物業(yè)管理師考試各章節(jié)重要知識(shí)點(diǎn)(制度與政策第一章-物業(yè)管理)

1、1 乾元智博物業(yè)管理師考試培訓(xùn)2 全國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試名 師 講 義（物業(yè)管理基本制度與政策）第一章物業(yè)管理考點(diǎn)一條例對(duì)物業(yè)管理的定位考點(diǎn)二物業(yè)管理的特征考點(diǎn)三市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件考點(diǎn)四我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展考點(diǎn)五我國(guó)改革開(kāi)放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征考點(diǎn)六物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用考點(diǎn)七我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革考點(diǎn)八政府在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位考點(diǎn)九條例頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)考點(diǎn)十條例頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)考點(diǎn)十一條例的指導(dǎo)思想考點(diǎn)十二條例創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)考點(diǎn)十三條例的主要內(nèi)容考點(diǎn)十四條例確立的基本法律關(guān)系乾元智博物業(yè)管理師考試培

2、訓(xùn)3 考試目的本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用物業(yè)管理?xiàng)l例(以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例 )分析、處理物業(yè)管理工作中條例相關(guān)問(wèn)題的能力。大綱要求掌握： 條例對(duì)物業(yè)管理的定位， 條例的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。熟悉： 物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，條例確立的基本制度，條例涉及的主要問(wèn)題。了解： 物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革?？键c(diǎn)精講考點(diǎn)一條例對(duì)物業(yè)管理的定位( 一）物業(yè)管理的實(shí)現(xiàn)過(guò)程物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。對(duì)于房屋等建筑物的管理，業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實(shí)際情況來(lái)看，主要有三種方式：1. 業(yè)主自己進(jìn)行管理；2.

3、業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專(zhuān)業(yè)公司；3. 業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定：物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。這就是物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)管理的定位。（二）物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)

4、主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)乾元智博物業(yè)管理師考試培訓(xùn)4 服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。【題例】物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是： (a) a.物業(yè)服務(wù)合同 b.物業(yè)交易合同c.物業(yè)勞動(dòng)合同 d.物業(yè)管理合同（三）物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：1. 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；2. 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)?？键c(diǎn)二物業(yè)管理的特征物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是隨著住

5、房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的管理。物業(yè)管理的三個(gè)基本特征：1. 社會(huì)化（1）物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專(zhuān)業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。2. 專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。3. 市場(chǎng)化市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。 在市

6、場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下， 物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償。業(yè)主通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)具體實(shí)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購(gòu)買(mǎi)并消費(fèi)這種服務(wù)。業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)。這種通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營(yíng)的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。乾元智博物業(yè)管理師考試培訓(xùn)5 考點(diǎn)三市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)：1. 強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán)。業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分

7、的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。2. 強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，在現(xiàn)階段尤為重要。我國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)，是在傳統(tǒng)包修包養(yǎng)的行政管房基礎(chǔ)上逐步開(kāi)展的，無(wú)論業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市場(chǎng)意識(shí)與合同觀念都很薄弱，糾紛不斷，處理困難。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵，就是通過(guò)立法，按照市場(chǎng)原則將物業(yè)管理活動(dòng)推向市場(chǎng)，納入合同秩序中。這對(duì)提高業(yè)主的權(quán)責(zé)意識(shí)， 推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)， 以及促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)

8、，都具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。考點(diǎn)四我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展( 一) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生隨著住房商品化的深入開(kāi)展，如何管理好新建住宅小區(qū)和各類(lèi)商品房屋，既是廣大群眾的迫切要求，也是在新形勢(shì)下擺在房地產(chǎn)主管部門(mén)面前的緊迫任務(wù)。各地對(duì)住宅小區(qū)的管理模式進(jìn)行了多方面的探索。1981 年 3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)掛牌成立，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生。( 二) 我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 ，以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。1994 年，建設(shè)部頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，明確

9、要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理”。城市新建住宅小區(qū)管理辦法頒布后，各地開(kāi)始把物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革事項(xiàng)來(lái)著手推行。1999年，建設(shè)部在深圳召開(kāi)了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)。2000年， 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立， 對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。2002年，建設(shè)部建立全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有力促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范運(yùn)作。2003年，中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)，使我國(guó)的物業(yè)管理真正開(kāi)始走上了法制化、規(guī)范化的新階段?？键c(diǎn)五我國(guó)改革開(kāi)放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征乾元

10、智博物業(yè)管理師考試培訓(xùn)6 1. 住房投資由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包；2. 住房分配采取實(shí)物分配；3. 住房消費(fèi)采取福利低租金和國(guó)家包修包養(yǎng)制度。住房建設(shè)、分配、管理都由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包，是我國(guó)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的城鎮(zhèn)住房制度。 其弊端表現(xiàn)在建設(shè)資金有投入無(wú)回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展， 住房供應(yīng)極其短缺， 人均住房面積下滑。 收取的房租過(guò)低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國(guó)家為此也背上了沉重的包袱?？键c(diǎn)六物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用( 一) 有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)，可歸納為四類(lèi)基本消費(fèi)支出：1

11、. 購(gòu)房消費(fèi)支出；2. 家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出；3. 使用過(guò)程中的水、電、氣、暖等方面的長(zhǎng)期消費(fèi)支出；4. 房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出。后三類(lèi)消費(fèi)支出要大大超過(guò)購(gòu)房支出。( 二) 有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。( 三) 有利于增加就業(yè)就業(yè)是民生之本。擴(kuò)大就業(yè)是我國(guó)當(dāng)前和今后長(zhǎng)時(shí)期重大而艱巨的任務(wù)。( 四) 有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定維護(hù)社會(huì)安定是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要保障。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。( 五) 有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，是最基本、最重要的生產(chǎn)要素和生產(chǎn)資

12、料。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費(fèi)階段的管理環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。考點(diǎn)七物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革我國(guó)的物業(yè)管理制度是由國(guó)家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對(duì)全國(guó)性的法規(guī)政策進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹。( 一) 條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)1. 城市新建住宅小區(qū)管理辦法乾元智博物業(yè)管理師考試培訓(xùn)7 1994年 3月 23 日，建設(shè)部頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國(guó)房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。 城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國(guó)全面開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國(guó)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響

13、。其中規(guī)范了以下幾項(xiàng)主要內(nèi)容：（1）確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門(mén)；（2）確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容；（3）明確了社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式；（4）確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度；（5）明確了管理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)；（6）明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)；（7）確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度；（8）針對(duì)業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施；（9）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施?！绢}例】我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件是：(c) a.全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)b.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法c.城市新建住宅小區(qū)管理辦法d.關(guān)于實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管

14、理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知2. 物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)（1） 全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)為貫徹建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法 ，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動(dòng)社會(huì)化、 專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理進(jìn)程， 建設(shè)部于 1995 年印發(fā)了全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及考評(píng)驗(yàn)收工作的通知。（2） 全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則1997 年建設(shè)部印發(fā)了全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則，針對(duì)大廈物業(yè)管理的情況和特點(diǎn)，規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評(píng)內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。（3） 關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)( 大廈、工業(yè)區(qū) ) 標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知根據(jù)全國(guó)物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢(shì)

15、需要，2000 年 5 月，建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于修乾元智博物業(yè)管理師考試培訓(xùn)8 訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)( 大廈、工業(yè)區(qū) ) 標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知 。修訂后的標(biāo)準(zhǔn)較原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評(píng)分細(xì)則上都提出了更高的要求。建設(shè)部要求各地在考評(píng)驗(yàn)收時(shí)必須從嚴(yán)掌握，使評(píng)選出的物業(yè)管理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。通知附件分別編制了全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則?！绢}例】我國(guó)在物業(yè)管理?xiàng)l例頒布前出臺(tái)的有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)家法規(guī)政策有： (abc) a.全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)b.全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則c.關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、

16、工業(yè)區(qū) ) 標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知d.普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)e.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法3. 物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度針對(duì)物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，為全面提高隊(duì)伍素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理人員行為， 提升管理質(zhì)量， 1996 年建設(shè)部人事教育勞動(dòng)司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知，培訓(xùn)合格上崗制度實(shí)施后，全國(guó)已有近十萬(wàn)物業(yè)管理從業(yè)人員經(jīng)過(guò)物業(yè)管理基礎(chǔ)理論和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，極大地提高了物業(yè)管理人員的理論水平和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。通知主要內(nèi)容包括：（1）關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗實(shí)施辦法。（2）物業(yè)服

17、務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。包括三個(gè)方面的內(nèi)容：崗位必備知識(shí)；崗位必備能力；培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門(mén)經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。包括三個(gè)內(nèi)容：崗位必備知識(shí)；崗位必備能力；培訓(xùn)教育計(jì)劃。4. 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)行為，保護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，1996年，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法。該辦法對(duì)城乾元智博物業(yè)管理師考試培訓(xùn)9 市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)、收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費(fèi)價(jià)格形式、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)管理，以及違反城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰， 都作了明確規(guī)定

18、。城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法實(shí)施后，對(duì)維護(hù)物業(yè)管理正常收費(fèi)秩序發(fā)揮了重大作用。5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，財(cái)政部 1998 年頒布了物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 ，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求，從代管基金、成本、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)等方面具體規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理行為。6. 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法為保障住房售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設(shè)部、財(cái)政部于 1998 年 11 月印發(fā)了住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法，該辦法規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售

19、后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專(zhuān)項(xiàng)用于保修期滿(mǎn)后的大修、更新和改造。7. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法為規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序， 加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理，1999 年建設(shè)部印發(fā)了 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法 ， 要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照 試行辦法的規(guī)定，申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)評(píng)定，然后才能依法運(yùn)營(yíng)。8. 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法為加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護(hù)公共安全和公共利益， 2002 年 3 月建設(shè)部發(fā)布了住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法(建設(shè)部令第 110 號(hào))。 該辦法明示了裝飾裝修活動(dòng)的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及

20、相關(guān)行政管理部門(mén)在裝飾裝修活動(dòng)中的法律關(guān)系和法律責(zé)任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內(nèi)容。該辦法是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供裝飾裝修管理服務(wù)的法規(guī)依據(jù)，對(duì)規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。( 二) 物業(yè)管理?xiàng)l例頒布后制定的全國(guó)性政策法規(guī)1.2003 年 6 月，建設(shè)部發(fā)布業(yè)主大會(huì)規(guī)程 。2.2003 年 9 月，建設(shè)部發(fā)布前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法。3.2003 年 11月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、 建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 。4.2004 年 1月， 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 。5.2004 年 3 月，建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法。6.200

21、4 年 7 月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 。7.2004 年 9 月，建設(shè)部發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約( 示范文本 ) 和前期物業(yè)服務(wù)合乾元智博物業(yè)管理師考試培訓(xùn)10 同(示范文本 ) 。8.2005 年 11 月，人事部、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、 物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法和物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法?？键c(diǎn)八政府在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位我國(guó)的物業(yè)管理之所以迅猛發(fā)展，離不開(kāi)政府主管部門(mén)的推動(dòng)和引導(dǎo)。在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個(gè)原因：1. 我國(guó)當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，由福利型的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化的物業(yè)

22、管理模式，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用。2. 物業(yè)管理是我國(guó)城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù)。3. 普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問(wèn)題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管?？键c(diǎn)九 條例頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)從 90 年代初到條例頒布前，這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：1. 借鑒性。主要借鑒新加坡、 （中國(guó)）香港等國(guó)家、地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；2. 過(guò)渡性。主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法

23、進(jìn)行改革；3. 針對(duì)性。主要是針對(duì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，選擇應(yīng)對(duì)性的政策和方法?？键c(diǎn)十 條例頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)2003 年 6 月 8 日， 物業(yè)管理?xiàng)l例正式頒布，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：1. 配套性。主要是以條例的配套性文件和實(shí)施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實(shí)條例為基本指針；2. 經(jīng)驗(yàn)性。主要是總結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性地作出制度安排；3. 操作性。主要是將條例中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)施?？键c(diǎn)十一條例的指導(dǎo)思想條例在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重

24、、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1. 強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；乾元智博物業(yè)管理師考試培訓(xùn)11 2. 強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；3. 強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)公平、公開(kāi)和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)?？键c(diǎn)十二條例創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容條例就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、職責(zé)和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財(cái)產(chǎn)共同利益的方式等作了規(guī)定，同時(shí)創(chuàng)設(shè)了：業(yè)主大會(huì)、管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等七

25、項(xiàng)基本制度?！绢}例】物業(yè)管理?xiàng)l例中創(chuàng)立的基本制度包括：(abde) a.業(yè)主大會(huì)、管理規(guī)約b.前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)c.物業(yè)管理收費(fèi)、物業(yè)價(jià)格評(píng)估d.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金e.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格其主要內(nèi)容如下： ( 一)尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。條例充分尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。條例對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重和保護(hù)， 還體現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失

26、的，應(yīng)該依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途，或利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用。( 二) 建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制業(yè)主大會(huì)制度和管理規(guī)約制度，目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。業(yè)主大會(huì)是表達(dá)業(yè)主意愿、實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益均衡的組織形式，其基本的議事準(zhǔn)則就是民主協(xié)商。管理規(guī)約是依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力。( 三) 規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)乾元智博物業(yè)管理師考試培訓(xùn)12 物業(yè)管理活動(dòng)中的問(wèn)題，

27、有的是由條例所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動(dòng)各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。民法通則 、 合同法 、 公司法、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 、 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。( 四) 妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系物業(yè)管理活動(dòng)中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過(guò)設(shè)定規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過(guò)司法程序調(diào)節(jié)。 對(duì)這些民事關(guān)系， 不宜采取政府行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)。 條例對(duì)不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不設(shè)置政府行政管理權(quán)；對(duì)不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)則；對(duì)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強(qiáng)制措施。同時(shí)

28、條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對(duì)凡是能夠通過(guò)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；對(duì)違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則?？键c(diǎn)十三條例的主要內(nèi)容（一）業(yè)主及業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)就是一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效機(jī)制。（二）前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理合同關(guān)系是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。另外，前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項(xiàng)。（三）物業(yè)管理服務(wù)旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（四）物業(yè)的使用與維護(hù)在物業(yè)的使用和

29、維護(hù)中，各方面反映比較強(qiáng)烈的問(wèn)題主要有：公共建筑和共用設(shè)施改變用途問(wèn)題；占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地問(wèn)題；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)問(wèn)題；房屋裝飾裝修問(wèn)題；建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度問(wèn)題；利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)問(wèn)題；存在安全隱患、危及公共利益及他人合法權(quán)益的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)問(wèn)題等。（五）法律責(zé)任法律責(zé)任，又稱(chēng)違法責(zé)任，是指法律關(guān)系的主體由于其行為違法，按照法律、法規(guī)規(guī)定必須承擔(dān)的消極法律后果。條例的法律責(zé)任有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：1. 行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。物業(yè)管理本質(zhì)上是一類(lèi)特殊的民事關(guān)系，即使在其中的一方主體廣大業(yè)主中，

30、還存在著單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的公共利益，不僅要承乾元智博物業(yè)管理師考試培訓(xùn)13 擔(dān)民事責(zé)任，而且要服從行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督，因此物業(yè)管理中的違法行為多數(shù)都構(gòu)成民事違法和行政違法兩個(gè)方面。 條例在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)， 對(duì)行政責(zé)任和民事責(zé)任都作了相應(yīng)的規(guī)定。2. 凡是能夠通過(guò)承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則。確實(shí)涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。3. 體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。由于物業(yè)管理中涉及到單個(gè)業(yè)主和全體業(yè)主共同利益的矛盾，當(dāng)業(yè)主的

31、某些違法行為損害全體業(yè)主共同利益時(shí)，由業(yè)主先進(jìn)行自我管理、自我約束，然后再追究相應(yīng)的法律責(zé)任?！绢}例】為了處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系， 物業(yè)管理?xiàng)l例 在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)遵循的原則有： (abd) a.由業(yè)主先進(jìn)行自我管理、自我約束，然后再追究相應(yīng)的法律責(zé)任b.凡是能夠通過(guò)承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則c.維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則d.確定涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則e.現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則考點(diǎn)十四條例確立的基本法律關(guān)系1. 業(yè)主相互之間的關(guān)系業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要

32、責(zé)任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。 條例在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)， 充分考慮既尊重單個(gè)業(yè)主意愿，又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會(huì)制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)按照條例和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括管理規(guī)約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。通過(guò)這些規(guī)定，保證業(yè)主大會(huì)能夠切實(shí)負(fù)擔(dān)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時(shí)，同樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)?！绢}例】依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的是：(b) a.裝修合同 b.管理規(guī)約c.業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部管理制度 d.物業(yè)管理操作規(guī)程2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)乾元智博物業(yè)管理師考試培訓(xùn)14 利和義務(wù)的民事主體。 業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全平等， 雙方通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的等價(jià)交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。3. 開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有銷(xiāo)售完商品房之前，擁有這些房屋的產(chǎn)權(quán)