《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》與登記實(shí)務(wù)

1、不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例與登記實(shí)務(wù)一、一、條例條例的立法過(guò)程的立法過(guò)程二、二、條例條例的具體內(nèi)容的具體內(nèi)容目目 錄錄條例的基本制度構(gòu)架1工作回顧工作回顧2制度設(shè)計(jì)制度設(shè)計(jì)3立法過(guò)程立法過(guò)程立立法法過(guò)過(guò)程程一一4體例結(jié)構(gòu)體例結(jié)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工回顧2015年年11月月24日日條例發(fā)布條例發(fā)布（656號(hào)令）號(hào)令）2月月27日日簿證統(tǒng)一簿證統(tǒng)一（25號(hào)文）號(hào)文）3月月1日日發(fā)放第一本發(fā)放第一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證3月月30日日權(quán)籍調(diào)查權(quán)籍調(diào)查（41號(hào)文）號(hào)文）4月月13日日中編辦中編辦職責(zé)整合意見(jiàn)職責(zé)整合意見(jiàn)（50號(hào)文）號(hào)文）8月月3日日信息平臺(tái)信息平臺(tái)建設(shè)通知建設(shè)通知（103號(hào)文）號(hào)文）8月月29日日登

2、記與交易登記與交易銜接意見(jiàn)銜接意見(jiàn)（90號(hào)文）號(hào)文）1 1不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛調(diào)處條例中華人民共和國(guó)物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程等法律法律法規(guī)法規(guī)規(guī)章規(guī)章規(guī)范性文件規(guī)范性文件不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化建設(shè)指導(dǎo)意見(jiàn)等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)規(guī)范技術(shù)規(guī)范 不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)登記法不動(dòng)產(chǎn)登記法民法典（民法典（2017）？自然生態(tài)空間統(tǒng)一確權(quán)登記？）？自然生態(tài)空間統(tǒng)一確權(quán)登記？2 2不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)物權(quán)法確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度框架物權(quán)法的歷史歷時(shí)十三年的立法：歷時(shí)十三年的立法： 從從19941994年列入立法規(guī)劃到年列入立法規(guī)劃到20072007年年

3、3 3月月1616日審議通日審議通過(guò)，前后歷時(shí)過(guò)，前后歷時(shí)1313年。年。歷經(jīng)歷經(jīng)8 8次審議次審議 從從20022002年年1212月初次審議，到月初次審議，到20072007年通過(guò)，共年通過(guò)，共經(jīng)過(guò)經(jīng)過(guò)5 5年年8 8審，創(chuàng)我國(guó)立法史上單部法律草案審議次審，創(chuàng)我國(guó)立法史上單部法律草案審議次數(shù)之最。數(shù)之最。2 2不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)物權(quán)法確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度框架u物權(quán)法定原則第第5 5條條: :物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容，由法律規(guī)定。物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容，由法律規(guī)定。u物權(quán)公示原則第第6 6條：條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)

4、產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。2 2不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)物權(quán)法確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度框架登記生效主義為原則登記生效主義為原則 ( (原則性原則性 規(guī)范規(guī)范) )第第9 9條第一款不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記條第一款不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 登記對(duì)抗主義為例外登記對(duì)抗主義為例外( (例外性規(guī)范例外性規(guī)范) ) 第第127127條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。條土地

5、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。 第第129129條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 第第158158條地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可條地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。2 2

6、不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)物權(quán)法確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度框架關(guān)于登記效力的特殊規(guī)定關(guān)于登記效力的特殊規(guī)定第九條第二款第九條第二款 依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。定等生效時(shí)發(fā)生效力。第二十九條因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效第二十九條因

7、繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。力。第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。為成就時(shí)發(fā)生效力。第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。2 2不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)物權(quán)法確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度框架u不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效時(shí)間第第1414條：條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的

8、設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。u善意取得制度第第106106條：條：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)

9、善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。參照前兩款規(guī)定。2 2立法的總體考慮（一）以保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，維護(hù)交易安全為核心功能定位，明確不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規(guī)則為重要方向。盡可能淡化行政管理的色彩，著重突出不動(dòng)產(chǎn)登記的

10、基本功能。（二）以物權(quán)法為依據(jù)，尊重實(shí)踐和其他與不動(dòng)產(chǎn)登記不沖突的現(xiàn)行立法。條例的起草始終貫穿“包容和創(chuàng)新”理念。以物權(quán)法的立法理念和基本制度為指導(dǎo)，在法律術(shù)語(yǔ)和具體制度設(shè)計(jì)上與物權(quán)法的規(guī)定基本保持一致，尊重其他法律的有關(guān)規(guī)定，吸收現(xiàn)行各類(lèi)登記辦法的有關(guān)內(nèi)容，豐富登記的種類(lèi)和內(nèi)容。充分借鑒各地登記實(shí)踐的有益做法和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)行法律亟需修改的一些問(wèn)題，按照先立后破的原則，在條例中做了創(chuàng)設(shè)性規(guī)定，力求立法能夠順應(yīng)登記實(shí)踐的新要求。2 2 立法的總體考慮（三）以宏觀制度構(gòu)架為主，兼顧具體制度內(nèi)容及操作細(xì)節(jié)。條例以程序法為主，兼顧實(shí)體法。為高效利用立法資源，采取“抓大放小”的方式，明確重點(diǎn)，對(duì)于個(gè)別具體

11、內(nèi)容以授權(quán)立法的形式銜接，為出臺(tái)細(xì)則和辦法提供依據(jù)，對(duì)于申請(qǐng)登記應(yīng)當(dāng)提交的材料及其審核要求未過(guò)多涉及，留待條例的實(shí)施細(xì)則予以細(xì)化規(guī)定。（四）以便民利民和保障交易安全為導(dǎo)向，落實(shí)實(shí)質(zhì)上的統(tǒng)一登記。條例以統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)為抓手，力求實(shí)現(xiàn)其他三個(gè)統(tǒng)一，達(dá)到實(shí)質(zhì)上的統(tǒng)一而非形式統(tǒng)一；同時(shí)，規(guī)定了登記代理制度、登記信息查詢(xún)、登記資料目錄公示等制度，以方便企業(yè)和群眾申請(qǐng)辦理登記；規(guī)定了登記人員制度、到場(chǎng)申請(qǐng)、登記機(jī)構(gòu)與有關(guān)部門(mén)信息聯(lián)網(wǎng)等制度，方便登記機(jī)構(gòu)高效開(kāi)展登記審核工作，最大限度保證登記內(nèi)容的真實(shí)性和市場(chǎng)交易安全，方便群眾辦理。2 2條例立法工作過(guò)程國(guó)土資源部國(guó)土資源部提交條例送提交條例送審稿審稿2

12、條例公開(kāi)征條例公開(kāi)征求意見(jiàn)求意見(jiàn)3總理簽署國(guó)務(wù)總理簽署國(guó)務(wù)院第院第656656號(hào)令，號(hào)令，條例正式發(fā)布條例正式發(fā)布42014年3月10日2014年7月15日2014年8月15日2014年11月24日地籍司和地籍司和登記中心登記中心提出草案提出草案初稿初稿13 3條例立法工作過(guò)程 第一階段：研究攻關(guān)2013年4月之前，開(kāi)展了系列研究?jī)?chǔ)備工作。2013年4月，正式啟動(dòng)專(zhuān)題研究和立法起草。（一）前期準(zhǔn)備（2013.4）：完成了國(guó)家、地方和域外關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)政策文件等資料以及歷年不動(dòng)產(chǎn)登記研究成果的收集、整理和匯編工作，并對(duì)其進(jìn)一步消化吸收。（二）聯(lián)合研究（2013.5-7）：與高校聯(lián)合開(kāi)展不

13、動(dòng)產(chǎn)登記條例起草研究工作，于7月底形成不動(dòng)產(chǎn)登記條例（初稿）。（三）研討完善（2013.8-2014.1）：組織召開(kāi)了五次專(zhuān)家研討會(huì)和座談會(huì)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記條例深入探討，形成相對(duì)完善的條例結(jié)構(gòu)和內(nèi)容體系。（四）攻關(guān)提交（2014.2-2014.3）：在前期工作基礎(chǔ)上，多次征求專(zhuān)家學(xué)者，特別是不同部門(mén)的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記法律專(zhuān)家和地方同志的意見(jiàn)，形成不動(dòng)產(chǎn)登記條例（建議稿）。2014年3月10日送法規(guī)司，進(jìn)入內(nèi)部立法程序。3 3條例立法工作過(guò)程2014年3月中下旬，同步形成了專(zhuān)家建議稿和地方建議稿，共三版成果。4月1日，召開(kāi)地方座談會(huì)5月14日，條例草案征求了全國(guó)國(guó)土資源系統(tǒng)的意見(jiàn)。5月23日，召開(kāi)了

14、不動(dòng)產(chǎn)登記部際聯(lián)席會(huì)議法律小組座談會(huì)， 不動(dòng)產(chǎn)登記條例爽約，未能在不動(dòng)產(chǎn)登記條例爽約，未能在6月底前如期出臺(tái)。月底前如期出臺(tái)。7月11日，國(guó)土資源部第三次部務(wù)會(huì)議審議條例送審稿，7月15日條例送審稿上報(bào)國(guó)務(wù)院。7月30日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿），決定向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。 8月15日，經(jīng)批準(zhǔn)法制辦公開(kāi)征求意見(jiàn)。11月24日，總理簽發(fā)國(guó)務(wù)院令，2015年3月1日實(shí)施。 第二階段：立法過(guò)程3 3實(shí)施細(xì)則立法工作過(guò)程第一輪征求第一輪征求意見(jiàn)（有關(guān)意見(jiàn)（有關(guān)部門(mén)、地方部門(mén)、地方國(guó)土部門(mén)和國(guó)土部門(mén)和督察局）督察局）2第二輪征求第二輪征求意見(jiàn)（面向意見(jiàn)（面向全社會(huì)）全社會(huì)）3部

15、務(wù)會(huì)審議，部務(wù)會(huì)審議，原則通過(guò)原則通過(guò)42014年5月2015年1月2015年3月26日2015年6月地籍司和地籍司和登記中心登記中心形成初稿形成初稿1第二輪征求第二輪征求意見(jiàn)（面向意見(jiàn)（面向全社會(huì)）全社會(huì)）正式上報(bào)正式上報(bào)國(guó)務(wù)院（將國(guó)務(wù)院（將擇機(jī)發(fā)布）擇機(jī)發(fā)布）52015年11月3 3條例的體例結(jié)構(gòu) 總則總則（第1-7條） 不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿（第8-13條） 登記程序登記程序（第14-22條） 登記信息共享與保護(hù)登記信息共享與保護(hù)（第23-28條） 法律責(zé)任法律責(zé)任（第29-32條） 附則附則（第33-35條） 組織規(guī)范組織規(guī)范形式結(jié)構(gòu)形式結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)程序規(guī)范程序規(guī)范4 4細(xì)則

16、的體例結(jié)構(gòu) 總則總則 不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿 登記程序登記程序 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記 其他登記 不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢(xún)、不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢(xún)、 保護(hù)和利用保護(hù)和利用法律責(zé)任法律責(zé)任 附則附則 制度細(xì)化制度細(xì)化形式結(jié)構(gòu)形式結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)操作規(guī)范操作規(guī)范4 4條例的基本制度構(gòu)架1立法目的和依據(jù)立法目的和依據(jù)2登記類(lèi)型登記類(lèi)型3登記原則登記原則8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記9其他登記其他登記4登記客體和管轄登記客體和管轄10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記程序登記程序5登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員11法律責(zé)任法律責(zé)任具具體體內(nèi)內(nèi)容容二二6不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿12附附 則則第1條： 為整合不動(dòng)產(chǎn)登記

17、職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法等法律，制定本條例。（1）整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)。 根據(jù)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案和國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議確定的“四統(tǒng)一”精神，明確將土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部門(mén)的登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)。 將職責(zé)整合作為暫行條例的立法目的之一，旨在最大限度地消除分散登記的體制障礙，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定制度基礎(chǔ)，這是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法過(guò)渡性特征的體現(xiàn)，也是“暫行”兩字的體現(xiàn)。1 1 （2）規(guī)范登記行為。 這是程序性規(guī)范的內(nèi)在之義，也是落實(shí)四中全會(huì)精神的體現(xiàn)。通過(guò)程序規(guī)范，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，使登記機(jī)構(gòu)依法登記，確保登記

18、結(jié)果的正當(dāng)性和準(zhǔn)確性，增強(qiáng)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力。 條例全文頻繁使用“依法”、“應(yīng)當(dāng)”、“及時(shí)”等立法語(yǔ)言，其根本目的旨在更好地約束登記機(jī)構(gòu)，規(guī)范登記行為。按照法定職責(zé)必須為的原則，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格依法履責(zé)。 （3）方便群眾。 通過(guò)整合登記職責(zé)，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)；合理設(shè)置登記程序和實(shí)現(xiàn)登記信息共享，方便群眾登記申請(qǐng)和辦理。 便民利民、高效服務(wù)是貫穿條例始終的一條重要主線(xiàn)，涉及登記申請(qǐng)、受理、登簿、發(fā)證以及信息共享與應(yīng)用服務(wù)的工作全流程。1 1 （4）保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益。 以“四統(tǒng)一”為抓手，保證各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容得到全面、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力為基

19、礎(chǔ)，保障權(quán)利人合法的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這是條例的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，更是條例立法的核心。 一直以來(lái)，社會(huì)上對(duì)條例的立法目的一直存在誤解，與反腐、小產(chǎn)權(quán)房、房地產(chǎn)調(diào)控等等聯(lián)系在一起。 不動(dòng)產(chǎn)登記立法的核心功能和目的只有一個(gè)：就是保護(hù)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)交易安全，絕非為了干預(yù)、增負(fù)或設(shè)卡。1 1 突出體現(xiàn)和貫徹落實(shí)物權(quán)法精神。物權(quán)法已經(jīng)有明確規(guī)定的，本條例不再重復(fù)規(guī)定。 土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等其他單行法律，符合不動(dòng)產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”原則的內(nèi)容，也是條例的立法依據(jù)。對(duì)于其他單行法中與“四統(tǒng)一”原則不符的內(nèi)容，將會(huì)作出統(tǒng)一的調(diào)整，以利于條例的實(shí)施。1 1第2條： 本條例所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)

20、登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。 本條例所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。 關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)第186 條規(guī)定：“土地、附著于土地的建筑物及其定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)。” 擔(dān)保法第92 條規(guī)定：“本法所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物?！? 1 不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)：民事行為說(shuō)？行政行為說(shuō)？雙重屬性說(shuō)？ 不動(dòng)產(chǎn)登記是重要的物權(quán)公示方式，貫徹物權(quán)的公示公信原則，不創(chuàng)設(shè)新權(quán)利義務(wù)關(guān)系（意思自治），屬于程序性行政行為。（科學(xué)把握：調(diào)查確權(quán)登記調(diào)處工作邊界） 不動(dòng)產(chǎn)登記在法律屬性上有雙重性，它既是登記機(jī)

21、構(gòu)實(shí)施的公法行為，也是對(duì)民事主體的物權(quán)歸屬產(chǎn)生重要影響的私法行為。針對(duì)前一屬性，本條例側(cè)重于規(guī)范，以促進(jìn)登記機(jī)構(gòu)依法行為；針對(duì)后一屬性，本條例側(cè)重于保護(hù)，維護(hù)合法權(quán)益。1 1條例的基本制度構(gòu)架1立法目的和依據(jù)立法目的和依據(jù)2登記類(lèi)型登記類(lèi)型3登記原則登記原則8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記9其他登記其他登記4登記客體和管轄登記客體和管轄10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記程序登記程序5登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員11法律責(zé)任法律責(zé)任具具體體內(nèi)內(nèi)容容二二6不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿12附附 則則2 2第3條： 不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用

22、本條例。以權(quán)利為線(xiàn)索、以權(quán)利為線(xiàn)索、 以形態(tài)為補(bǔ)充以形態(tài)為補(bǔ)充 條例最大程度地吸收和整合了目前涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的行政法規(guī)和部門(mén)規(guī)章有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型的規(guī)定，針對(duì)物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和注銷(xiāo)的規(guī)定，規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記等登記類(lèi)型。 針對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及登記的事項(xiàng)，規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記（預(yù)查封登記）等登記類(lèi)型。2 2首次登記的界定與適用不動(dòng)產(chǎn)首次登記是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。明確總登記、初始登記、設(shè)立登記的關(guān)系。細(xì)則規(guī)定：市、縣人民政府可以根據(jù)情況對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動(dòng)產(chǎn)，組織開(kāi)展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用

23、權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記。依照前款規(guī)定辦理首次登記所需的權(quán)屬來(lái)源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門(mén)組織獲取。2 2變更登記界定與適用 指因權(quán)利人的姓名或者名稱(chēng)、身份證類(lèi)型或身份證明號(hào)碼發(fā)生變更，不動(dòng)產(chǎn)的所在街道或門(mén)牌號(hào)等坐落、名稱(chēng)、用途、面積等自然狀況發(fā)生變更，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等權(quán)利狀況發(fā)生變化等不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。（一）權(quán)利人的姓名、名稱(chēng)、身份證或者戶(hù)口簿等類(lèi)型、身份證或者戶(hù)口簿等號(hào)碼發(fā)生變更的;（二）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等自然狀況變更的；（三）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等權(quán)利狀況發(fā)生變化的；（四）同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的；（五）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、

24、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的；（六）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的；（七）地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的；（八）共有性質(zhì)發(fā)生變更的；（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記：2 2轉(zhuǎn)移登記界定及適用 指因買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、繼承、受遺贈(zèng)等原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。（一）買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的；（二）以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資（入股）的；（三）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（四）不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（五）繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利

25、發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的；（七）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（八）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；（九）因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的；（十）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。因下列情形導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記：2 2注銷(xiāo)登記界定及情形適用 指因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅而進(jìn)行的登記。（一）不動(dòng)產(chǎn)滅失的；（二）權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（三）因不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 注

26、意：不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記，所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的書(shū)面材料。有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷(xiāo)登記：條例的基本制度構(gòu)架1立法目的和依據(jù)立法目的和依據(jù)2登記類(lèi)型登記類(lèi)型3登記原則登記原則8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記9其他登記其他登記4登記客體和管轄登記客體和管轄10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記程序登記程序5登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員11法律責(zé)任法律責(zé)任具具體體內(nèi)內(nèi)容容二二6不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿12附附 則則嚴(yán)格管理嚴(yán)格管理（條例第（條例第4 4條第條第2 2款）款）方便群眾方便群眾（條例

27、第（條例第4 4條第條第2 2款）款）穩(wěn)定連續(xù)原則穩(wěn)定連續(xù)原則（條例第（條例第4 4條第條第2 2款、第款、第3 3款）款）一體登記原則一體登記原則( (細(xì)則第細(xì)則第2 2條條) )連續(xù)登記原則連續(xù)登記原則( (細(xì)則第細(xì)則第2626條條) )屬地登記原則屬地登記原則（條例第（條例第7 7條）條）依申請(qǐng)登記原則依申請(qǐng)登記原則( (細(xì)則第細(xì)則第2 2條條) )3 3第4條：國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。 不動(dòng)產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響?！眹?yán)格管理原則：規(guī)范登記行為，強(qiáng)化政府責(zé)任，提高登記質(zhì)量，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)

28、登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力；穩(wěn)定連續(xù)原則：保證物權(quán)穩(wěn)定，條例施行前依法頒發(fā)的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效，已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不因登記機(jī)構(gòu)和程序的改變而受到影響。不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合和統(tǒng)一登記，不影響各部門(mén)繼續(xù)行使其權(quán)屬管理、交易管理等法定職責(zé)。方便群眾原則：切實(shí)提高行政效率，減輕群眾和企業(yè)負(fù)擔(dān)，助力大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新，3 3一體登記原則：房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。（房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)以土地、海域?yàn)榛A(chǔ)一體登記，建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)與該土地、海域范圍內(nèi)的房屋等建筑物、構(gòu)筑物所

29、有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記；土地或者海域上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物未一并登記的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在辦理轉(zhuǎn)移登記或者變更登記時(shí)一并申請(qǐng)登記。）（以符合登記條件為前提）連續(xù)登記原則：未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類(lèi)型登記，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。（預(yù)告登記、預(yù)查封登記等例外）屬地登記原則：不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。（國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)用島用海和國(guó)有重點(diǎn)林區(qū)等例外）依申請(qǐng)登記原則：不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。（如依職權(quán)登記、依囑托登記）3 3條例的基本制度構(gòu)架1立法目的和依據(jù)立法目的和依據(jù)2

30、登記類(lèi)型登記類(lèi)型3登記原則登記原則8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記9其他登記其他登記4登記客體和管轄登記客體和管轄10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記程序登記程序5登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員11法律責(zé)任法律責(zé)任具具體體內(nèi)內(nèi)容容二二6不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿12附附 則則4 4 第5條 下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)； （二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán); （四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)； （六）宅基地使用權(quán)； （七）海域使用權(quán)； （八）地役權(quán)； （九）抵押權(quán)； （十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。所有權(quán)用益物

31、權(quán)擔(dān)保物權(quán)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物物權(quán)權(quán)體體系系土地所有權(quán)土地所有權(quán)建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)國(guó)有建設(shè)用地使國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)用權(quán)集體建設(shè)用地使集體建設(shè)用地使用權(quán)用權(quán)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)租賃國(guó)有土地使用權(quán)租賃國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股國(guó)有土作價(jià)出資或入股國(guó)有土地使用權(quán)地使用權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)地役權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)海域使用權(quán)海域使用權(quán)礦業(yè)權(quán)礦業(yè)權(quán)漁業(yè)權(quán)漁業(yè)權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)林地使用權(quán)林地使用

32、權(quán)草地使用權(quán)草地使用權(quán)探礦權(quán)探礦權(quán)采礦權(quán)采礦權(quán)水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)？水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)？無(wú)居民海島使用權(quán)？無(wú)居民海島使用權(quán)？抵押權(quán)抵押權(quán)一般抵押權(quán)一般抵押權(quán)最高額抵押權(quán)最高額抵押權(quán)森林或林木使用權(quán)森林或林木使用權(quán)森林或林木所有權(quán)森林或林木所有權(quán)取水權(quán)？經(jīng)營(yíng)權(quán)？取水權(quán)？經(jīng)營(yíng)權(quán)？-4 44 4 物權(quán)法之前，民法通則擔(dān)保法土地管理法城市房地產(chǎn)管理法農(nóng)村土地承包法森林法草原法漁業(yè)法海域使用管理法等法律中包含了相當(dāng)數(shù)量的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其登記規(guī)范。 物權(quán)法第條規(guī)定：“物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！?物權(quán)法中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括：土地的國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)

33、、地役權(quán)、抵押權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等。 實(shí)踐中，存在權(quán)利沖突和交錯(cuò)、其他權(quán)利擴(kuò)容納入等問(wèn)題的應(yīng)對(duì)。 與自然資源產(chǎn)權(quán)制度改革精神和方向的契合？ 信托登記？農(nóng)用地的使用權(quán)？水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)？取水權(quán)？探礦權(quán)？采礦權(quán)？4 4第7條第1款： “不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記?！蔽餀?quán)法第10條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理?！?尊重現(xiàn)實(shí)、體現(xiàn)統(tǒng)一，以屬地登記為原則，分級(jí)登記為例外。 屬地管轄所指向的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有唯一性：即不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。土

34、地管理法實(shí)施條例第4條規(guī)定“設(shè)區(qū)的市人民政府可以對(duì)市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行統(tǒng)一登記。”未涉及國(guó)有土地登記管轄，實(shí)踐中做法多樣。 為了便于實(shí)踐操作，規(guī)定“直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記”。4 4 跨區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記管轄的特別規(guī)范：分別辦理、協(xié)商辦理和指定辦理 細(xì)則：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照條例第七條第二款的規(guī)定，協(xié)商辦理或者接受指定辦理跨縣級(jí)行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)在登記完畢后將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以及不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、面積、用途、權(quán)利類(lèi)型等登記結(jié)果告知不動(dòng)產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。第7條第2款： “跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)的登記，由

35、所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)指定辦理。”4 4國(guó)家級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊管轄 鑒于此類(lèi)國(guó)有資產(chǎn)的特殊保護(hù)以及保障和服務(wù)功能，依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，國(guó)家對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行特殊的管理。 考慮到這些不動(dòng)產(chǎn)在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中一直采用分級(jí)管轄登記原則的歷史，在堅(jiān)持屬地登記原則的基礎(chǔ)上，對(duì)這些特殊不動(dòng)產(chǎn)的登記管轄作特別規(guī)范，有利于更好地保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)，保持不動(dòng)產(chǎn)登記工作的連續(xù)性和穩(wěn)定性。第7條第3款：“國(guó)務(wù)院確定的重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)的森林、林木和林地，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有

36、土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)規(guī)定?！? 4國(guó)家級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊管轄 會(huì)同辦理？參照辦理？授權(quán)立法國(guó)務(wù)院確定的重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)的森林、林木和林地，由國(guó)土資源部受理并會(huì)同有關(guān)部門(mén)辦理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海、用島的登記，由國(guó)土資源部受理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，依照國(guó)土資源部在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法等規(guī)定辦理。條例的基本制度構(gòu)架1立法目的和依據(jù)立法目的和依據(jù)2登記類(lèi)型登記類(lèi)型3登記原則登記原則8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記9其他登記其他登記4登記客體和管轄登記客體和管轄10信息共享保護(hù)信息

37、共享保護(hù)7登記程序登記程序5登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員11法律責(zé)任法律責(zé)任具具體體內(nèi)內(nèi)容容二二6不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿12附附 則則5 5 第6條 國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。 縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一是前提和基礎(chǔ)。國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案和國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議決定，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，理順部門(mén)職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)。要求由國(guó)土資源部負(fù)

38、責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。 厘清主管部門(mén)與實(shí)施主體之間的關(guān)系。5 5 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為縣級(jí)以上人民政府依法確定的、統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的部門(mén)。如：縣人民政府確定由該縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，則縣國(guó)土資源局為該縣不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，登記簿證加蓋“縣國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)用章”。各級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)內(nèi)設(shè)的、不具有獨(dú)立法人資格的不動(dòng)產(chǎn)登記局（處、科、股），不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。國(guó)土資源主管部門(mén)直屬的事業(yè)單位可以經(jīng)授權(quán)辦理具體的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)，但不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)外行使行政職能。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

39、應(yīng)當(dāng)按規(guī)定盡快刻制并啟用“不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)用章”。重要變化：登記機(jī)構(gòu)是部門(mén)，不再是人民政府。 國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知5 5 第11條： “不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的管理和專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)?！?不動(dòng)產(chǎn)登記人員與機(jī)構(gòu)息息相關(guān)。登記生效主義為原則，登記對(duì)抗為例外的制度模式下，登記崗位的特殊性以及提高不動(dòng)產(chǎn)登記人員素質(zhì)的迫切性，決定了進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)登記人員隊(duì)伍的門(mén)檻應(yīng)具有相當(dāng)?shù)母叨?。?lèi)型：土地登記持證上崗人員、房屋登記官及其他不動(dòng)產(chǎn)登記工作從業(yè)人員。目標(biāo)：打造一支專(zhuān)業(yè)化、高水平的不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍

40、。5 5關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記人員的界定承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)熟悉相關(guān)法律法規(guī)，具備與其崗位相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)等方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門(mén)組織開(kāi)展對(duì)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的考核培訓(xùn)。下一步，制定登記人員管理辦法，確保平穩(wěn)銜接過(guò)渡和規(guī)范管理。細(xì)化登記人員的考核、培訓(xùn)及管理等。條例的基本制度構(gòu)架1立法目的和依據(jù)立法目的和依據(jù)2登記類(lèi)型登記類(lèi)型3登記原則登記原則8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記9其他登記其他登記4登記客體和管轄登記客體和管轄10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記程序登記程序5登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員11法律責(zé)任法律責(zé)任具具體體內(nèi)內(nèi)容容二二

41、6不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿12附附 則則具具體體內(nèi)內(nèi)容容6不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿其他具體內(nèi)容結(jié)合登記簿冊(cè)證內(nèi)容表述其他具體內(nèi)容結(jié)合登記簿冊(cè)證內(nèi)容表述第第8 8條第條第1 1、2 2款規(guī)定款規(guī)定： 不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。產(chǎn)單元具有唯一編碼。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。部門(mén)的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。條例的基本制度構(gòu)架1立法目的和依據(jù)立法目的和依據(jù)2登記類(lèi)型登記類(lèi)型3登記原則登記原則8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記9其他登記其他

42、登記4登記客體和管轄登記客體和管轄10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記程序登記程序5登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員11法律責(zé)任法律責(zé)任具具體體內(nèi)內(nèi)容容二二6不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿12附附 則則7 71.依申請(qǐng)的程序申請(qǐng)受理 審核登簿2.依囑托的程序囑托受理 審核登簿3.依職權(quán)的程序 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記具有物權(quán)變動(dòng)效力，具有公示性和公信力，登記的真實(shí)性與準(zhǔn)確性非常重要，而程序的合法性和合理性，將為登記內(nèi)容的準(zhǔn)確性提供保障。7 7申請(qǐng)受理審核登簿發(fā)證登簿完成是登記已經(jīng)登簿完成是登記已經(jīng)完成的標(biāo)志完成的標(biāo)志7 7登記申請(qǐng)第14條第1款： “因買(mǎi)賣(mài)、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)”。

43、（一）申請(qǐng)?jiān)瓌t：雙方申請(qǐng)是原則，單方申請(qǐng)是例外條例第14條第1款明確了雙方申請(qǐng)為原則，而第2款規(guī)定了7種單方申請(qǐng)的例外。民事法律行為，一般以雙方意思表示的一致為前提。因法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)情形（不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、互換、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押等），都屬于雙方法律行為，故體現(xiàn)到不動(dòng)產(chǎn)登記工作，需要雙方申請(qǐng)。雙方申請(qǐng)為原則，既符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)，也有利于保證登記的真實(shí)與準(zhǔn)確，防止登記錯(cuò)誤。7 7 登記申請(qǐng)第14條第2款： “屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的；（二）繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（三）人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定

44、等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（四）權(quán)利人姓名、名稱(chēng)或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的；（五）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的；（六）申請(qǐng)更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。 單方法律行為中，不宜也無(wú)法要求共同申請(qǐng)，只能單方申請(qǐng)。主要考慮充分尊重現(xiàn)實(shí)，強(qiáng)調(diào)的是“可以”單方申請(qǐng)，而非必須。7 7登記申請(qǐng)（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的，主要考慮一些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記如農(nóng)村集體土地所有權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)初始登記均只有一方當(dāng)事人，故只能單方申請(qǐng)。（二）非法律行為導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情形的，包括繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，人

45、民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，即物權(quán)法第二十八、二十九規(guī)定的情形。此類(lèi)登記屬于宣示性質(zhì)，不屬于登記生效，況且如繼承、遺贈(zèng)情形時(shí)，被繼承人已經(jīng)死亡，只能單方申請(qǐng)。（三）權(quán)利人姓名、名稱(chēng)或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的；此種情況下，僅涉及權(quán)利人姓名、名稱(chēng)的變化，或不動(dòng)產(chǎn)的坐落、位置、面積等自然狀況的變化，不涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的變化，可以單方申請(qǐng)。（四）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的；此類(lèi)情況下由于不涉及市場(chǎng)交易等法律行為，僅是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)客體滅失或權(quán)利人自動(dòng)放棄導(dǎo)致的權(quán)利消滅，可以單方申請(qǐng)。（五）申請(qǐng)更正登記或者異議

46、登記的，按照物權(quán)法第十九條的精神，此兩類(lèi)屬于限制登記的類(lèi)型，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人或者利害關(guān)系人可以單方申請(qǐng)。（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形，屬于兜底條款，預(yù)留銜接空間。9 9 登記申請(qǐng)u 處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng)，但共有人另有約定的除外。u 按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。u 建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記，依照本細(xì)則第三十六條的規(guī)定辦理。共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的特殊規(guī)定9 9登記申請(qǐng)第15條： “當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。”

47、明確了申請(qǐng)主體范圍和到場(chǎng)申請(qǐng)制度。登記申請(qǐng)主體，可以自己申請(qǐng)，也可以他人代理申請(qǐng) 條例第15條第1款沒(méi)有強(qiáng)制要求當(dāng)事人必須親自到現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)，允許由代理人代為申請(qǐng)。該規(guī)定貫徹落實(shí)了條例第1條中“方便群眾申請(qǐng)登記”的立法目的。 民法通則第63條：“公民、法人可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。”考慮不動(dòng)產(chǎn)登記的政策性和技術(shù)性要求較高等現(xiàn)實(shí)因素，條例明確將登記代理人制度納入立法。 【注意】代理包括法定代理與委托代理。代理人可以是普通的民事主體，也可以是專(zhuān)業(yè)從事不動(dòng)產(chǎn)代理的機(jī)構(gòu)和人員。 【注意】到場(chǎng)申請(qǐng)與網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)？網(wǎng)上預(yù)約與申請(qǐng)受理的關(guān)系？9 9關(guān)于監(jiān)護(hù)人的代為申請(qǐng)考慮登記申請(qǐng)的代理 無(wú)民事行為能力和限制民

48、事行為能力人申請(qǐng)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為申請(qǐng)。 貫徹和銜接民法通則第16-18條規(guī)定：未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人；無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人的指定監(jiān)護(hù)；監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。 細(xì)則規(guī)定：（1）無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。 （2）監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶(hù)口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料；因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書(shū)面保證。 （3）父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系

49、材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書(shū)、經(jīng)過(guò)公證的對(duì)被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。9 9委托代理登記申請(qǐng)的代理 當(dāng)事人可以委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。 代理申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被代理人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書(shū)。自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托代理人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)與代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書(shū)，但授權(quán)委托書(shū)經(jīng)公證的除外。境外申請(qǐng)人委托他人辦理處分不動(dòng)產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證。9 9對(duì)中央關(guān)于土地登記代理人制度改革的精神理解登記申請(qǐng)的代理 2014年7月22日國(guó)務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項(xiàng)目等事項(xiàng)的決定（國(guó)發(fā)20142

50、7號(hào)）公布取消一批準(zhǔn)入職業(yè)資格，包括土地登記代理人。核心在于簡(jiǎn)政放權(quán)，向市場(chǎng)和社會(huì)放權(quán)。 8月13日人社部下發(fā)關(guān)于做好國(guó)務(wù)院取消部分準(zhǔn)入職業(yè)資格相關(guān)后續(xù)工作的通知，對(duì)取消部分準(zhǔn)入資格相關(guān)后續(xù)工作提出具體要求。經(jīng)溝通，將取消的土地登記代理人等五項(xiàng)準(zhǔn)入類(lèi)職業(yè)資格調(diào)整為水平評(píng)價(jià)類(lèi)職業(yè)資格，不再實(shí)行職業(yè)準(zhǔn)入制。對(duì)取得職業(yè)資格證書(shū)的人員不再實(shí)行注冊(cè)管理，不再將職業(yè)資格管理和特定繼續(xù)教育和培訓(xùn)硬性鉤掛。 土地登記代理人資格是調(diào)整，而不是取消。9 9申請(qǐng)撤回（三）申請(qǐng)撤回 條例允許可以撤回申請(qǐng)，貫徹了自愿的原則，是對(duì)當(dāng)事人自愿原則的充分尊重。 但必須以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前為基本前

51、提，一旦記載于登記簿后不允許撤回?！咀⒁狻咳绻w申請(qǐng)人提出撤回登記申請(qǐng)的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記申請(qǐng)書(shū)以及相關(guān)材料退還申請(qǐng)人。【注意】雙方申請(qǐng)的單方撤回問(wèn)題？第15條第2款： “不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)?！? 9申請(qǐng)材料四）申請(qǐng)材料 條例第16條詳細(xì)規(guī)定了申請(qǐng)人的提交材料范疇、申請(qǐng)材料的真實(shí)性責(zé)任、信息公開(kāi)服務(wù)三大方面，既體現(xiàn)了便利登記申請(qǐng)人的登記申請(qǐng)，也為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記申請(qǐng)受理提供了依據(jù)，同時(shí)落實(shí)了登記申請(qǐng)材料真實(shí)性的責(zé)任主體。物權(quán)法第11條： “當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料?！?提供材料是申請(qǐng)

52、人的義務(wù))9 9申請(qǐng)材料條例第16條：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：（一）登記申請(qǐng)書(shū)；這是申請(qǐng)任何一種登記類(lèi)型、任何一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的必備要件。（二）申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)；身份證明材料是核驗(yàn)申請(qǐng)人或代理人身份真實(shí)性的唯一憑證，具體包括身份證、軍官證、護(hù)照以及組織機(jī)構(gòu)代碼證等。（三）相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；這類(lèi)材料是不動(dòng)產(chǎn)登記記載內(nèi)容或事項(xiàng)的主要來(lái)源依據(jù)，屬于申請(qǐng)資料的核心，如不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、繼承或遺贈(zèng)文書(shū)等。（四）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；此類(lèi)材料主要反映不動(dòng)產(chǎn)登記客體的面積、坐落等自然屬性狀況，是不動(dòng)產(chǎn)客

53、體特定化的內(nèi)在要求。（五）與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料；主要在申請(qǐng)異議登記或者查詢(xún)、復(fù)制登記資料，涉及相關(guān)利害關(guān)系人時(shí)提交此類(lèi)材料。（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。屬于兜底性條款，并給條例實(shí)施細(xì)則預(yù)留的銜接空間。 9 9申請(qǐng)材料條例第16條第1款要求申請(qǐng)人不但要按照要求提交齊備的登記材料，還要對(duì)全部申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，與物權(quán)法第21條和條例第29條的有關(guān)登記錯(cuò)誤賠償制度相呼應(yīng)。 貫徹落實(shí)政府信息公開(kāi)條例要求，行政機(jī)關(guān)對(duì)反映本行政機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)設(shè)置、職能、辦事程序等情況的政府信息應(yīng)當(dāng)主動(dòng)公開(kāi)。政府信息公開(kāi)工作機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)組織編制本行政機(jī)關(guān)的政府信息公開(kāi)指南、政府信息公開(kāi)目錄和政府信

54、息公開(kāi)工作年度報(bào)告的具體職責(zé)。 體現(xiàn)便民利民，方便群眾，履職好社會(huì)化服務(wù)的原則!第16條第2款：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場(chǎng)所和門(mén)戶(hù)網(wǎng)站公開(kāi)申請(qǐng)登記所需材料目錄和示范文本等信息。”9 9關(guān)于登記申請(qǐng)材料的具體要求申請(qǐng)材料 申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。 申請(qǐng)登記材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復(fù)印件，但申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供復(fù)印件與原件一致的材料。9 9關(guān)于公證的問(wèn)題：操作需求、制度供給與司法實(shí)踐三者的協(xié)調(diào)。申請(qǐng)材料 1991年司法部、建設(shè)部關(guān)于房屋登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知。房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程規(guī)定：用于申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的下列材料應(yīng)經(jīng)公證：1.因

55、繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)申請(qǐng)相關(guān)房地產(chǎn)登記的繼承文書(shū)、受遺贈(zèng)文書(shū)，但人民法院的生效法律文書(shū)確認(rèn)相關(guān)房地產(chǎn)的繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)的除外；2.境外申請(qǐng)人委托他人申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的委托書(shū)；3.父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)提供對(duì)未成年人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的證明，但人民法院指定監(jiān)護(hù)除外。公證法第十一條 根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請(qǐng)，公證機(jī)構(gòu)辦理下列公證事項(xiàng)：（一）合同；（二）繼承；（三）委托、聲明、贈(zèng)與、遺囑；（四）財(cái)產(chǎn)分割；（五）招標(biāo)投標(biāo)、拍賣(mài)；（六）婚姻狀況、親屬關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系；（七）出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、學(xué)歷、學(xué)位、職務(wù)、職稱(chēng)、有無(wú)違法犯罪記錄；（八）公司章程；（九）保全證據(jù)；（十）文

56、書(shū)上的簽名、印鑒、日期，文書(shū)的副本、影印本與原本相符；（十一）自然人、法人或者其他組織自愿申請(qǐng)辦理的其他公證事項(xiàng)。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng)，有關(guān)自然人、法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理公證。主要考慮：缺乏依據(jù)，違背自愿申請(qǐng)?jiān)瓌t，增加負(fù)擔(dān)，待后續(xù)完善。9 9登記原因證明材料申請(qǐng)材料 因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明、遺囑、全部法定繼承人的基本情況以及與被繼承人的親屬關(guān)系證明等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)。9 9申請(qǐng)受理?xiàng)l例第17條：(嚴(yán)格管理,規(guī)范登記的要求) “不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理： （一）屬于登

57、記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人； （二）申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人； （三）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容； （四）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。9 9申請(qǐng)受理1.決定是否受理的審查要點(diǎn)審查要點(diǎn)包括：（1）是否屬于本登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍。物權(quán)法第10條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在

58、地的登記機(jī)構(gòu)辦理?！睏l例第7條對(duì)登記的管轄、跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理機(jī)構(gòu)以及三類(lèi)特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)作出了規(guī)定。（2）申請(qǐng)材料是否齊全。物權(quán)法第12條第2款規(guī)定，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料。（3）申請(qǐng)材料是否符合法定形式。只有全部符合這三個(gè)條件，登記機(jī)構(gòu)才應(yīng)予以受理。 但不可機(jī)械理解和處理9 9申請(qǐng)受理2.貫徹高效便民的原則（1）對(duì)于符合條件或全部補(bǔ)正的，應(yīng)當(dāng)受理，不得拖延。（2）對(duì)于申請(qǐng)材料有錯(cuò)誤但可以當(dāng)場(chǎng)更正的，應(yīng)當(dāng)讓申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，然后受理；給申請(qǐng)人提供了及時(shí)救濟(jì)渠道。（3）對(duì)于材料不齊全或不符合法定形式的，要當(dāng)場(chǎng)一次性告知如何補(bǔ)

59、正，切實(shí)方便群眾。（4）對(duì)于不屬于自己登記職責(zé)范圍的申請(qǐng)，不能一推了之，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)告訴申請(qǐng)人到哪個(gè)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。9 9申請(qǐng)受理3、強(qiáng)調(diào)書(shū)面形式，彰顯規(guī)范，防止?fàn)幾h 無(wú)論受理還是不受理，都應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知，而非口頭形式。一旦不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。 告知需要補(bǔ)正的內(nèi)容也應(yīng)采取書(shū)面形式。 借鑒： 行政許可法第32條：行政機(jī)關(guān)受理或者不予受理行政許可申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)出具加蓋本行政機(jī)關(guān)專(zhuān)用印章和注明日期的書(shū)面憑證但也要靈活變通處理第17條第2款： 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。9 9 學(xué)界的實(shí)質(zhì)審查和形式審查之爭(zhēng)從未間斷。依法履職“合理審慎職責(zé)”的提法，有限

60、度的實(shí)質(zhì)審查。查驗(yàn)條例第18條：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)： （一）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致；（二）有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致；（三）登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。物權(quán)法第12條：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。9 9細(xì)則對(duì)查驗(yàn)內(nèi)容的補(bǔ)充考慮查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)