資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告打印

1、 梵慕蕾冷飲店的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 院系：經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 班級(jí)：財(cái)務(wù)管理10-1班 姓名：_學(xué)號(hào)：_ 姓名：_學(xué)號(hào)：_ 姓名：_學(xué)號(hào)：_資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要:財(cái)務(wù)管理10-1班楊永、楊洋、閆凱策資產(chǎn)評(píng)估小組接受梵慕蕾冷飲店委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用收益法，按照必要的評(píng)估程序，為梵慕蕾冷飲店在2013年5月18日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估工作。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況摘要報(bào)告如下：一、 評(píng)估目的：評(píng)估價(jià)值。二、 評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍：為梵慕蕾冷飲店評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。三、 價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值。四、 評(píng)估基準(zhǔn)日：2013年5月18日。五、 評(píng)估方法：采用收益法。六、 評(píng)估結(jié)論：經(jīng)評(píng)估

2、，在評(píng)估基準(zhǔn)日和持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，梵慕蕾冷飲店的市場(chǎng)價(jià)值為663541.391萬(wàn)元。評(píng)估結(jié)論使用有效期為一年。七、 報(bào)告提出日期：2013年5月19日。重要提示以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告全文。 梵慕蕾冷飲店市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告財(cái)務(wù)管理10-1班楊永、楊洋、閆凱策資產(chǎn)評(píng)估小組接受貴單位的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)梵慕蕾冷飲店在2013年5月18日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估工作?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：一、 委托方、被評(píng)估單位和委托方以外的其他報(bào)告使用概況（一） 委托方簡(jiǎn)介：梵慕蕾冷飲店所有權(quán)

3、持有人。（二） 產(chǎn)權(quán)持有人：李憲琦（三） 被評(píng)估單位簡(jiǎn)介：地址：黑龍江省哈爾濱市松北區(qū)浦源路2468號(hào)黑龍江科技學(xué)院小區(qū)四號(hào)樓梵慕蕾冷飲店,房屋剩余使用年限58年。簡(jiǎn)介：梵慕蕾冷飲店于2003年在小區(qū)開始，經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，至今一直深受黑龍江科技大學(xué)學(xué)生的喜愛(ài)。2010年申請(qǐng)商標(biāo)專利獲得批準(zhǔn)。（四） 其他評(píng)估報(bào)告使用者：財(cái)務(wù)管理-101班所有人員。（五） 委托方與被評(píng)估單位的關(guān)系：委托與受托關(guān)系。二、 評(píng)估目的對(duì)梵慕蕾冷飲店在2013年5月18日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估工作的參考意見(jiàn)。三、 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍為梵慕蕾冷飲店的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 至2013年5月18日，梵慕蕾冷飲店的經(jīng)營(yíng)狀況如下： 現(xiàn)金流

4、量表：銷售成本銷售費(fèi)用維修費(fèi)銷售收入50000.00 9000.00 1000.00 85714.29 90000.00 9900.00 1000.00 144142.86 100000.00 10800.00 1000.00 159714.29 上述現(xiàn)金流量表已經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)管理10-1班楊永、楊洋、閆凱策資產(chǎn)評(píng)估小組的調(diào)查，評(píng)估是在經(jīng)過(guò)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。 評(píng)估的具體范圍以梵慕蕾冷飲店提供的全部資料為基礎(chǔ)，凡列入表內(nèi)數(shù)據(jù)均在評(píng)估范圍之內(nèi)。四、企業(yè)價(jià)值類型及定義 根據(jù)本次評(píng)估目的等相關(guān)條件及企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)的有關(guān)規(guī)定，本報(bào)告價(jià)值類型選用市場(chǎng)價(jià)值。 市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且

5、末受如何強(qiáng)迫壓制的情況下，對(duì)在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值評(píng)估數(shù)額。 本報(bào)告所述“評(píng)估價(jià)值”系指評(píng)估小組對(duì)所委托評(píng)估的資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提和本報(bào)告所載明的特定條件下，為本報(bào)告前述所列明之目的而提出的價(jià)值意見(jiàn)。五、評(píng)估基準(zhǔn)日 根據(jù)委托方要求，本次資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日為2013年5月18日。產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是評(píng)估結(jié)論開始成立的一個(gè)特定時(shí)日，在形成評(píng)估結(jié)論過(guò)程中所選用的各種作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)均要在核時(shí)點(diǎn)有效，本次評(píng)估中的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)由于委估資產(chǎn)的自身狀況及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化，不同的評(píng)估基準(zhǔn)日，其評(píng)估結(jié)論是不同的。 本次資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的確定

6、是根據(jù)梵慕蕾冷飲店特點(diǎn)、資料出具時(shí)間等因素，在本著有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)估目的，減少和避免評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)，準(zhǔn)確劃定評(píng)估范圍，準(zhǔn)確高效地清查核驗(yàn)資產(chǎn)，合理選取評(píng)估作價(jià)依據(jù)的原則，由委托方和被評(píng)估單位與評(píng)估小組商定的。六、評(píng)估依據(jù) 本次評(píng)估的依據(jù)主要是委托法提供的資料。七、評(píng)估方法 根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，采用資產(chǎn)評(píng)估收益法對(duì)梵慕蕾冷飲店市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。收益法：適用范圍：有收益的土地或房產(chǎn)公式： V= or V=純收益=總收益-成本 =客觀總收益-客觀總費(fèi)用客觀總收益：一年內(nèi)得到的所有收益客觀總費(fèi)用：維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金及附加等直

7、接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)：8、 評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 過(guò)程：2013年5月10日至2013年5月17日收集資料 2013年5月18日進(jìn)行評(píng)估 2013年5月19日進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編寫 情況：由于為了避免對(duì)梵慕蕾冷飲店的評(píng)估出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤，評(píng)估小組又對(duì)樂(lè)地鐵、雪瑞兩家冷飲店進(jìn)行調(diào)查分析整個(gè)小區(qū)的冷飲店的市場(chǎng)參數(shù)。九、本評(píng)估小組接受資產(chǎn)評(píng)估委托后，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的前期準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估等工作，整個(gè)評(píng)估過(guò)程包括接受委托、資料獲取、評(píng)定估算、評(píng)估匯總、提交報(bào)告等，具體過(guò)程如下：（一）接受委托：財(cái)務(wù)管理10-1班楊永、楊洋、閆凱策資產(chǎn)評(píng)估小組2013年5月5日接受梵慕蕾冷飲店的委托。（二）資料獲?。?013年5月10

8、日至2013年5月17日調(diào)查了梵慕蕾、雪瑞以及樂(lè)地鐵三家冷飲店。（三）評(píng)定估算1、數(shù)據(jù)計(jì)算：（1）梵慕蕾：銷售成本銷售費(fèi)用維修費(fèi)總支出銷售收入純收益2010年50000 元9000 元1000元60000 元85714.3 元35714.3 元2011年90000 元9900 元1000元100900 元144142元53242.9 元2012年100000元10800元1000元111800 元159714.3元 57914.3 元平均值80000 元9900 元1000元90900元129857.1元48957.1 元利潤(rùn)率30%商標(biāo)使用權(quán)收入10000元 客觀純收益=銷售收入-銷售成本-

9、銷售費(fèi)用-維修費(fèi)用2010年純收益=85714.3+10000-60000=35714.3 元2011年純收益=144142+10000-100900=53242.9 元2011年純收益=159714.3+10000-111800=57914.3元年平均收益=（35714.3+53242.9+57914.3）/3=48957.1 元（2）、雪瑞銷售成本銷售費(fèi)用維修費(fèi)總支出銷售收入純收益2010年72000元10800元1000元83800元119714 元35914元2011年72000 元11700元1000元84700元121000元36300元2012年72000 元13500元1000

10、元86500元123571 元37071 元平均值72000元12000元1000元85000元 121428.5 元36428.5 元利潤(rùn)率30%2010年純收益=119714-83800=35914元2011年純收益=121000-84700=36300元2011年純收益=123571-86500=37071元年平均收益=（35914+36300+37071）/3=36428.5元（3）、樂(lè)地鐵銷售成本銷售費(fèi)用維修費(fèi)總支出元銷售收入純收益2010年126000 元13500元 5000元 144500 元206428.5 元61928.5元2011年144000元18000元 5400元1

11、67400元 239142 元71742.8元 2012年162000元20700元元 6000 元188700元 269571.4 80871.4元 平均值144000 17400 5467 166867238380.9 71514.3 利潤(rùn)率30%2010年純收益=206428.5-144500=61928.5元2011年純收益=239142-167400=71742.8 元2011年純收益=238380.9-166867=71514.3元年平均收益=（35914+36300+37071）/3=36428.5元2、 數(shù)據(jù)分析：為了避免出現(xiàn)錯(cuò)誤，應(yīng)同行業(yè)收益最高的年收益，樂(lè)地鐵的客觀純收益偏

12、高是由于相較于梵慕蕾和雪瑞更具有地理優(yōu)勢(shì)以及客源優(yōu)勢(shì)，所以不選用，所以選用較高的梵慕蕾的年純收益48957.1 元（其中含有商標(biāo)使用權(quán)收入10000元）作為資產(chǎn)評(píng)估分析的數(shù)據(jù)。3、資本化率的確定：資本化率=風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率即是評(píng)估基準(zhǔn)日的中國(guó)銀行年利率：3.5% 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬一般包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是由企業(yè)經(jīng)營(yíng)的本身所引起的收益不確定性。它可通過(guò)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間運(yùn)營(yíng)收入的分布來(lái)度量，即運(yùn)化越大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大；運(yùn)營(yíng)收入變化越小，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小。）根據(jù)每年的收收益計(jì)算各年的收益變化率：各年收益變化率：梵慕蕾：0.4908 0.087738127 雪瑞：0.010739 0.

13、021251 樂(lè)地鐵：0.158477 0.127240其中去除波動(dòng)較大的數(shù)據(jù)，計(jì)算剩余數(shù)據(jù)的平均數(shù)即為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，即是所求風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=（0.087738127+0.010739+0.021251）/3=3.99%資本化率=3.5%+3.99%=7.49%（4） 評(píng)估匯總根據(jù)公式： V= ，可以計(jì)算出評(píng)估值： V=663541.391元即，梵慕蕾在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值是663541.391元。（5） 提交報(bào)告 梵慕蕾在2013年5月18日的市場(chǎng)價(jià)值是663541.391元。十、評(píng)估假設(shè)和限定條件（一）特殊性假設(shè)特殊假設(shè)：風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=各年的收益變化率（2） 一般性假設(shè)一般假設(shè)：在評(píng)估

14、基準(zhǔn)日之后的各年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)都按以前年度的平均 值來(lái)計(jì)算。十一、評(píng)估結(jié)論最終評(píng)估結(jié)果： 根據(jù)以上分析及評(píng)估得出：截止評(píng)估基準(zhǔn)日，在評(píng)估假設(shè)及限定條件下，梵慕蕾在2013年5月18日的市場(chǎng)價(jià)值是663541.391元。十二、特別事項(xiàng)說(shuō)明本評(píng)估報(bào)告書存在如下特別事項(xiàng)，請(qǐng)報(bào)告使用者予以注意：1、本報(bào)告所稱“評(píng)估值”系指我們對(duì)所評(píng)估資產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并持續(xù)經(jīng)營(yíng)，以及在評(píng)估基準(zhǔn)日之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報(bào)告所列明的目的而提出的公允估值意見(jiàn)。2、受梵慕蕾冷飲店的委托，本次評(píng)估范圍以被評(píng)估單位給出的資料為限。3、本項(xiàng)評(píng)估是在獨(dú)立、公正、客觀、科學(xué)的原則下作出的全體人員與資產(chǎn)投資各方之間無(wú)任何特殊利害關(guān)

15、系，評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中進(jìn)行了充分努力。4、本報(bào)告評(píng)估結(jié)論是對(duì)2013年5月18日委托評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的客觀公允反映，本評(píng)估小組對(duì)這一基準(zhǔn)日以后該資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的重大變化不負(fù)任何責(zé)任。5、本報(bào)告所涉及的有關(guān)法律證明文件，由委托方及資產(chǎn)占有方提供，其真實(shí)性由委托方及資產(chǎn)占有方負(fù)責(zé)。6、評(píng)估人員對(duì)本次評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對(duì)其作任何形式的保證。7、本報(bào)告含有若干備查文件，備查文件構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等效力。十三、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明1、本評(píng)估報(bào)告只能用于本報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。同時(shí)。本次評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)的原則確定的。2、本評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用。評(píng)