福樂門國(guó)際廣場(chǎng)公寓策劃推廣方案.doc

1、福樂門國(guó)際廣場(chǎng)公寓營(yíng)銷策劃方案1、 市場(chǎng)背景在住宅房不斷調(diào)控的今天，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入兩分天下的局面，除了20的保障房市場(chǎng)，在限購(gòu)時(shí)代我們?cè)撊绾伟盐帐袌?chǎng)?目前福樂門國(guó)際廣場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入壓軸強(qiáng)推的關(guān)鍵時(shí)刻，商業(yè)、住宅、公寓并推的格局，3月26日在合肥調(diào)控政策即將塵埃即將落定前夕，各大樓盤紛紛搶奪市場(chǎng)，在住宅限購(gòu)造成市場(chǎng)面萎縮，銀根進(jìn)一步緊縮的市場(chǎng)基本面環(huán)境下，卻造就了商業(yè)地產(chǎn)“因政得?！?，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)樓盤在調(diào)價(jià)的同時(shí)卻形成搶購(gòu)潮,提升價(jià)值投資規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)，是資金的首要去向，也是老百姓尋找投資產(chǎn)品的重要標(biāo)準(zhǔn).為此，福樂門公寓正是要規(guī)避住宅的弱項(xiàng),提升價(jià)值投資引爆市場(chǎng)，掀起熱潮，奠定項(xiàng)目?jī)r(jià)值的優(yōu)勢(shì)地位。2

2、、 策略定位鑒于項(xiàng)目公寓屬性為70年產(chǎn)權(quán)住宅，如何提升價(jià)值，將公寓打造成為一種具有發(fā)展前景及投資價(jià)值的投資產(chǎn)品，同時(shí)借助地段、樂購(gòu)、影院的綜合配套發(fā)揮居住與商業(yè)收益雙重屬性.核心定位：投資型酒店公寓1、 支撐營(yíng)造:（1） 引入專業(yè)酒店物管服務(wù)（2） 酒店式入戶大堂及禮儀迎賓（3） 酒店式服務(wù)臺(tái)及酒店房源委托代理，酒店內(nèi)線電話（4） 酒店式電梯廳（5） 3部電梯,一部作為獨(dú)立酒店服務(wù)電梯避免后期運(yùn)營(yíng)的干擾性。2、 如何引領(lǐng)市場(chǎng)？什么才是年輕人的投資方向?（1)70年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓（2） 自由委托，專業(yè)酒店管理,悉心打理代理出租,只要一個(gè)賬號(hào)每月收益滾滾而來（3） 居繁華之上，暢享樂購(gòu)、5星級(jí)國(guó)

3、際影院、休閑生活、城市主題公園、蜀山靈動(dòng)水庫(kù)與鮮氧！（4） 可即時(shí)享受酒店式菜單服務(wù)（5） 隨需應(yīng)變，住宅/公寓隨需切換，酒店服務(wù)公司自由選擇.（6） 單天128元/天/標(biāo)準(zhǔn)間，扣除管理成本及出租率以平均60元/間天計(jì)算，每月1800元穩(wěn)定收益，4成首付年收益11，6成首付年收益可達(dá)到13，超出商鋪8年收益以上.（7） 享受住宅的貸款利率，賺取的確實(shí)商業(yè)回報(bào)！25年貸款期4。158%年利率，商貸6。534%，每年少支付,2。376，節(jié)省4222元貸款利息。住宅的貸款，商業(yè)的回報(bào)!（8） 情感屬性的價(jià)值提升，西城女孩的福樂嫁妝！婚前公主房,結(jié)婚做嫁妝，婚后財(cái)富小金礦! 西城男孩的福樂階梯！第一步

4、成家，第二步立業(yè)，第三步財(cái)富?。?） 一次置業(yè)投資測(cè)算（10） 二次置業(yè)投資測(cè)算首付4成，銷售上二次置業(yè)開發(fā)商可采取借2成交房前一年期償還。注：城市增長(zhǎng)率基本為共性誘因,作為實(shí)在回報(bào)，暫不測(cè)算!3、 項(xiàng)目定位投資價(jià)值概念：比商鋪還賺錢的福樂公寓！產(chǎn)品價(jià)值概念：隨需應(yīng)變!70年產(chǎn)權(quán)的精妝公寓/觀湖美宅/酒店公寓，隨需應(yīng)變,自由切換！配套價(jià)值概念：倡導(dǎo)青年投資新方向！樂購(gòu)+影院+公園+蜀山+輕軌+長(zhǎng)江西路3、 推廣節(jié)奏4/130 5/131 6/5日 推廣 認(rèn)籌 開盤4、 銷售形式鑒于目前的限購(gòu)市場(chǎng)，主要銷售對(duì)象為一次及二次置業(yè)群體。為此銷售策略以投資為主攻方向,借助酒店管理公司的后期運(yùn)營(yíng)，資金整

5、合為商業(yè)投資賣點(diǎn)，引爆市場(chǎng)！,如果商業(yè)管理公司交房后預(yù)支半年或一年租金，這個(gè)將會(huì)成為銷售賣點(diǎn)成為賺首付.一次置業(yè)送裝修！實(shí)際300元/平方米標(biāo)準(zhǔn)約12000元，宣傳500元/平方米標(biāo)準(zhǔn)約15000元，買到，住到,賺到！二次置業(yè)賺首付！賺一年租金21600（1800/月*12、年收益）+15000（500元/平方米精裝修）5、 酒店式公寓運(yùn)作模式第一種:掛牌自營(yíng)，可引進(jìn)品牌酒店管理公司，利用品牌推廣及提供顧問服務(wù)，自行成立管理公司服務(wù)運(yùn)營(yíng).成本可控制并且可最大程度的滿足銷售.第二種：直接委托，通過招商洽談，簽訂委托招租協(xié)議,單獨(dú)拿出酒店層（根據(jù)約定）200套以上作為酒店投資產(chǎn)品保底返租模式，市場(chǎng)

6、面有所受限,加大成本,削弱一定的銷售優(yōu)勢(shì).建議：現(xiàn)金流為上策，采取第一種，先滿足銷售，后期運(yùn)營(yíng)可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整，由商業(yè)管理公司聯(lián)系酒店品牌洽談。6、 精裝修運(yùn)作模式精裝成本控制在300元/平方米,包括整體櫥柜、衛(wèi)浴、及基礎(chǔ)硬裝。對(duì)外宣傳在500元/平方米,4月10日前需要完成裝修方案的設(shè)計(jì)及施工招標(biāo),5月3日前需要具備樣板房參觀條件。7、 系列主題1、 投資篇（1)8。2萬(wàn)，搶購(gòu)比商鋪還賺錢的福樂公寓（2） 財(cái)富:先購(gòu)令! 先人一步，搶占先機(jī)!（3） 倡導(dǎo)青年投資新方向！2、 地段篇當(dāng)西城男孩。遇到。西城女孩引爆長(zhǎng)江西路“費(fèi)洛蒙”第一吸引力西城女孩的福樂嫁妝！婚前公主房，結(jié)婚做嫁妝,婚后小金

7、礦!西城男孩的福樂階梯!第一步成家，第二步立業(yè)，第三步育兒！3、 產(chǎn)品篇福樂門錦江國(guó)際公寓(暫定錦江)錦江集團(tuán)隆重進(jìn)駐，打造長(zhǎng)江西路比商鋪還賺錢的財(cái)富公寓4、 開盤篇 福樂門國(guó)際公寓盛大開盤8、 報(bào)紙媒體計(jì)劃九、活動(dòng)推廣計(jì)劃活動(dòng)一：主題：福樂門國(guó)際公寓-暨酒店式公寓投資鑒賞會(huì)時(shí)間：5月28日方式:借助國(guó)際知名酒店管理公司盛大簽約奠定投資群體購(gòu)買信心，同時(shí)通過，產(chǎn)品解析,酒店公寓的細(xì)節(jié)剖析闡釋未來即時(shí)消費(fèi)模式的酒店公寓自由運(yùn)作模式，投資人可自由切換生活的方式,將住宅公寓的功能具有可變性及升級(jí)性使之隨需應(yīng)變價(jià)值提升.地點(diǎn)：天鵝湖大酒店費(fèi)用預(yù)算：5萬(wàn)活動(dòng)二福樂門國(guó)際公寓（暫定錦江)盛大開盤時(shí)間:6月5日(周日）地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)銷售中心要求：銷售中心具備接待條件,公寓樣板房完成裝修具備參觀條件。開盤預(yù)算:5萬(wàn)十、網(wǎng)站推廣計(jì)劃媒體選擇：合房網(wǎng)合作形式:線上硬廣線下互動(dòng)。預(yù)算：5