懷化市工業(yè)物流園規(guī)劃

1、懷化市工業(yè)物流園規(guī)劃第一章 懷化市概況一、地理位置懷化市位于湖南省西南部，沅水中上游，東倚雪峰山脈，與本省常德 市、益陽市、婁底市和邵陽市接壤；西界貴州苗嶺，與貴州省黔東南 自治州和銅仁地區(qū)毗鄰； 南連九萬大山， 與廣西壯族自治區(qū)桂林市和 柳州市相接； 北靠武陵山脈， 與本省的湘西土家族苗族治州和張家界 市交界。全市東西寬 229 公里，南北長 353 公里，總面積 27624平方 公里，占全省總面積的 13%，居全省 14 個市州之首。二、行政區(qū)劃懷化市下轄 1 市（洪江市）、2 區(qū)（鶴城區(qū)、洪江區(qū)）、10縣（中方縣、 沅陵縣、辰溪縣、溆浦縣、麻陽苗族自治縣、芷江侗族自治縣、新晃 侗族自治縣

2、、會同縣、靖州苗族自治縣、通道侗族自治縣） 。市政府 所在地鶴城區(qū)。全市共有鄉(xiāng) 201 個（其中民族鄉(xiāng) 26 個），建制鎮(zhèn)個 87個，街道辦事處 9 個。2007 年末，懷化全市共有在冊總?cè)丝?502.32 萬人，其中市鎮(zhèn)人口 166.34萬人，城市化水平達 33%，鄉(xiāng)村人口 335.98 萬人。懷化是少 數(shù)民族地區(qū)，有侗、苗、土家、瑤、白、回等 31 個少數(shù)民族，人口 167 萬人，占全市總?cè)丝诘?33.3%。三、自然條件1、氣候特征屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候。氣候溫暖、四季分明、雨水充沛、生長期 長。風(fēng)向冬季多西北風(fēng)，夏季多正南風(fēng)。2、地貌結(jié)構(gòu)山地占全市總面積 70.5%，丘崗占 17.9%、

3、崗地占 4.1%、平原占 4.2%、 山原占 0.6%、水城占 2.7%。大致是 “七山二丘崗， 一分平原加水城” 的格局。3、水城資源 以通道八斗坡為分水嶺，以北屬長江水系，以南屬珠江水系。沅水流 域面積 26988平方公里，占全市總面積 97.4%。水資源總量 224 億立 方米/年，是全省人平的 1.4 倍，全國人平的 1.9倍。4、礦產(chǎn)資源 境內(nèi)礦產(chǎn)資源經(jīng)濟價值大，特別是金、釩、水泥灰?guī)r、硫鐵礦、重晶 石等為優(yōu)勢礦產(chǎn)?，F(xiàn)已發(fā)現(xiàn) 49種，其中特大型礦床 1 處、大型礦床 10 處、中型礦床 31 處、小型礦床 66處。四、歷史沿革 春秋之時，今懷化境內(nèi)屬楚巫中地；戰(zhàn)國屬楚黔中郡地；秦漢設(shè)

4、郡置 縣；唐代以辰州為據(jù)點，今懷化境內(nèi)有州 6 個；五代為少數(shù)民族首領(lǐng) 所據(jù)；宋朝隸屬荊州路； 元朝隸屬湖廣行??； 明置 1 府 1 州（辰州府、 沅州、靖州）；清置 2 府 1 州 1 廳（辰州府、沅州府、靖州直隸廳、 晃州直隸廳）；1935年 7月 1日，省政府在沅陵設(shè)立湘西靖綏處，靖綏范圍 19縣；1944年 8月，省部于洪江設(shè)洪江行署。1949年 10月8日，在成立湘西行署區(qū)（下轄 3個專區(qū)）；1953撤消 行署區(qū)，建立芷江專區(qū)，轄包括現(xiàn)懷化境內(nèi)縣、綏寧等 12 縣及洪江 市； 1968 年改為黔陽地區(qū)，轄現(xiàn)懷化境內(nèi)縣； 1975 年改懷化地區(qū)， 行署遷至懷化縣； 1997年 11月，

5、國務(wù)院批準懷化地改市，設(shè)立地級 懷化市，以懷化地區(qū)行政區(qū)域為新懷化市的行政區(qū)域， 原縣級懷化市 改設(shè)為中方縣和鶴城區(qū)（縣級） 。五、經(jīng)濟水平1、經(jīng)濟總量2007年，全市全部GDP為408億元，同比增長12.6%，占全省全部GDP總量的4.5%。按三次產(chǎn)業(yè)分類，第一產(chǎn)業(yè) GDP為96.4億元， 增長5.2%;第二產(chǎn)業(yè)GDP為135.4億元，增長17%;第三產(chǎn)業(yè)GDP 為 176.6億元，增長 13.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為： 22.1：33.4：44.5。2、財政收入2007年，全市財政總收入 26.43億元，同比增長 28.3%。一般預(yù)算收 入 17.21 億元，增長 27.2%，其中地稅部入

6、庫 7.36億元，財政部門入 庫 7.19億元，上劃中央“兩稅”6.54億元。全市財政支出 68.92億元， 增長 39.5%。3、生活水平2007 年末，全市居民儲蓄余額 281.5 億元，增長 15.7%，達到同期GDP 的 68.9%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9217元，增長 9.2%;人均消費性支出 6742 元，增長 7.8%；人均食品支出 2928 元，恩格 爾系數(shù)為 43.4%。農(nóng)村居民人均純收入 2480 元，增長 7.7%；人均現(xiàn) 金支出 2361 元，增長 14.5%;人均食品支出 1394 元，恩格爾系數(shù)為 59%。第二章 定位與目標第 6 條 物流園定位工業(yè)物流園以

7、市工業(yè)園為依托， 立足中方縣，為中方工業(yè)園、 農(nóng)林業(yè)、 商貿(mào)流通業(yè)、以及城區(qū)居民提供集個性化、專業(yè)化、多樣化物流服務(wù) 為一體的配套齊全、運作高效、環(huán)境良好的生產(chǎn)服務(wù)性物流園區(qū)。第 7 條 總體目標建成以先進的物流信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)， 以完善、 發(fā)達的交通運輸體系為 網(wǎng)線，以現(xiàn)代化物流企業(yè)為主體，按照市場機制運行的、擁有現(xiàn)代化 物流設(shè)施的規(guī)范化、示范性現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)。第 8 條 近期重點1、整合物流資源。與市工業(yè)園企業(yè)針對物流基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)進 行溝通和協(xié)商，將企業(yè)物流基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)納入工業(yè)物流園區(qū) 的總體設(shè)施規(guī)劃和建設(shè)中， 以實現(xiàn)物流資源的整合， 物流基礎(chǔ)設(shè)施的 共享。2、初步建設(shè)

8、高速公路集裝箱作業(yè)區(qū)。建設(shè) 3公頃的貨運停車場，作 業(yè)區(qū)包括集裝箱堆場、 貨運停車場和倉儲中心， 為物流企業(yè)提供集裝 箱的儲存、拆拼箱、裝卸搬運、停車配載、配送等物流服務(wù)。3、擴建中方火車站貨運場。初步擴建中方火車站的貨運場，以滿足 物流園區(qū)的鐵路貨運需求， 為物流園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供方便快捷的鐵路運 輸服務(wù)。4、初步建設(shè)農(nóng)林產(chǎn)品加工交易區(qū)。建設(shè)農(nóng)林產(chǎn)品加工交易區(qū)8公頃, 提供農(nóng)副產(chǎn)品以及林產(chǎn)品的深加工服務(wù)， 建立交易平臺， 方便農(nóng)林產(chǎn) 品的銷售，促進農(nóng)、林產(chǎn)品物流的發(fā)展。5、初步建設(shè)工業(yè)設(shè)備配件配備超市。建設(shè)工業(yè)設(shè)備配備超市5公頃, 為工業(yè)企業(yè)的機械設(shè)備零部件的配備提供展示及銷售服務(wù)。6、完善物流

9、園區(qū)道路交通體系。完善物流園區(qū)道路體系建設(shè)，使物 流園區(qū)形成由高速公路、國道和主干道共同構(gòu)成“三橫兩縱”的道路 骨架格局。主干路呈“二橫一縱”的格局。第 9 條 中期重點1、進一步完善物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 物流園區(qū)進一步完善其物流基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)， 為工業(yè)園內(nèi)工業(yè)企業(yè)以及周邊地區(qū)工業(yè)企業(yè)提供倉儲、 運 輸、包裝、配送、流通加工、信息服務(wù)等基本物流服務(wù)功能的同時還 能為企業(yè)提供金融服務(wù)、技術(shù)服務(wù)等外延物流服務(wù)。2、基本建立農(nóng)產(chǎn)品、林產(chǎn)品加工交易區(qū)。在為中方縣及周邊縣市的 農(nóng)、林產(chǎn)品提供倉儲、運輸、流通加工、配送等物流服務(wù)的同時，基 本滿足中方縣城區(qū)的消費需求。3、基本建立工業(yè)設(shè)備配件配備超市。 為中

10、方工業(yè)園內(nèi)的工業(yè)企業(yè)提供物流機械設(shè)備的日常維護和零部件的展示及銷售服務(wù)。4、初步構(gòu)建物流園區(qū)的信息平臺。為物流園區(qū)內(nèi)各物流企業(yè)提供基 礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理、業(yè)務(wù)過程管理、輔助決策、財務(wù)管理等信息服務(wù)。5、逐步完善物流園區(qū)內(nèi)的交通道路規(guī)劃建設(shè)。 加快物流園區(qū)內(nèi)主干 道、次干道以及支路的建設(shè)，為物流運輸、配送等各項物流活動的順 利開展提供保障。第 10 條 遠期重點1、完善并優(yōu)化物流園區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施。 將物流園區(qū)建設(shè)成為一個擁 有現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施，集標準化倉儲配送中心、理貨、流通加工、 包裝、信息服務(wù)等功能為一體的物流園區(qū)。2、完善物流信息系統(tǒng)體系。完善物流園區(qū)綜合信息服務(wù)平臺、數(shù)據(jù) 交換平臺、物流業(yè)務(wù)交

11、易支持平臺、貨物跟蹤平臺的建設(shè)。3、完善農(nóng)、林產(chǎn)品加工交易區(qū)。完成 25公頃的農(nóng)林產(chǎn)品加工交易 區(qū)的建設(shè)，為中方縣及周邊縣市地區(qū)的農(nóng)、 林產(chǎn)品基地提供一體化的 物流服務(wù)，滿足居民的消費需求，促進懷化市農(nóng)業(yè)物流、林業(yè)物流和 商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展。4、完善工業(yè)設(shè)備配件配備超市區(qū)。完成 20 公頃的工業(yè)設(shè)備配件備 件超市的建設(shè)， 滿足中方工業(yè)園內(nèi)的工業(yè)企業(yè)以、 物流園內(nèi)的物流企 業(yè)以及中方縣周邊縣市工業(yè)設(shè)備的維護和機器零部件的配備需求。第三章 規(guī)劃指導(dǎo)思想與基本原則、規(guī)劃指導(dǎo)思想 以“三個代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，認真貫徹落實湖南 懷化工業(yè)園區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃和 中方新城總體規(guī)劃 ，以建 設(shè)區(qū)

12、域性“雙中心”，提高懷化市經(jīng)濟社會發(fā)展水平為目標；以優(yōu)化 懷化市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 改善產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能為手段； 充分發(fā)揮政府的 宏觀指導(dǎo)作用，共同實現(xiàn)建設(shè)布局優(yōu)化、結(jié)構(gòu)合理、功能完善、與工 業(yè)經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的物流園區(qū)， 為促進懷化市工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出積 極貢獻。二、規(guī)劃基本原則1、科學(xué)性原則從工業(yè)物流園區(qū)的實際出發(fā)， 依據(jù)二手資料和廣泛調(diào)研所獲取的第一 手資料，在整個規(guī)劃研究過程中， 采用現(xiàn)代物流系統(tǒng)理論和物流技術(shù)， 運用先進的物流系統(tǒng)仿真優(yōu)化技術(shù)，嚴格遵循科學(xué)性原則。2、統(tǒng)一管理原則物流園區(qū)的物流基礎(chǔ)設(shè)施空間區(qū)域分開， 為實現(xiàn)資源共享、 提高資源 利用率，減少重復(fù)建設(shè)，園區(qū)采用分期、分區(qū)建設(shè)、統(tǒng)

13、一管理原則。3 系統(tǒng)化原則物流園區(qū)內(nèi)各個功能區(qū)間相互協(xié)調(diào)配合， 注重系統(tǒng)的整體效益， 實現(xiàn) 物流環(huán)節(jié)的順暢、高效。4、緊湊性原則緊湊布置物流園區(qū)各類用地，根據(jù)實際建設(shè)需求，適度提高容積率、建筑高度等控制指標，增強土地與基礎(chǔ)設(shè)施的利用效率。5、功能復(fù)合原則規(guī)劃考慮物流園區(qū)地塊的復(fù)合性，強調(diào)地塊內(nèi)使用功能的非單一性， 并以這種多樣性增強規(guī)劃的彈性。6、生態(tài)效率原則物流園區(qū)貫徹清潔作業(yè)思想， 通過物流園區(qū)各單元的清潔作業(yè)， 盡可 能降低本單元的資源消耗和廢物產(chǎn)生， 降低物流園區(qū)總的物耗、 水耗 和能耗。第四章 物流園選址分析一、物流園區(qū)的選址原則與影響因素1、選址原則（1）經(jīng)濟合理性原則為物流企業(yè)發(fā)

14、展提供有利空間， 能否吸引物流企業(yè)是決定物流園區(qū)規(guī) 劃成敗的關(guān)鍵， 在物流園區(qū)選址和確定用地規(guī)模時， 必須以物流現(xiàn)狀 分析和預(yù)測為依據(jù)， 按服務(wù)空間范圍的大小， 綜合考慮影響物流企業(yè) 布局的各種因素，選擇最佳地點，確定最佳規(guī)模。（2）環(huán)境合理性原則緩解城市交通壓力、 減輕物流對環(huán)境的不利影響是物流園區(qū)建設(shè)的目 的之一，也是“以人為本”思想的直接體現(xiàn)。使占地規(guī)模較大、噪音 污染嚴重、 對周圍景觀具有破壞性的物流園區(qū)盡量遠離交通擁擠、 人 口密集和人類活動比較集中的城市中心區(qū)， 為人們創(chuàng)造良好工作生活 環(huán)境，既是物流園區(qū)產(chǎn)生的直接原因， 也是城市可持續(xù)發(fā)展的必然要 求。（3）利用現(xiàn)有倉儲設(shè)施原則

15、在諸多物流基礎(chǔ)設(shè)施中， 倉庫以其龐大的規(guī)模和資產(chǎn)比率， 成為物流 企業(yè)的空間主體， 國外一般經(jīng)驗是倉庫用地占整個物流園區(qū)用地 40% 左右；倉庫建設(shè)投資大、回收期長且難以拆遷，充分利用好現(xiàn)有的倉 儲設(shè)施，則可基本解決原有設(shè)施再利用及優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的問題； 倉庫 多分布在交通樞紐和商品主要集散地，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯?？?滿足物流企業(yè)對市場區(qū)位和交通區(qū)位的要求，充分利用己有倉儲用 地，可減少用地結(jié)構(gòu)調(diào)整和資金投入，是物流園區(qū)選址的捷徑。（4）循序漸進的原則 是物流園區(qū)的建設(shè)具有一定的超前性， 但任何盲目的、 不符合實際的 超前都可能造成不必要的資源浪費。 因此，必須堅持循序漸進的原則， 結(jié)合地區(qū)

16、實際， 在客觀分析物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來趨勢基礎(chǔ)上， 合理 布局物流園區(qū)。（5）與地區(qū)及城市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)原則 物流園區(qū)的選址應(yīng)與國家、以及省市的經(jīng)濟發(fā)展方針、政策相適應(yīng)， 與我國物流資源和需求分布相適應(yīng)，與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展相適應(yīng)， 以城市的總體規(guī)劃和布局為藍本， 順應(yīng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和空間布局 的變化需要，與城市功能定位和遠景發(fā)展目標相協(xié)調(diào)。（6）結(jié)構(gòu)合理性原則物流園區(qū)的選址應(yīng)將國家的物流網(wǎng)絡(luò)作為一個大系統(tǒng)來考慮， 使物流 園區(qū)的設(shè)施、設(shè)備在地域分布、物流作業(yè)生產(chǎn)力、技術(shù)水平等方面相 互協(xié)調(diào)。2、影響因素分析（1）自然環(huán)境 氣象條件物流園區(qū)選址過程中，主要考慮的氣象條件有溫度、風(fēng)力、 降水、

17、無霜期、凍土深度、年平均蒸發(fā)量等指標。如選址時要避開風(fēng) 口，因為在風(fēng)口的建設(shè)會加速露天堆放商品的老化。地質(zhì)條件物流園區(qū)是大量商品的集結(jié)地， 某些質(zhì)量很大的建筑材料堆 起來會對地面造成很大的壓力。如果物流園區(qū)地面以下存在著淤泥 層、松土層等不良地質(zhì)條件，會在受壓地段造成沉陷、翻漿等嚴重后 果，為此，物流園區(qū)選址要求土壤要有足夠的承載力。水文條件物流園區(qū)選址需要遠離容易泛濫的河川流域與地下水上溢 的區(qū)域，要認真考察近年的水文資料，地下水位不能過高，洪泛區(qū)、 內(nèi)澇區(qū)、干河道等區(qū)域禁止選擇。地形條件物流園區(qū)應(yīng)該選擇地勢較高、 地形平坦之處， 且應(yīng)具有適當 地面積與外形， 若選在完全平坦的地形上是最理想

18、的， 其次選擇稍有 坡度或起伏的地方， 對于由區(qū)陡坡地區(qū)則應(yīng)完全避開， 在外形上可以 選擇長方形，不宜選擇狹長或不規(guī)則形狀。（2）經(jīng)營環(huán)境 經(jīng)營環(huán)境物流園區(qū)所在地區(qū)的優(yōu)惠物流產(chǎn)業(yè)政策對物流企業(yè)的經(jīng)濟 效益將產(chǎn)生重要影響， 數(shù)量充足和質(zhì)量較高的勞動力也是物流園區(qū)選址需要考慮的因素之一 商品特性經(jīng)營不同類型的商品物流園區(qū)最好能分布在不同區(qū)域， 如生 產(chǎn)型物流園區(qū)的選址應(yīng)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、 工業(yè)布局緊密結(jié)合進 行考慮。物流費用是物流園區(qū)選址的重要考慮因素之一， 大多數(shù)物流園區(qū)選擇 接近物流服務(wù)需求地，例如接近大中型工業(yè)、商業(yè)區(qū)，以便縮短運輸 距離，降低運費等物流費用。服務(wù)水平在現(xiàn)代物流過程中，

19、 能否實現(xiàn)準時運送是物流園區(qū)服務(wù)水平 高低的重要指標，因此，在物流園區(qū)選址時，應(yīng)保證客戶可在任何時 候向物流園區(qū)提出物流需求，都能獲得快速滿意的服務(wù)。（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施交通條件物流園區(qū)必須具備方便的交通運輸條件， 最好靠近交通樞紐 進行布局，如緊鄰港口、交通主干道樞紐、鐵路編組站或機場，有兩 種以上的運輸方式相連接。公共設(shè)施條件物流園區(qū)的所在地要求城市的道路、 通信等公共設(shè)施齊 備，有充足的供電、水、熱、燃氣的能力，且園區(qū)周圍要有污水、固 體廢物處理能力。二、市工業(yè)園區(qū)地址的確定 懷化市工業(yè)物流園區(qū)在充分考慮園區(qū)所在地自然環(huán)境、 經(jīng)營環(huán)境、 基 礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上，以建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會,

20、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟為出發(fā)點和立足點，以生態(tài)環(huán)保和節(jié)能降耗為重點 ,進行園區(qū)選址 分析，使物流園區(qū)與自然環(huán)境保護緊密結(jié)合、協(xié)調(diào)發(fā)展。確定規(guī)劃區(qū) 北側(cè)L5，南臨L8，西起L2 ,東至枝柳鐵路。三、優(yōu)勢條件分析1、交通區(qū)位 懷化工業(yè)物流園區(qū)位于懷化市工業(yè)園區(qū)內(nèi)， 園區(qū)內(nèi) 209 國道（懷黔段） 南北貫通和， 滬昆高速公路在物流園區(qū)東西向穿越， 西行可達芷江機 場。物流園區(qū)以西為包茂高速公路。 滬昆與包茂高速公路在竹站村南 部交匯。從滬昆高速向東、包茂高速南行可到達沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。 交通優(yōu)勢明顯。2、區(qū)位優(yōu)勢 懷化工業(yè)物流園區(qū)位于中方工業(yè)園區(qū)內(nèi)， 依托于中方工業(yè)園區(qū)， 因而 有著穩(wěn)定的客戶市場， 工業(yè)企業(yè)

21、的強大的物流需求帶動著物流園區(qū)的 快速發(fā)展。懷化市近年來工業(yè)快速發(fā)展，工業(yè)形勢發(fā)展良好， 2003 年到2007年懷化市工業(yè)總產(chǎn)值的增長速度分別為 2.3%、4.2%、9.3%、34.3%、22.1%，因此物流園區(qū)應(yīng)采取先進的物流策略，依附懷 化市的工業(yè)物流，定能使懷化工業(yè)物流園區(qū)不斷發(fā)展。3、土地價格園區(qū)位于懷化市主城區(qū)南部， 中方縣新城南側(cè)， 地處懷化市區(qū)的邊緣 地帶，具有數(shù)量較充裕的可供開發(fā)的土地資源， 是屬于用地低價較低 的地方。但是， 在調(diào)研的過程中也發(fā)現(xiàn)了一些問題，最顯著的就是土 地價格的不明朗，政府需要明確土地的用地價格，對倉儲用地、工業(yè) 用地、商業(yè)用地要制訂明確的、統(tǒng)一的標準。

22、4、可持續(xù)發(fā)展（1）懷化工業(yè)物流園區(qū)是懷化市大型物流設(shè)施的規(guī)劃區(qū)域，靠近工 業(yè)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)，接近消費市場，具有巨大的潛在需求，有較長的 生命周期。（2）園區(qū)處于城市的邊緣地帶，設(shè)計時已經(jīng)考慮到了地盡可能地減 輕對城市居民出行、生活、休息等的干擾，減輕或消除噪音。（3）懷化工業(yè)物流園區(qū)的合理設(shè)計，通過整合現(xiàn)有物流資源，讓物 流企業(yè)入園，使得物流業(yè)發(fā)展更加規(guī)范化，統(tǒng)一化，必能有效緩解城 市交通的壓力。（4）園區(qū)所在位置相對開闊， 不僅園內(nèi)的可供開發(fā)的土地資源充足， 園區(qū)所在地向東還有更廣闊的腹地，可作遠期的發(fā)展規(guī)劃。（5）園區(qū)現(xiàn)有的功能服務(wù)也有新的發(fā)展余地、 水平有新的發(fā)展高度 第五章 園區(qū)定位

23、與目標一、功能定位懷化工業(yè)物流園以中方工業(yè)園為依托，立足懷化市，為中方工業(yè)園、 農(nóng)林業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、以及城區(qū)居民提供集個性化、專業(yè)化、多樣化 物流服務(wù)為一體的配套齊全、 運作高效、 環(huán)境良好的生產(chǎn)服務(wù)性物流 園區(qū)。二、發(fā)展目標1、近期目標第一，整合中方工業(yè)園區(qū)域內(nèi)的各種物流資源， 將企業(yè)物流基礎(chǔ)設(shè)施 的規(guī)劃和建設(shè)納入懷化工業(yè)物流園區(qū)的總體設(shè)施規(guī)劃和建設(shè)之中， 初 步構(gòu)建物流基礎(chǔ)設(shè)施平臺， 為物流活動的正常運作提供通暢的客、 貨 流通道，并能為入園物流企業(yè)提供必要、 合理的物流運營的硬件設(shè)施， 具有中轉(zhuǎn)、換裝、存儲、加工、配貨、包裝、裝卸、搬運、運輸?shù)然?本物流功能；基本完成 8 區(qū)組團（集裝箱

24、作業(yè)區(qū)、理貨場區(qū)、流通加 工區(qū)、再生資源處理區(qū)、標準化倉儲區(qū)、公共配套服務(wù)區(qū)、農(nóng)林產(chǎn)品 加工交易區(qū)、工業(yè)設(shè)備備件配備超市區(qū)）布局設(shè)計及第一期建設(shè)，初 步擴建焦柳鐵路中方縣站貨場的擴建工作，到 2010 年初步擴建 13.4 公頃，到 2010年物流園區(qū)規(guī)劃用地 66.7 公頃，物流強度達到 530.36 萬噸/平方千米。第二，初步搭建物流政策平臺， 為懷化市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展建立相關(guān) 的政策、法規(guī)保障體系，為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個良好的軟環(huán)境， 包括良好的市場運營環(huán)境、 良好的政府協(xié)調(diào)管理機制， 最終為實現(xiàn)現(xiàn) 代物流系統(tǒng)發(fā)展目標提供保障和指導(dǎo)。第三，初步搭建物流信息平臺建設(shè)， 重點建設(shè)基礎(chǔ)功能

25、層、部門管 理層、共享信息層，積極引導(dǎo)入園企業(yè)進行信息化建設(shè)，發(fā)展增值應(yīng) 用層。2、中期目標 進一步整合資源，完善物流基礎(chǔ)設(shè)施平臺、物流政策平臺，使物流園 區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施具有一定的規(guī)模，物流的運作集約化和規(guī)?；饾u普遍， 根據(jù)物流園區(qū)的發(fā)展形勢， 對管理區(qū)進行擴建， 進一步增強其對物流 園區(qū)的配套服務(wù)。根據(jù)物流市場的發(fā)展， 對集裝箱作業(yè)區(qū)、理貨場區(qū)、 流通加工區(qū)、再生資源處理區(qū)、標準化倉儲區(qū)、公共配套服務(wù)區(qū)、農(nóng) 林產(chǎn)品加工交易區(qū)、工業(yè)設(shè)備備件配備超市區(qū)進行改造擴建， 2015 年物流園區(qū)規(guī)劃用地達到 166.7 公頃。 進一步為完善物流信息平臺建設(shè)、 促進園區(qū)內(nèi)企業(yè)的交流合作。 重點 把實時的業(yè)務(wù)

26、信息交流、 完備的物流企業(yè)數(shù)據(jù)庫等作為物流園區(qū)整合 物流資源的核心優(yōu)勢， 并推動物流園區(qū)從信息中心發(fā)展成為眾多物流 企業(yè)及非物流企業(yè)整合其各自供應(yīng)鏈的大平臺。3、遠期目標 完善物流園區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 將物流園區(qū)建設(shè)成為一個擁有現(xiàn)代 化物流基礎(chǔ)設(shè)施，集標準化倉儲配送中心、理貨、流通加工、包裝、 信息服務(wù)等功能為一體的生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)?；就瓿?8 區(qū)組團（集裝箱作業(yè)區(qū)、理貨場區(qū)、流通加工區(qū)、再生資 源處理區(qū)、標準化倉儲區(qū)、公共配套服務(wù)區(qū)、農(nóng)林產(chǎn)品加工交易區(qū)、 工業(yè)設(shè)備備件配備超市區(qū)）的建設(shè)工作。 2020 年物流園區(qū)規(guī)劃用地 面積達到 300 公頃。完善物流園區(qū)道路體系建設(shè)， 使物流園區(qū)形

27、成由高速公路、 國道和主 干道共同構(gòu)成“三橫兩縱”的道路骨架格局。主干路呈“二橫一縱” 的格局。完成焦柳鐵路中方縣站貨場的擴建工作，火車站貨場擴建面積達 60 公頃，能為物流園區(qū)提供快捷的鐵路貨運服務(wù)。三、規(guī)劃范圍與期限規(guī)劃區(qū)北側(cè)L5，南臨L8，西起L2，東至枝柳鐵路。物流園區(qū)總用地面積為 300 公頃，規(guī)劃設(shè)計物流園區(qū)物流強度為 1650萬噸/平方千 米。物流園區(qū)建設(shè)分三期。第一期建設(shè)規(guī)劃用地 66.7 公頃，預(yù)計于 2010 年竣工；第二期建設(shè)規(guī)劃用地 100公頃，預(yù)計于 2015 年竣工；第三 期建設(shè)規(guī)劃用地 133.3 公頃，預(yù)計于 2020年竣工。第六章 建設(shè)規(guī)模的確定一、國內(nèi)外物流

28、園區(qū)的一般規(guī)模 在國外，雖然物流發(fā)展比較早，但是物流園區(qū)的發(fā)展也僅僅市最近20 多年的事情，一般每個城市最多 2 家物流園。日本是最早建立物 流園區(qū)的國家，至今也只不過有 20 個大型的物流園區(qū)，平均占地 74 公頃，荷蘭統(tǒng)計的 14 個物流園區(qū)，平均占地 44. 8 公頃，比利時的 Cargovil 物流園區(qū)占地 75 公頃，英國的物流園區(qū)的規(guī)模一般比較小， 1988 年建設(shè)的第一個物流園區(qū)占地不到 1 公頃。相反，德國的物流 園區(qū)占地面積比較大， 比如不來梅物流園區(qū)占地面積 200 公頃。一般 來說，國外物流園區(qū)占地在十幾公頃、幾十公頃以上，一般在 100 200 公頃間。二、工業(yè)物流園規(guī)

29、模確定1 、確定原則（ 1 ）與區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的原則 物流園區(qū)規(guī)模確定以客觀分析物流現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢為依據(jù)， 同城 市和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)。 用社會各行業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 對物流現(xiàn)狀和 未來發(fā)展進行定量、定性分析和預(yù)測，分析不同空間范圍、不同功能 類型的物流量有助于對物流的分布、 流量及結(jié)構(gòu)有客觀的認識， 從而 為確定物流園區(qū)規(guī)模提供可靠依據(jù)。（2）與市場需求相協(xié)調(diào)的原則 市場需求的大小直接決定了物流園區(qū)的規(guī)模。 通過對需求層次和結(jié)構(gòu) 進行分析，確定相應(yīng)類別的功能設(shè)施及規(guī)模。（3）內(nèi)部和外部系統(tǒng)性原則 物流園區(qū)規(guī)模的確定要堅持對內(nèi)部的功能區(qū)進行合理的系統(tǒng)優(yōu)化布 局，在流線合理的前提下結(jié)構(gòu)

30、緊湊，減少土地占用：同時根據(jù)服務(wù)的 經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)運輸、 配送距離、 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和貨物種類所決定物流園區(qū)和 物流（配送）中心的總數(shù)來確定最佳的物流園區(qū)規(guī)模。（4）適度超前原則 物流園區(qū)作為城市或區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施， 一旦建成則很難變動， 因此應(yīng) 具有適當?shù)某靶浴?物流園區(qū)建設(shè)超前于現(xiàn)有物流業(yè)發(fā)展階段， 其中 一個主要目的就是為引導(dǎo)物流園區(qū)的合理布局并提供發(fā)展的用地保 障。從而杜絕任何盲目的、 與實際脫節(jié)的超前帶來的浪費；同時也有 利于杜絕過于保守所造成的用地不足，無法實現(xiàn)預(yù)期資源整合的目 的。2、確定方法 從規(guī)劃要有適度超前性來說， 物流園區(qū)的規(guī)劃規(guī)模不能太小， 否則不 利于區(qū)域物流的持續(xù)發(fā)展； 但從

31、各地經(jīng)濟發(fā)展水平和物流發(fā)展需求來 說，規(guī)劃規(guī)模不能太大，否則會產(chǎn)生投資浪費和物流資源閑置，也會給以后的經(jīng)營運作埋下隱患 據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會統(tǒng)計， 目前全國己建成的物流園區(qū)空置率高 達 60%，倉儲設(shè)施的利用率不到 50% ；另據(jù)資料顯示， 2001 年初建 成的當時全國最大、 設(shè)施最先進的北京某物流園區(qū)目前陷入困境。 可 見，合適的物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模對發(fā)展區(qū)域物流至關(guān)重要， 特別是在起 步階段。遺憾的是，由于影響物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)規(guī)模的因素很多，如 何確定物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模，至今還沒有非常有效的方法。在此，采 用東南大學(xué)李玉民博士的研究方法， 嘗試從城市的物流總量入手來探 討城市物流園區(qū)的總體

32、建設(shè)規(guī)模。 在區(qū)域物流規(guī)劃中，若每年的作業(yè)天數(shù)按 365 d 計，則物流園區(qū)的建 設(shè)總規(guī)模為：S=L I1I2a /365式中：S為物流園區(qū)建設(shè)總面積（104川）；L為預(yù)測規(guī)劃目標年份的 全社會物流總量（104t） ； 11為規(guī)劃目標年份第三方物流（3P L）市場占全 社會物流市場的比例； I2 為規(guī)劃目標年份 3P L 通過物流園區(qū)發(fā)生的 作業(yè)量占3P L全部物流作業(yè)量的比例；a為單位生產(chǎn)能力用地參數(shù)川 /t）。（1）規(guī)劃目標年份全社會物流總量 L 的預(yù)測 在物流規(guī)劃中，社會物流總量的預(yù)測采用目前業(yè)界最常用的指標全 社會貨運量來表征整個物流業(yè)的發(fā)展趨勢和規(guī)模。 由于中國目前統(tǒng)計 制度和統(tǒng)計方

33、法很不完善， 社會物流量沒有列入統(tǒng)計范圍， 缺乏統(tǒng)計 數(shù)據(jù)，而且從其他統(tǒng)計資料里也提取不出社會物流量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)； 物 流產(chǎn)業(yè)由許多行業(yè)組成， 包括交通運輸業(yè)、 倉儲業(yè)、包裝業(yè)、流通業(yè)、 郵政業(yè)等。一個物流過程，可以沒有儲存、包裝、配送、流通加工等 作業(yè)，但運輸作業(yè)必不可少，不論是生產(chǎn)企業(yè)的輸入輸出物流，還是 流通領(lǐng)域的銷售物流， 都必須依靠運輸來實現(xiàn)商品的空間轉(zhuǎn)移。 可見 運輸是物流活動的核心環(huán)節(jié)， 全社會貨運量最能夠反應(yīng)整個物流業(yè)的 發(fā)展規(guī)模。預(yù)測方法可采用定量和定性相結(jié)合的方法。 常用的定量方法有一元線 性回歸、多元線性回歸、彈性系數(shù)法等。在定量預(yù)測的基礎(chǔ)上，借助 專家的知識和經(jīng)驗進行定性

34、的協(xié)調(diào)和平衡， 使近期、遠期預(yù)測結(jié)果合 理統(tǒng)一。（ 2）比例系數(shù) I1 的取值第三方物流自 20世紀 80年代末在歐美出現(xiàn)以來， 需求旺盛，發(fā)展迅 速，如今 3P L 完成的物流量占整個物流市場的比重己相當可觀。根 據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會的調(diào)查資料顯示，客戶外包 3P L 原材料供 應(yīng)將從現(xiàn)在的 15%，增加到 3 年以后的 35%；生產(chǎn)商產(chǎn)品銷售物流 將從現(xiàn)在的略高于 45%，增加到 3 年以后的 80%；分銷商物流外包 將從現(xiàn)在的略高于25%,增加到3年以后的約65%。3PL也是中國物 流未來發(fā)展趨勢， 潛力巨大， 由此，可以參照表格給出比例系數(shù) I1 。 考慮到中國的經(jīng)濟發(fā)展水平和物流需

35、求現(xiàn)狀,預(yù)計經(jīng)過十幾年發(fā)展, I1 應(yīng)該能夠達到 20%左右。當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展快,市場成熟度高, 物流市場需求大,則 I1 可以略大于 20%；反之,應(yīng)小于 20%。3）比例系數(shù) I2 的取值現(xiàn)代物流規(guī)模經(jīng)濟的特點非常明顯物流園區(qū)入駐的第三方物流企 業(yè)數(shù)目越多，企業(yè)分工越專業(yè)，則物流市場競爭就越充分，物流成本 就越低，為社會提供的物流服務(wù)就越高效、越優(yōu)質(zhì)，物流運作的規(guī)模 效應(yīng)才越能夠體現(xiàn)出來， 這也正是中國乃至世界各地紛紛建立物流園 區(qū)的主要原因之一；再者， 第三方物流企業(yè)進駐物流園區(qū)發(fā)展，是市 場競爭的必然要求，也符合世界物流的發(fā)展趨勢，因此可以認為，在 規(guī)劃目標年份各類第三方物流企業(yè)的作業(yè)

36、量絕大部分在物流園區(qū)中 完成。又考慮到目前和以后較長一段時間還存在著一定數(shù)量的貨運配 載市場、交易中心，將會分流部分第三方物流量；未進入物流園區(qū)的 部分小型物流配送中心也會帶走少量第三方物流量； 另外物流“短路 化現(xiàn)象”也會使進入園區(qū)的物流量略有減少， 因此并不是所有的第三 方物流都會進入物流園區(qū)。 但上述幾方面的物流量分流， 不會影響物 流園區(qū)在未來年份的地位?；谏鲜?，給出規(guī)劃目標年份進入物流園區(qū)的第三方物流量占全部第 三方物流市場比重的估算值，即比例系數(shù)12的取值：60%80%。當 地經(jīng)濟總量大，市場化程度高，物流市場需求大，則 I2 取大值；反 之取小值。（4）單位生產(chǎn)能力用地參數(shù)a的

37、取值 由于中國物流園區(qū)建設(shè)還缺乏經(jīng)驗積累， 因此可以參照國外物流園區(qū) 的建設(shè)經(jīng)驗來取值。日本東京物流園區(qū)的單位生產(chǎn)能力用地參數(shù) a約 為4060 m2/ t，考慮到中國城市的經(jīng)濟發(fā)展水平及總量遠比不上東 京，但再過十幾年有的城市可能會接近東京目前的實力， 因此在中國 物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)時。a的取值要比4060 m2/ t小。另一方面，物 流園區(qū)的建設(shè)規(guī)劃可以參考公路樞紐貨運站場的布局規(guī)劃， 在公路樞 紐貨運站場規(guī)劃中，a通常取值為2040 m/t。考慮到物流園區(qū)要比 公路樞紐貨運站場的功能全面、強大，因此在物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)時 a 的取值要比2040 m/t大。綜合上述2種因素，在物流園區(qū)規(guī)劃中

38、單位生產(chǎn)能力用地參數(shù)a可以取值為3050 m /to當?shù)亟?jīng)濟總量大， 對周邊地區(qū)影響輻射強，則a取大值：反之取小值。3、懷化市工業(yè)物流園區(qū)規(guī)模的確定 根據(jù)懷化市物流發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢， 對周邊的輻射能力， 懷化工業(yè)物 流園區(qū)的建設(shè)總規(guī)模（ 2020年）為:S=L I1 I3a /365式中:S為物流園區(qū)建設(shè)總面積（1萬平米）;L為預(yù)測2020年的全社 會物流總量（萬噸）；11為規(guī)劃目標年份第三方物流（3P L）市場占全 社會物流市場的比例20%; I2為規(guī)劃目標年份3P L通過物流園區(qū) 發(fā)生的作業(yè)量占3P L全部物流作業(yè)量的比例60%; I3為懷化工業(yè)物 流園區(qū)所吸引的第三方物流量占其總數(shù)的比例

39、 42%; a為單位生產(chǎn)能 力用地參數(shù) 47.8m2/t。S=L X 20%x 60%X 42%X 47.8 /365 （L = 45348.77萬噸）S=45348.77X 20%X 60%X 42%X 47.8/365=299.32約為 3 平方公里第一期建設(shè)用地規(guī)模： 66.7公頃;第二期建設(shè)用地規(guī)模： 100公頃;第三期建設(shè)用地規(guī)模： 133.3 公頃第十一章 綠地系統(tǒng)與環(huán)境容量一、環(huán)境影響評價1、運輸對環(huán)境的影響運輸是使商品發(fā)生場所、 空間移動的物流活動。 它是物流的核心環(huán)節(jié)， 其中汽車更是物流的主要運輸方式。 汽車運輸以其機動靈活， 容易接 近貨主實現(xiàn)“門到門”運輸而廣受物流經(jīng)營者

40、的歡迎。但運輸特別是 汽車運輸對環(huán)境的影響也最為嚴重。 運輸過程的非綠色因素主要表現(xiàn) 為：（1）噪聲污染公路運輸過程中的噪聲污染是最顯著的， 它也是物流中噪聲污染的主 要污染源。 由于公路運輸網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達， 其產(chǎn)生的噪聲污染幾乎影響到 了社會的每個角落。 鐵路及水運線作為一種移動點狀污染源， 隨著運 輸工具往來頻率的增加， 己逐步轉(zhuǎn)化為噪聲源， 嚴重了沿線居民的生 活。（2）大氣污染汽車尾氣對大氣環(huán)境的毒害眾所皆知， 尤其是在汽車數(shù)量不斷增加的 城市區(qū)域， 汽車尾氣經(jīng)太陽光照射后形成的光合煙霧， 使城市空氣長 期處于污染狀態(tài)。盡管無鉛汽油的普及減少了汽車尾氣中的鉛含量， 但諸如二氧化碳，一氧化碳

41、，氮的氧化物、二氧化硫、苯類物質(zhì)等， 仍沒有得到緩解。即使是燃氣型車輛，二氧化碳的排放仍會增加。（3）交通擁擠 由于車輛增加的速度大大超過了道路擴充的速度， 使城市可能出現(xiàn)經(jīng) 常性的交通擁擠現(xiàn)象。發(fā)達國家的城市，如洛杉磯、倫敦和東京等高 速公路經(jīng)常擁擠不堪。 盡管擁擠并不是環(huán)境污染的一個標志， 但擁擠 的交通會降低人們生活的質(zhì)量，造成不安的情緒。2、配送對環(huán)境的影響 配送是指小批量多頻次的市內(nèi)運輸， 它完善了廣義運輸， 是現(xiàn)代物流 的必要環(huán)節(jié)。在傳統(tǒng)物流中，為了方便商品流通，許多企業(yè)紛紛購置 貨車自行配送， 剛開始給企業(yè)提供了方便， 久而久之不可避免地形成 了交錯運輸，使擁擠的市內(nèi)運輸雪上加霜

42、，企業(yè)也不能高效、快速、 準確地組織配送。3、儲存對環(huán)境的影響 儲存是商品的儲藏管理， 儲存的主要設(shè)施是倉庫。 保管過程中的非綠 色因素主要有兩個方面。 一是在對保管中商品進行養(yǎng)護中， 一些化學(xué) 養(yǎng)護方法的使用會對周邊生態(tài)環(huán)境會造成污染， 如噴灑殺蟲、 菌劑的 使用、冷藏設(shè)備制冷劑的使用。另一方面，一些特殊商品，如易燃、 易爆、化學(xué)危險品，由于保管不當，爆炸或泄漏也對周邊環(huán)境造成污 染和破壞。4、流通加工對環(huán)境的影響 流通加工是在流通階段所進行的為保存而進行的加工。 流通加工作為 提高商品附加價值、 促進商品差別化的重要手段之一， 其重要性越來 越增強。流通加工中對環(huán)境也有非綠色影響因素， 表

43、現(xiàn)為加工中資源 的浪費或過度消耗，加工中可能產(chǎn)生的廢氣、廢水和廢物。5、包裝對環(huán)境的影響 包裝是在貨物輸送或保管過程中， 為保證商品的價值和形態(tài)而從事的 物流活動。包裝過程中的非綠色因素主要表現(xiàn)在兩個方面 :一是包裝 材料的環(huán)境污染。 如，白色塑料污染， 這類材料在自然界中不易降解， 滯留時間很長；二是過度的包裝或重復(fù)的包裝。 這既造成資源的浪費， 又不利于可持續(xù)發(fā)展，同時也無益于生態(tài)經(jīng)濟效益。6、裝卸對環(huán)境的影響 裝卸是跨越交通機關(guān)和物流設(shè)施而進行的，發(fā)生在輸送、保管、包裝 前后的貨物取放活動。裝卸過程中由于操作不當，易發(fā)生貨損，造成 資源浪費和廢棄，而廢棄物如化學(xué)液體貨物的破漏，造成水體污

44、染、 土壤污染等，同樣不經(jīng)濟，也不利環(huán)保。二、環(huán)境保護措施基于物流活動對環(huán)境可能造成的影響， 我們在規(guī)劃物流園區(qū)的時候充 分考慮以下幾個方面：1、樹立循環(huán)經(jīng)濟理念 以循環(huán)經(jīng)濟的理念指導(dǎo)園區(qū)開發(fā)建設(shè)， 堅持規(guī)劃先行， 超前建設(shè)環(huán)保 基礎(chǔ)設(shè)施，高標準建設(shè)生態(tài)園區(qū)。完善環(huán)保體系，加強項目的生態(tài)環(huán) 境保護監(jiān)督管理，防止因資源開發(fā)造成新的生態(tài)破壞 :以建立生態(tài)綠 色體系為目標，采取工程措施、生物措施相結(jié)合的辦法，提高植被覆 蓋率。2、設(shè)置綠色保護屏障禁止排污總量大、 缺乏有效治理措施的企業(yè)進駐園區(qū)； 在招商引資中 設(shè)置綠色門檻，堅持“環(huán)境保護一票否決制” ，做到“預(yù)防為主，保 護優(yōu)先，在開發(fā)中保護，在保

45、護中開發(fā)” 。加強項目環(huán)保審批管理， 嚴格執(zhí)行“三同時”制度，確保項目污染物排放達標。3、實施 IS014001 環(huán)境管理體系 加大環(huán)境保護與污染治理力度，入園企業(yè)要通過 IS014001 環(huán)境管理 體系驗收。注意將循環(huán)經(jīng)濟、清潔生產(chǎn)等理念引入管理之中。注重環(huán) 境綜合治理，嚴格控制污染物排放總量，提高預(yù)防污染能力。依法嚴 格保護環(huán)境，有效防治環(huán)境污染，進一步完善環(huán)境管理法規(guī)體系，實 現(xiàn)園區(qū)生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)。4、引導(dǎo)公路同其他運輸手段的有機結(jié)合 解決因大量汽車運輸帶來的環(huán)境污染和交通惡化問題， 可以通過改進 汽車排汽系統(tǒng)、使用液化燃氣、電池為動力源的環(huán)保型汽車，加快道 路建設(shè)等措施來解決。緩解

46、因公路的過度增加給環(huán)境造成破壞的有效途徑之一是降低公路 的比重，充分利用能耗低， 運載效率高，對城市環(huán)境破壞程度小的軌 道運輸和水上運輸。 當然，這里不是簡單地將一部分卡車貨物轉(zhuǎn)給軌 道或水運，而是通過公路同軌道運輸、水運的有機結(jié)合，在保證一定 的物流服務(wù)水準的前提下，實現(xiàn)公鐵、公水等聯(lián)合運輸。5、強調(diào)物流合理化原則 從環(huán)保的角度來看物流合理化是通過物流資源的最佳配置， 物流要素 的最佳組合以及物流技術(shù)的革新， 在滿足企業(yè)和消費者對物流服務(wù)合 理需求的同時， 以有利于城市環(huán)保目標的實現(xiàn)， 有利于城市功能的正 常發(fā)揮為標準。6、實現(xiàn)物流活動的共同化 就是將城市內(nèi)零散發(fā)生的貨物， 集中到城市內(nèi)設(shè)置

47、的各個區(qū)域共同配 送中心， 經(jīng)混載后運輸?shù)囊环N集約化物流方式。 共同物流系統(tǒng)可以通 過批發(fā)企業(yè)、零售企業(yè)和制造企業(yè)等物流職務(wù)的需求方彼此之間的協(xié) 作來構(gòu)筑，也可以通過園區(qū)物流企業(yè)間的合作來實現(xiàn)。物流活動的共同化， 不僅有利于企業(yè)物流成本的降低， 而且有利于提 高運輸效率，節(jié)省能源，促進自家運輸向營業(yè)運輸轉(zhuǎn)變，緩和道路堵 塞狀況，從而為改善城市環(huán)境做出貢獻。7、逐步發(fā)展綠色物流系統(tǒng) 綠色物流建立在物流進一步發(fā)展的基礎(chǔ)上， 是物流操作和管理全程的 綠色化，它一般包括以下內(nèi)容 :（1）綠色的儲存和裝運 在整個物流過程中運用最先進的保質(zhì)保鮮技術(shù)， 保障存貨的數(shù)量和質(zhì) 量，在無貨損的同時消除污染。周密策

48、劃運力，合理選擇運輸工具和 運輸路線，克服迂回運輸和重復(fù)運輸，多快好省完成裝卸運輸。（2）綠色的包裝和再加工 包裝不僅是商品的衛(wèi)士， 也是產(chǎn)品進入市場的通行證。 綠色包裝要醒 目環(huán)保，還應(yīng)符合4R要求，即少耗材，可再用，可回收和可再循環(huán)。 物流中的加工雖然簡單，但亦應(yīng)遵循綠色原則，少耗費，高環(huán)保，尤其要防止加工中的貨損和二次污染 （3）綠色的信息搜集和管理 物流不僅是商品空間的轉(zhuǎn)移，也包括相關(guān)信息的搜集、整理、儲存和 利用。綠色物流要求搜集、整理、儲存的都是各種綠色信息，并及時 運用到物流中， 促進物流的進一步綠色化。 綠色物流的運行和管理是 一致的，僅有物流運作的綠色化，而管理上仍因陳守舊，

49、墨守成規(guī)是 行不通的。管理只有樹立綠色的思想，運用綠色先進的技術(shù)手段，爭 取綠色的績效，才能與綠色物流營運同步而發(fā)揮更大的作用。8、進行綠地系統(tǒng)規(guī)劃與環(huán)境容量控制 通過對園區(qū)綠地系統(tǒng)進行規(guī)劃與采取強制性和引導(dǎo)性兩類環(huán)境容量 控制指標對園區(qū)環(huán)境提供有力保證。 強制性指標為地塊用地性質(zhì)、 建 筑密度、建筑限高、容積率、綠地率、交通出入口方位。指導(dǎo)性指標 為地塊人口容量、建筑形式、體量、風(fēng)格、色彩要求以及其它環(huán)境要 求。三、綠地系統(tǒng)規(guī)劃 規(guī)劃綠化用地面積 34 公頃，占建設(shè)用地 17%。 規(guī)劃區(qū)的綠地由點、線、面不同形態(tài)、不同功能組成。 點：由街頭綠地、沿路節(jié)點等組成； 線：主要由沿河綠帶、道路綠帶

50、組成； 面：主要指位于懷鐵物資段北部山地。 街頭綠地：沿河、沿主干道兩側(cè)控制 10-30 米的綠帶，同時在沿河、 沿路節(jié)點處設(shè)置街頭綠地。生態(tài)綠地：規(guī)劃在懷鐵物資段北部山地，控制 400-1000 米的生態(tài)綠 地作為生態(tài)控制區(qū)。生態(tài)綠地不計入綠地指標，不參與用地平衡。 綠色軸線：沿規(guī)劃區(qū)內(nèi)的主干道、舞水河流東側(cè)設(shè)置 10-30 米的綠化 帶，形成綠色軸線。四、環(huán)境容量控制 環(huán)境容量控制指標體系分為強制性和引導(dǎo)性兩類。 強制性指標為地塊 用地性質(zhì)、建筑密度、建筑限高、容積率、綠地率、交通出入口方位。 指導(dǎo)性指標為地塊人口容量、建筑形式、體量、風(fēng)格、色彩要求以及 其它環(huán)境要求。1、容積率控制 對地

51、塊的開發(fā)強度的控制： 地塊容積率為上限指標， 開發(fā)建設(shè)時只能 小于或等于分圖則中各地塊關(guān)于容積率的規(guī)定值。對于總面積大于 3 公頃的大地塊，在開發(fā)過程中如進一步劃分小地塊 時，細分后小地塊的建筑面積總和不得超過原大地塊規(guī)定的限度。2、建筑密度控制地塊的建筑密度為上限指標， 開發(fā)建設(shè)時只能小于或等于分圖則中各 地塊關(guān)于建筑密度的規(guī)定值。3、綠地率控制物流倉儲地塊的綠地率為上限指標， 開發(fā)建設(shè)時只能小于或等于分圖 則中關(guān)于綠地率的規(guī)定值； 其余地塊的綠地率為下限指標， 開發(fā)建設(shè) 時只能大于或等于分圖則中各地塊關(guān)于綠地率的規(guī)定值。第十二章 園區(qū)營運戰(zhàn)略與風(fēng)險防范一、工業(yè)物流園區(qū)可借鑒的開發(fā)模式 近年

52、來在物流園區(qū)開發(fā)上出現(xiàn)或提出了許多種模式， 常見的有政府主 導(dǎo)的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式、政企聯(lián)合開發(fā)模式、物流企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式、 政府規(guī)劃物流企業(yè)共同開發(fā)模式和物流 （或工業(yè)） 地產(chǎn)商開發(fā)模式等 五種：1、政府主導(dǎo)的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式 指由政府做出物流園區(qū)規(guī)劃，并從政府各部門抽調(diào)人員組成開發(fā)機 構(gòu)，通過招商引資等方式來開發(fā)物流園區(qū)， 目前大多數(shù)物流園區(qū)都是 按這種模式在開發(fā)，成功的案例極少。2、政企聯(lián)合開發(fā)模式 指由政府抽調(diào)人員與相關(guān)企業(yè)抽調(diào)人員共同組成開發(fā)機構(gòu)， 通過招商 引資等方式來開發(fā)物流園區(qū)， 目前一部分物流園區(qū)是按這種模式在開 發(fā)，成功的案例也很少。3、大型物流企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式 是由大型物流企業(yè)

53、來開發(fā)物流園區(qū)并率先在園區(qū)開展經(jīng)營， 帶動和引 導(dǎo)其他物流企業(yè)或相關(guān)企業(yè)入園經(jīng)營， 逐步實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集， 達 到物流園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)目的。 杭州傳化物流基地就是按這種模式開 發(fā)的范例。4、政府規(guī)劃物流企業(yè)共同開發(fā)模式 指政府從總體上對物流園區(qū)做出規(guī)劃、 園區(qū)內(nèi)企業(yè)負責(zé)具體項目的開 發(fā)，共同完成園區(qū)的總體開發(fā)。在傳統(tǒng)的倉儲區(qū)中，由于園區(qū)內(nèi)的土 地早被園區(qū)內(nèi)企業(yè)所擁有， 因此，物流園區(qū)的形成只能在政府統(tǒng)一規(guī) 劃下，由企業(yè)共同改建才能完成。 深圳筍崗清水河物流園區(qū)就是按 這種模式開發(fā)的范例。5、物流（或工業(yè)）地產(chǎn)商模式 指將物流園區(qū)作為地產(chǎn)項目， 通過給予開發(fā)者適宜的地產(chǎn)項目開發(fā)土 地政策、稅收

54、政策和優(yōu)惠的市政配套設(shè)施， 由物流地產(chǎn)商進行物流園 區(qū)的道路、 倉庫和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資， 然 后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、 合作經(jīng)營的方式進行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng) 營和管理。韶關(guān)億華物流園區(qū)就是按這種模式開發(fā)的范例。 實踐中，傳統(tǒng)的倉儲區(qū)改建為物流園區(qū)宜采取政府規(guī)劃物流企業(yè)共同 開發(fā)模式，新建的物流園區(qū)宜采取物流（或工業(yè)）地產(chǎn)商模式或大型 物流企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式。二、工業(yè)物流園區(qū)可借鑒的盈利模式 物流園區(qū)成功的標志是通過改建或新建， 園區(qū)經(jīng)濟總量得到較大的提 升，園區(qū)開發(fā)商和園區(qū)內(nèi)企業(yè)經(jīng)濟效益得到較大提高， 園區(qū)的建設(shè)改 善了當?shù)氐耐顿Y環(huán)境并因此吸引了更多的外地投資來本地發(fā)展，

55、 產(chǎn)生 了較大的社會效益（經(jīng)濟總量增加，稅收增加，就業(yè)擴大等） 。因此， 物流園區(qū)的建設(shè)必須處理好三個層面的利益： 政府收益（社會效益）、 園區(qū)開發(fā)商的收益和園內(nèi)企業(yè)的收益，研究好物流園區(qū)的贏利模式。 贏利模式主要指收入來源及利潤形成途徑。1、政府的贏利模式。即通過經(jīng)濟總量增加、稅收增加、就業(yè)擴大等 來取得經(jīng)濟與社會效益；2、開發(fā)商的贏利模式。即通過園區(qū)土地增值、物業(yè)增值、土地與物 業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租收入、配套服務(wù)等來取得經(jīng)濟效益；3、入駐企業(yè)的贏利模式。即通過交易收入、倉儲收入、配送收入、 信息中介收入、加工收入等來取得經(jīng)濟效益。三、物流園區(qū)的招商物流園區(qū)是基礎(chǔ)設(shè)施型長期投資項目， 其進入成本和退

56、出成本都比較 高，其投資回報期較長。 為有效規(guī)避物流園區(qū)建設(shè)的盲目性及由此帶 來的市場風(fēng)險，成功的招商是必不可少的。成功的招商策劃，可大大 縮短招商進程，并使招商工作達到事半功倍的效果。1、總體招商流程及策略 工業(yè)物流園區(qū)招商工作主要包括編制招商策劃書、 招商推廣實施和客 戶引進三個基本過程。（1）編制招商策劃書。招商策劃書是指導(dǎo)整個招商推廣工作的策略 性文件，對整個招商工作來說非常重要， 是招商推廣時期各項工作開 展的重要依據(jù)?？晌芯邆湄S富經(jīng)驗的顧問機構(gòu)完成。（2）招商推廣實施。首先要成立專門的工業(yè)物流園區(qū)招商組織，規(guī) 劃招商過程的各項事宜； 其次要布置招商現(xiàn)場， 既要清楚地展示物流 園區(qū)

57、的功能，又要保持現(xiàn)場良好的氣氛；再次要開展宣傳推廣，制定 市場推廣計劃，選擇宣傳渠道，制作宣傳資料。（3）引進客戶。招商必須進行客戶甄別和目標客戶的發(fā)掘，確定哪 些是本項目的潛在客戶， 適時傳遞項目最新進展信息， 以使其保持對 項目的關(guān)注， 全程把握其投資心理及進駐意向， 直到確定進駐工業(yè)物 流園區(qū)為止。2、招商過程應(yīng)注意的問題（1）制定成功的招商策劃書，加快招商進程，縮短招商時間。制定 的招商策劃必須切實可行， 目標客戶的確定必須準確， 客戶的跟進工 作必須持續(xù)， 客戶的信息反饋必須及時， 所擬訂的招商方案不可以一 成不變，要依照招商進展與客戶的反饋信息適時調(diào)整。同時，適當?shù)?優(yōu)惠政策的制定

58、同樣將會對招商效果起到積極的促進作用。（2）與中介機構(gòu)合作。選擇與有良好信譽的、對物流行業(yè)具有較高 認知度的、擁有豐富招商經(jīng)驗與龐大客戶群體的中介機構(gòu)進行合作將 有利于提高物流園區(qū)建設(shè)的成功率， 有效避免市場風(fēng)險。 合作的方式 可采取多種形式，可以在某一階段介入，也可全程跟進；可以提供策 劃方案的形式合作，也可以招商代理的形式合作。（3）為入駐企業(yè)預(yù)留一定的發(fā)展空間。相當多的物流企業(yè)對其進駐 地區(qū)的未來發(fā)展空間都非常關(guān)注， 作為接納該類企業(yè)的物流園區(qū)在規(guī) 劃建設(shè)過程中必須充分考慮到這一點， 盡量提供能夠滿足意向進駐企 業(yè)需求的發(fā)展空間。（4）把握招商時機。園區(qū)應(yīng)根據(jù)不同的分類和具體情況確定招商時 機。如陸路交通樞紐型物流園區(qū)必須待園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)基本完 成后才可開展招商工作， 而改建的物流園區(qū)在規(guī)劃出臺后便可以開始 招商。當然，依據(jù)不同園區(qū)的具體情況，招商的時機的確定還需綜合 考慮諸多因素。如園區(qū)的工程建設(shè)進度、宣傳推廣力度、市場認知程度等等。如果在園區(qū)建設(shè)初期、 園區(qū)的總體形象尚無法展示時便進行