房產(chǎn)中介公司創(chuàng)業(yè)計劃書

1、房產(chǎn)中介公司創(chuàng)業(yè)計劃書、項目摘要衡量一個城市的房地產(chǎn)市場成熟的標志是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3: 4，正處于上升時期。這兩年國家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺，正是市場從業(yè)者重新洗牌的好時機。房產(chǎn)中介店連鎖項目的商業(yè)運營模式是在總結(jié)分析二手房中介市場上所有的經(jīng)營模式 的特點以后，結(jié)合武漢城市市民化的特質(zhì)，在執(zhí)行門點社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級直營連鎖模式。達到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡滲透進入武漢市每一個社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各類型消費

2、者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務的渠道。房產(chǎn)中介店連鎖項目的盈利模式是通過房產(chǎn)中介網(wǎng)絡牢牢扎根在社區(qū)的基礎上，不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務， 取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網(wǎng)站”，前途無量。房產(chǎn)中介店連鎖項目需求資金三百萬元的支持，兩年內(nèi)可以建設80個以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點，服務半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn) 85%以上的主要住宅小區(qū)， 進入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的 前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個主 業(yè)。、市場分析1、二手房市場分析武漢市自2002年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同

3、時也帶動了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機遇。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數(shù)以千家的二手房中介店（所）如雨后春筍般涌現(xiàn)出來活躍在存量房交易市場上，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機勃勃的景象。2005年武漢市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長 7.6%;其中：商品房住宅銷售面積為756.91萬平方米，同比增長5.0%，占商品房銷售面積的93%。而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.

4、8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長 17.2%,說 明二手房的成交量與新房的成交量之比為3： 4，二手房市場正處于上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。2005年和2006年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場上的投機行為，并有效控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。另一方面是通過2005年商品房市場的供需分析，得出2005年商品房市場需求比較旺盛的結(jié)論。由此說明宏觀政策的干預與商品房市場需求的持續(xù)旺盛，導致二手房市場較為平淡。2005年二手房綜合物業(yè)平均價格為251

5、2.35元/平方米，同比增長 41.4%。其中，住宅平均價格為2209.78元/平方米，同比增長 39.6%;寫字樓平均價格為2726.12元/平方米，同比增長26%;武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額05年增大，而寫字樓方面的價格差額逐年減小，這說明武漢房地產(chǎn)住宅市場05年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發(fā)展?jié)摿薮?。國?nèi)外知名中介運營商的介入將進一步加快武漢市房地產(chǎn)二級市場中介 行業(yè)的變革，推動

6、市場的快速、健康發(fā)展。2、中介行業(yè)概述作為房地產(chǎn)市場重要組成部分的二手房交易市場，由于市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。市房產(chǎn)局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到2006年2月止，武漢市注冊的房地產(chǎn)中介機構(gòu)已經(jīng)達到400多家，在所有注冊的房地產(chǎn)中介公司中， 有近70%左右的公司是在從事 二手房中介業(yè)務，二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時也吸引了國內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務運營商搶灘武漢。雖然二手房市場有了長足的發(fā)展,但相對于國內(nèi)一些城市市場，武漢市房地產(chǎn)中介市場還是不夠成熟發(fā)達。主要表現(xiàn)在以下方面:（1）、中介機構(gòu)規(guī)模偏小在武漢市400多家中介公司中，大多數(shù)中介服務機構(gòu)

7、規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨自操作的方式經(jīng)營，已適應不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應不了已逐漸走向規(guī)范的市場需求，事實證明2005年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺，很多小中介紛紛關(guān)門，很多外來中介收縮 戰(zhàn)線退出武漢，說明未來的市場資源會進一步集中，只有規(guī)?；闹薪椴拍艿挚故袌鲲L險， 生存下來。（2）、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙目前，武漢市中介機構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進一步提高， 以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。傳統(tǒng)中介人員學歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì)，常為客戶看不起，愛忽悠信譽差，凡事利字當

8、頭，不講究交易規(guī)則甚多；而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗見識少， 不懂社會心理學，不善于與客戶交流，市場敏感性不強不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。（3）、中介信息渠道不暢通武漢市房地產(chǎn)中介機構(gòu)的硬件設備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦， 但利用率不高，信息關(guān)聯(lián)化和開發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達城市相比，武漢市的中介 市場，還遠未形成規(guī)模經(jīng)濟，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠信的因素，導致整個市場普遍存在業(yè)務量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。3、競爭分析根據(jù)武漢的二手房市場的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊的房產(chǎn)中介機構(gòu)有4

9、00多家，可分為本土中介商和外來中介商， 根據(jù)公司實力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司 發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個集團，第一集團在 60家經(jīng)營網(wǎng)點左右，在未來的一年內(nèi)，不超過 3家 公司；第二集團在 20家經(jīng)營網(wǎng)點以上，數(shù)量在 8-10家公司，第三集團在 5個網(wǎng)點左右，有 30家公司左右；其余基本上是單店經(jīng)營。4、經(jīng)營模式通過對以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經(jīng)營模式是：快速網(wǎng)點擴張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店 +網(wǎng)絡信息平臺；以直營收入、營業(yè)性吞吐 獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴充網(wǎng)絡渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑒他們的發(fā)展模式，同時提出自己的創(chuàng)

10、新模式：進入市場初期只做直營店，執(zhí)行快速擴張市場策略，沿重點社區(qū)均衡進行的門點布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團隊的建設，開展一、二級市場聯(lián)動經(jīng)營，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡資源的情況下搭載更多的增值服務業(yè)務。三、市場和服務1、戰(zhàn)略目標做市場的“跟隨者”，計劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤 各項指標。樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡，搭建社區(qū)渠道， 配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場的一、二級市場的聯(lián)動。核心競爭力是通過網(wǎng)點的合理布局對區(qū)域房地產(chǎn)市場的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀人對房產(chǎn)資源的掌握和對房產(chǎn)價值的深度挖掘。中介服務搭建渠道保證費用，自營投資業(yè)務作為

11、主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤率，規(guī)模擴張不能犧牲利潤為前提， 規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。2、市場規(guī)劃布局在兩年內(nèi)建立一個完善的三級經(jīng)營管理體系（公司總部-中心店-社區(qū)店），其中總部1個中心店、3個中心店及不少于 56家的社區(qū)店，員工總數(shù)達到 350人左右。3、組織和職能（1）、社區(qū)店：在大型成熟社區(qū)周邊開設社區(qū)店，根據(jù)營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為A級店和B級店。具體分布為沌口 4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪 山8家、橋口 6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家（總計60家）。每個門點投入人員 4-5 人，面積20-40平方

12、米，平均每個店投入資金 3萬元。主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務， 同時負責收集周邊房源信息上報中心店和總部。（2）、中心店:武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設立三個中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū)；每門點投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓中心；指導區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作；同時也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心（如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等）。（3）、公司總部:設立于漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金 20萬元，主要職能是對中心店執(zhí)行管理職能外，還負責新業(yè)務拓展、 對外發(fā)展加盟、建店

13、選址、對金融機構(gòu)擔保、對外投資、批量房源收購。4、人員配置:為了保證房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。房產(chǎn)經(jīng)紀人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機會為社會減負，另一方面中年下崗人員更有社會經(jīng)驗，更容易與客戶溝通， 第三方面中年下崗人員因為有養(yǎng)家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓和工作的機會，所以會更加努力工作，對公司發(fā)展更有責任心。對公司來說可以得到基層政府和相關(guān)組織的認同和 扶持，在未來不斷擴張的戰(zhàn)略布局和增值服務業(yè)務上進行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。而在如評估投資、電腦網(wǎng)絡、金融服務等關(guān)鍵的技術(shù)

14、崗位上將多采用年輕人，充 分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì)，可以將先進的管理理念和技術(shù)手段帶 入傳統(tǒng)行業(yè)。5、主營業(yè)務收入（1）、各組織收入社區(qū)店-買賣和租賃中介收入中心店-買賣和租賃中介收入，代辦權(quán)證收入公司總部-拍賣房產(chǎn)投資收益，個人貸款擔保收入，新房代理分銷收入（2）、收入說明買賣中介收入按交易金額的 2%計算，租賃中介收入按每單 8000元計算，代理新盤分銷 收入按每單4000元計算，代辦權(quán)證收入按三證代辦600元計算，個人貸款擔保收入按貸款金額的1%,批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷售額于20%，期限不多于6個月，平均在4月內(nèi)銷售完畢實現(xiàn)資金回籠。6、增值業(yè)務收入(1) 、社

15、區(qū)分類廣告業(yè)務通過建設完善的社區(qū)店網(wǎng)絡，讓社區(qū)店與當?shù)厣鐓^(qū)居委會和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建 立起良好的友鄰關(guān)系， 在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位， 針對快速消費品業(yè)、 銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務業(yè)的各類商家出租，廣 告牌由公司統(tǒng)一設計、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費中。對于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體， 任意選擇版面大小， 做到廣告費用的最大經(jīng)濟效應；對于當?shù)鼐游瘯臀飿I(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務；對于我公司來說， 社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認同，才能

16、真正壟斷這個潛力巨大的市場，產(chǎn)生穩(wěn)定長期的現(xiàn)金流。(2) 、裝修保潔中介業(yè)務根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，買二手房的客戶90%以上都會進行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有 50%以上要進行簡單裝修，通過房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務， 推介關(guān)聯(lián)裝修公司進行二次裝修。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任， 可以進一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進行家庭日常保潔。裝修推介服務費市場行情是裝修金額的2%到5%，扣除個人提成按平均 600元/單計算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費為10元/小時，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得2元/小時的傭金，該項業(yè)務幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務是公司給購房客戶和所在

17、社區(qū)居民的增值便利服務，此項收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡社區(qū)成效的考核指標。7、市場發(fā)展時間計劃(以投資到位確定起始時間)第一季度選擇經(jīng)營總部搭建經(jīng)營管理架構(gòu)、流程和網(wǎng)絡平臺，第一批按照規(guī)范標準設立八個社區(qū)店，同時啟動人才培養(yǎng)計劃，注重人員培養(yǎng)團隊建設；在全市范圍內(nèi)全面選址布局；向社會 公開要約征集房源；第二季度第二批在漢口開一個中心店八家社區(qū)店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關(guān)系， 加快社區(qū)宣傳滲透計劃，開通房產(chǎn)交易網(wǎng)；第三季度第三批進入各房產(chǎn)局開設形象店，建立漢陽、武昌兩個中心店和八家社區(qū)店，正式宣告進入武漢市中介的第二軍團，開展自營投資業(yè)務；第四季度第四批開設八家

18、社區(qū)店，打通尾盤收購、房產(chǎn)拍賣和單位資產(chǎn)處置等多個渠道，開始以自有收購房源實現(xiàn)主要利潤來源，公司收支達到盈虧平衡點；第五季度第五批開設八家社區(qū)店， 并開始接受加盟店，利用已有的網(wǎng)絡資源接受新房分銷委托和 裝修、保潔、家政等關(guān)聯(lián)增殖服務業(yè)務；第六季度第六批開設十家社區(qū)店， 利用已有的渠道資源開始向社區(qū)滲透，進入社區(qū)廣告領域， 形成新的業(yè)務亮點和利潤來源；第七季度第七批開設十家社區(qū)店， 達到六十個社區(qū)店， 以及二十家以上的加盟店， 正式宣告進入 武漢市二手房中介的第一軍團，在武漢的網(wǎng)點布局告一段落， 繼續(xù)推進增值服務的進入社區(qū)的深度；第八季度對業(yè)務管理架構(gòu)、流程再造，開始下階段在省內(nèi)其他城市的布局

19、， 以輸出管理模式和服 務品牌為主；確定以中介交易為核心業(yè)務保證費用， 以新房尾房分銷、房產(chǎn)收購自營為兩個 基本利潤來源，周邊增值服務業(yè)務為新利潤增長點的發(fā)展總體戰(zhàn)略思想；四、財務模型根據(jù)市場調(diào)查和順馳門店的經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按照各種經(jīng)營條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下房產(chǎn)中介店連鎖項目的財務模型：1、主營業(yè)務財務狀況分析（1）、標準社區(qū)店主營業(yè)務收支表（略）說明：該表為成熟的標準社區(qū)店的平均經(jīng)營狀態(tài)，每月任務完成買賣交易3宗，租賃3宗，不計其他業(yè)務收入；（2）、標準中心店主營業(yè)務收支表（略）說明：該表為成熟的標準中心的平均經(jīng)營狀態(tài)，每月任務完成買賣交易6宗，租賃6宗，代辦權(quán)證30宗，不計其他業(yè)務收入；（3）、總部主營業(yè)務收支表（略）說明：該表為成熟時期的標準業(yè)務總部的平均經(jīng)營狀態(tài)，每月完成個人擔保業(yè)務 80宗，每期對外投資平均余額為 300萬元；（4）、中介（主營）業(yè)務發(fā)展估算表（略）說明：為了更客觀反映常規(guī)業(yè)務的成長，該表第一年沒有計算總