房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理（精編版）

1、.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)往往有較大比重的資金需要向金融部門、其他企業(yè)籌措，一般貸款額都很大。同 時，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營具有涉與面廣、投資周期長、資金回收慢、經(jīng) 營風(fēng)險大等特征。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，獲得可持續(xù)性 核心競爭能力，必須提升財務(wù)管理水平。一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的問題（一）企業(yè)通常采用傳統(tǒng)的家族式管理模式。目前，我國許多房 地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時又是經(jīng)營者。 特別是在財務(wù)管理上， 企業(yè)的財務(wù)負(fù)責(zé)人與會計、出納等多是由投資者的親屬擔(dān)任。 這勢必給企業(yè)的財務(wù)管理帶來一定的負(fù)面影響：企業(yè)存在著不依

2、法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代 賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象；企業(yè)管理者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重、職責(zé)不分、越權(quán)行 事，導(dǎo)致財務(wù)管理工作的無章、無序和混亂狀態(tài)；暗箱操作盛行、財 務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)、 會計信息失真等； 納稅風(fēng)險增大， 偷稅、漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重； 企業(yè)沒有建立部審計機(jī)構(gòu)，即使有，也難以保證審計的獨(dú)立性、公正 性。（二）財務(wù)管理機(jī)制薄弱。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理還 處于初始的會計核算階段， 尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實(shí)6 / 6施、控制方面強(qiáng)有力的作用。1、財務(wù)制度不健全。沒有建立嚴(yán)格的財務(wù)核算制度，包括賬實(shí)核對、賬證核對、 賬賬核對在的會計核算程序沒能得到切實(shí)有效的貫徹，會計資料的相關(guān)性、真實(shí)性和

3、可靠性比較差；財務(wù)上的部控制機(jī)制要么沒有設(shè)置，要么形同虛設(shè)，很容易造成資金的部盜用和流失。2、財務(wù)管理多屬“被動反映型”。僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的財務(wù)會計階段；財務(wù)預(yù)測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會計信息。3、資金的籌措和使用沒有計劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。特別 是在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，可選擇的投資機(jī)會多， 更容易忽視財務(wù)管理，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險控制的難度。我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟(jì)成分。據(jù)有關(guān)資料顯示， 企業(yè)平均壽命僅為三年左右。 很多企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展，一個極其重要的原因就在于財務(wù)管理水平低下，跟不上企業(yè)發(fā)展的需要。因此，房

4、地 產(chǎn)企業(yè)必須正視自身的財務(wù)背景，大力規(guī)財務(wù)管理體制， 加強(qiáng)財務(wù)管理工作。二、提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的對策（一）優(yōu)化管理模式，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度。現(xiàn)代企業(yè)制度是 適應(yīng)現(xiàn)代社會化大生產(chǎn)和市場經(jīng)濟(jì)要求的產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、責(zé)權(quán)關(guān)系對等、籌資渠道廣泛、制約機(jī)制健全、企業(yè)規(guī)?？梢匝?速擴(kuò)大并能穩(wěn)定持久經(jīng)營的一種企業(yè)制度。現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離， 減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)，使管理人員專心企業(yè)日常管理， 完善管理理念和企業(yè)管理制度，在生產(chǎn)經(jīng)營中有效使用現(xiàn)代管理方法和手段，調(diào)動經(jīng)營者和廣大企業(yè)員工的積極性、主

5、動性、 創(chuàng)造性，切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)家族式管理帶來的規(guī)模小、體制不順、機(jī)制不活、管理混亂、綜合競爭力弱等問題。建 立現(xiàn)代企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，是企業(yè)上規(guī)模、上檔次、 上水平的必然選擇。（二）構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)核算型財務(wù) 向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變， 使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一，保障企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系。1、完善財務(wù)會計體系。 （1）科學(xué)設(shè)置會計科目。根據(jù)企業(yè)會計制度和管理控制要求，科學(xué)設(shè)置會計科目。如，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象，保證按產(chǎn)品名稱或樓號進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸 集；在開發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置

6、土地費(fèi)用與下級明細(xì)科目、前期費(fèi)用與下級明細(xì)科目等各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目， 細(xì)化成本對象，以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的營利能力分析。（2）統(tǒng)一會計核算程序。 企業(yè)的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性；會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財務(wù)數(shù)據(jù)記錄 和歸集程序、 賬務(wù)處理程序、 結(jié)賬與會計報表編制和上報程序要保持統(tǒng)一。2、建立管理會計系統(tǒng)。建立管理會計系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指， 按照管理目標(biāo)， 根據(jù)各職能部門、 項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承當(dāng)?shù)穆氊?zé)，將其分別確定為成本中心、 利潤中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績 效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、方法，

7、并通過責(zé)任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責(zé)任中心每月、 每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評價。同時，設(shè)置科學(xué)的管理會計報告體系，向 管理層與時反饋銷售進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理成本、綜合效益 等信息，支持管理層的經(jīng)營決策行為。3、健全預(yù)算會計體系，實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù) 算會計體系主要包括項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算兩項(xiàng)容。項(xiàng)目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對象，對項(xiàng)目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、 規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計劃 等容進(jìn)行的整體預(yù)算。 資金預(yù)算是指公司在對各責(zé)任中心的資金需求和使用計劃進(jìn)行匯總后， 根據(jù)整體資金狀況

8、， 對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤編制預(yù)計損益表、 資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時，要加 強(qiáng)管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考 核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核、落實(shí)責(zé)任、兌現(xiàn)獎懲措施，形成以財 務(wù)制度為主對經(jīng)濟(jì)行為定性約束， 以財務(wù)預(yù)算為主對經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束的格局。4、強(qiáng)化資金管理。（1）在資金的籌措管理方面，主要應(yīng)做好以 下幾方面工作：首先，要加強(qiáng)企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標(biāo) 識，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會 有源源不斷的資金去開發(fā)經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其次，資金的籌措要有計劃

9、。再次， 應(yīng)逐步擴(kuò)大項(xiàng)目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。 （ 2）加快資金周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)資金運(yùn)用管理。首先，加快資金流轉(zhuǎn)。由于受多種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè) 的開發(fā)項(xiàng)目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán) 重的會把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程”。其次， 加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理。盡可能使應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款的期限保持一致， 最好是應(yīng)收賬款回收的期限較應(yīng)付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應(yīng)付賬款， 使企業(yè)避免過多的利息負(fù)擔(dān)與資金占用。第三，防止企業(yè)過度預(yù)支資金，否則，一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)，就會危與到企業(yè)的生存。第四， 嚴(yán)格控制管理費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開

10、發(fā)企業(yè)要防止講排場、講面子、大手大腳、鋪浪費(fèi)等現(xiàn)象。5、加強(qiáng)財務(wù)制度建設(shè)，完善部審計制度。房地產(chǎn)企業(yè)在制定財務(wù)會計制度時，應(yīng)當(dāng)遵循針對性、操作性和強(qiáng)制性原則，制定一套符合企業(yè)實(shí)際的財務(wù)管理制度：一是要設(shè)立專門的財務(wù)管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實(shí)施工作；二是要制定相應(yīng)的財務(wù)管理制度，如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等制度，實(shí)行財務(wù)管理的規(guī)化和制度化；三是要制定相應(yīng)的考核制度，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，部審計工作就顯得非常重要。部審計工作要從事后的財務(wù)收支審計向經(jīng)濟(jì)效益審計、管理審計、部控制制度評價、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計、專項(xiàng)審計等領(lǐng)域發(fā)展。要善于 發(fā)現(xiàn)問題， 與時提出解決問題的措施， 從而提高整個企業(yè)的財務(wù)