淺談赤峰市住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲原因

1、淺談赤峰市住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲原因摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)從 年的政府宏觀政策調(diào)控，目前赤峰市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體 平穩(wěn)，但價(jià)格仍持續(xù)上漲。筆者認(rèn)為，要分析這些問(wèn)題不僅 要依靠經(jīng)濟(jì)學(xué)的有關(guān)理論，更要從當(dāng)今地峰市的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn) 行和住房市場(chǎng)的供需現(xiàn)狀來(lái)研究。只有這樣，才能夠透過(guò)現(xiàn) 象發(fā)現(xiàn)規(guī)律并做出準(zhǔn)確判斷，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)、 持續(xù)、健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：住房?jī)r(jià)格；微觀經(jīng)濟(jì)；宏觀經(jīng)濟(jì)中圖分類號(hào)：c93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a赤峰市住房?jī)r(jià)格經(jīng)過(guò)政府幾年調(diào)控，在令人歡欣的同 時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格卻仍不容樂(lè)觀：2013年18月份，全市商品 房平均售價(jià)為5338元/平方米，同比增長(zhǎng)7.5 %,其中，在 第二季

2、度，住宅中的豪華住宅和普通住宅價(jià)格增幅已突破兩 位數(shù)，分別達(dá)到10.1 %和10. 6% ；僅以紅山區(qū)為例，城市的 房屋價(jià)格增長(zhǎng)了 11.4%,商品住房成交均價(jià)已達(dá)到5624元/ 平方米。這是在宏觀調(diào)控的大背景下赤峰市房地產(chǎn)市場(chǎng)出人 意料的現(xiàn)象。這個(gè)速度與g d p、居民收入比較以及考慮到 貨幣供給和利率情況，應(yīng)該說(shuō)是比較高的。那么，造成這種情況的原因何在？宏觀調(diào)控下房?jī)r(jià)為何 仍然快速增長(zhǎng)？影響房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的因素究竟有哪些？房 價(jià)上漲會(huì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？一、現(xiàn)階段赤峰市住宅市場(chǎng)價(jià)格的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析（一）馬克思主義的價(jià)格理論1. 基本價(jià)格理論根據(jù)馬克思的價(jià)格理論，“當(dāng)用貨幣的數(shù)

3、量來(lái)表現(xiàn)價(jià)值 時(shí)，價(jià)格這個(gè)范疇就產(chǎn)生了”。價(jià)格是價(jià)值的表現(xiàn)形式，要 受到價(jià)值的制約。價(jià)值通常以供給價(jià)格和需求價(jià)格共同決定 的商品市場(chǎng)價(jià)格的形式表現(xiàn)出來(lái)，市場(chǎng)價(jià)格反映了供給和需 求協(xié)調(diào)的結(jié)果，供求變化影響到商品的市場(chǎng)價(jià)格，需求等于 供給時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值相一致?！肮┣笞儎?dòng)的結(jié)果是 使市場(chǎng)價(jià)格以市場(chǎng)價(jià)值為中心而波動(dòng)”。根據(jù)馬克思的生產(chǎn) 價(jià)格論，“商品的價(jià)值包括三個(gè)部分，即不變資本c、可變 資本v、及剩余價(jià)值m,但是只有其中的c + v構(gòu)成了生產(chǎn) 消耗的資本價(jià)值，m則是剩余價(jià)值，并沒(méi)有在其中進(jìn)行投入。 商品的價(jià)值是三個(gè)部分總和，即商品價(jià)值二c+ v +mo2. 城市住房?jī)r(jià)格的構(gòu)成分析根據(jù)價(jià)值構(gòu)成

4、的基本原理，城市住房?jī)r(jià)值應(yīng)當(dāng)包括為實(shí) 現(xiàn)住房功能所支出的物質(zhì)消耗費(fèi)用（c）、勞動(dòng)報(bào)酬（v）及 盈利（m）o在城市住房?jī)r(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目中，物質(zhì)消耗支出（c） 包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、住宅建筑安裝工程費(fèi)、住宅 小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、 開發(fā)建設(shè)資金利息、銷售費(fèi)用、各類稅費(fèi)；勞動(dòng)報(bào)酬支出（v） 包括：開發(fā)及銷售過(guò)程中的勞動(dòng)報(bào)酬支出；盈利(m)指開 發(fā)利潤(rùn)。(二)市場(chǎng)價(jià)格反映了供給和需求協(xié)調(diào)的結(jié)果，供求變 化影響到商品的市場(chǎng)價(jià)格1從供給方面來(lái)說(shuō)，住房的市場(chǎng)價(jià)格(c+v+m )受以 下因索的影響(1) 相關(guān)住房商品的市場(chǎng)供給經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說(shuō)的商品的“供給”是指：“生產(chǎn)者在一定

5、時(shí)期內(nèi)在各種可能的價(jià)格下愿意而且能夠提供出售的該種 商品的數(shù)量”，“一般來(lái)說(shuō)，商品自身價(jià)格越高，生產(chǎn)者獲 得的利潤(rùn)就會(huì)越大，因此，愿意提供的產(chǎn)量就越大，反之， 則相反?！背喾迨凶》渴袌?chǎng)的供給包括高檔商品房、普通商品房和 經(jīng)濟(jì)質(zhì)用房的供給，從去年國(guó)家宏觀調(diào)控開始以來(lái)，赤峰市 住宅市場(chǎng)的供給受到國(guó)家調(diào)控政策的影響。(2) 生產(chǎn)成本根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，“在商品自身價(jià)格等其他因素不變的 情況下，生產(chǎn)成本的提高會(huì)減少生產(chǎn)者的利潤(rùn)”。自從我國(guó) 實(shí)施土地儲(chǔ)備和'招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度以來(lái), 對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但也 存在明顯的缺陷，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲，從住宅

6、建設(shè) 成本分析，地價(jià)上漲是重要因素；另外建材價(jià)格的上漲、拆 遷成本的提高、精裝修商品房的增加及新建住宅品質(zhì)提升等 也帶來(lái)了住宅建設(shè)成本的增加。另外，由于住宅項(xiàng)目在建設(shè) 過(guò)程中存在相當(dāng)多的不確定因素，如建設(shè)周期長(zhǎng)和市場(chǎng)因素 的影響等，成本就更不易控制。所以，房?jī)r(jià)很難按成本核算 的方式給出定價(jià)，成本的不確定因素是促成價(jià)格“水分”形 成的主要原因之一。(3) “在有限的資源條件下，追求利潤(rùn)最大化”不僅是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論，也是開發(fā)商的追求由于政策的調(diào)控，引起住宅供給結(jié)構(gòu)的失衡，開發(fā)商牟取利潤(rùn)最大化的心理，偏重高檔商品住宅的供應(yīng)，從而引發(fā) 供給結(jié)構(gòu)上的矛盾，在住宅結(jié)構(gòu)中，開發(fā)商忽視低價(jià)位的商 品房的投資

7、。另外，由于赤峰市土地供給減少的直接影響，新開工的 樓盤減少給消費(fèi)者的心理預(yù)期造成了壓力，開發(fā)商恰恰利用 了購(gòu)房人覺(jué)得“市區(qū)房屋將越來(lái)越少”的心理，推高房?jī)r(jià)。 同時(shí)，部分開發(fā)企業(yè)還利用政策和市場(chǎng)信息的不對(duì)稱惡意炒 作，關(guān)于房?jī)r(jià)上漲不可避免論已經(jīng)屢屢見(jiàn)諸于報(bào)端，使部分 消費(fèi)者盲目跟風(fēng)，在居民“買漲不買跌”的心理因素下，造 成了赤峰市的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了非正常上漲。2.需求對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)需求的定義是，“消費(fèi)者在一定時(shí)期內(nèi)在各種可能的價(jià)格下愿意并且能夠購(gòu)買的該商品的數(shù)量” o因此, 需求是主觀偏好和客觀能力的統(tǒng)一。一般來(lái)說(shuō)，商品自身價(jià) 格的變化引起對(duì)該商品的需求量反向變動(dòng)。但是，當(dāng)前赤峰 市

8、住宅市場(chǎng)的情況正好相反，即住宅價(jià)格與住宅需求量呈正 向變動(dòng)。首先，從潛在需求看，赤峰市的住房市場(chǎng)存在著巨大的 潛在需求。2013年末赤峰市區(qū)人口 91萬(wàn)，人均住房面積為 31. 2平方米，隨著城市化進(jìn)程的加快及廣大居民改善居住條 件的愿望加強(qiáng)，到2020年，約有20萬(wàn)新增城市人口需要解 決住房問(wèn)題，按人均32平方米的要求計(jì)算，存在著約650 萬(wàn)平米的住房潛在需求。其次，從有效需求測(cè)算，根據(jù)馬斯洛的需求層次理論認(rèn) 為，人們的需求往往被基本的需求所控制，直到基本層次的 需求被滿足之后，就會(huì)出現(xiàn)分化，一些消費(fèi)者變?yōu)樯鐣?huì)性角 色，他們的需求更多地受到社會(huì)角色的決定，非常注意外界 對(duì)其形象的認(rèn)知和評(píng)價(jià)。

9、因此，在建筑的基本功能已經(jīng)滿足 了人們基本層次的需求人們對(duì)住宅的要求有了很大的提高。再次，赤峰市高檔住宅在住宅中的比重過(guò)高，超越占絕 大多數(shù)的中低收入者的收入承受能力。但由于房?jī)r(jià)高漲及其 帶來(lái)的置房回報(bào)樂(lè)觀預(yù)期，推動(dòng)了個(gè)人住房貸款需求膨脹。最后，對(duì)未來(lái)的預(yù)期。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，“當(dāng)人們預(yù)期 未來(lái)價(jià)格會(huì)上漲時(shí)，盡管實(shí)際可支配收入并沒(méi)有上升，但人 們?nèi)詴?huì)增加當(dāng)前消要。相反，當(dāng)人們預(yù)期未來(lái)價(jià)格會(huì)下降時(shí), 盡管實(shí)際可支配收入并沒(méi)有降低，但人們?nèi)匀粫?huì)減少當(dāng)前消 費(fèi)?！倍⒑暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響分析除了影響房?jī)r(jià)的微觀因素外，住房?jī)r(jià)格與當(dāng)前赤峰所處 的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切的關(guān)系。當(dāng)前赤峰城市住房?jī)r(jià)格上

10、漲因素與赤峰社會(huì)發(fā)展的宏觀背景密切相關(guān)。赤峰正處在經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期。本世紀(jì)初開始，赤峰儲(chǔ)蓄投 資率已經(jīng)實(shí)現(xiàn)從4%到9%的上升，符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)“起飛”標(biāo) 準(zhǔn)的基本要件。從工業(yè)化國(guó)家發(fā)展歷程看，這一時(shí)期房地產(chǎn) 屬于高增長(zhǎng)階段。一般房地產(chǎn)投資都在30%上下，不動(dòng)產(chǎn)需 求旺盛，物業(yè)價(jià)格增長(zhǎng)迅速，該現(xiàn)象要持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間。 在這個(gè)更高的發(fā)展階段，對(duì)土地和房層的需求會(huì)更高，房地 產(chǎn)價(jià)格將會(huì)持續(xù)上升。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀反映，房地 產(chǎn)市場(chǎng)的變化與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期相關(guān)，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期往 往與一個(gè)地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期同宏 觀經(jīng)濟(jì)周期一樣，分為復(fù)蘇與增長(zhǎng)、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭 條四

11、個(gè)階段。根據(jù)赤峰市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況以及改革開放以來(lái)的 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期研究表明，平均周期約為6-7年。根據(jù) 住宅的自然屬性和社會(huì)屬性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期較宏觀經(jīng)濟(jì)周 期復(fù)蘇和蕭條滯后，而高漲和衰退先行。赤峰正處在城市化發(fā)展的高速時(shí)期。目前城市化水平為 40%左右，正處在城市化的高速發(fā)展時(shí)期。即使“老”城市 居民住房面積已經(jīng)達(dá)標(biāo)，每年新增的“新”城鎮(zhèn)居民的住房 需求也是相當(dāng)可觀的：一家按三口人計(jì)算，如果每人的居住 建筑面積為32平方米，則每戶所需要的居住建筑面積為26 平方米，總量是巨大的。城市化擴(kuò)大了市區(qū)范圍，使得級(jí)差 地租待續(xù)升級(jí)，將會(huì)提升整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格總體水平。綜上所述，目前，影響赤峰住房?jī)r(jià)格上漲的因素主要是 微觀和宏觀兩個(gè)方面：微觀經(jīng)濟(jì)方面。一是需求方面。消費(fèi)者的真實(shí)需求的客 觀存在是住房?jī)r(jià)格上漲的重要因素。居人對(duì)國(guó)家未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的看好；美元的貶值和對(duì)未來(lái)人民幣升值的預(yù)期；國(guó)外機(jī) 構(gòu)進(jìn)入中國(guó)房市，將住房作為保值增值的投資品，對(duì)高檔住 房的大量需求，是引發(fā)住房?jī)r(jià)格上升的客觀原因。二是供 給方面。髙檔房屋過(guò)量引發(fā)供給結(jié)構(gòu)的失衡，中低價(jià)位商品 房供給嚴(yán)重不足，引起住房?jī)r(jià)格的上漲。另外，由于地價(jià)上 漲及住宅建