廉租房制度實(shí)施過程中存在的問題與對策

1、廉租房制度實(shí)施過程中存在的問題與對策摘要：'房價(jià)高、住房難”已成為困擾中國居民的三大 難題之一，住房困難說明我國當(dāng)前的住房制度存在缺陷。 改善住房保障的核心是大規(guī)模的廉租房建設(shè)。闡述海口市 廉租房的實(shí)施情況，分析了該制度在實(shí)施過程中存在的主 要問題，諸如：房源、資金、收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制、地方 政府參與不積極。有針對性地提出了相關(guān)建議。關(guān)鍵詞：?？?；廉租房；弱勢群體“房價(jià)高、住房難”已成為社會關(guān)注度最高的民生熱 點(diǎn)之一。許多城市低收入者向記者坦言，現(xiàn)在房價(jià)上漲太 快，靠自己的力量改變居住窘境幾乎是不可能的。他們期 待，政府能切實(shí)提供住房保障，為低收入者打開安居之門。 目前，我國已初步勾勒

2、出由“住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租房”共同組成的住房保障體系。其中，對低收入家庭 進(jìn)行住房保障的主要制度設(shè)計(jì)就是廉租房制度。廉租房是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽蚍?合條件的當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)最低收入家庭提供的租金相對低廉的普 通住房。、?？谑辛夥繉?shí)施情況早在xx年?？谑芯统雠_了城鎮(zhèn)低收入家庭廉租住房保 障辦法及配套的租賃住房補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則等文件，全面具體地 落實(shí)了廉租房制度，海口市要把廉租房建成一個(gè)能幫助低收 入家庭的服務(wù)平臺，不但讓他們有新家，就業(yè)、醫(yī)療也都 有了基本的保障，不過，廉租房制度目前畢竟還處于起步 階段，資金短缺、房源緊張也是一大矛盾。根據(jù)規(guī)定，凡具有?？谑蟹寝r(nóng)業(yè)常住戶口且實(shí)際居

3、住, 家庭成員之間有法定的贍養(yǎng)或扶養(yǎng)關(guān)系，且至少有一人取 得本市非農(nóng)業(yè)常住戶口 3年（含3年）以上；家庭月人均 收入低于當(dāng)年本市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，或已接受 民政部門連續(xù)救助3個(gè)月（含3個(gè)月）以上的家庭。同時(shí), 家庭住房條件還需符合以下三種情況之一：家庭人均住房 套內(nèi)建筑面積低于5平方米；現(xiàn)居住房屋經(jīng)鑒定屬危房；沒 有住房的，均可向戶口所在地的人民政府主管部門申請廉 租住房保障。根據(jù)?？谑谐擎?zhèn)最低收入家庭廉租房配租及租金核 減實(shí)施細(xì)則中的規(guī)定，凡是經(jīng)民政部門認(rèn)定沒有生活來 源、享受民政部門連續(xù)救助達(dá)兩年以上的困難家庭，可以 申請免交廉租房租金。?？谑械牧庾》康姆吭矗瑢⒅饕ㄟ^五種方式籌

4、 集。一是利用廉租住房專項(xiàng)基金收購符合本市廉租住房標(biāo) 準(zhǔn)的舊普通住房；二是通過收購半拉子工程改造建設(shè)成的 廉租住房；三是回收符合本市廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的騰空共有住 房；四是利用廉租住房專項(xiàng)基金興建的廉價(jià)租住房；五是 接受社會捐贈(zèng)和通過其他方式籌集的符合?？谑辛庾》?標(biāo)準(zhǔn)的普通住房。?？谑械牧夥勘Ｕ现贫戎饕侨齻€(gè)方面來保障，實(shí) 物配租、租金核減和租金補(bǔ)貼。其中以租金補(bǔ)貼為主，而 且在補(bǔ)貼資金上也能夠充分保障。?？谑姓畑x年安排了 200萬租賃住房專項(xiàng)補(bǔ)貼資金，xx年又安排了 2 00萬。目前，?？谑袑?shí)施的廉租房制度,對于符合廉租房申請 條件而沒有住進(jìn)廉租房的住戶，主要以發(fā)放住房租金補(bǔ)貼 為主，發(fā)

5、放住房租金補(bǔ)貼除了可以緩解對廉租房需求過大 而造成的房源壓力外，還可以滿足不同住戶的需求，目前 廉租房的建設(shè)地點(diǎn)一般都不在市區(qū)，可能會在一定程度上 給廉租住戶帶來不便，諸如就業(yè)、上學(xué)、生活等，實(shí)行住 房租金補(bǔ)貼制度可以增加廉租住戶的自主選擇性。針對目前的低收入家庭對廉租房的需要,海口市政府也 已經(jīng)做出實(shí)質(zhì)性行動(dòng)。xx年，啟動(dòng)了青年路的廉租房建 設(shè)，涉及1000多戶，安置的困難居民近300 0人。xx年，海南省將所有符合條件的城鎮(zhèn)低保家庭全部納 入廉租住房保障范圍，基本做到應(yīng)保盡保。xx xx年，全 省計(jì)劃新建廉租住房萬平方米，共12213套。到x x年末， 各市、縣要將廉租住房保障范圍由最低收

6、入住房困難家庭 擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。海口市政府也組織制定了 xx 年住房建設(shè)計(jì)劃。計(jì)劃提出，xx年經(jīng)濟(jì)適用房住房建設(shè) 5763套，廉租住房建設(shè)613套。預(yù)測x xxx年，建設(shè)廉 租住房建筑面積萬平方米，建設(shè)套數(shù)為萬套，以保障中低 收入家庭和最低收入家庭的住房要求。二、當(dāng)前廉租房制度實(shí)施過程中存在的問題1廉租住房房源緊張由于城鎮(zhèn)廉租住房制度剛剛起步，?？谑心壳傲庾?房房源十分緊張，一些房源由于位置比較偏僻，市民不愿 意入住，還有一些房源本身就是危房，不適合居住。?？?市在原有的福利住房分配體制下，住房需求一直處于壓抑 狀態(tài)，依靠政府投資建設(shè)的住房數(shù)量有限。住房資源始終 處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

7、住房分配貨幣化改革以來，新建商品 房價(jià)格很高，存量公房提租步伐緩慢，加之公房成本價(jià)、 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的舉措，目前除已被出售或繼續(xù)為原使用者占 有的公房之外，政府可以騰為廉租住房的公房數(shù)量幾乎為 零。在廉租住房的新建和征購上，受資金、市場、體制等 因素的限制，政府廉租住房增加有限。2. 資金缺口大、政府財(cái)政資金未能有效落實(shí)現(xiàn)階段我國廉租房建設(shè)的主要資金來源是：（1 ）市、 縣財(cái)政預(yù)算安排的資金（規(guī)定當(dāng)年實(shí)際收取的土地出讓總 價(jià)款，扣除實(shí)際支付的征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)、土地開 發(fā)費(fèi)、計(jì)提用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金，以及土地出讓業(yè)務(wù) 費(fèi)后，按照余額的5%核定）；（2）住房公積金增值收益中按 規(guī)定提取的城市廉

8、租住房補(bǔ)充資金（財(cái)政部規(guī)定住房公積 金增值收益在扣除計(jì)提住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理 費(fèi)用后的余額后，將全部用于城鎮(zhèn)廉租住房保障支出）； （3）社會捐贈(zèng)的資金；（4）其他渠道籌集的資金。目前， 后兩種資金來源的數(shù)量很少且不穩(wěn)定，廉租房穩(wěn)定的資金 來源僅僅依靠土地收益和住房公積金增值收益的這一部分, 資金缺口很大。政府資金籌措的這一特點(diǎn)尚未在目前?？?市廉租住房制度建設(shè)中得以充分體現(xiàn)。3.供應(yīng)對象收入難 以統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制有待完善目前，我國還沒有建立個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào) 機(jī)制，個(gè)人收入來源很多，居民的隱形“收入”很難統(tǒng)計(jì), 僅僅通過居民個(gè)人的透明收入來衡量居民的收入明顯缺乏 公允性，居民收

9、入審核存在相當(dāng)難度，個(gè)人收入的不透明 性為正確確定廉租對象帶來了很大的難度。海口市城鎮(zhèn)低 收入家庭廉租住房保障辦法規(guī)定了現(xiàn)階段廉租住房申請 對象為符合最低收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民，由 于缺乏健全的收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制，很難切實(shí)發(fā)揮廉租住 房制度保障作用。4.地方政府參與不夠積極廉租房制度作為我國住房保障制度的一個(gè)重要組成部 分，無疑政府應(yīng)是構(gòu)建廉租房制度的主體，即政府對住房市 場的干預(yù)。但由于地方政府往往更關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展對 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，而廉租房在利益和政績方面都無利 于地方政府和財(cái)政,在缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督下，往往很難調(diào)動(dòng)地 方政府的積極性。根據(jù)海口市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住 房保障

10、實(shí)施辦法（試行）中的有關(guān)規(guī)定，申請人首先要向 其戶籍所在地的區(qū)房產(chǎn)管理部門提出書面申請，但?？谑?除了瓊山區(qū)外，其他各區(qū)原本沒有房管部門。三、完善廉租房制度的建議1.盡力增加廉租住房的數(shù)量一方面，可充分利用現(xiàn)有房地產(chǎn)市場上的存量房源。 包括：（1）騰退的并符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的廉租房標(biāo)準(zhǔn) 的原公有住房；（2）最低收入家庭承租的符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?府規(guī)定的建筑面積（或者使用面積）和裝修標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)租賃 公有住房。另一方面，保證廉租房的增量房源逐步擴(kuò)大。一是政 府、單位、民政部門出資興建或購買的用于廉租的住房以及其他渠道形成的符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的住房。二是采用集資“廉建”方式。對職工住房困難且生活用地富余的工

11、業(yè)企 業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)允許其職工采取集資合作的方式建設(shè) 住房，國家減免建設(shè)過程中的有關(guān)費(fèi)稅，建成的住房只能 由住房困難且參與集資的職工享用，而不能在市場上銷售。2.確保廉租房制度的建設(shè)有穩(wěn)定的資金來源目前，廉租房制度實(shí)施過程中最大的一個(gè)瓶頸就是資 金不足，廉租房資金的主要來源是政府的財(cái)政支持，如果 沒有政府的支持，廉租房制度是難以為繼的。所以，政府必須調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu),在每年的財(cái)政預(yù)算中,保證一定的住房保障資金。除此之外，政府可以走一條符合中國特 色的廉租房建設(shè)之路政府與社會資本相結(jié)合，利用中 國在工業(yè)化和城市化過程中出現(xiàn)的特有的大量的社會閑置 資本和剩余勞動(dòng)力，加大廉租房的建設(shè)步伐。3.

12、完善供應(yīng)對象的家庭收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制現(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租房資源非常有限的情況下，應(yīng)在準(zhǔn)入上確定一個(gè)資格標(biāo)準(zhǔn)，在輪候上建立科學(xué)的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)建立合理的退出機(jī)制，這 既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應(yīng)定期對享受廉 租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進(jìn)行復(fù)核，以避免 廉租房消費(fèi)的“搭車現(xiàn)象”，確保有限的廉租房資源發(fā)揮最 大的效用。4. 充分發(fā)揮政府的職能作用廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政 府在這項(xiàng)工程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧嵌嘀氐?。?）廉租房產(chǎn)權(quán)的 擁有者。政府是廉租房建設(shè)工程的建設(shè)方，是廉租房產(chǎn)權(quán) 的擁有者。（2）建設(shè)資金的信用擔(dān)保者。對投資資金而言, 只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大 規(guī)模地投入到廉租房的建設(shè)當(dāng)中。（3 ）廉價(jià)土地的提供 者。當(dāng)前房價(jià)太高的一個(gè)成本性原因是政府提供的建設(shè)用 地拍賣價(jià)太高。政府在提供廉租房建設(shè)用地時(shí)必須以保障 社會福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑 面積造價(jià)的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)。（4）協(xié)調(diào)人。在廉租房建設(shè)過程 中，首先，政府要與投資主體之間協(xié)調(diào)好貸款