基于多層次灰色方法旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型和實(shí)證探究

1、基于多層次灰色方法旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型和實(shí)證探究摘要：旅游地產(chǎn)是將旅游業(yè)和房地產(chǎn)兩大產(chǎn)業(yè)融合 而衍生出的一種新型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，目前已經(jīng)引起各地政府 的高度重視，但在實(shí)際的開(kāi)發(fā)與運(yùn)行中存在著很大的風(fēng)險(xiǎn) 性。因此本文對(duì)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)從量化的角度進(jìn) 行分析評(píng)價(jià)，通過(guò)構(gòu)建旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體 系，以及采用主觀的層次分析法與客觀的變異系數(shù)法相結(jié)合 的方法確定綜合權(quán)重，以此建立起基于多層次灰色模型的旅 游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型。并以a企業(yè)為例進(jìn)行了實(shí)證 研究，結(jié)果顯示a企業(yè)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)處于一般風(fēng) 險(xiǎn)與較低風(fēng)險(xiǎn)之間，適合進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與投資。關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)風(fēng)

2、險(xiǎn)評(píng)價(jià)；多層次灰色方法 收稿日期：2012-09-24； 修訂日期：2013-02-25 作者簡(jiǎn)介：耿松濤(1978-),男，博士，海南大學(xué)旅 游學(xué)院副教授，主要研究方向?yàn)槁糜萎a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、旅游企業(yè)管 理。陳文玲(1953-),女，博士，國(guó)務(wù)院研究室綜合司司長(zhǎng), 教授、博導(dǎo)。隨著居民生活水平和可支配收入的不斷提高， 越來(lái)越多的居民將閑暇時(shí)間用于旅游消費(fèi)，這種消費(fèi)需求直 接刺激和帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，國(guó)家出臺(tái)的 相關(guān)支持政策，也為旅游地產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，旅游地產(chǎn) 發(fā)展前景廣闊。旅游地產(chǎn)的發(fā)展是事關(guān)旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)融 合與協(xié)調(diào)的重大問(wèn)題，也是值得全面、系統(tǒng)和深入探討的課 題。雖然旅游地產(chǎn)

3、的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)發(fā)揮了不可替代的作用，但 中國(guó)旅游地產(chǎn)理論研究仍比較薄弱，實(shí)踐上也剛起步，尚處 在初級(jí)階段。對(duì)于旅游地產(chǎn)的定義，學(xué)術(shù)界也存在較大的分 歧。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，對(duì)旅游地產(chǎn)進(jìn)行如下定義： 旅游地產(chǎn)是指以優(yōu)美的自然資源、悠久的人文資源為依托， 滿足人們旅游、休閑、度假及養(yǎng)生等綜合需求，在旅游景區(qū) 及其鄰近區(qū)域開(kāi)發(fā)的各類產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、景區(qū)住 宅、會(huì)務(wù)中心、展覽館和旅游休閑培訓(xùn)基地等物業(yè)的總稱。從旅游地產(chǎn)的定義可以看出，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中有 大量的資金投入，因此在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)存在大 量的風(fēng)險(xiǎn)因素。但是，目前

4、針對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的學(xué) 術(shù)研究相對(duì)較少。因此，分析旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中可能存在 的風(fēng)險(xiǎn)因素及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，不僅是旅游地產(chǎn)理論需要研究的問(wèn) 題，更是實(shí)踐中亟待解決的重要問(wèn)題。tourism science旅游科學(xué)基于多層次灰色方法的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模 型及實(shí)證研究“旅游地產(chǎn)”這一概念在我國(guó)使用較多，但在外文數(shù)據(jù) 庫(kù)中很難直接檢索出關(guān)于 "tourism real estate"的文 獻(xiàn)，國(guó)外與'旅游地產(chǎn)”相對(duì)應(yīng)的關(guān)鍵詞如time share （分 時(shí)度假）、timesharing hotel （產(chǎn)權(quán)酒店）、resort real estate （度假地房地產(chǎn)）

5、、recreational property （休閑不 動(dòng)產(chǎn)）、recreational real estate （休閑房地產(chǎn)）和 resort property （度假地不動(dòng)產(chǎn)）的文獻(xiàn)數(shù)量較多。而其中，分時(shí) 度假在國(guó)外學(xué)術(shù)研究和業(yè)界的使用頻率最高，許多研究與論 述都是圍繞分時(shí)度假展開(kāi)。在國(guó)外，分時(shí)度假的研究已有40 多年的歷史，其研究成果較多、涉及領(lǐng)域較廣，包括對(duì)分時(shí) 度假的概念界定、產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)銷售、交 換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、保障體系、法律法規(guī)等方面（woods, 2001； rezak, 2002； pryce, 2002； woods 和 hu, 2002； hobon, 200

6、2）o clever （2001）通過(guò)對(duì)德國(guó)房地產(chǎn)投資旅游業(yè)的狀 況進(jìn)行了實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)這種投資順應(yīng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消 費(fèi)者需求變化趨勢(shì)，休閑社會(huì)來(lái)臨使人們有更多的時(shí)間休閑 度假，旅游業(yè)正在成為房地產(chǎn)商投資的熱點(diǎn)，而房地產(chǎn)迎合 旅游業(yè)會(huì)有更廣闊的市場(chǎng)。目前國(guó)外專門(mén)研究旅游地產(chǎn)投資 風(fēng)險(xiǎn)方面的理論不多，但對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的研究有 一些值得我們 借鑒。sindt （ 1998 ）在real estate investment analysis and application一書(shū)中研究了房 地產(chǎn)投資分析問(wèn)題ojovanovic7 （1999）和 spaulding（ 1997） 對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)

7、險(xiǎn)做了全面的研究，主要集中在房地產(chǎn)項(xiàng)目 投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和防范等方面。針對(duì)旅游房地產(chǎn)的研究, 我國(guó)學(xué)者涉足也較早，陳衛(wèi)東(1996)探討了旅游房地產(chǎn)的 有關(guān)問(wèn)題，并提出了區(qū)域旅游房地產(chǎn)的三種開(kāi)發(fā)模式，即隨 意型、規(guī)劃型和混合型；陳諒聞(1998)對(duì)環(huán)西湖各類旅游 建筑的合宜性進(jìn)行了探討；沈飛(2001)把旅游地產(chǎn)定義為 以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部或部 分實(shí)現(xiàn)旅游功能；周霄和黃猛(2007)以深圳華僑城旅游地 產(chǎn)為例，提出了旅游地產(chǎn)投資成功需具備的經(jīng)營(yíng)模式、主題 定位、開(kāi)發(fā)方式、投資時(shí)機(jī)、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、項(xiàng)目選址、資金運(yùn) 作、產(chǎn)品組合八大要素；王琳(2007)分析了我國(guó)旅游地產(chǎn)

8、 開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的問(wèn)題并提出相應(yīng)對(duì)策；陳金定(2007)探 討了旅游度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的制約因素和策略，并認(rèn)為我國(guó)旅游 業(yè)從傳統(tǒng)的觀光旅游向休閑度假旅游的轉(zhuǎn)變使得旅游地產(chǎn) 的發(fā)展迎來(lái)了難得的歷史機(jī)遇；耿松濤等(2012)探討了我 國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的單一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和復(fù)合區(qū)域開(kāi)發(fā)兩種模 式，從產(chǎn)業(yè)政策、模式選擇、策劃設(shè)計(jì)、管理保護(hù)、商業(yè)營(yíng) 銷、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行了全面分析，并提出了風(fēng)險(xiǎn)規(guī) 避的策略與建議。綜上可知，現(xiàn)有的研究針對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)的量化研究相對(duì)較少，因此本文以旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)為研究對(duì)象，通過(guò)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的構(gòu)建來(lái)明確旅游地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)所涉及的具體層面，然后采 用

9、多層次灰色評(píng)價(jià)模型來(lái)構(gòu)建旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng) 價(jià)模型，最后以a企業(yè)為例進(jìn)行實(shí)證研究。1旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型如果一個(gè)問(wèn)題選擇用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行分 析，通常需要有大量的調(diào)查樣本，并且數(shù)據(jù)應(yīng)服從某種典型 分布。而灰色系統(tǒng)理論則具有一般數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法不具備的優(yōu) 勢(shì)，即采用選取若干專家對(duì)研究對(duì)象進(jìn)行分析便可得到客觀 可信的評(píng)價(jià)結(jié)果，因此常常被用來(lái)解決“貧信息不確定性” 和“小樣本”問(wèn)題。由于目前國(guó)內(nèi)外關(guān)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)的定量研究較少，尚未形成全面系統(tǒng)的研究方法；以及 受統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所限，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)很難從 定量的角度來(lái)考察，即其評(píng)價(jià)指標(biāo)具有較強(qiáng)的灰色性，所以 若采用以往的

10、研究方法如層次分析法、因子分析法、炳值法 等很難準(zhǔn)確地對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。因此，本文依 據(jù)灰色系統(tǒng)理論來(lái)評(píng)價(jià)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，避免了由 于小樣本以及信息不確定而引起的缺陷等問(wèn)題。 1.1 指標(biāo)體系的確定首先在檢索國(guó)內(nèi)外有關(guān)旅游、房地產(chǎn)、旅游 地產(chǎn)研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，初步篩選出與本文研究相關(guān)的評(píng)價(jià) 指標(biāo)，然后通過(guò)對(duì)海昌集團(tuán)等旅游企業(yè)相關(guān)管理人員、房地 產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員進(jìn)行訪談來(lái)修正和完善所選的評(píng)價(jià)指 標(biāo)，去除掉重復(fù)、表述不明確及獲取困難的指標(biāo)，得到45 項(xiàng)指標(biāo)。再由旅游學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和公共管理方面的16 名專家學(xué)者組成4個(gè)評(píng)估組2012年6月在大連東北財(cái)經(jīng)大 學(xué)舉行'槐

11、城旅游論壇”，參加論壇的包括旅游學(xué)、管理學(xué) 及經(jīng)濟(jì)學(xué)方面專家40余人。根據(jù)專家的研究領(lǐng)域，選擇16 位專家進(jìn)行本文指標(biāo)體系篩選工作，最終確定本文的旅游地 產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系。同時(shí)，在16位專家中又 選擇了 5位旅游地產(chǎn)方面的專家對(duì)a企業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)的30項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行打分，從而獲得了本文評(píng)價(jià)的原 始數(shù)據(jù)。對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行篩 選，剔除了其中的15項(xiàng)指標(biāo)，最終保留30項(xiàng)指標(biāo)（見(jiàn)表1）。1.2權(quán)重的確定多層次灰色評(píng)價(jià)中，各指標(biāo)的權(quán)重確定 有主觀法與客觀法。其中，層次分析法（ahp）、g1法等主觀 法是指根據(jù)評(píng)價(jià)者主觀上對(duì)各指標(biāo)的重視程度來(lái)決定權(quán)重； 炳值法

12、、因子分析法、變異系數(shù)法等客觀法是指根據(jù)客觀原 始數(shù)據(jù)信息的聯(lián)系強(qiáng)度或各指標(biāo)所提供的信息量來(lái)決定指 標(biāo)權(quán)重。主、客觀賦權(quán)各有優(yōu)缺點(diǎn)，因此本文采用ahp與變 異系數(shù)相結(jié)合的方法來(lái)確定指標(biāo)的權(quán)重。（1） ahp法確定權(quán) 重a.指標(biāo)層對(duì)因子層的權(quán)重運(yùn)用9標(biāo)度法構(gòu)造判斷矩陣，并 用特征向量法求權(quán)重。則每個(gè)準(zhǔn)則層下第k個(gè)指標(biāo)的權(quán)重vk 為：vk=v kzmi=lvz k其中，vk為因子層下第k個(gè)指標(biāo)對(duì) 該因子層的權(quán)重；vz k為判斷矩陣最大特征值所對(duì)應(yīng)的第k 個(gè)特征向量；m為因子層下指標(biāo)個(gè)數(shù)。對(duì)結(jié)果進(jìn)行一致性檢 驗(yàn)，檢驗(yàn)通過(guò)，則權(quán)重分配合理。否則，重新構(gòu)造判斷矩陣 求權(quán)重。b.指標(biāo)層對(duì)目標(biāo)層的權(quán)重pk為

13、第j個(gè)因子層下第 k個(gè)指標(biāo)對(duì)目標(biāo)層的權(quán)重；vk為第j個(gè)因子層下第k個(gè)指標(biāo) 對(duì)第j個(gè)因子層的權(quán)重；vj為第j個(gè)因子層對(duì)目標(biāo)層的權(quán)重(j=l, 2,，6； k=l, 2,，m)o p k=vkx vj (2)變異 系數(shù)法確定指標(biāo)權(quán)重設(shè)uk為第k個(gè)指標(biāo)由變異系數(shù)法求得 的權(quán)重，m為評(píng)價(jià)指標(biāo)個(gè)數(shù)，n為評(píng)價(jià)專家數(shù)。根據(jù)變異系 數(shù)求權(quán)重的公式為：uk=yni=l ( vki-vk ) 2/nv-kemk=lzni=l (vki-v-k) 2/nv-k 其中，vki 為第 i個(gè)專家對(duì)第k個(gè)指標(biāo)的評(píng)價(jià)值，vk為第k個(gè)指標(biāo)的所有 專家評(píng)價(jià)值的平均值。(3)綜合權(quán)重設(shè)對(duì)第i項(xiàng)指標(biāo)主、 客觀賦權(quán)的權(quán)重分別為wsi、

14、woi,則綜合賦權(quán)的權(quán)重按下式 計(jì)算：wi=wsi x woi zmi=lwsi x woil. 3指定評(píng)價(jià)等級(jí)根據(jù) 研究?jī)?nèi)容確定灰類的評(píng)價(jià)等級(jí)，本文采用5級(jí)量表的形式來(lái) 確定。1. 4建立評(píng)價(jià)樣本矩陣評(píng)價(jià)專家序號(hào)為k, k=l, 2, 3, n,即有n位評(píng)價(jià)專家。每位評(píng)價(jià)專家對(duì)指標(biāo)體系進(jìn)行評(píng)價(jià)(如果是對(duì)一個(gè)對(duì)象進(jìn)行評(píng)價(jià)，那么就以每一個(gè)一級(jí)指標(biāo)為 對(duì)象建立一個(gè)矩陣；如果以多個(gè)目標(biāo)為對(duì)象，就以一套指標(biāo) 對(duì)應(yīng)的不同對(duì)象建立評(píng)價(jià)矩陣。即可以評(píng)價(jià)一個(gè)目標(biāo)，也可 以評(píng)價(jià)多個(gè)目標(biāo))。這里以多個(gè)評(píng)價(jià)目標(biāo)為例，對(duì)第x個(gè)項(xiàng) 目的評(píng)價(jià)指標(biāo)uij評(píng)分等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打分d (x) ij,并填寫(xiě)專家 評(píng)分表，據(jù)此表得到第x個(gè)

15、項(xiàng)目的評(píng)價(jià)樣本矩陣d (x)： d(x) =d (x) llld (x) 112d (x) 113d (x) llnd (x) 121d (x) 122d (x) 123-d (x) 12nd (x) 131d (x) 132d (x) 133d (x) 13nd (x) ijld (x) ij2d (x) ij3d (x) ijnullu12u13uijnl. 5確定評(píng)價(jià)灰類由于人為因素的影響，專家只能 給出一個(gè)灰數(shù)的白化值。為了真正反映屬于某類的程度，需 要確定評(píng)價(jià)灰類的等級(jí)、灰類的灰數(shù)及灰數(shù)的白化權(quán)函數(shù)。 設(shè)評(píng)價(jià)灰類序號(hào)為e, e=l, 2, 3,，m,即有m個(gè)評(píng)價(jià)灰 類。通常根據(jù)研究?jī)?nèi)

16、容的實(shí)際需要將評(píng)價(jià)灰類取為五級(jí)(高 風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn))，即呼5。 在此，需要確定評(píng)價(jià)灰類的白化權(quán)函數(shù)用于描述上述灰類特 征。第1灰類，高風(fēng)險(xiǎn)(e=l),設(shè)定灰數(shù)1 e0, 1, 2,白 化權(quán)函數(shù)為 fl： fl (d (x) ijk) =ld (x) ijk 0, 1(2d (x) i jk) /id (x) i jkf 1, 20d (x) ijko, 2第2灰類，較高風(fēng)險(xiǎn)(e=2),設(shè)定灰 數(shù) ie0, 2, 4,白化權(quán)函數(shù)為 f2： f2 (d (x) ijk) =d (x) ijk/2d (x) ijke 0, 2(4-d (x) ijk) /2d (x) i

17、jke 2, 40d (x) ijko, 4第3灰類，一般風(fēng)險(xiǎn)(e=3),設(shè)定灰 數(shù) ie0, 3, 6,白化權(quán)函數(shù)為 f3： f3 (d (x) ijk)二d (x) ijk/3d (x) ijku 0, 3(6d (x) ijk) /3d (x) ijkg 3, 6_od (x) ijko, 6第4灰類，較低風(fēng)險(xiǎn)(e二4),設(shè)定灰 數(shù) 1 丘0, 4, 8,白化權(quán)函數(shù)為 f4： f4 (d (x) ijk) =d (x) ijk/4d (x) ijke 0, 4(8-d (x) ijk) /4d (x) ijke 4, 80d (x) ijko, 8第5灰類,低風(fēng)險(xiǎn)(e=5),設(shè)定灰數(shù) i

18、e0, 5, 10,白化權(quán)函數(shù)為 f5： f5 (d (x) ijk)二d (x) ijk/5d (x) ijku0, 5(10d (x) ijk) /5d (x) ijk£ 5, 10od (x) i jko, 10 1. 6計(jì)算灰色評(píng)價(jià)系數(shù)對(duì)于評(píng)價(jià)指標(biāo) uij,第x個(gè)項(xiàng)目屬于第e個(gè)評(píng)價(jià)灰類的灰色評(píng)價(jià)系數(shù)記為m (x) ije,則有 m (x) ije=znk=lfe (d (x) ijk)；對(duì)于評(píng) 價(jià)指標(biāo)ui j,第x個(gè)項(xiàng)目屬于各個(gè)評(píng)價(jià)灰類的灰色系數(shù)記為 m (x) ij,則有 m (x) i j=znk=lm (x) i je； 1 7 計(jì)算灰色 評(píng)價(jià)權(quán)向量及權(quán)矩陣所有評(píng)價(jià)專家

19、就評(píng)價(jià)指標(biāo)uij,對(duì)第x 個(gè)項(xiàng)目第e個(gè)灰類的灰色評(píng)價(jià)權(quán)記為r (x) i je,則r (x) ije=m (x) i je/m (x) i jo 考慮到灰類有 5 個(gè),即 e二 1, 2, 3, 4, 5,便有第x個(gè)受評(píng)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)uij對(duì)于各灰類 的灰色評(píng)價(jià)權(quán)向量 r (x) ij： r (x) ij二(r (x) ijl, r (x) ij2, r (x) ij3, r (x) ij4, r (x) ij5)從而得到第 x 個(gè) 受評(píng)項(xiàng)目的指標(biāo)ui所屬指標(biāo)uij對(duì)于各評(píng)價(jià)灰類的灰色評(píng) 價(jià)權(quán)矩陣 r (x) i,則有：ri (x) =ril (x)r (x)i2r (x) i3ri5 (x)

20、 =r (x) illr (x) il2r (x) il3r (x) il4r (x)il5r(x)i21r (x)i22r (x)i23r (x)i24r (x)i25r(x)i31r (x)i32r (x)i33r (x)i34r (x)i35r(x)i51r (x)i52r (x)i53r (x)i54r (x)i551.8綜合評(píng)價(jià)對(duì)于第x個(gè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)uij,做綜合評(píng)價(jià)，其綜合評(píng)價(jià)結(jié)果記為b (x) i,則有：b (x) i=ai xr (x) i二 (b (x) il, b (x) i2, b (x) i3, b (x) i4, b (x) i5)。 由uij的綜合評(píng)價(jià)結(jié)果b (x

21、) i得第x個(gè)受評(píng)項(xiàng)目的ui指 標(biāo)對(duì)各評(píng)價(jià)灰類的灰色評(píng)價(jià)權(quán)系數(shù)矩陣r (x)： r (x) =b (x)1b (x) 2b(x)3b(x)5 二b(x)lib(x)lib(x)lib(x)lib (x)11b(x)21b(x)22b(x)23b(x)24b(x)25b(x)31b(x)32b(x)33b(x)34b(x)35b(x)51b(x)52b(x)53b(x)54b(x)55于是,對(duì)于第x個(gè)受評(píng)項(xiàng)目的指標(biāo)ui做綜合評(píng)價(jià)，其綜合評(píng)價(jià)結(jié)果 記為 b (x),則有:b(x)=axr(x) = (b(x) 1, b (x) 2, b (x) 3, b (x) 4, b (x) 5) 19計(jì)算綜

22、合評(píng)價(jià)值設(shè)將各評(píng) 價(jià)灰類等級(jí)按'灰水平”賦值，則各評(píng)價(jià)灰類等級(jí)值化向量 c二(1, 2, 3, 4, 5)o于是，第x個(gè)受評(píng)項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)值z(mì) (x)按下式計(jì)算：z (x) =b (x) xct2旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)實(shí)證研究2. 1數(shù)據(jù)來(lái)源為了保護(hù)旅游地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)信息，在本 文中涉及的企業(yè)信息均不采用真實(shí)稱呼。現(xiàn)有a企業(yè)要進(jìn)行 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，但由于目前國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策以及企業(yè)的自 身實(shí)力等問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生了一定的風(fēng)險(xiǎn)，為了了解各 方面的風(fēng)險(xiǎn)大小以及是否適合進(jìn)入旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，a企業(yè)在 開(kāi)發(fā)前首先決定進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，從而在 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，

23、使項(xiàng)目取得成 功。本文擬對(duì)a企業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。首先 選擇5位旅游地產(chǎn)方面的專家對(duì)所確定的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系以李克特5級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，即對(duì)每 一項(xiàng)指標(biāo)采用(高風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、 低風(fēng)險(xiǎn))二(1, 2, 3, 4, 5)的方式進(jìn)行打分；然后根據(jù)專 家的評(píng)估結(jié)果，計(jì)算出a企業(yè)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn) 指數(shù)。2. 2指標(biāo)權(quán)重的確定根據(jù)指標(biāo)權(quán)重的確定方法，采用ahp 確定旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)各指標(biāo)的主觀權(quán)重，采用變異系 數(shù)法確定旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)各指標(biāo)的客觀權(quán)重，然后利 用綜合權(quán)重的計(jì)算公式求得各指標(biāo)的綜合權(quán)重(見(jiàn)表1)。2.4旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)

24、險(xiǎn)情況分析通過(guò)表2可以得出 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的一些基本結(jié)論。表2旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)灰色水平狀態(tài)高風(fēng)險(xiǎn)(1)較高風(fēng)險(xiǎn)(2) 一般風(fēng)險(xiǎn)(3)較低風(fēng)險(xiǎn)(4)低風(fēng)險(xiǎn)(5)綜合評(píng)價(jià)值 管 理保00. 02900. 27140. 37690. 32273.00. 02980. 27940. 37940.31153.00. 05460. 28980. 35890. 29673.00. 09700. 31480. 32670. 26143.00. 09820.31500. 32560. 26123.00. 11130. 32140. 31510. 25213.9933產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)

25、9726商業(yè)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)8977模式選擇風(fēng)險(xiǎn)7525策劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)7500不可抗力風(fēng)險(xiǎn)7081綜合風(fēng)險(xiǎn)護(hù)風(fēng)險(xiǎn)00.07760.30280. 34120.27843. 8203通過(guò)表2的評(píng)價(jià)結(jié)果可以看到旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的 各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)均處于較低的狀態(tài)，即都大于3. 7的水平。本文設(shè) 定的評(píng)價(jià)集為(高風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、 低風(fēng)險(xiǎn))二(1, 2, 3, 4, 5),本文的評(píng)價(jià)結(jié)果處于一般風(fēng) 險(xiǎn)與較低風(fēng)險(xiǎn)之間。其中管理保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)為3. 9933,向4的狀 態(tài)靠近，產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)都大于3.8,其余的 各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)值也都大于3.7,因此a企業(yè)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)較低，前景樂(lè)觀，適合投資

26、。具體分析如下。管理保護(hù) 風(fēng)險(xiǎn)的分值為3. 9933，低于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處 于最低風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)水平。此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)一方面體現(xiàn)在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 的開(kāi)發(fā)對(duì)于周邊環(huán)境與資源環(huán)境的影響，另一方面體現(xiàn)為對(duì) 投資項(xiàng)目工程的管理與運(yùn)作，兩個(gè)方面的因素均與企業(yè)內(nèi)部 的管理與控制能力關(guān)系密切，a企業(yè)建立時(shí)間較長(zhǎng)，在房地 產(chǎn)領(lǐng)域具有一定的知名度與信譽(yù)度，企業(yè)內(nèi)部管理層次清 晰，而且企業(yè)在各個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行中都很注意從可持續(xù)發(fā)展的 角度來(lái)考慮，同時(shí)管理人員都具有豐富的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)務(wù)能力， 能夠保障項(xiàng)目在運(yùn)行中風(fēng)險(xiǎn)降至最低。產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)的分值 為3. 9726,低于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于第二位。 國(guó)家在“十二五”期間

27、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與管理提出了 很多限制性的政策，其中土地審批制度更加完善，而且比以 前更加嚴(yán)格，這使旅游地產(chǎn)在土地獲取上有了一定的風(fēng)險(xiǎn)， 但a企業(yè)以往土地獲取的狀況在行業(yè)內(nèi)好于同等水平的其它 企業(yè)，土地管理制度風(fēng)險(xiǎn)較小。但國(guó)家的房地產(chǎn)交易稅、信 貸業(yè)務(wù)政策的改革與創(chuàng)新將對(duì)a企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，雖然 國(guó)家總體的政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)限制性更加嚴(yán)格，但旅游產(chǎn)業(yè) 是國(guó)家“十二五”時(shí)期重點(diǎn)發(fā)展方向，因此旅游地產(chǎn)的發(fā)展 趨勢(shì)在國(guó)家宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)政策的作用下將呈現(xiàn)一種良好 的狀態(tài)。綜合來(lái)看，產(chǎn)業(yè)政策雖然對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目有所限制，但 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目由于其特殊的作用與地位會(huì)得到一個(gè)良好的 發(fā)展空間。商業(yè)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的分值為3

28、. 8977,低于旅游地產(chǎn)項(xiàng) 目綜合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于第三位的水平。營(yíng)銷是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 成功與否的關(guān)鍵因素，良好的營(yíng)銷模式可以有效地對(duì)旅游地 產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)宣傳，加快旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷速度，降低旅游 地產(chǎn)項(xiàng)目可能形成的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。a企業(yè)具有地產(chǎn)專業(yè)營(yíng) 銷團(tuán)隊(duì)，可以從營(yíng)銷模式、營(yíng)銷策略、營(yíng)銷理念、營(yíng)銷路徑 等方面提供全方位的營(yíng)銷概念，保障了 a企業(yè)商業(yè)營(yíng)銷的有 效實(shí)施，可以降低這方面的風(fēng)險(xiǎn)。模式選擇風(fēng)險(xiǎn)的分值為3. 7525,高于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于第四位的水 平。模式選擇對(duì)于旅游地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也是一項(xiàng)很重要的因素， 要根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)政策與產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)進(jìn)行適合項(xiàng)目本身 的發(fā)展模式，選擇正確與否的

29、關(guān)鍵在于把握好當(dāng)今的國(guó)內(nèi)外 形式與政策。但根據(jù)這些做出完全正確的判斷是很有難度 的，所以該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其他風(fēng)險(xiǎn)更大一些。策劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的 分值為3. 7500,高于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于第五 位的水平。策劃是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目成功 風(fēng)險(xiǎn)較大的一個(gè)因素，由于目前地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩變化，使得 策劃的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷地增大，策劃的時(shí)效性較短，很可能出 現(xiàn)策劃初期效果較好，但到后期可能出現(xiàn)效果不佳的現(xiàn)象。即使項(xiàng)目的廣告策劃與創(chuàng)意策劃做得再好，也不可能滿足所 有人群的需要，這些都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此要把握好目標(biāo) 市場(chǎng)定位，有效降低風(fēng)險(xiǎn)的存在，由于a企業(yè)具有長(zhǎng)期的地 產(chǎn)項(xiàng)目策劃經(jīng)驗(yàn)，可以保障項(xiàng)目

30、目標(biāo)市場(chǎng)的準(zhǔn)確性，所以項(xiàng) 目的整體策劃風(fēng)險(xiǎn)可以得到有效的控制。不可抗力風(fēng)險(xiǎn)的分 值為3. 7081,高于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于第六位。 世界性的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化或者國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)政策變革在旅游地產(chǎn) 項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，都可能對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)行形 成很大威脅，這些風(fēng)險(xiǎn)極難避免，只有采取一定的應(yīng)急措施 進(jìn)行有效的防范，因此這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)在各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)中是風(fēng)險(xiǎn)最高的 一項(xiàng)，由于a企業(yè)在地產(chǎn)行業(yè)的多年經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，且采取了多 元化的發(fā)展戰(zhàn)略，可以針對(duì)突發(fā)危機(jī)及時(shí)調(diào)整，形成應(yīng)對(duì)策 略，從而可以最大限度地降低不可抗力風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于項(xiàng)目的影 響。3結(jié)論與討論旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是一個(gè)復(fù)雜而 系統(tǒng)的工作，在評(píng)價(jià)指標(biāo)方面包

31、含針對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象的多種評(píng)價(jià) 因素的確定，以及對(duì)各種評(píng)價(jià)因素的重要性賦予不同的權(quán) 重，這其中既有定性的研究也有定量的分析。本文建立了旅 游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，并采用主客觀結(jié)合的 方法確定了各指標(biāo)體系的權(quán)重，同時(shí)運(yùn)用多層次灰色評(píng)價(jià)對(duì) 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了案例研究。以a企業(yè)為案例的 風(fēng)險(xiǎn)狀況評(píng)價(jià)結(jié)果顯示，a企業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的綜 合評(píng)價(jià)值為3. 8203,處于接近較低風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，表明a企業(yè)適 合進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)。其中管理保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)的分值 為3.9933、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)的分值為3.9726、商業(yè)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn) 的分值為3.8977、模式選擇風(fēng)險(xiǎn)的分值為3.7525、策劃設(shè) 計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的

32、分值為3.7500、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)的分值為3. 7081, 表明各個(gè)層面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分值都適合進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小。本文對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模 型的建立與實(shí)證研究，為旅游地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與投資選擇提供了一定的理論與實(shí)踐指導(dǎo)，同時(shí)也希望通過(guò)本文的研究為未來(lái)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究提供一種可能的范式。參考文獻(xiàn)：1陳金定旅游度假房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的制約因素和開(kāi)發(fā)策j技術(shù)與市場(chǎng)，2007 (5)： 8889.2 陳諒聞環(huán)西部各類旅游建筑的合宜性討論j杭州大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)，1998 (1)： 8084.3 陳衛(wèi)東.區(qū)域旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究j經(jīng)濟(jì)地理,1996 (3)： 8690.4 鄧聚

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