楚天都市佳園項目前期策劃

1、帝景龍灣項目前期策劃1 項目概況1.1項目基本情況帝景龍灣項目位于荊沙大道以北，工農路以西，地處沙北新城核心地帶，市內8路、27路、28路公交車抵達小區(qū)正門，距離沙市區(qū)北京路商業(yè)街僅3.5公里。項目總占地面積96037.8平方米，總建筑面積45936.3平方米，總投資估算約為4億元，容積率0.478，建筑密度18.1%，綠地率43.2%。帝景龍灣是荊州迄今最大的房地產開發(fā)項目，也是荊州首個超百萬的人文大盤。帝景龍灣將始終從豐富城市功能角度出發(fā)，利用城市新型建筑群，突破千篇一律的城市建筑面孔，致力打造一個鄰里空間共享，城市開放的自然生態(tài)空間。高品質地實現(xiàn)社區(qū)生態(tài)價值、人居文化價值和城市功能價值。

2、作為荊州最大的品質人居旗艦，帝景龍灣已成為荊州最亮麗的城市名片，代表了荊州人居的發(fā)展水平。帝景龍灣對于產品的打造不僅僅只限于對建筑品質的不懈追求，更加注重對社區(qū)生態(tài)和住區(qū)文化的傾力打造。帝景龍灣充滿藝術感的建筑、情景化的醇正法式園林以及在荊州首創(chuàng)的三大園區(qū)服務，高規(guī)格的設施配套和高尚文明的住區(qū)文化，這些獨一無二的因素，使得帝景龍灣贏得了市場更大的期待。其雄踞荊州沙北新區(qū)門戶，涵蓋別墅、產權式酒店、產權式公寓和中心會館、中央水景等五大業(yè)態(tài)，且綠化率非常高，達到43.2%。1.2項目實施環(huán)境荊州市屬亞熱帶季風氣候區(qū)。光能充足、熱量豐富、無霜期長。全市太陽年輻射總量為104110千卡/平方厘米，年日

3、照時數(shù)18002000小時，年平均氣溫15.916.6攝氏度，大于等于10攝氏度年積溫50005350攝氏度，年無霜期為242263天，多數(shù)年份降雨量在11001300毫米之間。410月份降水量占全年80%，太陽輻射總量占全年75%，大于等于10攝氏度的積溫為全年的80%。項目所在的沙北新區(qū)勘察場地屬中硬場地土，類建筑場地，屬于對建筑抗震有利地段。勘察場地結果顯示在上部填土層和二層局部所夾的薄層粉土中有極少量上層滯水，該地下水對混泥土具有微腐蝕性，地區(qū)基本地震烈度為6度。荊州地處鄂中南地區(qū)，是國家歷史文化名城，是長江中下游重要的交通樞紐之一。近年來，隨著城市經濟的發(fā)展和“壯腰工程”的大力實施，

4、荊州市的經濟已經進入了新一輪的增長期， 2012年荊州GDP達1196億元，總量居全省第四位，未來的發(fā)展前景比較樂觀。2012年末，我市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額1006.62億元，比上年末增加157.64億元，人均儲蓄存款達到1.76萬元。居民財富積累不斷增加，形成了較強的潛在消費能力 。而從人均可支配收入來看，荊州市也無疑已經進入湖北人均收入的第一陣營。荊州市2012年城鎮(zhèn)居民收入全面增長,人均可支配收入17010元,比去年同期增長13.8%,絕對額增加2063元，高于宜昌和襄樊，僅次于武漢，表明荊州居民現(xiàn)實消費能力不可小覷。近四年來，荊州居民的儲蓄存款余額始終保持著較高的增長速度，而市場調查中

5、發(fā)現(xiàn)荊州居民有一定的投資意識，不少雙職工家庭都會有自己的投資計劃，這表明了荊州居民具有強大的商業(yè)消費和投資能力。與荊州經濟的強勁發(fā)展和居民強大的消費購買能力大相徑庭的是荊州地區(qū)的房地產市場的發(fā)展狀況，荊州地區(qū)實際意義上的房地產始于2003年，到目前為止，仍屬于低基數(shù)下的增長，總量仍較低。2012年荊州房地產投資占固定資產投資比重和GDP的比重均遠遠低于全國平均水平。這說明荊州房地產產業(yè)的發(fā)展仍落后，還未起到支柱產業(yè)的作用，同時，也意味著房地產市場蘊含著巨大的發(fā)展空間。對于已經開發(fā)的房地產項目，譬如人信·陽光青年城，硚房康城，中央華府，金江寶邸，城南春天，郢都景苑等項目，基本上均定位在

6、城市的普通購房消費人群上面，定價在45006000之間，整個荊州地區(qū)尚沒有完整意義上的別墅，這就決定了中高端私家園林別墅的需求量在荊州目前還未得到滿足，從以上各個層面分析，帝景龍灣項目的推出一定會有廣泛的市場，能夠滿足荊州地區(qū)部分特殊消費人群。帝景龍灣所處的地理位置條件優(yōu)越，交通便利。位于荊州城市規(guī)劃中心，沙北新區(qū)核心，體現(xiàn)了城市核心資源集聚魅力。經過的8路、27路、28路共八條公交路線將帝景龍灣與整個荊州市完整的結合在了一起。同時，隨著荊州中學、沙市三中、荊州實驗小學往沙北新區(qū)遷移速度的加快，帝景龍灣就擁有了更豐富的教育資源。因此，該項目市場前景好，市場潛力非常大。 1.3項目目標1.3.1

7、項目定位目標帝景龍灣一直以來的目標就是為荊州消費者打造一套專屬的私家園林別墅。帝景龍灣以別墅為主打產品，以“別墅 水景 家園”為宣傳主線，營造的是“親和親人”的全程自然的生態(tài)環(huán)境，帝景龍灣的別墅，它的定位既不是那種郊外荒野的度假型別墅，也不是市區(qū)中心那種“只顯身份卻無法得享優(yōu)美環(huán)境”的住家別墅，而是依托沙北新區(qū)良好的自然環(huán)境和生活環(huán)境打造出“度假環(huán)境里的常駐別墅”，揉合了現(xiàn)代都市生活的時尚便利與郊區(qū)生活的恬然寫意，生活、休閑、享受得以和諧的統(tǒng)一，人類“回歸自然”的夢想在這里可以得以最充分的實現(xiàn)，可以享受到精神的寧靜。此外，作為一個現(xiàn)代化的“生活新城市”，帝景龍灣更營造一種積極健康的、催人向上的

8、社區(qū)環(huán)境，透射出一種“時代精神”的氣息。建成后的帝景龍灣不僅能夠為荊州地區(qū)的消費者提供一種高端、舒適、典雅的生活品質，更加豐富了荊州地區(qū)的房地產類型和住宅文化，為古城荊州打造出了一道全新的文化盛宴，也必將成為荊州的一大人造景觀。1.3.2項目質量目標確保工程竣工驗收質量一次性合格，現(xiàn)場建立以項目經理為首的，包括各專業(yè)技術部門在內的質量保證體系，嚴格執(zhí)行工序質量標準，按質量體系文件進行過程控制，明確質量目標，制定質量計劃，確定關鍵過程和特殊過程。并嚴格過程質量監(jiān)控。要嚴格執(zhí)行“三檢制”、和“樣板制”。優(yōu)選施工作業(yè)隊伍，認真執(zhí)行質量管理制度，層層把關，做好質量驗評，確保質量目標實現(xiàn)。1.3.3項目

9、工期目標本工程工期900天內，開工日期為2014年1月1日，竣工2016年6月1日 。為確保工期實現(xiàn)，將編制詳細的施工綜合進度計劃，每月有月生產計劃，以便均衡組織生產，協(xié)調各專業(yè)施工進度，嚴格執(zhí)行進度計劃，確保計劃完成，對各分項工程進行協(xié)調、管理，以確保工期控制目標。1.3.4項目成本目標帝景龍灣項目計劃分三期建造完成?？偨娣e45936.3，總投資估算為4億元。其中，建筑安裝工程費合計為320075642.3元，工程建設其他費為46642173.56 元，預備費為44335890.14 元。2、項目范圍與工作結構分解2.1項目范圍帝景龍灣總建筑面積45936.3平方米，其中建筑物總基底面積9

10、228.8平方米，綠化面積2488.3平方米，道路面積166.7平方米，計劃分三期建造完成。一期規(guī)劃建設ABC三種型號的產權式公寓共224套，建筑面積達到14555.2平方米；二期規(guī)劃建設ABCDEF共六種型號的別墅共56套，建筑面積達到14489.6平方米；三期規(guī)劃修建產權式酒店和中心會館建筑面積達到16891.5平方米。其中，二期的56套別墅由于施工面積和工程量過大，計劃分兩批建造完，第一批進行BDF三種類型35套別墅的施工，第二批進行ACE三種類型21套別墅的施工。三期同樣分為兩批進行施工，第一批進行產權式酒店的施工，第二批進行中心會館的施工。2.2工作結構分解圖帝景龍灣總項目第一期：產

11、權式公寓第三期：產權式酒店和中心會館第二期：別墅第三期第二批：中心會館第三期第一批：產權式酒店ABC三種型號的產權式公寓共224套第二期第二批：ACE三種類型21套別墅第二期第一批：BDF三種類型35套別墅帝景龍灣項目WBS圖一帝景龍灣建設項目綠 化停車場道 路砌體工程門窗工程樓地面工程電梯工程消防工程暖通工程給排水工程砌體結構主樓結構群房結構基礎結構地基基礎土方工程室外工程裝修工程安裝工程屋面工程主體結構基礎工程項目管理竣工驗收施工施工準備弱電工程帝景龍灣項目WBS圖二3、項目組織結構設計施工班組泥工工長特殊工種鋼筋工工長木工工長防水工程施工負責人施工員倉庫保管員安裝負責人預算員材料員質檢員

12、安全員技術總工項目經理項目經理部 帝景龍灣組織結構圖4、職能職責要求項目經理：（1）項目管理目標責任書規(guī)定的職責（2）主持編制項目項目管理實施規(guī)劃，并對項目目標進行系統(tǒng)管理。（3）對資源進行動態(tài)管理（4）建立各種專業(yè)管理體系并組織實施（5）進行授權范圍內的利益分配（6）收集工程資料，準備結算資料，參與工程竣工驗收。（7）接受審計，處理項目經理部解體后的善后工作。（8）協(xié)助組織進行項目的檢查、鑒定和評獎申報工作。 施工員：（1）初步審定圖紙、施工方案，提出技術措施和現(xiàn)場施工方案。（2）編制工程總進度計劃表和月進度計劃表及各施工班組的月進度計劃表。（3）向專業(yè)所管轄的班組下達施工任務書、材料限額領

13、料單和施工技術交底。（4）督促施工材料、設備按時進場，并處于合格狀態(tài)，確保工程順利進行。（5）負責對圖紙變更、增補工程進行現(xiàn)場簽證和記錄。技術員：（1）負責初審施工單位報來的施工組織設計，施工過程中配合監(jiān)理全面負責有關工程的施工檢查驗收，直到竣工驗收合格交付使用。（2）掌握熟悉施工圖紙、施工規(guī)范和質量檢查驗收評定標準，負責工程進度，安全消防等文明施工的檢查監(jiān)督。（3）參加所管理工程范圍內的工程、材料、設備的招投標及合同準備工作，及時對進場材料、設備的供貨質量進行監(jiān)督、檢查、認可。（4）核簽有關工程進度、質量、工程量的資料，并報總工程師及部門經理，審核整理工程竣工資料，并報資料員存檔備案。（5）

14、及時與現(xiàn)場監(jiān)理發(fā)現(xiàn)不按圖紙施工、不按規(guī)范施工的行為，若現(xiàn)場糾正無效，配合監(jiān)理發(fā)停工整頓單，并報總工程師。安全員：（1）經常深入基層，了解各單位的施工和生產情況，指導和協(xié)調基層專業(yè)人員的工作。深入現(xiàn)場檢查、督促工作人員，嚴格執(zhí)行安全規(guī)程和安全生產的各項規(guī)章制度，制止違章指揮、違章操作，遇有嚴重險情，有權暫停生產，并報告領導處理。（2）參與對項目工程施工組織設計（施工方案）中的安全技術措施的審核，并對其貫徹執(zhí)行情況進行監(jiān)督、檢查、指導、服務。（3）參加安全檢查，負責做好記錄，總結和簽發(fā)事故隱患通知書等工作。質檢員：（1）組織項目質量驗收工作，參加不合格品的評審并對結果進行跟蹤檢查。（2）收集分項工

15、程質量檢查評定記錄，確保工程技術資料與工程進度同步。（3）對每天質量情況進行記錄，報告并跟蹤督促作業(yè)隊整改，參與質量的過程控制。參加隱蔽工程、分項工程的驗收工作及預留、預埋洞口標高的檢查，模板幾何尺寸、軸線標高的復核并做好記錄。（4）寫好質量日志，每日對質安部的質量記錄進行檢查；運用統(tǒng)計技術，對可能產生不合格品的原因進行統(tǒng)計分析，為編制糾正預防措施提供依據(jù)，并進行跟蹤檢查及記錄。材料員：（1）建立材料管理制度，做到分類保管，對易燃易爆物品專地隔離存放，嚴格進出料管理，建立材料帳冊。（2）負責組織倉庫值勤，設置防火防盜設施，禁止在倉庫內吸煙聚會娛樂。（3）負責按規(guī)定及時采購發(fā)放勞保用品。（4）施

16、工用材料工具簽發(fā)領料單，憑單發(fā)料，由領料人簽認，材料拿出工地必須經項目經理簽發(fā)。預算員：（1）負責審查施工圖紙，參加圖紙會審和技術交底，依據(jù)其記錄進行預算調整（2）協(xié)助做好工程項目的立項申報，組織招投標，開工前的報批及竣工后的驗收工作。（3）工程竣工驗收后，及時進行竣工工程的決算工作。（4）工程決算后，要將工廠決算單送審計部門，以便進行審計。 （5）完成工程造價的經濟分析，及時完成工程決算資料的歸檔。 （6）協(xié)助編制基本建設計劃和調整計劃，了解基建計劃的執(zhí)行情況。5、 項目投資估算融資方案5.1投資規(guī)劃根據(jù)荊州市房地產開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用可以歸納為：土地費用、基礎設施費、前期工程

17、費、建筑安裝工程費、配套工程費、開發(fā)管理費、預備費、建設期利息等投資。（1） 土地成本：a 土地使用權出讓金：按拍賣的土地價格，為5500萬元。b 土地征用及拆遷安置補償費：約1000萬元（2）前期工程費：a規(guī)劃設計費：按建安工程費×3%左右估算b可行性研究費：一般可按簽訂的合同金額計算或按建安工程費×1%3%估算 本項目按建安工程費的1%來計取c 地質勘查測繪費：一般可按建安工程費×0.30.5%估算 本項目按建安工程費的0.3%來計取d 三通一平費：一般可按用地面積×4060元/m2估算 本項目按40元/m2計?。?）建安工程費 按住宅規(guī)劃，項目的建

18、筑面積為19684m2。其中，小高層的建筑面積為4540m2，高層的建筑面積為 15144m2。a 土建工程費b 設備及安裝工程費c 室內裝修工程費（4）不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和土地成本、前期費用、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費用個項費用估算的準確程度，以上述費用之和為基數(shù)，按3%5%估算。5.2項目投資估算表 帝景龍灣項目投資估算表序號費用名稱取費基數(shù)費率或單價費用金額1建安工程費320075642.31.1別墅12289.6220027051201.1.1土建工程建筑面積單方造價1.1.2安裝工程建筑面積單方造價1.2產權式酒店5552.52200122155001.2.1土

19、建工程建筑面積單方造價1.2.2安裝工程建筑面積單方造價1.3產權式公寓12333.22200271330401.3.1土建工程建筑面積單方造價1.3.2安裝工程建筑面積單方造價1.4中心會館93392500233475001.4.1土建工程建筑面積單方造價1.4.2安裝工程建筑面積單方造價1.5室外工程9752652.41.5.1建筑周圍道路鋪地37166.721078050071.5.2建筑周圍綠化41488.34016595321.5.3室外管網(wǎng)96037.83288113.42工程建設其他費44642173.562.1征地費96037.81799.99元172867079.622.2建

20、設單位管理費120075642.41.37%1645036.302.3建設監(jiān)理費120075642.41.32%1584998.482.4可研報告編制費120075642.40.31%372234.492.5工程勘察費120075642.40.50%600378.212.6工程設計費120075642.43.61%4334730.692.7施工圖預算編制費4334730.6910.00%433473.072.8環(huán)境影響咨詢服務費120075642.40.03%36022.692.9勞動安全衛(wèi)生評審費120075642.40.02%24015.132.1施工圖設計審查費120075642.40.

21、05%60037.822.11場地準備費臨時設施費120075642.40.50%600378.212.12招標代理服務費120075642.40.20%240151.282.13建設工程招投標交易服務費120075642.40.16%192121.032.14白蟻防治費45936.30.836749.042.15防空地下室易地建設費120075642.42.10%2521588.492.16城市基礎設施配套費45936.31.568904.452.17垃圾服務費45936.34183745.22.18工程保險費120075642.40.30%360226.932.19工程造價咨詢服務費120

22、075642.40.40%480302.573預備費1+2=306717816.15%42335890.144投資估算1+2+3372053706.89 5.3項目融資方案5.3.1自有資金項目總投資為4億元，其中企業(yè)自有資金為4300萬，用于帝景龍灣項目的開發(fā)和建設的資金為37205.370689萬元。5.3.2銀行貸款擬從銀行貸款24500萬元，貸款類型為項目貸款。貸款期限為3年，年利率暫按8.00%確定。貸款抵押物為項目土地使用權證，面積96037.8平方米，評估價值×××萬元。另外由*有限公司提供連帶責任擔保，擔保范圍為主債權及利息、違約金、損害賠償金和實

23、現(xiàn)債權的費用。預計貸款資金分三次到賬，第一期貸款8400萬元，第二期貸款7350萬元，第三期貸款8750萬元。本金按3年分期償還，利息按季度支付。 6、風險分析6.1、政策風險及防范近幾年，國家對房地產 的調控愈加嚴厲，宏觀調控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經濟降溫，從2010年新國十條到2013年的國五條，其中的政策對房地產開發(fā)產業(yè)產生了深遠的影響。為防范此類政策性風險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。6.2、銷售風險及防范本項目地理位置優(yōu)越，定位準確、設計合理，與荊州地區(qū)傳統(tǒng)意義上的房地產有很大的區(qū)別。因該項目建設期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴格控制工程進度，嚴格控制施工質量，產權式公寓和別墅而言，可盡快完成別墅環(huán)境的營造來吸引消費者的眼球，并做好完備的宣傳方案，發(fā)揮出最大的宣傳效應，讓古城荊