2022年政府的強(qiáng)制配建保障性住房的財(cái)稅處理

1、政府的強(qiáng)制配建保障性住房的財(cái)稅處理近日，路西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)國(guó)有土地公開(kāi)出讓方式，在某市拿下13338.4 平方米（約合 20 畝）土地。出讓條件中載明此地塊容積率小于等于3.0 ，明確保障性住房配建要求：配建廉租住房比例不少于地上總住宅建筑面積的5% ，配建公租房比例不少于地上總住宅建筑面積的5%.這個(gè)公開(kāi)的出讓條件明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須承擔(dān)建設(shè)保障性住房的責(zé)任。公司有些財(cái)務(wù)人員不解，按照常理理解，建造廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房都應(yīng)該是政府的行為，作為私企、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)必須要承擔(dān)建造任務(wù)嗎？這個(gè)出讓條件中的配建要求有政策依據(jù)嗎？強(qiáng)制配建政策出臺(tái)背景2011 年以來(lái)，各級(jí)政府相繼出臺(tái)了關(guān)于房?jī)r(jià)

2、調(diào)控、保障性住房建設(shè)的相關(guān)規(guī)定或?qū)嵤┮庖?jiàn)。這樣從中央到地方明確了在商品房建設(shè)過(guò)程中將配建保障性住房作為拿地的前置條件、準(zhǔn)入的強(qiáng)制手段。路西公司所在的河北省于2011 年 2 月 28 日發(fā)布了河北省人民政府關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn) （冀政 201128 號(hào)） ，其中第四條第二款指出：要按比例強(qiáng)制配建保障性住房。把配建作為一項(xiàng)強(qiáng)制性舉措加以推行，自2011 年 3 月 1 日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目總建筑面積10% （5% 為廉租住房、 5% 為公共租賃住房）以上的比例配建保障性住房，并在規(guī)劃和出讓條件中予以明確。未按規(guī)定落實(shí)配建的項(xiàng)目，不得進(jìn)行土地出讓、不得辦

3、理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 1 頁(yè)，共 5 頁(yè) - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 1 頁(yè)，共 5 頁(yè) - - - - - - - - -程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等手續(xù)，并依法追究有關(guān)部門(mén)及相關(guān)人員責(zé)任。石家莊市人民政府也在2011 年 4 月 6 日發(fā)布了石家莊市人民政府關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn) （石政發(fā) 20116 號(hào)） ，其中第五條增加保障性安居工程住房供應(yīng)規(guī)定：（一）強(qiáng)

4、制配建保障性租賃住房。由市規(guī)劃部門(mén)牽頭，國(guó)土、住房保障部門(mén)參加，在 3 月底前，對(duì) 2010 年 6 月 1 日后取得住宅建設(shè)用地的項(xiàng)目進(jìn)行徹底清查，嚴(yán)格落實(shí)配建要求。對(duì)確有正當(dāng)理由配建有實(shí)際困難的，可通過(guò)適當(dāng)提高容積率達(dá)到配建的要求。對(duì)確已無(wú)法配建的項(xiàng)目，須經(jīng)市保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。2010 年 6 月 1 日后新建普通商品住房項(xiàng)目按住宅總建筑面積5% 的比例配建廉租住房；2011 年 3 月 1 日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目總建筑面積10% （5%為廉租住房、 5% 為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。配建的廉租住房無(wú)償移交政府；配建的公共租賃住房，政府

5、按建筑安裝成本價(jià)回購(gòu)。由政府主導(dǎo)投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目按住宅總建筑面積15% 的比例配建保障性租賃住房，政府按照物價(jià)局核定的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格回購(gòu)；非政府投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，配建的保障性租賃住房，政府按照物價(jià)局核定的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格扣除利潤(rùn)和管理費(fèi)用后的價(jià)格回購(gòu)。城中村改造、舊城改造項(xiàng)目按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安置面積后按5% 的比例配建保障性租賃住房，政府按建筑安裝成本價(jià)回購(gòu)。建筑安裝成本價(jià)以財(cái)政局評(píng)審中心的評(píng)審價(jià)為準(zhǔn)，每年一季度前市財(cái)政評(píng)審中心要制定回購(gòu)評(píng)審價(jià)，提供給住房保障部門(mén)。強(qiáng)制配建的保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)均歸政府所有。未制定保障性租賃住房配建方案或方案未經(jīng)市保障性

6、安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組簽署審批意見(jiàn)的，市規(guī)劃、建設(shè)、房管部門(mén)不得辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等手續(xù)。為了加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)進(jìn)度，確保完成任務(wù)，近期公開(kāi)出讓的土地中，不只是河精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 2 頁(yè)，共 5 頁(yè) - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 2 頁(yè)，共 5 頁(yè) - - - - - - - - -北省幾乎各省都增加了強(qiáng)制配建保障性住房的條件。政府已經(jīng)不再是保障性住房建設(shè)唯一的投資主體了，任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

7、公司只要進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)必須配建。所以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的財(cái)務(wù)人員有必要了解涉及保障性住房的稅收政策，按照政策規(guī)定執(zhí)行，使公司能夠享受到相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。相關(guān)的稅收政策廉租房相關(guān)的稅收政策主要體現(xiàn)在財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅 200824 號(hào)）中。其第一條第二款規(guī)定，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面

8、積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。第四款規(guī)定，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)人涉及的印花稅予以免征。開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。公租房相關(guān)的稅收政策主要體現(xiàn)在財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知（財(cái)稅 201088 號(hào)）中。一、對(duì)公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住

9、房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 3 頁(yè)，共 5 頁(yè) - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 3 頁(yè)，共 5 頁(yè) - - - - - - - - -二、對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的

10、印花稅。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在建造商品房時(shí)配建的公租住房和廉租住房，可免征相應(yīng)部分的土地使用稅和印花稅。免征稅額按照配建的建筑面積占總建筑面積的比例來(lái)掌握。但必須要提供政府部門(mén)出具的相關(guān)證明材料，否則無(wú)法享受免稅。仍以上例，路西公司受讓土地面積13338.4 平方米，容積率3.0 ，所以總建筑面積13338.43=40015.2 平方米，其配建廉租房面積為40015.25%=2000.76 平方米，配建公租房的面積也是2000.76 平方米。假定土地使用稅年稅額標(biāo)準(zhǔn)為15 元/ 平方米，路西公司從年初始負(fù)有納稅義務(wù)，那么路西公司一年內(nèi)應(yīng)納土地使用稅為13338.41590%=180068.4

11、元?？擅舛?20007.6 元。路西公司取得土地使用權(quán)要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)0.5繳納印花稅，簽訂建安施工合同要按照建筑安裝合同0.3繳納印花稅。同樣依據(jù)財(cái)稅200824 號(hào)和財(cái)稅 201088 號(hào)規(guī)定，可以按照建造廉租房、公租房建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算免稅。對(duì)于稅收政策中所說(shuō)的廉租住房、公租住房的經(jīng)營(yíng)管理單位一般是指各級(jí)政府房管局下屬的住房保障中心和某些自營(yíng)公租住房等的單位。其優(yōu)惠政策與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造過(guò)程是無(wú)關(guān)的，并且建造過(guò)程的免稅也僅限于政策規(guī)定的土地使用稅和印花稅。會(huì)計(jì)處理按照相關(guān)會(huì)計(jì)處理規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司核算的公共配套設(shè)施費(fèi)是指：房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)

12、發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自有固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。按照冀政201128 號(hào)和石政發(fā) 20116 號(hào)文件，配建的廉租住房產(chǎn)權(quán)歸政府所有，建成后無(wú)償移交給政府，配建的公共租賃住房，由政府按建筑安精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 4 頁(yè)，共 5 頁(yè) - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 4 頁(yè)，共 5 頁(yè) - - - - - - - - -裝成本價(jià)回購(gòu)。所以從本質(zhì)上說(shuō)按照政府規(guī)定配建的廉租房、公租房是企業(yè)所必須承擔(dān)的一項(xiàng)責(zé)任。不管是無(wú)償移交

13、還是按建安成本回購(gòu)，單獨(dú)的這兩部分都不可能有盈利，而且建成后所有權(quán)要完全轉(zhuǎn)移給政府，所以將配建支出作為公共配套設(shè)施費(fèi)核算比較合適。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以設(shè)置 “配建廉租房 ” 、“配建公租房 ”明細(xì)科目，單獨(dú)核算廉租住房、公租住房的建造支出。和建造的消防、水泵房、水塔、居委會(huì)、派出所等相同的支出原則進(jìn)行核算。如果發(fā)生的配建支出，能夠分清成本核算對(duì)象，應(yīng)直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi) ”項(xiàng)目，借記 “開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā) 配套設(shè)施費(fèi) ”賬戶，貸記 “銀行存款” 、“應(yīng)付賬款 ”等賬戶；如果發(fā)生的配建支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)，應(yīng)先在 “開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā) ”賬戶進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本等），分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi) ”成本項(xiàng)目，借記 “開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā) 配套設(shè)施費(fèi) ”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā) ”賬戶