某年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告

1、2003年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告廣州市國(guó)土資源和房屋管理局廣州市房地產(chǎn)交易中心二零零四年一月2003年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告目錄：一、宏觀形勢(shì)31.廣州近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展32.吸引外資數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)33.社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng)44.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額增幅收窄4二、市場(chǎng)總體形勢(shì)分析51.房屋銷售形勢(shì)良好52.預(yù)售商品房成交價(jià)格穩(wěn)中有降63.二手商業(yè)用房均價(jià)波動(dòng)較大74.二手房所占份額有小幅上升75.住宅所占份額上升8三、預(yù)售商品房成交區(qū)域特性91.預(yù)售商品房成交面積有所增長(zhǎng)92.預(yù)售商品房成交金額103.各區(qū)預(yù)售住宅成交面積114.各區(qū)預(yù)售商鋪成交面積125.各區(qū)預(yù)售辦公樓成交面積

2、13四、二手房成交區(qū)域特性151.二手房成交面積152.二手房成交金額163.二手住宅成交面積174.二手商鋪成交面積185.二手辦公樓成交面積19五、各區(qū)預(yù)售、二手房成交對(duì)比201.各區(qū)預(yù)售、二手房成交面積對(duì)比202.各區(qū)預(yù)售、二手住宅成交面積對(duì)比213.各區(qū)預(yù)售、二手住宅成交均價(jià)對(duì)比224.各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交面積對(duì)比235.各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交均價(jià)對(duì)比246.各區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交面積對(duì)比257.各區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交均價(jià)對(duì)比26一、 宏觀形勢(shì)1. 廣州近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州年鑒及2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)2003年（廣州）GDP將達(dá)3544億元，比2002年

3、增長(zhǎng)15；2004年GDP將達(dá)4141億元，增長(zhǎng)135（數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)）。廣州經(jīng)濟(jì)已連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)速度。國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)速度快、效益好的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，工業(yè)生產(chǎn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷售逐步活躍，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升，居民收支穩(wěn)步增長(zhǎng)。2. 吸引外資數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州年鑒及2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè) 自1998年以來(lái)，廣州市實(shí)際利用外資數(shù)量可謂有起有伏。但基本上都保持在每年30億美元上下。經(jīng)過(guò)多年不懈努力，廣州的投資環(huán)境已經(jīng)有了很大的改善，實(shí)際利用外資數(shù)量開(kāi)始回升，增幅較前幾年要高。預(yù)測(cè)2004年廣州的實(shí)際利用外資數(shù)額則達(dá)到34億美元，較

4、2003年增長(zhǎng)12.5%。3. 社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州年鑒1999年，廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破了1000億元的關(guān)口，之后保持穩(wěn)定發(fā)展，每年的增長(zhǎng)幅度在10%左右。4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額增幅收窄數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市統(tǒng)計(jì)局2003年1-11月份，廣州市完成房地產(chǎn)投資324.56億元，同比增長(zhǎng)2.60，而“九五”時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年平均增長(zhǎng)11.4%，2001年、2002年分別增長(zhǎng)8.8%、10.2%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅收窄，主要原因是，2003年以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控力度加大，從政策上、銀行貸款上加強(qiáng)調(diào)控，如近期發(fā)文規(guī)定不得新審批高檔別墅用地等，加之我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)近年來(lái)快速

5、增長(zhǎng)，目前已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，因此，2003年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。二、 市場(chǎng)總體形勢(shì)分析1.房屋銷售形勢(shì)良好 面積單位：萬(wàn)平方米；金額單位：億元2003年2002年增長(zhǎng)全市房屋成交登記面積1638.871414.8615.83%其中：八區(qū)1049.78882.5618.95%全市預(yù)售商品房成交登記面積1046.54928.9312.66%其中：八區(qū)632.55577.659.50%全市二手房屋成交登記面積592.32485.9421.89%其中：八區(qū)417.23304.9136.84%全市房屋成交登記金額603.99558.558.14%其中：八區(qū)465.96423.4210.0

6、5%全市預(yù)售商品房成交登記金額443.95432.092.75%其中：八區(qū)333.58321.193.86%全市二手房屋成交登記金額160.04126.4626.56%其中：八區(qū)132.38102.2329.50%2003年全市十區(qū)房屋成交登記面積為1638.87萬(wàn)平方米，較2002年同期增長(zhǎng)了15.83%（2002年為19.12%）。其中，預(yù)售商品房成交登記面積突破了1000萬(wàn)平方米大關(guān)，達(dá)1046.54萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.66%（2002年為14.73%）；二手房屋成交登記面積為592.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.89%（2002年為28.54%），已是連續(xù)六年增幅超過(guò)20%，二手房屋

7、成交的多年快速增長(zhǎng)為拉動(dòng)房屋整體成交的增長(zhǎng)起到舉足輕重的作用，并隨著所占份額的不斷提高產(chǎn)生更明顯的影響。2003年各項(xiàng)成交登記面積增幅指標(biāo)均較2002年略低，但依然保持了雙位數(shù)的增長(zhǎng)，顯示了快速持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2003年全市房屋成交登記金額首次超過(guò)600億元，為603.99億元，較2002年增長(zhǎng)了8.14%。其中，預(yù)售商品房成交登記金額為443.95億元，同比增長(zhǎng)2.75%；二手房屋成交登記金額為160.04億元，同比增長(zhǎng)26.56%。金額各項(xiàng)增長(zhǎng)指標(biāo)均低于面積增長(zhǎng)指標(biāo)，顯示了2003年全市房屋整體成交價(jià)格持續(xù)走低。2002年2003年原八區(qū)預(yù)售商品房成交情況單位：萬(wàn)平方米2003年2002年

8、面積售出率同比面積售出率同比批準(zhǔn)預(yù)售689.98-6.64%647.02-預(yù)售登記632.5591.68%9.50%577.6589.28%-另外，2003年原八區(qū)預(yù)售商品房批準(zhǔn)預(yù)售689.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.64%；而這一區(qū)域預(yù)售商品房成交登記面積同比增長(zhǎng)9.5%，明顯比批準(zhǔn)預(yù)售的增長(zhǎng)為高。同時(shí)，這一區(qū)域預(yù)售商品房成交登記面積為632.55萬(wàn)平方米，市場(chǎng)消化率（即預(yù)售登記面積比批準(zhǔn)預(yù)售面積）為91.68%，比2002年的89.28%上升2.4個(gè)百分點(diǎn)，顯示了預(yù)售商品房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍舊看好。2.預(yù)售商品房成交價(jià)格穩(wěn)中有降 2003年，廣州市預(yù)售住宅的成交均價(jià)為3888

9、元/平方米，較2002年的4143元/平方米下降了6.16%。廣州市預(yù)售商鋪的成交均價(jià)為8090元/平方米，較2002年的9017元/平方米下降了10.28%；廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價(jià)為7613元/平方米，較2002年的9291元/平方米大幅下降了18.07%。從季度均價(jià)來(lái)看，預(yù)售住宅、商鋪、辦公樓的成交均價(jià)在二、三季度略有回升，但整體趨勢(shì)均是輕微向下。2001年以來(lái)，預(yù)售住宅的價(jià)格基本呈小幅單邊下探走勢(shì)，而商鋪和辦公樓的成交均價(jià)則是呈反復(fù)波動(dòng)向下的走勢(shì)。3.二手商業(yè)用房均價(jià)波動(dòng)較大2003年廣州市二手住宅的成交均價(jià)為2631元/平方米，2002年的二手住宅成交均價(jià)為2707元/平方米，同比

10、下降了2.79%。2003年廣州市二手商鋪的成交均價(jià)為4519元/平方米，較2002年的5081元/平方米下降了11.05%。2003年廣州市二手辦公樓的成交均價(jià)為4492元/平方米，較2002年的4779元/平方米下降了6%。2001年以來(lái)，二手房季度均價(jià)走勢(shì)表現(xiàn)為：二手住宅價(jià)格窄幅下行；二手商鋪價(jià)格反復(fù)上升了兩年，2003年則單邊下探；二手辦公樓價(jià)格上下波動(dòng)，基本持平。4.二手房所占份額小幅上升2002年，廣州市二手房成交面積占商品房成交面積的比例為34.35%；2003年這一比例則為36.14%，二手房的市場(chǎng)占有額有小幅的上升。而對(duì)于原八區(qū)來(lái)講，2002年原八區(qū)二手房成交面積占原八區(qū)商品

11、房成交面積的比例為34.55%；2003年，這一比例增加到了39.74%，市場(chǎng)占有率較2002年提高了5.19個(gè)百分點(diǎn)，顯示2003年原八區(qū)的二手房市場(chǎng)增長(zhǎng)明顯領(lǐng)先于番禺、花都兩區(qū)。原八區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于起步較早，比起兩個(gè)新區(qū)發(fā)展得更為成熟。由此可得，房地產(chǎn)發(fā)展越是成熟，其二手房市場(chǎng)的發(fā)展程度越高。5.住宅所占份額上升2002年2003年各種類型房屋成交面積所占比重 面積單位：萬(wàn)平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比房屋合計(jì)合計(jì)1638.87100.00%15.83%1414.86100.00%19.12%預(yù)售1046.54100.00%12.66%928.93100.00%

12、14.73%二手592.32100.00%21.89%485.94100.00%28.54%住宅合計(jì)1302.9979.51%19.80%1087.6276.87%16.28%預(yù)售909.1686.87%15.05%790.2385.07%10.97%二手393.8366.49%32.43%297.3961.20%33.23%商鋪合計(jì)102.316.24%14.50%89.366.32%19.29%預(yù)售54.405.20%-6.36%58.106.25%25.26%二手47.918.09%53.29%31.266.43%9.58%辦公樓合計(jì)43.712.67%-4.48%45.763.23%2

13、5.03%預(yù)售21.452.05%-25.74%28.883.11%31.31%二手22.263.76%31.88%16.883.47%15.56%注：在比重的計(jì)算中，合計(jì)、預(yù)售商品房、二手房分列各自計(jì)算。如：預(yù)售住宅的比重為預(yù)售住宅成交面積占預(yù)售商品房成交面積的比重；二手住宅的比重為二手住宅成交面積占二手商品房成交面積的比重。另表中只列類型合計(jì)、住宅、商鋪和辦公樓的數(shù)據(jù)，其余類型沒(méi)有分列。 對(duì)2002年、2003年住宅、商鋪、寫字樓的預(yù)售、二手成交面積進(jìn)行對(duì)比，住宅仍占據(jù)主要地位，預(yù)售、二手住宅所占份額較2002年有不同程度的上升，顯示住房消費(fèi)有效需求依然充足，住房消費(fèi)形勢(shì)持續(xù)看好。商鋪、辦

14、公樓方面，預(yù)售所占份額比2002年均有下降，這與供應(yīng)量有很大關(guān)系；而二手所占份額比2002年有所上升，顯示廣州的營(yíng)商環(huán)境繼續(xù)看好。三、 預(yù)售商品房成交區(qū)域特性1.預(yù)售商品房成交面積有所增長(zhǎng)2002年2003年各區(qū)預(yù)售商品房成交面積單位：萬(wàn)平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市1046.54100.00%12.66%928.93100.00%14.73%東山區(qū)52.475.01%17.88%44.514.79%25.34%荔灣區(qū)39.193.74%-0.58%39.414.24%-10.19%越秀區(qū)11.451.09%-36.00%17.891.93%-4.22%海珠區(qū)2

15、06.7019.75%12.79%183.2619.73%13.20%天河區(qū)196.1918.75%9.26%179.5619.33%23.87%芳村區(qū)18.721.79%34.57%13.911.50%-1.46%白云區(qū)96.389.21%7.92%89.319.61%-14.56%黃埔區(qū)11.441.09%16.75%9.801.05%-10.41%番禺區(qū)332.5831.78%17.10%284.0130.57%28.43%花都區(qū)81.427.78%18.52%68.707.40%27.12%2003年廣州預(yù)售商品房成交面積突破了1000萬(wàn)平方米，達(dá)1046.54萬(wàn)平方米，較2002年的

16、928.93萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了12.66%，增長(zhǎng)幅度與2002年的14.73%相比輕微下降了2.07個(gè)百分點(diǎn)。在十個(gè)區(qū)中，有6個(gè)區(qū)的增幅高于全市水平，2個(gè)區(qū)略低于全市水平，2個(gè)區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。番禺、海珠、天河是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域。從成交面積上看，番禺區(qū)2003年預(yù)售商品房成交面積達(dá)332.58萬(wàn)平方米，占全市預(yù)售商品房成交面積的31.78%；海珠區(qū)全年預(yù)售商品房成交面積為206.70萬(wàn)平方米，占全市預(yù)售商品房成交面積的19.75%；天河區(qū)全年預(yù)售商品房成交面積為196.19萬(wàn)平方米，占全市預(yù)售商品房成交面積的18.75%。三個(gè)重點(diǎn)區(qū)加起來(lái)，已占到全市預(yù)售商品房成交總面積的70.28%，可以說(shuō)，

17、這是各大房地產(chǎn)商“逐鹿”的主戰(zhàn)場(chǎng)。白云、花都、芳村、黃埔則是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力區(qū)域。其中白云、花都兩區(qū)受地鐵2號(hào)線通車和新機(jī)場(chǎng)即將啟用等利好影響，近年來(lái)區(qū)域預(yù)售商品房成交面積增長(zhǎng)也相當(dāng)迅速，兩區(qū)合計(jì)市場(chǎng)份額為16.99%。而芳村、黃埔兩區(qū)也因受地鐵概念的拉動(dòng)，成交面積有效放大，同比增長(zhǎng)率高達(dá)34.57%和16.75%，前景看好。東山、荔灣、越秀這些老城區(qū)由于區(qū)域面積小、可供開(kāi)發(fā)的地塊少、開(kāi)發(fā)成本高等因素，顯得活力不足。其中荔灣、越秀兩區(qū)的預(yù)售商品房成交面積繼2002年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)后，在2003年繼續(xù)為負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)份額進(jìn)一步萎縮?？偟膩?lái)說(shuō)，各區(qū)在2003年有不同的表現(xiàn)，與廣州城市“東移、南拓、北

18、優(yōu)、西聯(lián)”的發(fā)展方向吻合。2.預(yù)售商品房成交金額2002-2003年廣州市各區(qū)預(yù)售商品房成交金額單位：億元2003年2002年成交金額比重同比成交金額比重同比全市443.95100.00%2.75%432.09 100.00%12.84%東山區(qū)35.387.97%5.22%33.627.78%3.68%荔灣區(qū)23.905.38%-1.00%24.145.59%-10.61%越秀區(qū)10.432.35%-37.16%16.603.84%-2.04%海珠區(qū)100.4222.62%11.97%89.6920.76%12.82%天河區(qū)112.4925.34%3.69%108.4825.11%21.28%

19、芳村區(qū)6.441.45%35.18%4.771.10%3.41%白云區(qū)40.569.14%-0.59%40.799.44%-11.03%黃埔區(qū)3.970.89%28.38%3.090.72%-12.47%番禺區(qū)93.3821.03%-2.65%95.9222.20%31.54%花都區(qū)16.993.83%12.45%15.113.50%41.51%2003年廣州市預(yù)售商品房成交金額為443.95億元，僅比上年增長(zhǎng)了2.75%，明顯滯后于成交面積12.66%的增速。由此可以大概看出，2003年廣州預(yù)售商品房的成交均價(jià)是走低的態(tài)勢(shì)。在十個(gè)區(qū)中，有6個(gè)區(qū)的增長(zhǎng)速度高于全市的平均水平，其中增速最高的四個(gè)

20、區(qū)分別為芳村區(qū)（增幅為35.18%）、黃埔區(qū)(增幅為28.38%)、花都區(qū)(增幅為12.45%)、海珠區(qū)(增幅為11.97%)。海珠和花都基數(shù)大，對(duì)全市增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用巨大；芳村、黃埔增幅雖高，但基數(shù)較小，對(duì)全市增長(zhǎng)影響較微，然而其潛力突現(xiàn)。其余四個(gè)低于全市水平的區(qū)域均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，特別是越秀區(qū)，跌幅高達(dá)37.16%。2003年有兩個(gè)區(qū)域的預(yù)售商品房銷售金額超過(guò)了100億：天河區(qū)為112.49億元，海珠區(qū)為100.42億元；分別占全市預(yù)售商品房銷售金額的25.34%、22.62%。番禺區(qū)2003年的預(yù)售商品房銷售金額為93.38億元，占全市的21.03%。三區(qū)合計(jì)占全市預(yù)售商品房銷售金額的68.9

21、9%。但從這三個(gè)區(qū)域預(yù)售商品房銷售金額的增長(zhǎng)速度上來(lái)分析，海珠區(qū)的增長(zhǎng)勢(shì)頭最猛，2003年的同比增長(zhǎng)達(dá)11.97%，接近12.79%的面積增長(zhǎng)速度，而天河、番禺的增長(zhǎng)速度則分別為3.69%、-2.65%，明顯落后于各自的面積增長(zhǎng)速度。由此可得，2003年預(yù)售商品房銷售，海珠區(qū)量增價(jià)不跌，天河、番禺量增價(jià)跌。3.各區(qū)預(yù)售住宅成交面積2002年2003年廣州市各區(qū)預(yù)售住宅成交面積單位：萬(wàn)平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市909.16100.00%15.05%790.23100.00%10.97%東山區(qū)41.604.58%14.64%36.294.59%43.37%荔灣區(qū)

22、34.713.82%-2.20%35.494.49%-5.25%越秀區(qū)6.720.74%-38.96%11.021.39%-20.71%海珠區(qū)193.3221.26%12.44%171.9421.76%12.92%天河區(qū)168.1918.50%11.20%151.2519.14%22.35%芳村區(qū)15.101.66%24.76%12.101.53%-10.55%白云區(qū)86.229.48%4.47%82.5310.44%-13.87%黃埔區(qū)8.450.93%-7.68%9.151.16%-10.92%番禺區(qū)290.2131.92%23.66%234.6929.70%22.32%花都區(qū)64.667

23、.11%41.21%45.795.79%-4.78%2003年廣州市預(yù)售商品住宅成交面積為909.16萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)了15.05%，增幅高于2002年的10.97%，顯示了住房消費(fèi)有效需求的充足。在十個(gè)區(qū)中，有3個(gè)區(qū)的增幅高于全市平均水平，分別為花都、芳村、番禺。另外7個(gè)區(qū)的增幅低于全市平均水平，其中荔灣、黃埔、越秀三個(gè)區(qū)成交面積低于2002年的成交面積，特別是越秀區(qū)的下降幅度高達(dá)38.96%。增長(zhǎng)基數(shù)較低的花都、芳村的增長(zhǎng)率較高，分別為41.21%、24.76%；而增長(zhǎng)基數(shù)較大的海珠、天河的增長(zhǎng)率則接近全市平均水平。成交面積前三位的是番禺區(qū)（290.21萬(wàn)平方米）、海珠區(qū)（19

24、3.32萬(wàn)平方米）、天河區(qū)(168.19萬(wàn)平方米)，三區(qū)分別占全市預(yù)售成交總面積的31.92%、21.26%、18.50%，三區(qū)合計(jì)占全市預(yù)售住宅成交面積的71.68%。番禺區(qū)增幅較大，同比增長(zhǎng)23.66%；另兩個(gè)區(qū)的增幅相差不大，海珠區(qū)同比增長(zhǎng)12.44%，天河區(qū)同比11.20%。這三個(gè)區(qū)所占的市場(chǎng)份額與2002年相差不多，海珠區(qū)所占比重從2002年的21.76%到2003年的21.26%，下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)；天河區(qū)由2002年的19.14%到2003年的18.50%，下降0.64%；番禺區(qū)由2003年的29.70%到2003年的31.92%，上升2.22%。市場(chǎng)份額變化不是很大。4.各區(qū)

25、預(yù)售商鋪成交面積2002年2003年廣州市各區(qū)預(yù)售商鋪成交面積單位：萬(wàn)平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市54.40100.00%-6.36%58.10100.00%25.26%東山區(qū)5.059.28%276.65%1.342.31%-54.92%荔灣區(qū)2.224.07%33.91%1.662.85%-64.98%越秀區(qū)2.484.55%-7.36%2.674.60%0.96%海珠區(qū)9.7417.91%23.55%7.8813.57%48.78%天河區(qū)9.8918.18%12.86%8.7715.09%2.69%芳村區(qū)2.173.99%52.33%1.422.45%3

26、83.05%白云區(qū)4.097.52%18.61%3.455.94%-24.79%黃埔區(qū)0.751.37%19.85%0.621.07%-4.76%番禺區(qū)13.7425.26%-34.77%21.0636.25%48.17%花都區(qū)4.287.87%-53.58%9.2215.87%276.33%2003年，廣州市預(yù)售商鋪成交面積為54.4萬(wàn)平方米，比2002年減少了3.7萬(wàn)平方米，同比減少了6.36%。增幅同上年相比降低了超過(guò)30個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于占市場(chǎng)較大份額的番禺、花都兩區(qū)成交面積的大幅下降引起的。十區(qū)中，另外一個(gè)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的區(qū)域?yàn)樵叫銋^(qū)，其他7個(gè)區(qū)的預(yù)售商鋪成交面積的增幅均在10%以上，

27、而且東山區(qū)的增幅還高達(dá)276.65%，但番禺、花都兩大區(qū)域的成交面積大幅下降，抹殺了7個(gè)區(qū)增長(zhǎng)所帶來(lái)的成果。番禺區(qū)在2003年預(yù)售商鋪成交面積為13.74萬(wàn)平方米，位列十區(qū)第一，占全市預(yù)售商鋪成交總面積的四分之一強(qiáng)。其次為天河、海珠、東山、花都，成交面積分別為9.89萬(wàn)平方米、9.74萬(wàn)平方米、5.05萬(wàn)平方米和4.28萬(wàn)平方米，占全市預(yù)售商鋪總面積的比重分別為18.18%、17.91%、9.28%和7.87%。但與2002年同期相比，番禺所占市場(chǎng)份額由2002年的36.25%下降到2003年的25.26%，下降了10.99個(gè)百分點(diǎn)；花都也由2002年的15.87%下降為2003年的7.87%

28、，降幅8個(gè)百分點(diǎn)；而天河、海珠、東山三個(gè)區(qū)則有3到7個(gè)百分點(diǎn)的上升。值得注意的是，芳村區(qū)2003年預(yù)售商鋪成交面積雖然占全市份額不足4%，但2002年該區(qū)預(yù)售商鋪成交面積同比增長(zhǎng)了383.05%，2003年預(yù)售商鋪成交面積同比增長(zhǎng)了52.33%，增幅都相當(dāng)大。5.各區(qū)預(yù)售辦公樓成交面積20022003年廣州市各區(qū)預(yù)售辦公樓成交面積單位：萬(wàn)平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市21.45100.00%-25.74%28.88100.00%31.31%東山區(qū)2.3410.93%-56.01%5.3318.45%-16.60%荔灣區(qū)1.406.55%-26.22%1.906.

29、59%238.62%越秀區(qū)1.697.90%-49.91%3.3811.71%120.76%海珠區(qū)1.928.94%137.96%0.812.79%-71.41%天河區(qū)11.6954.49%-27.89%16.2156.12%71.93%芳村區(qū)0.130.61%182.15%0.050.16%-55.29%白云區(qū)0.442.07%201.15%0.150.51%-87.28%黃埔區(qū)1.788.28%-0.000.00%-番禺區(qū)0.000.00%-100.00%1.063.66%-花都區(qū)0.050.23%-0.000.00%-2003年廣州市預(yù)售辦公樓成交面積為21.45萬(wàn)平方米，成交面積較20

30、02年的28.88萬(wàn)平方米減少了7.43萬(wàn)平方米，減幅為25.74%。因?yàn)楦鲄^(qū)的成交量都不是很大，因此成交面積稍有變化，而伴之的增長(zhǎng)率則以很大的百分比反應(yīng)。以白云區(qū)為例，2002年預(yù)售辦公樓的成交面積為0.15萬(wàn)平方米，2003年預(yù)售辦公樓成交面積為0.44萬(wàn)平方米，其成交增長(zhǎng)率高達(dá)201.15%，而2002年的成交增長(zhǎng)率為-87.28%，相差極大，但是市場(chǎng)容量還是較小。天河區(qū)的商務(wù)辦公氣氛較為濃厚，因此在成交面積較上年減少了27.89%的情況下，仍占全市的54.49%，為11.69萬(wàn)平方米，連續(xù)兩年占全市預(yù)售辦公樓成交面積的一半以上。其次為東山、海珠、黃埔三個(gè)區(qū)，成交面積分別為2.34萬(wàn)平方

31、米、1.92萬(wàn)平方米、1.78萬(wàn)平方米，分別占全市的10.93%、8.94%、8.28%，與天河區(qū)相差較遠(yuǎn)。但值得注意的是，海珠、黃埔兩區(qū)的市場(chǎng)份額增長(zhǎng)突出，潛力突現(xiàn)。而辦公氣氛不是很濃厚的其他幾個(gè)區(qū)如番禺、花都、芳村、白云等區(qū)，預(yù)售辦公樓的成交面積則相當(dāng)小，基本可以忽略不計(jì)。綜合來(lái)說(shuō)，2003年廣州市預(yù)售商品房成交面積達(dá)1046.54萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了12.66%。成交熱點(diǎn)集中在番禺、海珠、天河三個(gè)區(qū)。黃埔、白云、花都、芳村等區(qū)的潛力也逐步顯現(xiàn)。預(yù)計(jì)在2004年，這種局面不會(huì)有太大的改變，只是番禺與海珠、天河兩區(qū)的差距將減小，三足鼎立的形勢(shì)將更明顯、更牢固。黃埔、白云兩個(gè)區(qū)因新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多

32、，如黃埔區(qū)的黃埔花園、萬(wàn)科項(xiàng)目、濱海豪園及白云區(qū)的富力桃園、恒大金沙洲項(xiàng)目、萬(wàn)科項(xiàng)目等，都將紛紛推向市場(chǎng)，因此成交量將會(huì)迅速增加，其市場(chǎng)潛力將會(huì)更突現(xiàn)，與前三強(qiáng)的差距最起碼不會(huì)擴(kuò)大。另外，在2004年，商場(chǎng)、寫字樓項(xiàng)目也將會(huì)迎來(lái)一個(gè)新高潮，特別是寫字樓項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)有較大的增長(zhǎng)。因此，2004年廣州市預(yù)售商品房市場(chǎng)將持續(xù)繁榮，供應(yīng)量充足，有效需求也巨大，銷售空間仍然廣闊。四、 二手房成交區(qū)域特性1.二手房成交面積2002年2003年廣州市各區(qū)二手房成交面積單位：萬(wàn)平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市592.32100.00%21.89%485.94100.00%

33、28.54%東山區(qū)52.658.89%32.18%39.838.20%20.75%荔灣區(qū)35.696.02%45.73%24.495.04%-19.13%越秀區(qū)33.355.63%43.04%23.324.80%83.87%海珠區(qū)90.0515.20%61.09%55.9011.50%34.42%天河區(qū)95.5716.13%27.50%74.9515.42%45.37%芳村區(qū)15.772.66%29.70%12.162.50%42.54%白云區(qū)73.9812.49%14.69%64.5013.27%62.56%黃埔區(qū)20.173.41%106.85%9.752.01%62.24%番禺區(qū)138.

34、7323.42%-9.10%152.6131.40%14.82%花都區(qū)36.376.14%27.93%28.435.85%30.31%2003年廣州市二手房成交面積為592.32萬(wàn)平方米，較2002年增長(zhǎng)了21.89%。增幅雖較2002年的28.54%低了6.65個(gè)百分點(diǎn)，但仍保持了20%以上的增幅，顯示了高位快速運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。十區(qū)中，有8個(gè)區(qū)域的增幅高于全市的平均水平。其中原八區(qū)占7個(gè)，而黃埔區(qū)的增幅高達(dá)106.85%，為十區(qū)增幅水平的最高。其次為海珠、荔灣、越秀三區(qū)，增長(zhǎng)幅度位于40%-60%之間；花都、天河、芳村、東山四個(gè)區(qū)的增幅則位于20%-30%之間。白云區(qū)成交面積為73.98萬(wàn)平方米

35、，同比增長(zhǎng)了14.69%，略微落后于全市水平。在十區(qū)當(dāng)中，只有番禺一個(gè)區(qū)的二手房成交面積為負(fù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率為-9.1%，主要是因?yàn)槎稚啼佉约捌渌惗址课萁灰酌娣e大幅下降引起的。2003年二手房成交面積最多的區(qū)域?yàn)榉?，全年二手房成交面積為138.73萬(wàn)平方米，占全市二手房成交總面積的23.42%。其次為天河、海珠、白云三個(gè)區(qū)，2003年二手房的成交面積分別為95.57萬(wàn)平方米、90.05萬(wàn)平方米、73.98萬(wàn)平方米，三區(qū)占全市2003年二手房成交面積的比重分別為16.13%、15.20%、12.49%。這四個(gè)區(qū)合起來(lái)，占到全市二手房成交總面積的67.24%?？v觀2003年二手房成交面積的分布

36、，已由2002年番禺區(qū)的一枝獨(dú)秀演變?yōu)?003年的四強(qiáng)鼎立。2.二手房成交金額2002年-2003年廣州市各區(qū)二手房成交金額 單位：億元2003年2002年成交金額比重同比成交金額比重同比全市160.04100.00%26.56%126.46100.00%28.33%東山區(qū)22.7614.22%21.37%18.7514.83%6.32%荔灣區(qū)11.487.17%35.35%8.486.70%-19.05%越秀區(qū)13.868.66%40.11%9.897.82%48.56%海珠區(qū)25.8016.12%54.74%16.6713.18%33.30%天河區(qū)35.0421.90%22.59%28.5

37、922.61%32.25%芳村區(qū)2.741.71%1.94%2.692.12%52.34%白云區(qū)16.2910.18%8.65%15.0011.86%74.84%黃埔區(qū)4.412.76%104.08%2.161.71%114.33%番禺區(qū)23.3914.62%10.88%21.1016.68%33.50%花都區(qū)4.272.67%36.27%3.132.48%25.58%2003年，廣州市二手房成交總額為160.04億元，同比增長(zhǎng)了26.56%。全市有5個(gè)區(qū)的增長(zhǎng)幅度高于平均速度，黃埔區(qū)以同比增長(zhǎng)104.08%位列增幅榜首，其次為海珠區(qū)，同比增長(zhǎng)了54.74%。天河區(qū)2003年二手房成交金額的增

38、長(zhǎng)幅度為22.59%，稍低于全市平均水平。2003年天河區(qū)二手房成交金額為35.04億元，占全市二手房成交金額的21.9%，比重位列第一。其次為海珠、番禺、東山三個(gè)區(qū)，2003年的二手房成交金額分別為25.80億元、23.39億元、22.76億元；分別占全市2003年二手房成交金額的16.12%、14.62%、14.22%。3.二手住宅成交面積2002年2003年廣州市各區(qū)二手住宅成交面積單位：萬(wàn)平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市393.83100.00%32.43%297.39100.00%33.23%東山區(qū)42.3810.76%35.98%31.1710.48%

39、25.30%荔灣區(qū)24.826.30%32.04%18.806.32%46.23%越秀區(qū)18.684.74%18.45%15.775.30%63.47%海珠區(qū)70.3717.87%44.17%48.8116.41%70.70%天河區(qū)72.9018.51%36.57%53.3817.95%42.83%芳村區(qū)10.662.71%23.35%8.642.91%49.79%白云區(qū)49.3912.54%40.29%35.2111.84%72.67%黃埔區(qū)9.112.31%60.24%5.681.91%3.42%番禺區(qū)80.3820.41%18.03%68.1022.90%6.80%花都區(qū)15.133.8

40、4%27.90%11.833.98%-18.13%2003年廣州市二手住宅成交面積為393.83萬(wàn)平方米，比2002年的297.39萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了32.43%，增幅高于二手商品房的增幅，比2002年的二手住宅的增長(zhǎng)速度33.23%略低0.8個(gè)百分點(diǎn)。番禺區(qū)仍是廣州市二手住宅成交面積最多的區(qū)域，2003年番禺二手住宅成交面積為80.38萬(wàn)平方米，占全市的20.41%，但其與二手住宅成交面積第二名、第三名的差距已不是很大。2003年天河區(qū)的二手住宅成交面積為72.9萬(wàn)平方米，占全市的18.51%；海珠區(qū)二手住宅的成交面積為70.37萬(wàn)平方米，占全市的17.87%。二手住宅前三名的市場(chǎng)占有率相差不過(guò)

41、2.5個(gè)百分點(diǎn)。但如從這三個(gè)區(qū)的增長(zhǎng)上來(lái)說(shuō)，2003年海珠區(qū)同比增長(zhǎng)了44.17%，天河區(qū)同比增長(zhǎng)了36.57%，均高于全市的平均水平，番禺區(qū)2003年的增長(zhǎng)率為18.03%，其增長(zhǎng)率為廣州市十區(qū)的最低。而黃埔區(qū)則以60.24%位列十區(qū)2003年二手住宅成交面積增長(zhǎng)率之首。4.二手商鋪成交面積2002年2003年廣州市十區(qū)二手商鋪成交面積單位：萬(wàn)平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市47.91100.00%53.29%31.26100.00%9.58%東山區(qū)1.563.25%-10.12%1.735.54%113.99%荔灣區(qū)3.046.34%25.67%2.427.7

42、4%-51.42%越秀區(qū)7.1314.88%299.70%1.785.71%73.88%海珠區(qū)3.898.12%87.47%2.086.64%-10.41%天河區(qū)2.495.20%-4.51%2.618.35%70.63%芳村區(qū)0.491.01%-37.26%0.782.48%57.23%白云區(qū)2.024.21%-53.87%4.3713.98%265.31%黃埔區(qū)0.831.72%19.74%0.692.20%173.45%番禺區(qū)14.4330.11%22.35%11.7937.73%1.09%花都區(qū)12.0525.15%300.07%3.019.64%-29.30%2003年廣州市二手商鋪

43、的成交面積為47.91萬(wàn)平方米，比2002年的31.26萬(wàn)平方米增加了16.65萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了53.29%，大大高于2003年二手房成交面積的增長(zhǎng)率，是二手商鋪市場(chǎng)較為活躍的一年?；ǘ?、越秀兩區(qū)以300.07%和299.7%的同比增長(zhǎng)位列同比增幅前兩位，海珠區(qū)的增長(zhǎng)率也超過(guò)了80%。但也有幾個(gè)區(qū)域的二手商鋪成交面積出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，天河區(qū)的增長(zhǎng)率為-4.51%，東山區(qū)的增長(zhǎng)率為-10.12%，而白云區(qū)的增長(zhǎng)率則更為-53.87%。二手商鋪市場(chǎng)充滿了變數(shù)，這幾個(gè)2003年二手商鋪成交面積增長(zhǎng)率為負(fù)數(shù)的區(qū)域，他們?cè)?002年的增長(zhǎng)率都在50%以上，2003年增長(zhǎng)幅度最低的白云區(qū)卻是2002年增長(zhǎng)

44、幅度最高的區(qū)域（265.31%）；花都區(qū)2002年的增幅為-29.3%，而2003年的增長(zhǎng)率高達(dá)300.07%。值得關(guān)注的區(qū)域是越秀區(qū)，越秀2002年的二手商鋪成交面積同比增長(zhǎng)了73.88%，2003年則高達(dá)299.7%，增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。成交規(guī)模方面，番禺、花都兩區(qū)二手商鋪的成交面積均超過(guò)了10萬(wàn)平方米，分別為14.43萬(wàn)平方米、12.05萬(wàn)平方米，分別占全市二手商鋪總成交面積的30.11%、25.15%。越秀區(qū)則以7.13萬(wàn)平方米的成交量位居第三，占全市總成交量的14.88%.5.二手辦公樓成交面積2002年2003年二手辦公樓成交面積單位：萬(wàn)平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積

45、比重同比全市22.26100.00%31.88%16.88100.00%15.56%東山區(qū)5.5825.08%8.90%5.1330.38%12.22%荔灣區(qū)1.004.49%283.23%0.261.54%-12.93%越秀區(qū)3.7716.93%17.46%3.2119.00%113.97%海珠區(qū)1.315.87%37.89%0.955.61%-3.72%天河區(qū)5.8826.42%160.72%2.2613.36%-20.88%芳村區(qū)0.321.42%203.65%0.100.62%60.80%白云區(qū)2.219.92%83.10%1.217.14%-72.10%黃埔區(qū)0.130.58%-43

46、.59%0.231.36%1117.46%番禺區(qū)2.079.29%-14.19%2.4114.28%-花都區(qū)0.000.00%-100.00%1.136.69%-2003年廣州市的二手辦公樓成交面積為22.26萬(wàn)平方米，同2002年相比增加了31.88%。天河、東山兩個(gè)商務(wù)旺區(qū)是二手辦公樓成交的重點(diǎn)區(qū)域。天河區(qū)二手辦公樓的成交面積為5.88萬(wàn)平方米，占全市二手辦公樓總成交面積的26.42%；東山區(qū)二手辦公樓的成交面積為5.58萬(wàn)平方米，占全市二手辦公樓總成交面積的25.08%。而荔灣、黃埔、花都等一些區(qū)域的二手辦公樓成交的市場(chǎng)占有率都在5%以下。綜上所述，2003年廣州市二手房成交面積為592

47、.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.89%。在商品房市場(chǎng)的占有率為36.14%，份額進(jìn)一步擴(kuò)大。市場(chǎng)熱點(diǎn)集中在番禺、天河、海珠、東山、白云幾個(gè)區(qū)，在一些生活配套成熟的區(qū)域二手市場(chǎng)發(fā)展的較快。預(yù)計(jì)2004年二手房市場(chǎng)將繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)份額將繼續(xù)擴(kuò)大，新興區(qū)域?qū)⒅鸩匠墒?，成熟區(qū)域?qū)⒏映墒煲?guī)范。另外，2004年二手商鋪市場(chǎng)和二手寫字樓市場(chǎng)將會(huì)隨著粵港兩地經(jīng)貿(mào)關(guān)系的更加緊密， 有望進(jìn)一步興旺，預(yù)計(jì)成交量將有會(huì)可觀的上升幅度。五、 各區(qū)預(yù)售、二手房成交對(duì)比1.各區(qū)預(yù)售、二手房成交面積對(duì)比2001年2003年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手房成交面積及其比例 面積單位：萬(wàn)平方米2003年2002年2001年商品房二

48、手房商品房二手房商品房二手房全市成交面積1046.54592.32928.93485.94809.68378.04比例64%36%66%34%68%32%東山區(qū)成交面積52.4752.6544.5139.8335.5132.99比例50%50%53%47%52%48%荔灣區(qū)成交面積39.1935.6939.4124.4943.8830.28比例52%48%62%38%59%41%越秀區(qū)成交面積11.4533.3517.8923.3218.6812.68比例26%74%43%57%60%40%海珠區(qū)成交面積206.7090.05183.2655.90161.8841.59比例70%30%77%23%80%20%天河區(qū)成交面積196.1995.57179.5674.95144.9551.56比例67%33%71%29%74%26%芳村區(qū)成交面積18.7215.7713.9112.1614.128.53比例54%46%53%47%62%38%白云區(qū)成交面積96.3873.9889.3164.50104.5339.68比例57%43%58%42%72%28%黃埔區(qū)成交面積11.4420.179.809.7510.946.01比例36%64%50%50%65%35%番禺區(qū)成交面積332.58138.73284.01152.61221.14132.91比例71%29%65%35%62%