深圳市龍崗區(qū)城市更新申報(bào)流程1

1、深圳市龍崗區(qū)城市更新申報(bào)流程探討二四年五月城7T更新項(xiàng)昌申扳 I 基本流程步藏 i城市史新項(xiàng)目主要節(jié)點(diǎn)工作沆程圖簽囂項(xiàng)目介作協(xié)議更新單元計(jì)劃立項(xiàng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃報(bào)批專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批倘認(rèn)實(shí)施主體代褻大會(huì)表S-簽屠仏人內(nèi)業(yè)更斯意M妥托書圾土?xí)兝渲G至成柝圧分期飭業(yè).理環(huán)Q審Ht1. 項(xiàng)目更新定位2、初步拆遷肪償條件K史新盤堀達(dá)旳雙2/32、史新單元內(nèi)五類介法 用地占比達(dá)到70%3、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位符合市 區(qū)規(guī)劃發(fā)展4、史新小元范也合理1、符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃2、符合打X產(chǎn)業(yè)鼓勵(lì) 發(fā)展方向3、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)落 地相結(jié)合U規(guī)劃深廢按照法定圖則 深度研究2.拆除蟲建區(qū)內(nèi)容和深度2.1 1:地利用與地塊控制2.2城市設(shè)計(jì)2.3

2、配發(fā)設(shè)誡2.4道路交通2.5市政.丁思K完成拆遷范國(guó)物 業(yè)、土地收購(gòu)2、尢成和戶淸退3、完成物業(yè)拆除i城市更聲斤項(xiàng)目申扳|i!i誨槍申報(bào)難點(diǎn)問(wèn)題 I1、更新意愿一股民大會(huì)2、計(jì)劃立項(xiàng)一五類合法用地3、專項(xiàng)規(guī)劃方案-公建用地貢獻(xiàn)計(jì)算4、拆遷賠償-非農(nóng)建設(shè)用地處理 5、計(jì)劃至實(shí)施一資金監(jiān)管6、拆遷分期一征轉(zhuǎn)地7、計(jì)劃、實(shí)施一土地權(quán)屬整令更報(bào)一辦文時(shí)間r城甫更新項(xiàng)貝申扳Iii簽署更新罐愿難點(diǎn)|難點(diǎn)1股東大會(huì)決議深圳市城市更新辦法笫三十四條第二款城中村城中村、舊屋村拆除重強(qiáng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原農(nóng)村篥體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位股 東大會(huì)披照有關(guān)規(guī)定表決同意。深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則第三十七條第二項(xiàng)城市更新羊元內(nèi)用地屬

3、城中村、舊屋村或老原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組歩和 原村民在城中村、舊屋村范因以外形成的建成區(qū)域的，須經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受羊位的股東大會(huì)表決同意進(jìn)行城市更新; 或者符合本條第（一）項(xiàng)規(guī)定，并經(jīng)原農(nóng)村巢體經(jīng)濟(jì)組歩繼受羊位同意。難點(diǎn)解釋：政策冃地的是為了貫穿，城市更新辦法中的“公眾參與”的原則，但是實(shí)際上披照各般份公司公司章程大多數(shù)股份 公司的股民代表大會(huì)已經(jīng)有權(quán)決定公司資產(chǎn)處理等重大決定權(quán)，并且按照各股份公司對(duì)于股份民代表推舉原則至少每一戶一個(gè)股民代表，這樣已經(jīng)完全保證了全體公民的參與性，同時(shí)也是符合法律規(guī)定的。另外，冃前龍崗區(qū)每個(gè)般份公司的般民人數(shù)荃本都在1500-3000人，根本很少有合適舉行股民大

4、會(huì)的場(chǎng)地。建議：1、適當(dāng)?shù)臅r(shí)候修正城市更新辦法和深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則中的條規(guī)定2. 相關(guān)審核審批羊位能切合實(shí)際情況靈活處理。I 尿甫更新項(xiàng)目申扳 Ii.i 計(jì)劉云項(xiàng)申報(bào)難點(diǎn) I. _難點(diǎn)2.五類合法用地占比要求。難點(diǎn)解釋：按照更新羊元拆遷范圍內(nèi)五類合法用地，審定更新項(xiàng)冃可行性冃前已經(jīng)秦賢出兩個(gè)弊端，一些建設(shè)較早的工業(yè)區(qū)和居住 區(qū)閔為年代久遠(yuǎn)，當(dāng)時(shí)開發(fā)羊位對(duì)于開發(fā)報(bào)建概念摸糊，導(dǎo)致土地和物業(yè)大多沒(méi)有在國(guó)土做過(guò)權(quán)屬登記，但實(shí)際上該類物業(yè) 從城市規(guī)劃和建筑物結(jié)構(gòu)上均存在急需更新改造的需要。反之一些后期土地和物業(yè)權(quán)屬清晰的工業(yè)區(qū)區(qū)和居住區(qū)，因?yàn)槠湓?建設(shè)規(guī)劃時(shí)有過(guò)報(bào)建，因此荃本都符合城市規(guī)劃雯求

5、物業(yè)機(jī)構(gòu)良好，冃前申請(qǐng)城市更新更多的處于謁高容積率，對(duì)于城市平 衡龍展不但起不到優(yōu)化作用，反而會(huì)使城市建筑密度増加加劇周邊公共配套壓力。建議：1、城市更新更新羊元審核不能完全參考土地權(quán)屬清晰程度來(lái)審核一個(gè)項(xiàng)冃的可行性。2、宜對(duì)更新羊元內(nèi)土地權(quán)屬的各種問(wèn)題，規(guī)土部門應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的土地處理方法（如合法用地給予優(yōu)惠地價(jià)、不合 法土地參考“兩規(guī)” “XX”等方式簡(jiǎn)化處理）。I 城甫更聲斤項(xiàng)貝申扳 Iii專項(xiàng)規(guī)劉申報(bào)難點(diǎn) |_.難點(diǎn)3.公建設(shè)施用地比例計(jì)算難點(diǎn)解釋：披照冃前城市更新政策，公建貢獻(xiàn)比例是遵照更新牟元內(nèi)合法用和不合法用地比例計(jì)算，該計(jì)算方法存在以下兩個(gè)問(wèn)題:1、假設(shè)某更新單元5000()平方

6、米(全部合法)貢獻(xiàn)用地750()平方米，如果該更新羊需要配套一所九年一貫制學(xué)校1500(),如 此就會(huì)出現(xiàn)公建用地不足問(wèn)題。2、假設(shè)某更新羊元50000方米(全部不合法)貢獻(xiàn)用地1600()平方米，如果該更新羊需要配套一所九年一貫制學(xué)校1500(), 如此就會(huì)出現(xiàn)公建用地剩余問(wèn)題。按照政策實(shí)施規(guī)定，貢獻(xiàn)用地不足的更新企業(yè)提離貢獻(xiàn)比例，貢獻(xiàn)剩余的規(guī)劃為國(guó)有土地，但對(duì)于一個(gè)城市的整體規(guī)劃 來(lái)說(shuō)肯定是不多不少恰到好處為最妥。建議：1、城市更新羊元公建用地貢獻(xiàn)應(yīng)遵循片區(qū)原有的法定圖則要求。2、根據(jù)城市更新羊元新規(guī)劃的各項(xiàng)指標(biāo)，由規(guī)土羊位對(duì)原有的法定圖則公建用地做出調(diào)整，無(wú)法定圖則規(guī)劃的拽照 城市更新羊

7、元規(guī)劃各項(xiàng)指標(biāo)董新規(guī)定(天安崗頭城市更新羊元)r城甫更新項(xiàng)貝申扳Ii!i實(shí)施至體申報(bào)難原 I難點(diǎn)4.非農(nóng)建設(shè)用地處理難點(diǎn)解釋：城市更新活動(dòng)從本質(zhì)上講就是對(duì)土地的二次開發(fā)利用，更新企業(yè)以現(xiàn)狀建筑物為參考，付出一定的經(jīng)濟(jì)代價(jià)獲得土地的 二次開發(fā)權(quán)利。對(duì)于冃前開發(fā)企業(yè)與村股份公司簽署以物業(yè)置換為條件的拆遷協(xié)議，披照市場(chǎng)交換的原則村篥體獲得新的還 建物業(yè)，更新企業(yè)得到土地二次開發(fā)權(quán)。至于股份公司原土地屬于“非農(nóng)建設(shè)用地” “老屋村用地” “兩規(guī)”已出用地“非 農(nóng)建設(shè)外用地”均屬于市場(chǎng)交換條件。閔此目前國(guó)資委所推行的就羊個(gè)“非農(nóng)用地”進(jìn)行市場(chǎng)化評(píng)依，再次交易完全屬于對(duì) 市場(chǎng)交易行為的強(qiáng)行干涉。建議：1、

8、村股份公司資產(chǎn)屬于集體資產(chǎn)，丙此國(guó)資委有權(quán)對(duì)于村股份公司與更新企業(yè)的簽署的拆遷置換/補(bǔ)償協(xié)議進(jìn)行審議 評(píng)仕，但不能就羊個(gè)資產(chǎn)與整個(gè)拆遷協(xié)議劃分審議評(píng)估。r尿甫更新項(xiàng)目申扳Ii|實(shí)施至體申報(bào)難點(diǎn) I難點(diǎn)5.監(jiān)管協(xié)議難點(diǎn)解釋：深圳市城市辦法更新原則，政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，規(guī)劃統(tǒng)籌，解約集約，保障權(quán)益，公眾參與。既然城市更新要按照 市場(chǎng)化運(yùn)作，政府就應(yīng)該充分栢信市場(chǎng)中的各方參與老，政府雷要的是進(jìn)一步健全和優(yōu)化市場(chǎng)運(yùn)作的管理規(guī)則，而不是自身 參與更新活動(dòng)。冃前在城市更新中主要存在著以下三種方式的監(jiān)管協(xié)議1、城市更新計(jì)劃立項(xiàng)階段監(jiān)管協(xié)議 -監(jiān)管內(nèi)容1、租金損失2、公建拆遷款2、城市更新羊元建設(shè)分期監(jiān)管協(xié)議

9、-監(jiān)管內(nèi)容1、還建建安款2、公建拆遷款3、城市更新羊元建設(shè)監(jiān)管協(xié)議-監(jiān)管內(nèi)容1更新羊元涉及公建拆遷款芫成更新羊元計(jì)劃立項(xiàng)，從法律上講項(xiàng)冃與更新企業(yè)并無(wú)任何歸屬關(guān)系，因此開發(fā)企業(yè)作為受委托申報(bào)單位根本是沒(méi)有 任何利益的存在，為何需要承擔(dān)委托方經(jīng)濟(jì)損失和政策拆遷責(zé)任？拆遷分期拆遷階段更新企業(yè)需無(wú)償承隹公建用地上物業(yè)拆 遷，監(jiān)管拆遷公建物業(yè)的資金又有何意義呢？拆遷物業(yè)返還完全屬于甲乙雙方的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，雙方必然對(duì)于合同面臨的風(fēng) 險(xiǎn)有足夠的評(píng)估。對(duì)于一個(gè)更新羊元更新企業(yè)必須完成拆遷分期1()0%拆遷方可獲得建設(shè)分期建設(shè)單位主體資格，因此在更新 企業(yè)未實(shí)施拆遷工作前，該拆遷分期與更新企業(yè)并無(wú)任何利益關(guān)系

10、，更新企業(yè)承擔(dān)公建拆遷資金監(jiān)管責(zé)任有違企業(yè)正帑運(yùn)作 的常理。逍監(jiān)管協(xié)漢措施保障投資人權(quán)益，減少開企業(yè)無(wú)必要資金負(fù)擔(dān)。建說(shuō)分期扳寒 I-H烹本流程步魏 I« 難點(diǎn)6征轉(zhuǎn)地難點(diǎn)解釋：完成歷史用地處置及實(shí)施主體癰認(rèn)后，需將原篥體用地征轉(zhuǎn)為國(guó)有用地。挖冃前的操作流程，由開發(fā)企業(yè)報(bào)文至區(qū)規(guī)土 局，區(qū)規(guī)土局審核后發(fā)征轉(zhuǎn)地通知至街道辦，街道辦組歩測(cè)繪后出具征轉(zhuǎn)地方案上報(bào)區(qū)規(guī)土局，區(qū)規(guī)土局審核通過(guò)后冉發(fā)通 知至街道辦，街道辦卓擬征轉(zhuǎn)地協(xié)儀，原村篥體、開發(fā)企業(yè)、街道辦癡認(rèn)蓋章并上報(bào)區(qū)規(guī)土局，區(qū)規(guī)土局完成辦理。上述由 街道至區(qū)規(guī)土局，街道辦還涉及相關(guān)的部門需要走流程確認(rèn)，過(guò)程煩瑣，效率低下。建議：縮短并

11、簡(jiǎn)化街這辦內(nèi)部流程，因區(qū)規(guī)土局發(fā)的征轉(zhuǎn)地通知中附有征轉(zhuǎn)地范圍圖，建漢發(fā)通知后直接由街這辦負(fù)嘖測(cè)繪及卓 擬征轉(zhuǎn)地協(xié)議。建說(shuō)分期扳寒I-H烹本流程步魏I« 難點(diǎn)7 土地、建筑物信息核查難點(diǎn)解釋：披深規(guī)土2()13295號(hào)文，經(jīng)批準(zhǔn)納入城市更新計(jì)劃的城市更新單元，可申請(qǐng)土地、建筑物信息核査，但對(duì)于較早時(shí)間申 請(qǐng)更新羊元規(guī)劃的開發(fā)企業(yè)，尤其是更新羊元分期開發(fā)的項(xiàng)目，在辦理分期實(shí)施主體確認(rèn)時(shí)，需針對(duì)辦理實(shí)施主體確認(rèn)的分 期重新辦理土地、建筑物信息核墜。由于在更新羊元規(guī)劃時(shí)已整體核蔭過(guò)一遍，冉次核墜主要是核査土地的信息，以利于土 地確權(quán)及后續(xù)的土地手續(xù)辦理。而建筑物核査對(duì)于土地確權(quán)及后續(xù)的土地手續(xù)辦理并沒(méi)有太天的作用，囲對(duì)于工改工項(xiàng)目， 合法的建筑而積并不能扣減地價(jià)，但建筑物需提供的資料量確非帑大，需要提供建筑物測(cè)繪報(bào)告、根捱地塊給建