浙大遠程繼續(xù)教育房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營作業(yè)答案

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營作業(yè)第一章緒論一、名詞解釋1房地產(chǎn)：房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)建筑物）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與他們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。其特點，固定性、耐久性、異質(zhì)性。2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營：房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程，也是完成房地產(chǎn)品生產(chǎn)和建設(shè)的過程。 房地產(chǎn)經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)預(yù)期目標，確定實現(xiàn)目標的戰(zhàn)略和策略，并有意識有計劃實現(xiàn)經(jīng)濟活動過程。兩個相對獨立又相互關(guān)聯(lián)內(nèi)容。3土地儲備開發(fā)：是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達到土地供應(yīng)的行為。4房地產(chǎn)企業(yè)：是從事房地產(chǎn)的開發(fā)組織、經(jīng)營管理、買賣和租憑經(jīng)營，以及中介、咨詢

2、、評估等服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，包括生產(chǎn)、流通、消費三個環(huán)節(jié)。5房地產(chǎn)項目定位：在相關(guān)的法律法規(guī)和城市指導(dǎo)下，根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項目地段價值及市場空間判斷，結(jié)合項目自身特有的其他制約因素， 找到適合于項目的客戶群體，從而進一步進行產(chǎn)品定位。 是為尋找房地產(chǎn)項目的核心控制國和穩(wěn)定利潤點，使項目具有獨特的市場定位，從而做出科學(xué)決策的過程。二、問答題1對比分析房地產(chǎn)企業(yè)五種一般組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的優(yōu)缺點。答：直線制組織的結(jié)構(gòu)。優(yōu)點：命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，維持成本低，快速靈活。缺點：不利于企業(yè)成長，過分依賴領(lǐng)導(dǎo)者的才能和技能。職能制組織結(jié)構(gòu)。 優(yōu)點：利用專門化、規(guī)?；瘞淼某杀竟?jié)約、減少資源浪費的好

3、處。缺點：由于部門分割，不了解其他部門的工作，管理者不能了解組織整體的最佳利益。直線職能制結(jié)構(gòu)。 優(yōu)點：統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結(jié)合。 缺點：是橫向協(xié)調(diào)難度大，人員多，效率低，管理成本高。事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)。優(yōu)點：強化了決策機制，調(diào)動事業(yè)部的積極性，強調(diào)了事業(yè)部經(jīng)理對本部門產(chǎn)品和服務(wù)經(jīng)營責(zé)任，有利于培養(yǎng)人才， 增強了內(nèi)部競爭。矩陣型組織結(jié)構(gòu)。 優(yōu)點：可以很好協(xié)調(diào)復(fù)雜又相互儲存的組織活動，不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流， 并借助矩陣結(jié)構(gòu)平臺很好地發(fā)揮資源作用。 缺點：消除了統(tǒng)一指揮后，可能造成一些混亂，員工缺乏安全感，為了得到優(yōu)秀的專業(yè)人員爭斗，引起矛盾。2我國房地產(chǎn)企業(yè)的特征有哪些？答：首先，房

4、地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性、空間固定性和唯一性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩浴Ｆ浯?，土地市場的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的不完全競爭性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個趨勢。3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營有哪些特點？答：難度較大，產(chǎn)品的固定性、單件性、復(fù)雜性。經(jīng)營風(fēng)險較大，投資大，周期長。政策性強，重要產(chǎn)業(yè)，民生熱點。4簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序和內(nèi)容。答：投資機會選擇與決策，是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。前期工作，是投資項目確定以后和項目開始施工之前要進行和開展的工作。建設(shè)階段是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間上，進行建設(shè)施工的過程。租售階段，主要的任務(wù)是投入銷售或出租活動。5簡要敘述市場宏觀

5、環(huán)境包括哪些因素。答：宏觀環(huán)境是間接影響與制約企業(yè)營銷活動的社會因素，它包括經(jīng)濟因素、 政治因素、人口因素、政策法規(guī)因素。經(jīng)濟因素包括市場所處的宏觀經(jīng)濟條件和經(jīng)濟收入水平。政治因素涉及政黨、政權(quán)和政治活動對市場影響很大。人口因素包括人口狀況、家庭人口結(jié)構(gòu)的變化等，它決定了市場的規(guī)模和發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)市場的影響十分密切。政策法規(guī)因素是介于政治和經(jīng)濟因素之間的環(huán)境因素，體現(xiàn)了尊重經(jīng)濟規(guī)律的要求。6房地產(chǎn)經(jīng)營決策程序是什么？答：經(jīng)營決策的程序是經(jīng)營決策過程的規(guī)律性表現(xiàn)。經(jīng)營決策可分為：發(fā)現(xiàn)問題、確定目標、擬制方案、分析評價、選擇方案、實施追蹤，以上六個步驟都是經(jīng)營決策過程所必不可少的，它們相互聯(lián)系

6、、相互制約，構(gòu)成經(jīng)營決策的動態(tài)過程。7. 簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的內(nèi)容答：財務(wù)策略中的資金核算滲透于項目的策劃中，是房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的重要內(nèi)容，其結(jié)果直接為項目的決策提供依據(jù)。生產(chǎn)策略的主要內(nèi)容包括：確定房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，明確開發(fā)或經(jīng)營項目，生產(chǎn)量調(diào)節(jié)以及生產(chǎn)作業(yè)方式的確定等。市場開發(fā)策略：主要有：市場型、市場滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型及多角型策略等。價格策略，一般價格策略包括：高價策略、低價策略、均衡價格策略等。8簡述房地產(chǎn)行業(yè)管理的主要內(nèi)容。答：房地產(chǎn)行業(yè)組織對行業(yè)管理的主要內(nèi)容包括：一是行業(yè)專業(yè)管理。二是建立行業(yè)內(nèi)部運行規(guī)則，促進行業(yè)內(nèi)各成員間的公平競爭，制止低價競爭和價格壟斷行為。三

7、是研究行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，開展學(xué)術(shù)研究與國際交流。四是為會員提供服務(wù)，提高行業(yè)的競爭力。三、論述題1闡述我國房地產(chǎn)價格上漲的原因。答：第一，初期房地產(chǎn)調(diào)控措施不協(xié)調(diào)，加劇了供求矛盾。初期“ 管住土地，控制信貸 ”的調(diào)控措施， 抑制投資增長力度較大， 加劇了供求矛盾， 一些地方政府對調(diào)控措施貫徹不力。第二，地價上漲推動。土地儲備和招標、拍賣、掛牌制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。不可回避的是，“ 招、拍、掛 ” 制度也存在明顯的缺陷，即短期內(nèi)容易推動地價上漲。第三，新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房價上漲的原因。不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應(yīng)包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來的

8、成本增加。第四，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)仍不盡合理。供給結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致供需脫節(jié)，中低人們商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價格上揚。第五，多種住房需求旺盛。新增城市人口的住房需求，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求，因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動需求，當(dāng)前房地產(chǎn)市場中還存在大量投資需求。第六，目前國內(nèi)部分地區(qū)房價飛漲，與存在投機性炒作密切相關(guān)。第七，房地產(chǎn)價格上漲的原因還在于消費者預(yù)期改變。人們對未來的經(jīng)濟預(yù)期是看好的。市場信息的不對稱，媒體宣揚“ 房價還要繼續(xù)上漲 ” ，進一步強化老百姓的心理預(yù)期。第二章 土地制度演變與出讓方式一、名詞解釋1土地使用權(quán)出讓： 是指國家將國有土地使

9、用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2土地使用權(quán)劃撥：是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償，安置等費用后將該3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓： 廣義的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括土地使用權(quán)的出讓。狹義的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者， 通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。出讓是一級市場，轉(zhuǎn)讓是二級市場。4 土地征用：是指國家為了社會公共利益的需要， 依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準權(quán)限批準，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民補償后，將農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)收歸國有的行政行為。國家行政機關(guān)有權(quán)依

10、法征用公民、法人或者其他組織的財物、土地等。5土地儲備制：是為加強對土地一級市場的統(tǒng)一管理，政府依照法定程序，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換和征用等方式取得的土地進行前期開發(fā)， 并予以儲存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。它建立初衷是為了使混亂的土地市場變成有序的土地市場，讓政府真正掌控土地市場，加強宏觀調(diào)控， 讓土地市場公開透明，減少腐敗，真正實現(xiàn)其作為壟斷者的角色。它的設(shè)立主要目的不是為了使政府的收益最大化而是為了使公眾利益最大化。二、簡答題1對土地使用權(quán)出讓方式做出比較。答：四種出讓方式的比較：協(xié)議。協(xié)議出讓是指土地使用權(quán)的有意受

11、讓方向土地管理部門提出有償使用土地的愿望，并與土地管理部門就有關(guān)事宜進行協(xié)商達成一致后出讓土地的行為。招標。是指土地管理部門向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請，然后根據(jù)特定的要求從投標者中確定最佳土地使用權(quán)受讓人的土地出讓行為。掛牌。掛牌更多體現(xiàn)為一種公示制度，掛牌之后，公示期間，誰都可以競投。拍賣。在指定的時間和公開場所，由政府主持土地使用權(quán)拍賣，最高者得拍的行為。拍賣的特點是公平、公正、公開。2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合哪些條件？答：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進行，權(quán)利人不得擴張其權(quán)利的內(nèi)容。按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證

12、書上。按照出讓合同進行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。3簡述土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩者的區(qū)別？答：行為主體：出讓：政府及土地管理部門；轉(zhuǎn)讓：境內(nèi)外任何經(jīng)濟實體及個人。法律關(guān)系：出讓：法律關(guān)系不平等，具有壟斷性；轉(zhuǎn)讓：法律關(guān)系平等。市場層次：出讓：一級市場，可以轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓：二級市場，轉(zhuǎn)讓受到限制。年限：出讓：按合同規(guī)定，不超過國家規(guī)定；轉(zhuǎn)讓：合同年限-已使用年限。轉(zhuǎn)移方式：出讓：協(xié)議、招標、掛牌、拍賣；轉(zhuǎn)讓：出售、交換、贈與。4房地產(chǎn)項目土地費用包括哪些費用? 答：房地產(chǎn)項目土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目

13、用地而發(fā)生的費用。主要有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。5簡述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序。答：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序有：轉(zhuǎn)讓申請簽訂轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓合同公證繳納土地出讓金和土地增值稅土地使用權(quán)變更登記。6簡述劃撥土地使用權(quán)的特點。答：劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性。劃撥土地使用權(quán)具有無償性。劃撥土地使用權(quán)具有無期限性。劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有限制性。7簡述協(xié)議出讓土地使用權(quán)的特征。答：非市場出讓，沒有競爭者。政府對地價較易控制，靈活性較大。價格和使用范圍受到限制。8劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本

14、和稅費包括哪些？答：土地補償費安置補助費地上附著物及青苗補償費拆遷補償費其他費用。9我國土地使用制度存在的問題有哪些？答：我國土地使用制度存在的問題有: ( 一)土地產(chǎn)權(quán)制度結(jié)構(gòu)單一。（二）土地市場機制欠成熟。（三）現(xiàn)有立法規(guī)定滯后。（四）行政管理體制不健全。三、論述我國現(xiàn)階段土地使用制度的特點答：國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；土地使用權(quán)已成為具有相對獨立意義的一種物權(quán)；國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時加強土地二級市場的管理；建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認土地使用的要件。第三章房地產(chǎn)市場分析1房地產(chǎn)市場有哪些特殊性？答：產(chǎn)品固定性產(chǎn)品唯一性產(chǎn)品耐久性市場的雙重屬性（消費、

15、投資）不充分市場2簡述房地產(chǎn)供給的特點？答：市場供應(yīng)的區(qū)域性，產(chǎn)品的固定性導(dǎo)致“ 地產(chǎn)地銷 ”市場調(diào)節(jié)的不完全性，住房保障的存在：經(jīng)濟適用房、廉租房，土地的壟斷性，政府的宏觀調(diào)控。3需求法則和供給法則的含義是什么？答：需求法則：假定其它條件不變，則某一商品的需求與其身價格呈方向變化。供給法則：假定其它條件不變，則某一商品的供給量與自身價格呈正方向變化。4均衡價格的概念是什么？答：均衡價格是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格?；蛘呤欠康禺a(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交的平衡點價格。均衡價格理論：均衡價格理論主要研究需求與供給，以及需求與供給如何決定均衡價格，均衡價格反過來又如何影響需求

16、與供給。還涉及到影響需求與供給的因素發(fā)生變動時所引起的需求量和供給量的變動，也就是彈性理論。均衡價格理論時微觀經(jīng)濟學(xué)的基礎(chǔ)和核心理論。5房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容答：1、房地產(chǎn)市場分析的基本思路三個層次、兩個方面、 三個時段、五個基本影響因素。三個層次：地區(qū)市場：影響所有類型房地產(chǎn)市場行情的市場環(huán)境。（經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口、收入）專業(yè)市場：按照物業(yè)基本類型分類的市場環(huán)境（房改政策、 城市規(guī)劃） 項目市場： 物業(yè)市場環(huán)境。 （自然條件、直接因素）兩個方面：需求與供給，市場分析的主要任務(wù)就是分析供給和需求。分層次分析需求與供給的影響因素。三個時段：過去、現(xiàn)在、未來。五個影響因素：經(jīng)濟方面人口方面區(qū)位

17、環(huán)境條件地點的自然條件法律的、人文心理方面的因素。2、市場環(huán)境：宏觀環(huán)境區(qū)域環(huán)境項目微觀環(huán)境第四章 房地產(chǎn)項目可行性研究一、名詞解釋1可行性研究：是投資決策前，對市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟和社會分析、論證和評價，從而判斷項目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理， 并對方案進行優(yōu)選。2財務(wù)內(nèi)部收益率： 是指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量表現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。3財務(wù)凈現(xiàn)值： 指將項目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和。指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準收益率，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。4市場調(diào)研：是運用科學(xué)的方法，有

18、目的、有計劃地收集、整理與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，在調(diào)查的基礎(chǔ)上對收集數(shù)據(jù)和匯總情報進行分析判斷，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動。二、問答題1房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容包括哪些？答：市場宏觀環(huán)境狀況城市房地產(chǎn)市場概況消費者行為調(diào)研與市場需求容量調(diào)研項目所在區(qū)域環(huán)境狀況調(diào)研項目基本情況調(diào)查2簡述可行性研究的作用？答：投資決策的依據(jù)項目審批的依據(jù)項目資金籌措的依據(jù)編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。3房地產(chǎn)投資項目可行性研究包括哪些步驟。答：組織準備，組建領(lǐng)導(dǎo)班子，經(jīng)濟管理、工程技術(shù)、規(guī)劃和設(shè)計各方面專家。資料收集及市場調(diào)查，收集的資料主要有政府的方針、政策，城市規(guī)劃資

19、料，社會經(jīng)濟發(fā)展、交通、地持、氣象等方面的技術(shù)資料及房地產(chǎn)市場分析的資料。開發(fā)方案的設(shè)計和評價、選擇。不同的方案、不同的特點、不同效益詳細研究，技術(shù)經(jīng)濟指標、財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價，分析項目的可行性編寫研究報告書，內(nèi)容全面、格式規(guī)范、內(nèi)容全面、方法科學(xué)。4可行性研究包括哪些內(nèi)容？答： 項目概況。 名稱及背景基本條件， 單位介紹、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標等。市場分析和需求預(yù)測。市場供求分析，項目swot分析，市場定位。規(guī)劃方案的優(yōu)選。布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布，詳細參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟指標等。開發(fā)進度安排。前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等。項目投資估算。土地費用、前期工程費、建筑安裝

20、工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套設(shè)施費用、期間費用及各種稅費，說明費用估算依據(jù)。資金的籌集方案和籌資成本估算。自由資金、銀行貸款。財務(wù)評價。對盈利能力、償債能力評價；編制預(yù)計損益表、預(yù)計資產(chǎn)負債表、預(yù)計現(xiàn)金流量表，預(yù)計債務(wù)償還表；選擇指標評價，凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等。風(fēng)險分析。盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。國民經(jīng)濟評價。資源合理配置的原則，包括社會效益和環(huán)境效益。結(jié)論。是否可行并提出建議。5反映投資項目財務(wù)狀況的指標包括哪些？答：項目財務(wù)狀況是通過一系列財務(wù)評價指標反映出來的?？梢苑譃椋簝r值型指標：財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)凈年值、費用現(xiàn)值、費用年值等

21、；效率型指標：財務(wù)凈現(xiàn)值率、投資報酬率、財務(wù)內(nèi)部收益率等；期限型指標：投資回收期；從時間因素影響來劃分，財務(wù)評價指標分為動態(tài)評價指標：考慮時間因素對項目影響的評價指標，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率等。靜態(tài)評價指標：是不考慮時間因素對資金的影響的評價指標，靜態(tài)投資回收期、投資報酬率等。6房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資包括哪些費用？答：主要費用包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不預(yù)見費用等。7國民經(jīng)濟評價指標包括哪些？答：國民經(jīng)濟評價以經(jīng)濟內(nèi)部收益為主要指標。根據(jù)項目特點和實際需要，可計算

22、經(jīng)濟凈現(xiàn)值、經(jīng)濟凈現(xiàn)值率、外匯效果及外部效果與無形效果等指標。經(jīng)濟內(nèi)部收益率系經(jīng)濟凈現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。經(jīng)濟凈現(xiàn)值和經(jīng)濟凈現(xiàn)值率，是反映項目對國民經(jīng)濟所作貢獻的絕對指標，它是用社會折現(xiàn)率將項目計算期內(nèi)各年的凈收益折算到建設(shè)起點的現(xiàn)值之和。外匯效果系涉及產(chǎn)品創(chuàng)匯及替代進口節(jié)匯的項目，包括計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值、經(jīng)濟換匯成本、經(jīng)濟節(jié)匯成本等指標，以進行外匯效果分析。8風(fēng)險分析方法有哪些？答： 盈虧平衡分析項目安全率敏感性分析概率分析9敏感性分析的步驟是什么？答：選擇要分析的不確定性因素。選定分析所用的評價指標。計算不確定性因素變動引起的評價指標的變動情況。敏感性因素。提出控制敏感性因素的因素。1

23、0概率分析的步驟是什么？答：列出各種要考慮的不確定性因素。預(yù)計各種不確定性因素可能發(fā)生的情況。分別確定每種情況出現(xiàn)的可能性。分別求出各種可能情況下的財務(wù)凈現(xiàn)值、加權(quán)平均值和期望值。計算凈現(xiàn)值大于和等于零的累計概率。11國民經(jīng)濟評價與財務(wù)評價的主要區(qū)別是什么？答：主要區(qū)別是：經(jīng)濟目標不同：財務(wù)評價是利潤最大化，國民經(jīng)濟評價是國民效益最大化。價值尺度不同：財務(wù)評價是現(xiàn)行價格，國民經(jīng)濟評價是影子價格，包括影子工資和影子匯率。折現(xiàn)率不同 : 財務(wù)評價是基準收益率或期望收益率，國民經(jīng)濟評價是社會折現(xiàn)率。匯率不同：財務(wù)評價是市場匯率，國民經(jīng)濟評價是影子匯率。出發(fā)點不同：財務(wù)評價是經(jīng)營項目的開發(fā)商，國民經(jīng)濟

24、評價是國民經(jīng)濟。計算指標不同：財務(wù)評價是財務(wù)評價指標，國民經(jīng)濟評價是國民經(jīng)濟評價指標。第五章 房地產(chǎn)營銷一、名詞解釋1房地產(chǎn)營銷： 是通過交易過程滿足顧客對土地或房屋需求的一種綜合性營銷活動，也是把土地或房屋產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的流通過程。2房地產(chǎn)市場細分：指人們在目標市場營銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)消費都的需要、欲望、購買行為和購買習(xí)慣， 將房地產(chǎn)市場整體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費者群的市場分類過程，其中每個消費者群即為一細分市場。3房地產(chǎn)市場營銷策劃： 運用整合營銷概念，從觀念、設(shè)計、 區(qū)位、環(huán)境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上對開發(fā)建設(shè)項目進行整合， 合理確定房地產(chǎn)目標市場的實際需求，在

25、深入了解消費者需求的基礎(chǔ)上，為開發(fā)項目規(guī)劃出合理的建設(shè)取向和需要，并通過消費者的滿意獲得利益的過程。二、簡答1簡述房地產(chǎn)市場細分的作用答：有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會。有利于房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標市場和制定市場營銷策略。有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中資源開發(fā)市場。2簡述房地產(chǎn)市場細分的過程答：明確定細分因素根據(jù)細分因素進行市場劃分評價市場細分結(jié)果，銷量與利潤、消費者的可接近性、消費者的敏感性。3房地產(chǎn)市場營銷的步驟是什么？答：房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，宏觀、中觀、微觀。確定營銷目標，長期與短期。制定市場營銷組合計劃，4p策略。營銷計劃的實施，反饋與調(diào)整。4房地產(chǎn)廣告策劃的原則有哪些？答：時代性。應(yīng)具有超前意識

26、，符合居住需求變化的需要。創(chuàng)新性。富有創(chuàng)意，能夠塑造樓盤的獨特風(fēng)格，創(chuàng)造好的市場效果。實用性。符合營銷戰(zhàn)略的總體要求，具有成本低、見效快、易操作的特點。階段性。保持廣告的相對穩(wěn)定性、連續(xù)性和一貫性。全局性。兼顧全局，考慮綜合效果。5簡述房地產(chǎn)廣告策劃的內(nèi)容答：大體上可分成五個部分：廣告目標，確立廣告的類型，達到相關(guān)的目標和建議。市場分析，要分析透徹、準確，則可將重點放在幾項分析上。廣告策略， 可以從目標市場的策略、 市場定位策略、 廣告訴求策略、 廣告表現(xiàn)策略、廣告媒介策略五個方面著手。廣告計劃，是廣告的實施計劃。廣告效果測定，是對主廣告發(fā)布前進行預(yù)測，完善廣告效果。6房地產(chǎn)營銷的 4r主要內(nèi)容是什么？答：4r主要內(nèi)容是：與顧客建立關(guān)聯(lián)。提高市場反應(yīng)速度。關(guān)系營銷越來越重要回報是營銷的源泉。7簡述房地產(chǎn)促銷策略內(nèi)容答：讓利促銷策略廣告促銷策略營業(yè)推廣策略8簡述房地產(chǎn)市場品牌營銷策略的實施答：精準的市場定位是房地產(chǎn)品牌營銷的基礎(chǔ)。卓越的質(zhì)量體系是創(chuàng)建知名品牌的保證。以良好的社會形象樹品牌。以優(yōu)秀的品質(zhì)樹品牌。以創(chuàng)新精神樹品牌。以優(yōu)秀的企業(yè)文化樹品牌。9選擇房地產(chǎn)銷售渠道的主要因素和策略有哪些？答：選擇房地產(chǎn)銷售渠道的主要因素有：商品房因素。市場因素