房地產(chǎn)估價(jià)三大基本方法地比較和分析報(bào)告材料1

1、房地產(chǎn)估價(jià)有三大基本方法，即市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。其他估價(jià)方法都 是上述三大基本方法的派生。1市場(chǎng)比較法指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房 地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等的修正，以估 算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代原理， 適用于類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的場(chǎng)合， 在房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種 說服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，最常用的估價(jià)方法。1）市場(chǎng)法的理論依據(jù)市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。2）市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)， 如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住 宅

2、、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對(duì)于那些很少發(fā)生交 易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以 采用市場(chǎng)法估價(jià)。市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。 如 果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法估 價(jià)。市場(chǎng)法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用、空置率、報(bào)酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期等；3）市場(chǎng)法的操作步驟運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列 7個(gè)步驟進(jìn)行：搜集交易實(shí)例；選取可比；進(jìn)行實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期調(diào)整地產(chǎn)狀況調(diào)整；求取比準(zhǔn)價(jià)格。

3、2.收益法指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法適用于評(píng)估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。一）收益法應(yīng)用于房地產(chǎn)的估價(jià)的基本原理收益性房地產(chǎn)在未來的時(shí)期內(nèi)形成源源不斷的預(yù)期收益，它利用經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期收益原理，即為該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的期間內(nèi)從中所獲得的各年 現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。對(duì)于收益性房地產(chǎn)的購(gòu)買者來說，其主要目的是為了取得 收益性房地產(chǎn)所能夠帶來的直接的或潛在的收益。所有者讓渡出去的權(quán)利必然要在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)， 房地產(chǎn)購(gòu)買者必須一次性支付 一定的金額，補(bǔ)償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每

4、年給房地產(chǎn)所有者帶 來的利息收入必須等于他每年能從房地產(chǎn)獲得的純收益。這個(gè)金額就是收益性房 地產(chǎn)的理論價(jià)格，用公式可以表示為：房地產(chǎn)的價(jià)格 =純收益/資本化率，它包 含著三個(gè)假設(shè)前提：1、收益每年不變2、資本化率確定3、收益為無限年期二）收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中的優(yōu)點(diǎn)收益法與成本法、市場(chǎng)法、剩余法、路線法等其它方法相比有以下主要優(yōu)點(diǎn)：1、理論依據(jù)充分2、運(yùn)用范圍廣泛3、符合購(gòu)買者的理念三）、收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中存在的問題1收益法在適用范圍有一定的局限性2折舊費(fèi)是否應(yīng)該扣除在實(shí)際應(yīng)用中存在較大的爭(zhēng)議3.純收益及資本化率的確定比較困難 4.僅根據(jù)預(yù)期的純收益來確定價(jià)格，可能脫離實(shí)際3.成本法指求取估價(jià)

5、對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià) 對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用 市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)估價(jià)，對(duì)于既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比較適 用。成本法是房地產(chǎn)估價(jià)的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地產(chǎn)價(jià) 格的一種評(píng)估方法，其評(píng)估原理建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上。 成本法是以假 設(shè)重新復(fù)制待估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法，即以重置一宗與待估房地產(chǎn)有同等效用的房地產(chǎn)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來確定房地產(chǎn)價(jià)格。應(yīng)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般可分新 建房地產(chǎn)的成本估價(jià)法，新開發(fā)土地的成本估價(jià)

6、法，舊有房地產(chǎn)的成本估價(jià)法三 種方法。此外，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，市場(chǎng)因素將會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生影響，在進(jìn)行評(píng)估 時(shí)應(yīng)注意從市場(chǎng)角度看成本法的評(píng)估問題。淺談房地產(chǎn)評(píng)估方法、房地產(chǎn)評(píng)估方法之成本法(1) 成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核 算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和 合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的 土地的評(píng)估。(2) 重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所 需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā) (或建設(shè)利潤(rùn))得出完全重 置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房

7、屋成新率，二者相乘后得出房屋 的評(píng)估價(jià)值的方法。、房地產(chǎn)評(píng)估方法之市場(chǎng)比較法挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過 的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量 化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。 這種方法具 有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候 常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。、房地產(chǎn)評(píng)估方法之剩余法房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種房地產(chǎn)評(píng)估方法t

8、hl* 常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。四、房地產(chǎn)評(píng)估方法之收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同， 根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益寧收益還 原利率。五、房地產(chǎn)評(píng)估方法之假設(shè)開發(fā)法對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過測(cè)算正常開 發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià) 值的方法。六、房地產(chǎn)評(píng)估方法之基準(zhǔn)地價(jià)法針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估， 可以參照已有的同級(jí)別、同用途的 基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地 使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政

9、策性。七、房地產(chǎn)評(píng)估方法之路線價(jià)法土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對(duì) 于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格， 通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。房地產(chǎn)評(píng)估-房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是國(guó)家為了確保房地產(chǎn)價(jià)格的合理性和公平性， 通過控制房地 產(chǎn)估價(jià)來干預(yù)和管理房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的一種監(jiān)督和管理制度。顧名思義，房地產(chǎn)估價(jià)可以簡(jiǎn)單地理解為估測(cè)房地產(chǎn)的價(jià)格。 但科學(xué)、準(zhǔn)確 且具有法律效力的評(píng)估，必須是由專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)據(jù)估價(jià)目的， 遵循房地產(chǎn)價(jià) 格的形成規(guī)律與估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，

10、并結(jié)合估價(jià)人 員的豐富經(jīng)驗(yàn)所進(jìn)行的評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊(cè)，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的專業(yè)人才。（一）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專業(yè)人員一名合格的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專業(yè)人員，應(yīng)符合下列基本要求：(1) 有扎實(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法及房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營(yíng)、城市規(guī) 劃、建筑等方面的知識(shí)。(2) 有豐富的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。(3) 具有較高的市場(chǎng)調(diào)查、推理判斷技能。(4) 有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。(二) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估目的估價(jià)目的就是評(píng)估房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，即評(píng)估所服務(wù)經(jīng)濟(jì)行為的具體類型的價(jià)值 的真實(shí)。如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當(dāng)?shù)榷u(píng)估房

11、地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)目的不 同，所采用的評(píng)估方法及具體操作過程也有所不同，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。(三) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估原則為使國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)交易的干預(yù)保持在合理限度內(nèi)，價(jià)格評(píng)估中要求評(píng)估者遵循公正、公開、公平的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以其基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估具體而言：第一，以公正、公平、公開原則為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)公正地對(duì)待每一個(gè)要求進(jìn)行房 地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的委托人；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估各方享有平等的權(quán)利和承擔(dān)平等的義務(wù) 以及房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的程序、標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)向社會(huì)公開。第二，評(píng)估以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋

12、的重置價(jià)格為基礎(chǔ)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是指按照不同的土地級(jí)別、 區(qū)域分別評(píng)估和測(cè)算的商業(yè)、 工業(yè)、住 宅等各類用地的使用權(quán)的平均價(jià)格；標(biāo)定地價(jià)是指對(duì)需要進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、 轉(zhuǎn)讓、抵押的地塊評(píng)定的具體價(jià)格，它以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)許多具體條件評(píng) 定某一地塊在某一時(shí)間的價(jià)格；房屋的重置價(jià)格指按照當(dāng)前的建筑技術(shù)、工藝、 建筑材料價(jià)格、人工、運(yùn)輸費(fèi)用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋 價(jià)格。第三，評(píng)估以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格作為參考房地產(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變，必須依賴于客觀的估價(jià)理論和方法， 但又 不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法， 應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格為 房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)的參考，可以使評(píng)估價(jià)格更加合

13、理、科學(xué)、可信。一、成本法的含義成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建 價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 所謂重新購(gòu)建價(jià)格，是指假設(shè)在估價(jià) 時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估 價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。所謂折舊，是指各種原因造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損， 其金額為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差。成本法也可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法，即先把房地產(chǎn)價(jià)格分成它的各個(gè)組成部分， 然后分別求取各個(gè)組 成部分，再將各個(gè)組成部分相加。因此，成本法也被稱為積算法，由此還可知成 本法

14、中的“成本”并不是通常意義上的成本（不含利潤(rùn)），而是價(jià)格（包含利潤(rùn)）。 但在該方法中也用到了通常意義上的成本， 此外還用到了費(fèi)用、支出、代價(jià)等相 關(guān)概念。因此，在遇到“成本”、“費(fèi)用”、“支出”、“代價(jià)”等詞時(shí)，要注意根據(jù) 上下文的內(nèi)容判定它們的具體內(nèi)涵。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把成本法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱為積算價(jià)格。成本法的優(yōu)點(diǎn)是其求得的房地產(chǎn)價(jià)值能讓人們“看得見”-人們可以看到該 價(jià)值是由哪些部分組成的；較容易發(fā)現(xiàn)其中哪些是不必要的， 哪些是重復(fù)的，哪 些被遺漏了，哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法測(cè)算出的房地產(chǎn)價(jià)值 看似有“依據(jù)”，特別是在

15、有“文件”規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和相關(guān)成本、費(fèi)用、 稅金、利潤(rùn)等標(biāo)準(zhǔn)的情況下。一、收益法的含義收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然 后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。將預(yù)測(cè)的未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值， 類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。根據(jù)將預(yù)測(cè)的未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的 方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法(dire ctcapitalization )是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來某年的某種收益， 然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的 方法。其中，將未來某一年的某種收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對(duì)

16、象價(jià)值 的方法，稱為收益乘數(shù)法。報(bào)酬資本化法(yield capitalizati on )是一種現(xiàn)金流 量折現(xiàn)法(discounted cash flow，DCF)，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把收益法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱為收益價(jià)格。收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示土地價(jià)值的早期購(gòu)買年法，即：地價(jià)二年地租X購(gòu)買年例如，威廉配第 William Petty ,16231687 ）在1662年出版的賦稅論中寫道：在愛爾蘭，土地的價(jià)值只相當(dāng)于六年至七年的年租，但在海峽彼岸,土地就值二十年的年租?！昂髞碛辛说刈赓Y本化法，即：地價(jià)二地租/利息率并用它來解釋早期購(gòu)買年法只不過是地租資本化法的