全面放開二孩政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

1、精品文檔資料收集于網(wǎng)絡(luò)如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除謝謝全面放開二孩政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析放開二孩政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響：住房需求增長(zhǎng)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及熱點(diǎn)區(qū)域變化、 配套要求提高，房企 白銀十年迎來(lái)新機(jī)遇，提出新挑戰(zhàn)2.1、需求總量：二孩政策助力白銀時(shí)代房地產(chǎn)需求總量增長(zhǎng)二孩政策全面實(shí)施推動(dòng)房地產(chǎn)需求總量增長(zhǎng)。二孩政策的全面實(shí)施在短期內(nèi)推動(dòng)人口生育高峰，根據(jù)預(yù)測(cè)，累計(jì)生育意愿的釋放將帶動(dòng)短期內(nèi)城鎮(zhèn)出生人口 將增加約 1500-2000 萬(wàn)人，按 2012 年城鎮(zhèn)居民人均住房 建筑面積 32.9 平方米計(jì) 算，未來(lái)五年將增加城鎮(zhèn)住房面積約 4.9-6.6 億平方米。而此后人口生育率將有 所減弱，出生人口數(shù)

2、有所回落，仍將較政策實(shí)施之前增長(zhǎng)，將帶來(lái)住房面積的增 加。未來(lái)長(zhǎng)期一段時(shí)間，隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和戶籍制度改革的深化，加之二孩放開影響，預(yù)計(jì)到 2040 年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口將超過(guò) 10 億人，較 2015 年增加 2.5 億以上，這部分人口增長(zhǎng)帶來(lái)的需求，將成為推進(jìn)白銀時(shí)代房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn) 健康發(fā)展的重要助力。另外我們要看到，一般而言，由于當(dāng)前多數(shù)城市已放開限購(gòu)，短期內(nèi)房屋需求或?qū)⒁猿钟幸惶追吭僦苯淤?gòu)買大戶型產(chǎn)品或先買后賣的置換形式出現(xiàn)，因而需求量增長(zhǎng)或?qū)⒊錾鲜鲱A(yù)期。2.2、需求結(jié)構(gòu)：短期大戶型產(chǎn)品躍居主流，長(zhǎng)期小戶型仍將增長(zhǎng)短期內(nèi)人口增長(zhǎng)影響戶型變化，三室將成為剛需，四室以上改善性需求將有明

3、顯增長(zhǎng)。隨著二孩政策的實(shí)施和短期出生育的提高，未來(lái)五到十年，二孩家庭戶數(shù)將有明顯增長(zhǎng)。對(duì)于這些家庭而言，原本的剛需二室戶型將難以容納家庭人 口數(shù)的增長(zhǎng)，因而夫妻一間、孩子各一間的三室戶型將成為未來(lái)剛需主流。隨之 更大戶型的改善性需求也將有所增加。若二孩家庭有老人同居，有雇用保姆，或 選擇兒童房等，貝 U 首改將向四到五室發(fā)展?？傮w而言，隨著家庭人口數(shù)的增加， 未來(lái)大戶型需求將同步增長(zhǎng)。目前 “ 70/90 政策已基本取消，未來(lái)開發(fā)商在戶型 設(shè)計(jì)選擇時(shí)更為便宜。而從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，對(duì)于 90-144 平方米的改善性需求，投資方面已有所增 加，2014 年 90-144 平方米的中等戶型住宅投資額

4、為 34374 億元，較上年增加精品文檔資料收集于網(wǎng)絡(luò)如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除謝謝18.3%，遠(yuǎn)超過(guò)住宅 9.2%的增幅，占住宅總投資額比重為 53.4%，較上年擴(kuò)大 4 個(gè)百分點(diǎn)。但從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，2014 年 90-144 平方米住宅銷售面積 60334 平方 米，下降7.4%，雖降幅較其它兩種戶型最小，但從占比來(lái)看較上年變化不大。 未來(lái)受二孩政策影響，中等戶型銷售和投資占比將繼續(xù)擴(kuò)大，144 平方米以上大戶型占比也將有所增加，而 90 平方米小戶型規(guī)模將有縮減。長(zhǎng)期來(lái)看，十五到二十年后，隨著適婚人口的增長(zhǎng)，以二室戶型為主的剛需 將有增加。從我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭戶均人口變化趨勢(shì)來(lái)看，隨著城鎮(zhèn)家庭

5、戶規(guī)模的不斷擴(kuò)大，戶均人口呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。盡管 20-30 歲左右城鎮(zhèn)居民家庭首次置業(yè)， 以二室為主、90 平方米以下小戶型的住房仍將占據(jù)一定比重。至 2035 年，放開二孩政策增加的新生人口逐漸進(jìn)入婚育階段，成為適齡首置需求群體，延緩 20-34 歲城鎮(zhèn)人口規(guī)模減小的步伐，甚至在城鎮(zhèn)化進(jìn)程作用下，出現(xiàn)一定反彈。這也意 味未來(lái)小戶型需求下降速度將被延緩甚至有反彈趨勢(shì)， 但總體來(lái)看，隨著全面放 開二胎政策明顯促進(jìn) 中等戶型住宅成交量增長(zhǎng)以及中年群體需求的擴(kuò)大，小戶型 需求已逐漸退出市場(chǎng)主導(dǎo)地位。圖：2013-2014各矣型住屯授走;SL 備舊構(gòu)況 90T方畑卜 90 144h XVW V方宋UU精

6、品文檔2.3、需求分布：政策利好東部地區(qū)、熱點(diǎn)城市改善需求釋放不同城市人口增長(zhǎng)影響需求總量。此前分析中，我們得出結(jié)論，三四線中小 城市二孩生育意愿和生育率將高于一二線重點(diǎn)城市。不同城市人口增長(zhǎng)速度也將資料收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站 刪除 謝謝影響相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。 從需求總量變化來(lái)看， 未來(lái)三四線城市中二孩家庭對(duì) 空間需求將更大， 其需求總量也將更為突出。 從這點(diǎn)來(lái)點(diǎn)， 對(duì)于三四線部分城市 高庫(kù)存去化而言將是一大利好。不同城市銷售主力戶型影響需求增長(zhǎng)。 我們同時(shí)認(rèn)為不同城市當(dāng)前主力戶型 也將對(duì)未來(lái)需求產(chǎn)生影響。 此前我們已經(jīng)分析， 認(rèn)為隨著二孩家庭數(shù)量增加， 部 分家庭將考慮大戶型產(chǎn)品，

7、 短期內(nèi)三室將成為主力戶型， 而四室及以上將成為改 善性需求集中區(qū)域。 未來(lái)部分二室戶型的家庭在生育二孩后或?qū)⒖紤]換房。 當(dāng)前 各城市主力戶型有明顯區(qū)別，從 2014-2015 年成交數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)城市二室戶型 占比主要在 40%左右，其中北京、武漢、東莞及北京周邊香河占比已超過(guò) 40%， 未來(lái)這些城市生育二孩家庭換房量相對(duì)較高； 而南昌、 西安占比相對(duì)較低， 特別 是南昌，近年三室戶型占比近 2/3，未來(lái)新增人口對(duì)其庫(kù)存去化幫助將相對(duì)弱化。我們可以看出受不同區(qū)域不同城市主力戶型不同。一般而言，一二線重點(diǎn)城 市主力戶型以二室、三室為主，三四線城市中三室、四室大戶型相對(duì)較多，對(duì)于 當(dāng)前庫(kù)存量較高

8、的三四線城市而言， 由于市場(chǎng)主流戶型較大， 已能滿足二孩家庭 需求，其對(duì)庫(kù)存去化影響較??；東部較發(fā)達(dá)地區(qū)吸納外來(lái)人口數(shù)較多，二室、三 室占比較高， 而中西部地區(qū)人口流出相對(duì)明顯， 大戶型占比較高， 因而在全面放 開二孩政策影響下，東部地區(qū)、熱點(diǎn)城市向三室、四室轉(zhuǎn)變需求將更為明顯。我 們認(rèn)為，二孩政策將更為利好重點(diǎn)城市及東部城市群， 未來(lái)這區(qū)域換房率將有所 增加，大戶型更為主流。 而受未來(lái)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、 長(zhǎng)江中游城市群和成渝城市群的 發(fā)展帶動(dòng)和就近城鎮(zhèn)化影響， 這些地區(qū)城鎮(zhèn)吸納人口速度將加快， 二孩政策也將 同步帶動(dòng)當(dāng)?shù)刂械葢粜偷匿N售。精品文檔資料收集于網(wǎng)絡(luò)如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除謝謝2.4、需求配

9、套：更為關(guān)注少兒服務(wù)及配套，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)位再上揚(yáng)以社區(qū)為主體，對(duì)商業(yè)、家政、親子配套要求更加提高。隨著家庭人口數(shù)的 增加，購(gòu)房者對(duì)于社區(qū)配套將更為關(guān)注。由于新生兒需求而置換或購(gòu)買的大戶型 產(chǎn)品，在考慮交通、商業(yè)等傳統(tǒng)因素同時(shí)，家政、親子、兒童 醫(yī)療、婦幼保健等 配套將成為重點(diǎn)考量因素，社區(qū)環(huán)境和服務(wù)對(duì)兒童的親和度將成為產(chǎn)品的重要賣 點(diǎn)。對(duì)于企業(yè)而言，在地產(chǎn)白銀時(shí)代，由傳統(tǒng)的城市開發(fā)商向 運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商轉(zhuǎn) 變，也應(yīng)更關(guān)注社區(qū)服務(wù)。未來(lái)隨著二孩全面放開和新增人口的增加， 房地產(chǎn)企 業(yè)在開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目時(shí)，后期服務(wù)中應(yīng)有意識(shí)地向少兒服務(wù)及配套傾斜。學(xué)區(qū)房成為熱點(diǎn)，未來(lái)價(jià)格將在追捧中上漲。二孩政策放開帶來(lái)的生

10、育小高 峰也將帶動(dòng)學(xué)齡兒童的增加，相關(guān) 教育資源進(jìn)一步緊張。特別是優(yōu)質(zhì)中小學(xué)校， 作為相對(duì)稀缺的教育資源，其周邊學(xué)區(qū)房將受到新一輪的追捧，這將促使學(xué)區(qū)房 新房和二手房同步活躍。從去年放開單獨(dú)二孩數(shù)據(jù)來(lái)看，根據(jù)衛(wèi)計(jì)委數(shù)據(jù)顯示， 到 2015 年 9 月底全國(guó)有 176 萬(wàn)對(duì)單獨(dú)夫妻提出再生育申請(qǐng)，但申請(qǐng)數(shù)最高的為 2014 年七八月份，每月申請(qǐng)量達(dá)到 15 萬(wàn)對(duì)左右。以北京海淀區(qū)為例，我們對(duì)新 房和二手房成交做簡(jiǎn)單分析，從數(shù)值上看，2014 年 6 月以來(lái)北京二手房成交不 斷增長(zhǎng)，6-7 月同比超過(guò)上年同期；而新房成交也自 8 月起呈現(xiàn)攀升趨勢(shì)。二孩 生育或也是推高海淀區(qū)成交量的因素之一。3.0

11、090%21.3%30% -40.8270%60%50%40%30%20%10%3.1%4JK址京 上海式漢 南昌 西安 東禿 嶽坊 闔安香河：CREIS中指敏擁12 1W&4愛也式弘壁耳其它團(tuán)； 如仙年盤令那分蛾市成吏戶星舂數(shù)占比 i室 二室精品文檔資料收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站 刪除 謝謝學(xué)區(qū)房受追捧，在短期內(nèi)房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲，部分優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊價(jià)格上漲或更 為迅猛。對(duì)于開發(fā)商而言， 在小區(qū)內(nèi)或周邊引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源， 將成為吸引消費(fèi) 者特別是二孩家庭購(gòu)房的重要因素。3、小結(jié)人口尤其是城鎮(zhèn)人口的快速增長(zhǎng)， 為我國(guó)此前十?dāng)?shù)年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展提 供了良好的基礎(chǔ)。 隨著我國(guó)第三次出生高峰人群購(gòu)房需求的逐漸釋放， 城鎮(zhèn)人口 增速亦有所放緩， 人口對(duì)房地 產(chǎn)業(yè) 的直接推動(dòng)作用將有所減弱。 而此次五中全會(huì) 提出全面放開二孩政策， 將對(duì)未來(lái)人口增量和人口結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響， 直接關(guān)系 未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化。從人口總量來(lái)看，隨著二孩政策實(shí)施，伴隨人口總量的增長(zhǎng)，住房需求也將 持續(xù)增加。同時(shí)，人口年齡結(jié)構(gòu)變化推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)戶型結(jié)構(gòu)需求轉(zhuǎn)變， 短期內(nèi)， 三室、四室為主的中等戶型、 大戶型住宅將成為首置或首改的主力， 五室及以上 戶型占比也將增加，而長(zhǎng)期來(lái)看，到 2035 年二室為主的小戶型也將占據(jù)一定份 額。而區(qū)域也將影響人口增量和結(jié)構(gòu)分布， 二孩政策短期內(nèi)將更為推動(dòng)重點(diǎn)城市