某飯店改造工程造價(jià)研究

1、某飯店改造工程造價(jià)研究【摘要】本文通過某工程造價(jià)控制實(shí)例，闡述了維修改造 工程更突出的特點(diǎn)是零散性、突發(fā)性、頻繁性和不可預(yù)見性, 極易造成三超現(xiàn)象，使造價(jià)較一般工程而言，更難以控制和 駕馭。論述了作為控制客體的此類工程管理，需因地制宜， 創(chuàng)新思路，實(shí)行全過程、精細(xì)、有效的預(yù)控和布控；作為控 制主體的造價(jià)人員，更應(yīng)扎實(shí)基礎(chǔ)，發(fā)揮主觀能動(dòng)性，實(shí)行 科學(xué)、有效的造價(jià)管理?！娟P(guān)鍵詞】維修改造；造價(jià)管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)；合理控制 中圖分類號(hào)：tu723. 3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a文章編號(hào)： 工程概況某飯店建成于上世紀(jì)80年代，歷經(jīng)三十多年的改擴(kuò)建, 由一個(gè)只能容納幾十人食宿的內(nèi)部職工招待所，發(fā)展成為今 天集商務(wù)、餐飲

2、和會(huì)議于一體的三星級(jí)賓館飯店。表1工程概況表二、目標(biāo)管理1、亟待解決的問題一是個(gè)別餐廳梁柱斷裂、露筋，存在安全隱患；二是 部分水電暖管線銹蝕、爆裂，維護(hù)費(fèi)居高不下；三是部分餐 廳屋面滲漏水，室內(nèi)裝飾陳舊、破損嚴(yán)重；四是發(fā)生蟻患， 餐廳內(nèi)木墻裙及木地板霉變嚴(yán)重；五是缺少新穎、獨(dú)特的高 標(biāo)準(zhǔn)餐廳，影響飯店競爭力。(1) 、任務(wù)：工程分別由新建餐廳和隱患治理兩大部分 組成。建筑面積分別是：新建餐廳333m2；隱患治理中各餐 廳改造1614m2,白蟻治理3542m2；急需解決的問題：一是 方廳部分梁柱出現(xiàn)論斷裂、露筋等安全隱患；二是水電暖管 線銹蝕、爆裂，維護(hù)費(fèi)用居高不下；三是部分餐廳、操作間 屋面滲

3、漏水，室內(nèi)裝飾破損、陳舊、過時(shí)；四是蟻患啃蝕， 使墻面酥松，地板霉變等情況；五是缺少高標(biāo)準(zhǔn)、提高人氣 的新穎、獨(dú)特的標(biāo)志性餐廳。(2) 、目標(biāo)成效：經(jīng)精細(xì)的過程管理和嚴(yán)格的結(jié)算控制, 在乙方竣工結(jié)算報(bào)價(jià)297. 55萬元的嚴(yán)峻情況下，核減44. 21 萬元，最終結(jié)算價(jià)控制在253. 34萬元，基本與投資計(jì)劃持 平，且略有盈余，實(shí)現(xiàn)了投資目標(biāo)和造價(jià)控制的雙贏。詳見 下圖表。表2造價(jià)控制構(gòu)成表三、造價(jià)管理(一)、預(yù)算控制1、量的控制：首先是合理劃分：結(jié)合工程造價(jià)人員將項(xiàng)目進(jìn)行切合實(shí) 際的劃分，以減少造價(jià)控制壓力：一是內(nèi)部創(chuàng)收的項(xiàng)目，既 將部分操作難度低，安全有保障、職工力所能及的水電暖改 造項(xiàng)目劃

4、分出來，組織內(nèi)部維修班進(jìn)行實(shí)施，并適當(dāng)給予獎(jiǎng) 勵(lì)。既可提高職工的積極性，又可節(jié)約投資5.1萬元。二是 需方案優(yōu)化的項(xiàng)目，既將比例大的或關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)劃分出來，進(jìn) 行方案優(yōu)化、招標(biāo)或競爭性談判。三是需進(jìn)行市場調(diào)研的 項(xiàng)目，既將數(shù)量大、加工周期長的構(gòu)配件或特殊材料劃分出 來，組織批量采購或市場調(diào)研、詢價(jià)。通過以上劃分來推 動(dòng)和促進(jìn)造價(jià)控制進(jìn)程。其次是抓大控?。罕竟こ虄?nèi)容涉及建筑、裝飾、園林、綠化、水電暖通各個(gè)專業(yè)，因頻繁維修改造，大多已無圖可 循，且多在隱蔽部位，隨著進(jìn)度的深入，很多隱蔽項(xiàng)目才逐 漸暴露出來，不可預(yù)見費(fèi)用接踵而至，成為影響工期和造價(jià) 控制的巨大障礙。鑒于此，造價(jià)人員經(jīng)徹底清理，排查、計(jì)

5、算，預(yù)算外增加工作量多達(dá)28. 74萬元，大大加重了造價(jià)控 制難度，作為關(guān)鍵控制點(diǎn)成為造價(jià)控制的關(guān)注焦點(diǎn)；二是改 變以往看似節(jié)約、實(shí)則浪費(fèi)的''只做加法，不做減法”以 及“哪痛醫(yī)哪，以修代改”的極易形成重復(fù)投資的做法，合 理“除舊布新”，杜絕錦上添花，力求將好鋼用在刀刃上； 三是緊緊盯住各種原因引起的造價(jià)波動(dòng)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方 面進(jìn)行精確計(jì)算，詳細(xì)分析、論證，及時(shí)調(diào)整預(yù)算。2、方案優(yōu)化對(duì)于占投資比例較大的項(xiàng)目，前期的方案優(yōu)化顯得尤為 重要，要做到切合實(shí)際，創(chuàng)新思維。占投資比例較大的項(xiàng)目 分別是擬建項(xiàng)目主體砌筑及裝飾工程，隱患治理項(xiàng)目中方廳 及園廳改造工程，因而是造價(jià)控制的焦點(diǎn)，

6、而其中裝飾工程 用以31. 12%和和15.01%的比例成為重中之重?，F(xiàn)進(jìn)行簡要 分析：園廳，本次改造的重點(diǎn)是地坪，而地磚的選擇是方案優(yōu) 化的重點(diǎn)工作。通過對(duì)現(xiàn)場實(shí)際測(cè)量，市場調(diào)研和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì) 算、分析，建議將園廳地面鋪貼材料用中檔仿玉石地磚代替 高級(jí)大理石，方案優(yōu)化理由之一是大理石易碎：切割和運(yùn)輸 損耗大；規(guī)格模數(shù)差異：圓形地坪塊料模數(shù)直接影響切割損 耗率；模數(shù)越大，損耗率越大。之二是較之大理石單一的規(guī) 格、色彩，仿玉石地磚的色彩千變?nèi)f化，配色方案的多寡， 是選擇地磚的主要條件之一。之三是中檔仿玉石地磚與高級(jí) 大理石相比，價(jià)格低一半，由此可節(jié)約材料費(fèi)15萬元左右, 扣除增加工作量費(fèi)用，

7、投資仍節(jié)約9. 93萬元。新建餐廳與園廳風(fēng)格迥異，極具揚(yáng)州傳統(tǒng)特色，又飽含現(xiàn)代文化底蘊(yùn)的新中式風(fēng)格是繼廳之后又一處招待賓朋的高水平、高標(biāo)準(zhǔn)的豪華包間。裝飾標(biāo)準(zhǔn)定位是本次方案優(yōu) 化的首要任務(wù)。針對(duì)新建餐廳進(jìn)行了專項(xiàng)方案優(yōu)化：一是香樟木深浮雕 的四十九只云龍?zhí)炫镌炀?，不僅自重大，加工費(fèi)昂貴，工藝 復(fù)雜，建議僅在天棚中心部位設(shè)一只深浮雕云龍，其余部分 改用輕鋼龍骨加淺浮雕祥云做為飾面板，這樣既可提升餐廳 整體空間，減少壓抑感，還可減少自重，提高安全系數(shù)，又 能減少木板材和加工費(fèi)，降低了造價(jià)。二是適當(dāng)降低裝飾標(biāo) 準(zhǔn)，將材質(zhì)采用24k金的金箔畫降為18k金，每平方米單價(jià) 可降低三分之一，優(yōu)化后的方案雖降

8、低了某些材料的標(biāo)準(zhǔn)， 但仍滿足了設(shè)計(jì)要求和理念，且降低預(yù)算造價(jià)9.9萬元。另外還分別對(duì)方廳等其它餐廳的方案也進(jìn)行了合理地 優(yōu)化，在此不一一列舉，最終經(jīng)方案優(yōu)化，調(diào)減預(yù)算造價(jià)共計(jì)33. 35萬元。3、預(yù)算調(diào)整通過合理布局、方案優(yōu)化，再扣除因增加不可以見工作量因素而調(diào)增的費(fèi)用之后，仍調(diào)減預(yù)算(5. 1+33. 35-28. 74=9. 71萬元)，從源頭上控制了造價(jià)，減少了結(jié)算壓力。4、資料收集由于工程的特殊性，各類簽證和變更也隨之增加，從而 凸顯出資料收集的格外重要。為避免扯皮，造價(jià)人員不僅 參與工程全過程造價(jià)管理，注重收集各類合同談判、材料調(diào) 研以及與造價(jià)控制有關(guān)的資料；為使資料更加直觀、真實(shí)

9、， 常深入現(xiàn)場用照片、錄像等手段采集第一手資料，做好造價(jià) 控制事前準(zhǔn)備。（二）結(jié)算控制1、結(jié)算審核依照公平和實(shí)事求是原則，經(jīng)過嚴(yán)格、細(xì)致的審核，最 終造價(jià)控制在253. 34萬元，低于施工單位原報(bào)結(jié)算價(jià)44. 21 萬元，節(jié)約投資0.66萬元，實(shí)現(xiàn)了投資目標(biāo)。人工費(fèi)為14. 1%, 材料費(fèi)為68.71%,其它費(fèi)用合計(jì)17.19%,基本符合工程造 價(jià)構(gòu)成規(guī)律，說明全過程造價(jià)控制取得了良好的成效。2、造價(jià)分析一個(gè)工程結(jié)束，并不意味造價(jià)控制也到了終點(diǎn)，它只是 下一工程造價(jià)控制的儲(chǔ)備知識(shí)站和經(jīng)驗(yàn)積累點(diǎn)。從完成全部 工作量的造價(jià)結(jié)構(gòu)看，人工費(fèi)為14. 1%,材料費(fèi)為68.71%, 機(jī)械費(fèi)為0.37%及其

10、它費(fèi)用合計(jì)為16.83%,基本屬于正常范 疇，說明通過全過程造價(jià)控制具有很好的成效。但也有需要 改進(jìn)的控制缺失。從每平方米消耗量和百元消耗量兩項(xiàng)指標(biāo)看，主要是人 工和材料中的多項(xiàng)指標(biāo)偏高，人工方面主要是點(diǎn)工簽證，材 料方面主要是板材、水泥和油漆用量，具體原因分析如下：.人工費(fèi)方面。通過表6顯示，人工含量8. 384工日 /ni2與類似工程相比超出正常范圍內(nèi)，主要原因：一是設(shè)計(jì) 缺乏深入性和精確性，造成設(shè)計(jì)變更和簽證增加；二是金箔 畫、鏤空木雕等許多零配件加工工藝復(fù)雜，費(fèi)工浪時(shí)，定額 缺項(xiàng)，只能以市場詢價(jià)和乙方報(bào)價(jià)作為價(jià)格依據(jù)；三是工程 期間飯店正常營業(yè)，施工運(yùn)送材料、垃圾等必須走專門搭設(shè) 的臨

11、時(shí)通道，且中午午休和晚八點(diǎn)之后禁止施工，產(chǎn)生誤工、 窩工和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)；四是施工場地狹小，產(chǎn)生二次或三次的 材料、垃圾倒運(yùn)費(fèi)。.材料費(fèi)方面。一是新中式仿古裝修所涉及的許多零 配件的專業(yè)術(shù)語與民間俗稱有很大差別，且定額子目缺項(xiàng)， 無從借鑒，如龜紋格木雕、陰雕香樟木質(zhì)中央云龍浮雕、弧 型彎托香樟木梁等加工工件就很難找到相關(guān)子目套用，必須 借助細(xì)致地市場調(diào)研、多種方式的詢價(jià)和艱苦的競爭性談判 等手段來確定造價(jià)，個(gè)人認(rèn)為這也是一個(gè)相對(duì)公平的，非常 可取的造價(jià)控制手段；二是裝飾材料的種類繁多，其品牌、 等級(jí)、規(guī)格等千差萬別。價(jià)格的采集和確定非常困難，且品 種和數(shù)量單一，批量小，有些是在市場上罕見的材料或配件, 價(jià)格無可比性，無從采用貨比三家的方式來進(jìn)行價(jià)格衡量， 采購成本極高。如香樟木材，仿古墻地磚；聚氨