酒店式公寓物業(yè)服務(wù)

1、酒店式公寓物業(yè)服務(wù)摘 要酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位較高，集住宅、酒店、會所多功能生活設(shè)施于一體。既可“自用”又兼“投資”潛力。近幾年來，房地產(chǎn)市場的居高不下，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。而酒店式公寓能滿足許多商務(wù)、投資和高層次人員居家的需求，從而必將成為大城市、全國省會城市、發(fā)達(dá)城市和地區(qū)中心獨(dú)具魅力的新興物業(yè)，將有著非常可觀的發(fā)展前途。本文首先介紹了國內(nèi)外酒店式公寓的發(fā)展現(xiàn)狀和本研究的意義所在，然后基于SWOT的方法分析了酒店式公寓物業(yè)服務(wù)環(huán)境，有針對性地提出競爭戰(zhàn)略的選擇。最后，通過分析萬科物業(yè)的成功發(fā)展得出結(jié)論，選擇了適合的競爭戰(zhàn)略，才能帶領(lǐng)物業(yè)企業(yè)具備自己的市

2、場核心競爭力，從而為行業(yè)和企業(yè)本身尋求更好的發(fā)展。關(guān)鍵字：酒店式公寓；物業(yè)；市場競爭；萬科目錄1.緒論51.1.問題的提出51.2.國內(nèi)外酒店式公寓物業(yè)服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀51.2.1.國內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)展及現(xiàn)狀51.2.2.國外物業(yè)管理的發(fā)展與現(xiàn)狀61.3.本文研究的思路及意義82.酒店式公寓物業(yè)服務(wù)環(huán)境分析（SWOT分析）102.1.競爭劣勢102.2.競爭優(yōu)勢102.3.發(fā)展機(jī)遇102.4.面臨挑戰(zhàn)103.競爭戰(zhàn)略選擇123.1.基本競爭戰(zhàn)略123.2.品牌戰(zhàn)略123.2.1.走市場化道路123.2.2.走專業(yè)化道路不斷提高專業(yè)化水平，樹立專業(yè)化經(jīng)營理念123.2.3.創(chuàng)新策略123.2.4.走規(guī)

3、?；?jīng)營道路123.2.5.提供高質(zhì)量的服務(wù)133.2.6.加強(qiáng)法制化建設(shè)133.3.對外投資戰(zhàn)略133.4.戰(zhàn)略聯(lián)盟134.實(shí)例分析：萬科物業(yè)有限公司的管理理念和模式144.1.萬科物業(yè)公司的基本情況和主要業(yè)務(wù)144.2.萬科物業(yè)公司的管理理念與模式154.3.萬科物業(yè)公司的企業(yè)文化154.3.1.企業(yè)文化的基礎(chǔ)154.3.2.萬科企業(yè)文化的精髓155.結(jié)束語171. 緒論1.1. 問題的提出酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位較高， 既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，集住宅、酒

4、店、會所多功能生活設(shè)施于一體。酒店式公寓物業(yè)服務(wù)是一種專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的特殊服務(wù)行業(yè)，其內(nèi)容是對建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備、環(huán)境等進(jìn)行科學(xué)管理，使其保持完好和正常使用，進(jìn)而達(dá)到保值增值的目的，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念。國內(nèi)一路飆升的房價讓房地產(chǎn)行業(yè)成為各界人士關(guān)注的焦點(diǎn)，酒店式公寓的概念在這一時期誕生可謂是天時地利一應(yīng)俱全。由于它既具有酒店的品質(zhì)，又低于酒店的價格，能滿足許多商務(wù)、投資和高層次人員居家的需求，從而必將成為大城市、全國省會城市、發(fā)達(dá)城市和地區(qū)中心獨(dú)具魅力的新興物業(yè)，無論是對物業(yè)管理行業(yè)或是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有著一定的研究價值。1.2. 國內(nèi)外酒店式公寓物業(yè)服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀1.

5、2.1. 國內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)展及現(xiàn)狀我國物業(yè)管理的發(fā)展與我們國家的房改和住房商品化密切相關(guān)的，在其20多年的探索和實(shí)踐中，大致經(jīng)歷了三個發(fā)展階段。第一階段是探索和起步階段。1981年至1994年初是我國物業(yè)管理的探索和起步階段。1981年3月10日，我國第一家物業(yè)管理公司深圳市物業(yè)管理公司開始對第一個商品房小區(qū)“東湖麗苑”實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理，開始了對物業(yè)管理新體制的探索和實(shí)踐，標(biāo)志著中國有了自己的物業(yè)管理2。物業(yè)管理在中國的萌發(fā)，外因主要是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制，特別是物業(yè)管理體制的影響，內(nèi)因則是因?yàn)閲鴥?nèi)開始了創(chuàng)建文明住宅小區(qū)活動，并加強(qiáng)了對新建商品房售后管理。這一時期，物業(yè)管理作為一個行業(yè)

6、，只是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，只限于沿海部分的大中城市，沒有形成全國性的規(guī)模。率先對計劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理體制進(jìn)行了改革，標(biāo)志著我國物業(yè)管理的誕生。之后，我國現(xiàn)代物業(yè)管理從無到有，從沿海到內(nèi)地逐漸發(fā)展起來。第二階段是規(guī)范化發(fā)展階段。1994年至1999年是我國物業(yè)管理開始進(jìn)入規(guī)范化發(fā)展階段。其特點(diǎn)表現(xiàn)為:(1)是物業(yè)管理立法明顯加快。1993年，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司召開第一屆全國物業(yè)管理研討會，深圳市成立物業(yè)管理協(xié)會，標(biāo)志著我國物業(yè)管理開始進(jìn)入全面發(fā)展的時期。1994年3月23日，建設(shè)部令33號頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，指出了推行物業(yè)管理的重要意義，強(qiáng)調(diào)新建住宅小區(qū)必須推行物業(yè)管理。同時

7、，深圳、廣州、青島、上海等城市紛紛制定了住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法，為城市住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理構(gòu)造了發(fā)展框架。1996年3月，國家計委、建設(shè)部又頒布了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法。同年9月，建設(shè)部又印發(fā)了關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知。(2)是物業(yè)管理服務(wù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)大。從住宅小區(qū)逐步擴(kuò)展到工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商場、辦公樓等各類物業(yè)，為城市公房管理體制改革，以及機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位后勤服務(wù)社會化創(chuàng)造了條件。(3)是物業(yè)管理隊伍迅速壯大。到1998年底全國物業(yè)管理企業(yè)達(dá)12000余家，從業(yè)人員近200萬。相當(dāng)于我國社會服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的21%。第三階段是快速

8、發(fā)展和市場化階段。1999年5月以來是我國物業(yè)管理快速發(fā)展和市場化時期。建設(shè)部1999年5月23日在深圳市召開了全國物業(yè)管理工作會議，之后物業(yè)管理隊伍迅速壯大，物業(yè)管理市場培育步伐加快，物業(yè)管理招投標(biāo)項(xiàng)目明顯增多，各項(xiàng)配套政策進(jìn)一步完善。深圳市長城物業(yè)公司中標(biāo)北京回龍觀是全國規(guī)模最大的一次，萬科接管建設(shè)部機(jī)關(guān)大院為國家機(jī)關(guān)實(shí)行物業(yè)管理起了帶頭作用。2003年6月8日，國務(wù)院第379號令頒布了我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)物業(yè)管理?xiàng)l例，標(biāo)志著我國物業(yè)管理開始進(jìn)入法制化、規(guī)范化的發(fā)展新階段叫。條例明確了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，對業(yè)主大會的組成、職責(zé)、運(yùn)作等作了規(guī)定，規(guī)范了前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)和物業(yè)的維

9、修與使用，調(diào)整了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的法律關(guān)系，為建立良好的物業(yè)管理秩序提供了有力的法律保障。對促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，進(jìn)一步改善人民群眾的生活和工作環(huán)境有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法和物業(yè)管理?xiàng)l例，國家發(fā)改委、建設(shè)部于2003年10月13日制定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。該辦法于2004年1月1日起執(zhí)行。辦法堅持了市場化的原則，充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，體現(xiàn)了政府職能的轉(zhuǎn)換，政府主要是制定規(guī)則，而不能干預(yù)收費(fèi)，突出了透明、公開的收費(fèi)機(jī)制。2007年中國物協(xié)通過網(wǎng)上填報的形式組織全國各地開展了物業(yè)管理行業(yè)

10、生存狀況調(diào)查。截止去年12月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報的物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)為4600家，調(diào)查面覆蓋了全國31個省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個城市和地區(qū)。調(diào)查報告展示了我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的基本狀況。1.2.2. 國外物業(yè)管理的發(fā)展與現(xiàn)狀研究西方發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理體制和現(xiàn)狀，對我國21世紀(jì)新型的物業(yè)管理模式有著重要的借鑒作用。這方面較為典型的是美國和新加坡的物業(yè)管理模式。美國采用的是注冊物業(yè)經(jīng)理制度(Certied Property Manager)，以職業(yè)注冊經(jīng)理(CPM)為中心，在全國形成360多家注冊物業(yè)公司(Accredited Management Organixation)。新加

11、坡采用的是市鎮(zhèn)理事會制度(Town Council)，在全國按區(qū)域劃分形成幾個理事會為中心的物業(yè)管理體系。1.2.2.1. 美國物業(yè)管理模式6雖然物業(yè)管理起源于英國，但真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理卻是在美國形成和發(fā)展的。物業(yè)管理在美國己有60年左右的歷史。(l)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)主要為物業(yè)管理的行業(yè)協(xié)會和物業(yè)管理公司。(2)物業(yè)管理內(nèi)容廣泛，服務(wù)的項(xiàng)目多，完全視業(yè)主需要而定。如美國紐約市小星城住宅區(qū)，管理單位是“小星城地產(chǎn)公司”，其管理內(nèi)容包括開發(fā)建設(shè)與規(guī)劃設(shè)計、房地產(chǎn)管理與維修、庭院綠化、交通道路、環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、文化教育、廣播電視、附屬發(fā)電廠、污水處理站以及有關(guān)的生活服務(wù)項(xiàng)目，幾乎居民生活需要的

12、事都有人管理，是“一家管百事”。(3)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源于服務(wù)收費(fèi)，一般無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，由委托方和物業(yè)公司視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少與深淺而商定。收費(fèi)在物業(yè)管理合同中占有重要地位，尤其在美國，由于各地物業(yè)管理合同對計費(fèi)的規(guī)定不同，收費(fèi)往往比較復(fù)雜。日前美國對物業(yè)公司的服務(wù)收費(fèi)流行兩種計算方法:一種是根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主之間的年度預(yù)算數(shù)額的百分比收取;另一種是根據(jù)利潤來計算管理費(fèi)。(4)物業(yè)管理模式是市場型住房經(jīng)濟(jì)制度下，契約化、現(xiàn)代化的模式，簡稱契約式管理模式。由于美國的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)育相當(dāng)成熟，市場競爭十分激烈，因此物業(yè)管理最突出的特點(diǎn)就是充分的市場化運(yùn)作，物業(yè)公司必

13、須以優(yōu)質(zhì)服務(wù)求生存、求發(fā)展。(5)美國物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營方式美國物業(yè)管理企業(yè)多實(shí)行綜合性經(jīng)營策略，因而收入來源也是多種多樣的，主要有租賃、交易、代理、估價、開發(fā)、咨詢和合作經(jīng)營等收入類別。其多種經(jīng)營方式與中國是不相同的，中國一般是以家政服務(wù)方面來經(jīng)營，而美國則是側(cè)重于物業(yè)的經(jīng)營，其經(jīng)營主要有三點(diǎn)特色：一是CPM（注冊物業(yè)經(jīng)理）的時間分配和收入結(jié)構(gòu)上，以物業(yè)管理為主，代理、咨詢、估價開發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理業(yè)務(wù)方面，住宅和非住宅并重；三是組織類型上，CPM主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。（6）美國物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目特點(diǎn)及范圍在為業(yè)主服務(wù)方面，物業(yè)管理

14、公司也相當(dāng)周到。管理人員充分考慮業(yè)主衣食住行等方面的需求，如提供車輛保管、綠化養(yǎng)護(hù)、洗衣熨衣、看護(hù)兒童、護(hù)理病人、代訂代送報刊、通報天氣預(yù)報和股市行情等服務(wù)，盡可能地滿足業(yè)主現(xiàn)實(shí)和潛在的服務(wù)需求，讓每個人感到舒適方便。服務(wù)體系嚴(yán)密。盡管有些小型物業(yè)管理公司未必部門齊全但必定功能齊全，有專職人員分別負(fù)責(zé)會計、保安、工程等各項(xiàng)工作。物業(yè)管理各部門工作都十分認(rèn)真，如工程部門會不定期測試火警系統(tǒng)，并及時對電力、暖氣等設(shè)備進(jìn)行維修和保養(yǎng)；管理資料齊備。社區(qū)的電腦管理系統(tǒng)中，不但有物業(yè)管理公司本身酌資料，各種圖紙、管線資料都非常詳盡，同時業(yè)主和租戶的資料也應(yīng)有盡有。這樣一旦需要查詢，公司便可迅速作出反應(yīng)為

15、了掌握豐富的資料，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，物業(yè)管理公司一般在物業(yè)開發(fā)時就已成立，有的甚至在項(xiàng)目規(guī)劃時就提前介入，以便在設(shè)計時向業(yè)主或開發(fā)部門提出合理的建議，使物業(yè)有更高的管理水平。除日常管理工作之外，物業(yè)管理公司同時還在努力為居民創(chuàng)造一種既舒適、又有人情味的居住環(huán)境上。在此基礎(chǔ)上還較重視開展人際交往，增強(qiáng)人與人之間的交流，使住戶之間、住戶和管理機(jī)構(gòu)之間有必要的溝通和理解。為了使業(yè)主和租戶放心，物業(yè)管理公司往往還在物業(yè)保險上作較多投入美國現(xiàn)代房屋保險主要有產(chǎn)權(quán)保險和房屋保險適當(dāng)?shù)谋ｋU，對吸引住戶是極為有利的，這樣，業(yè)主和住 戶就會更加放心地選購和租住收費(fèi)有章可循 。1.2.2.2. 新加坡物業(yè)管

16、理模式5新加坡的土地資源有限，人口密度是世界上最高的國家之一。政府從1960年就開始重視住宅建設(shè)，目前，87.5%的公民居住在組屋內(nèi)，并且90%擁有自己的組屋，人均居住面積20一30平方米，是香港的兩倍，比日本高出30%以上，居亞洲之首。(l)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)主要為建屋發(fā)展局、市鎮(zhèn)理事會、私人住宅的管理理事會和物業(yè)管理公司。(2)物業(yè)管理內(nèi)容很廣，除購房直接放在建屋發(fā)展局申請外，其他業(yè)務(wù)都在物業(yè)管理單位辦理，包含了一項(xiàng)服務(wù)和四種管理，即社區(qū)服務(wù)和維修管理、財務(wù)管理、行政管理及法紀(jì)管理。(3)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)是管理正常運(yùn)行的基本保證，也是物業(yè)公司經(jīng)常面臨的最大難題，主要來源是:l)政府補(bǔ)貼。每年在政府開

17、發(fā)預(yù)算中劃出一定資金作為住宅區(qū)管理赤字的補(bǔ)貼。2)建屋發(fā)展局在售屋、再售屋及租屋的利潤中留下一筆費(fèi)用，作為物業(yè)管理資金，保證管理正常運(yùn)行。3)收取管理費(fèi)。住宅區(qū)管理費(fèi)主要取之于業(yè)主或租戶，一般按單元收取。4)建屋發(fā)展局下設(shè)的物業(yè)管理處出租商業(yè)中心、商務(wù)的租金收入及服務(wù)收入。5)物業(yè)管理單位開展便民服務(wù)等收入。(4)物業(yè)管理模式是采用政府統(tǒng)一規(guī)劃指導(dǎo)與物業(yè)管理公司實(shí)施具體管理相結(jié)合的物業(yè)管理模式，實(shí)施法制管理。1.2.2.3. 發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理對比表:發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理情況國家名稱 特點(diǎn) 土地面積 實(shí)施物業(yè)管理率美國 資格認(rèn)證較多90%新加坡 政府統(tǒng)籌少 85%1.3. 本文研究的思路及意義本文首

18、先采用文獻(xiàn)資料分析方法，其資料收集源為書籍、期刊網(wǎng)及相關(guān)小區(qū)業(yè)主年度問卷調(diào)查，初步分析國內(nèi)外物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)之上，運(yùn)用SWOT的方法分析酒店式公寓物業(yè)服務(wù)環(huán)境。然后，分析物業(yè)管理在競爭戰(zhàn)略上的選擇。最后，對萬科物業(yè)的成功案例進(jìn)行分析，以期從中發(fā)掘酒店式公寓物業(yè)服務(wù)的未來發(fā)展方向。并通過此促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)查找和解決現(xiàn)存的問題，調(diào)整管理服務(wù)理念，優(yōu)化管理服務(wù)措施，提高在本行業(yè)中的市場競爭力，推動整個物管行業(yè)的發(fā)展。2. 酒店式公寓物業(yè)服務(wù)環(huán)境分析（SWOT分析）SWOT分析指的是強(qiáng)勢(Strengths)、弱勢(weaknessEs)、機(jī)遇(Opportumties)、威脅(Thr

19、eaten)的分析。2.1. 競爭劣勢隨著之前物業(yè)管理的快速發(fā)展和物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展的深層次問題和矛盾也隨之鮮明起來。法制建設(shè)滯后，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，建管脫節(jié)，社會對物業(yè)管理的期望值越來越大，業(yè)主委員會權(quán)利與義務(wù)不明確，社會行政責(zé)任與物業(yè)管理責(zé)任區(qū)分不清，房管局改制力度加大等等一系列的問題影響著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，影響著物業(yè)管理的內(nèi)涵挖掘，影響著物業(yè)管理企業(yè)的徹底市場化，影響著物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的寬度與深度。行業(yè)基礎(chǔ)不夠穩(wěn)固和完善勢必會制約酒店式公寓物業(yè)的建設(shè)和發(fā)展。酒店式公寓的單價高于其他住宅10%20%是合理的。但不少酒店式公寓的價格砝碼也與日俱增，每平方米上萬元的酒店式公寓不

20、斷增多，價格與市場出現(xiàn)嚴(yán)重背離。另外，酒店式公寓還存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復(fù)雜等普遍問題。此外，酒店式公寓由于定位高，目標(biāo)客戶局限，對于選址和建設(shè)有著嚴(yán)格的要求。2.2. 競爭優(yōu)勢酒店式服務(wù)公寓兼具傳統(tǒng)酒店和公寓的長處。它們大多位于成熟商務(wù)中心，外國企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等服務(wù)配套設(shè)施完善，擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，給住戶的生活帶來很大便利，星級服務(wù)品質(zhì)完全滿足了這些客戶的需求。同時，相對獨(dú)立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。2.3. 發(fā)展機(jī)遇據(jù)金橋國際公寓開發(fā)商負(fù)責(zé)

21、人蔡維杰介紹，由于現(xiàn)在的一些大中城市，人口流動性增強(qiáng)，以部分年輕人為主的家庭模式出現(xiàn)，這種趨勢直接導(dǎo)致了酒店式公寓的出現(xiàn)。同時，各大中城市已經(jīng)形成高級商務(wù)人士階層，這一階層擁有非常可觀的商務(wù)消費(fèi)能力，而傳統(tǒng)的物業(yè)管理對他們來說已經(jīng)不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。從另一層面來講，中國加入WTO會為各大中城市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司，大型的國際跨國公司也會陸續(xù)設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，爭取中國市場的發(fā)展。中小型公司由于其資金實(shí)力不足，既想方便，又想價位合適，那么酒店式公寓將是其較理想的選擇。因此酒店式公寓的消費(fèi)對象的基本明確的，這為未來的發(fā)展所需要的各種定位了策略提供了很好的條件。2.4. 面臨挑戰(zhàn) 

22、（順馳市場開發(fā)部房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人沈昊）     一是隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細(xì)，導(dǎo)致投資客分流。比如城市假日比較強(qiáng)調(diào)商務(wù)功能，而亞東名座則更強(qiáng)調(diào)“居住”。常規(guī)來說，住宅投資的回報率與人們對住宅投資市場的關(guān)注成反比，即當(dāng)越來越多的人將住宅用于出租獲取回報時，租賃市場的租金水平就會相應(yīng)地降低。因此，作為酒店式公寓住宅現(xiàn)今相對集中的客戶群投資客而言，如果有更佳的投資途徑，必會轉(zhuǎn)移目標(biāo)。     二是酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計問題。不少開發(fā)商急功近利，使得一些酒店式公寓的設(shè)計不盡如人意。即便是現(xiàn)在推出的一些項(xiàng)目，也有部分是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計而成，

23、朝向、走道等都存在一些問題，也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求:如缺乏洗衣、送餐等服務(wù)空間等。     三是投資者的預(yù)期租金問題?，F(xiàn)在，市場上的酒店式公寓產(chǎn)品大多為上百套小單元的物業(yè)分割構(gòu)成，巨大的產(chǎn)品上市量左右著區(qū)域市場的租賃價格;特別是在交付使用后，同一地點(diǎn)的出租供應(yīng)量驟然增大，諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈，一些急于求成的出租者會降低租金，從而造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。 3. 競爭戰(zhàn)略選擇3.1. 基本競爭戰(zhàn)略鑫尊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司投資顧問部張謐認(rèn)為，酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設(shè)施上并不

24、低于酒店，在服務(wù)上比酒店更勝一籌，與SOHO概念中居家辦公有明顯的區(qū)別。自用：酒店式公寓在未來應(yīng)該更趨向個性化的服務(wù)，因租住在這里的客戶大部分是高學(xué)歷、高素質(zhì)和國際化人士，無論從裝修、戶型、環(huán)境、配套等，都要區(qū)別于市場中的其他樓盤，突出自我個性，只有這樣才是實(shí)現(xiàn)投資回報的重要因素。投資：酒店式公寓是投資型置業(yè)者，尤其是異地置業(yè)者的首選。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30%左右，而普通公寓的服務(wù)相對酒店要落后一些，酒店式公寓具有單套房屋建筑面積小、便于管理、服務(wù)及配套設(shè)施較齊全、易出租等特點(diǎn)，是其他物業(yè)項(xiàng)目所不能比擬的。 但作為中高檔項(xiàng)目的酒店式公寓相比普通住宅占用的資金較多，回報周期較長，

25、所以更適宜中長線投資者。 另一方面，對于酒店式公寓投資的項(xiàng)目又必須要有相當(dāng)嚴(yán)格的條件限定。在區(qū)位的選擇上要注重資金流、信息流和人流量的綜合因素，盡量選擇商務(wù)活動活躍的地區(qū)。3.2. 品牌戰(zhàn)略品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴，好的品牌能夠傳達(dá)出企業(yè)的價值、文化和個性。放眼社會，人們已經(jīng)普遍具有了品牌意識，各行各業(yè)中均展開了激烈的品牌競爭，這是行業(yè)專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的過程。如今，物業(yè)管理市場也已經(jīng)進(jìn)入市場化的品牌競爭時代。建設(shè)部舉辦的"物業(yè)管理與ISO9001認(rèn)證研討會"，吹響了鼓勵和推動物業(yè)管理企業(yè)通過IS09001國際質(zhì)量體系認(rèn)證，提高企業(yè)知名度，

26、實(shí)施物業(yè)管理品牌戰(zhàn)略的號角。3.2.1. 走市場化道路物業(yè)管理企業(yè)要在持之以恒的創(chuàng)名牌過程中促進(jìn)企業(yè)整體水平的提高， 這樣，企業(yè)才能在激烈的競爭中脫穎而出，獲得更快、更好的發(fā)展。市場化經(jīng)營是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，是實(shí)施品牌戰(zhàn)略有效的方法之一。3.2.2. 走專業(yè)化道路不斷提高專業(yè)化水平，樹立專業(yè)化經(jīng)營理念所有房屋的物業(yè)管理應(yīng)由獨(dú)立經(jīng)營的專業(yè)化物業(yè)管理公司管理，由業(yè)主與物業(yè)管理公司簽定協(xié)議，從而保證住區(qū)物業(yè)管理的水平的連續(xù)性和服務(wù)質(zhì)量的不斷提高。3.2.3. 創(chuàng)新策略 創(chuàng)新是一個企業(yè)的生命，是企業(yè)發(fā)展的原動力，是企業(yè)超越自我的必然選擇，是提升企業(yè)競爭力的重要手段。它包括戰(zhàn)略創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、理念

27、創(chuàng)新。3.2.4. 走規(guī)?；?jīng)營道路品牌之所以成為品牌，就是因?yàn)橛辛艘?guī)模，或者說，規(guī)模鑄就了當(dāng)今世界的品牌。改革開放使我國的經(jīng)濟(jì)體制向著市場經(jīng)濟(jì)的方向發(fā)展，使我們看到了世界品牌的威力，國際國內(nèi)的市場競爭使我們進(jìn)一步了解到品牌的背后有規(guī)模。產(chǎn)品企業(yè)的品牌是這樣，服務(wù)企業(yè)的品牌也是這樣，即使是正在營運(yùn)階段的物業(yè)管理的品牌，衡量成功與否的標(biāo)志也是規(guī)模。3.2.5. 提供高質(zhì)量的服務(wù) 創(chuàng)建物業(yè)管理的品牌不僅要體現(xiàn)在服務(wù)創(chuàng)新上，還要有高質(zhì)量的服務(wù)。優(yōu)良的服務(wù)最起碼做到:服務(wù)態(tài)度熱情、服務(wù)設(shè)備完好、服務(wù)技能嫻熟、服務(wù)項(xiàng)目齊全，程序規(guī)范、收費(fèi)合理、制度健全、效率快速等。物業(yè)管理公司要把物管服務(wù)與人文關(guān)系、特

28、色理念、社區(qū)文化建設(shè)結(jié)合起來。3.2.6. 加強(qiáng)法制化建設(shè) 物業(yè)活動中業(yè)主的權(quán)利義務(wù)不明確，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運(yùn)作等缺少監(jiān)督和制約，同時，作為一個新興行業(yè)，物業(yè)管理也存在一系列問題。3.3. 對外投資戰(zhàn)略由于相當(dāng)一部分的物業(yè)企業(yè)都不是單單只經(jīng)營物業(yè)管理這一個項(xiàng)目，因而利用其他的投資項(xiàng)目來促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展，對增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力是有幫助的。萬科就曾經(jīng)因?yàn)楣卷?xiàng)目過于多元化而造成了地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展不如其他專業(yè)化的公司，就是一個很好的證明。在進(jìn)行了一系列的“減法”策略的實(shí)施后，萬科開始以雄厚的力量快速發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，這一方面是對資源的整合，一方面也是向?qū)I(yè)化方向的靠近，二者

29、對于一個企業(yè)的發(fā)展常常起到關(guān)鍵性的作用。物業(yè)管理本身的微利對物管公司實(shí)施的對外投資戰(zhàn)略有著更苛刻的要求，需要更合理地分配資源以適應(yīng)整體的市場環(huán)境。3.4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟由于物業(yè)行業(yè)的特性,決定了物業(yè)企業(yè)是微利企業(yè),要發(fā)展、要壯大,就要走強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合,優(yōu)勢互補(bǔ)的道路。為增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力與競爭力,永安物業(yè)充分利用雄厚的人才資源和管理經(jīng)驗(yàn)與大型國有資金勢力雄厚的企業(yè)進(jìn)行有機(jī)的整合,達(dá)到優(yōu)勢互補(bǔ)。去年年底,永安物業(yè)與福州城鄉(xiāng)建筑發(fā)展總公司進(jìn)行合作,使公司的勢力和競爭力得到很大提高。永安物業(yè)還邀請日本物業(yè)界知名人士來我司共商發(fā)展大計。公司領(lǐng)導(dǎo)人還遠(yuǎn)赴歐洲參觀、考察,其目的是為了永安物業(yè)在新的世紀(jì)里有更迅猛的發(fā)展,并

30、進(jìn)而推動永安物業(yè)的品牌得以長足的推廣。適當(dāng)?shù)膽?zhàn)略聯(lián)盟對于物業(yè)管理的發(fā)展也非常有利的。4. 實(shí)例分析：萬科物業(yè)有限公司的管理理念和模式4.1. 萬科物業(yè)公司的基本情況和主要業(yè)務(wù)萬科成立于1984年5月，創(chuàng)立初期主要是在國內(nèi)代理經(jīng)銷日產(chǎn)彩色錄像器材。由于它及時捕捉市場機(jī)會，業(yè)務(wù)迅速上升，占領(lǐng)了國內(nèi)同類產(chǎn)品市場的60%，成為該市場重要的銷售商之一。該公司與日本的SONY、日商巖井、JVC等著名企業(yè)建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，形成相對穩(wěn)定的供貨渠道和銷售網(wǎng)絡(luò)。由于19871988年期間嚴(yán)峻的貿(mào)易形式，萬科及時地進(jìn)行了自身經(jīng)營業(yè)務(wù)的調(diào)整，不失時機(jī)地涉足工業(yè)和房地產(chǎn)兩大新的領(lǐng)域。接著在1988年底公司進(jìn)行了股份制

31、改造，從而改變了資本結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大了資金的規(guī)模，同時也促進(jìn)了萬科經(jīng)營管理的規(guī)?；Ｍ耆f科開始介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，得到了良好的溢利回報。 1991年1月29日，公司A股在深圳證券交易所掛牌交易。同年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2836萬股，集資人民幣1.27億元，開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。1992年1月萬科物業(yè)管理公司在深圳成立，萬科物業(yè)秉承“服務(wù)至誠，精益求精，管理規(guī)范，進(jìn)取創(chuàng)新”的質(zhì)量方針，成為萬科服務(wù)領(lǐng)域的旗幟，不斷探索物業(yè)管理模式，率先在深圳推行業(yè)主參與的“共管式”模式、“酒店式”、 “無人化” 、“個性化管理服務(wù)”、 “體驗(yàn)式”等獨(dú)特的個性化管理模式，在

32、服務(wù)模式的創(chuàng)新上樹立了行業(yè)典范。在2004年國家建設(shè)部組織的全國考評驗(yàn)收中，萬科物業(yè)公司管理的北京萬科星園、長春萬科城市花園、武漢萬科四季花城和成都萬科城市花園同時被建設(shè)部授予“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”榮譽(yù)稱號。截至2005年，萬科物業(yè)公司管理的住宅項(xiàng)目中共有19個項(xiàng)目獲此殊榮，總數(shù)名列行業(yè)前茅。2005年長春萬科城市花園、武漢萬科四季花城和成都萬科城市花園獲得“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”行業(yè)最高榮譽(yù)，標(biāo)志著萬科物業(yè)的管理理念和管理模式在各地開花，并結(jié)出豐碩成果。現(xiàn)在支撐起萬科品牌價值的主要有六大支柱：4.2. 萬科物業(yè)公司的管理理念與模式萬科物業(yè)公司的管理理念與模式可以大致總結(jié)如下：一、 將“

33、以客為尊”的服務(wù)理念貫穿于工作的每一細(xì)節(jié)，落實(shí)到最基層的員工。并以一套完備的規(guī)范化管理執(zhí)行體系，確保以上理念的實(shí)現(xiàn)。二、 提出高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量要求，倡導(dǎo)質(zhì)量是企業(yè)的生命線，持續(xù)的改進(jìn)每一道流程，以追求卓越和創(chuàng)新，實(shí)施嚴(yán)密的六層級服務(wù)品質(zhì)監(jiān)控手段:“日檢、周檢、互檢、抽檢、內(nèi)審、業(yè)主評價”。三、 公司積極開展社區(qū)文化活動，營造溫馨的小區(qū)氛圍，每到節(jié)假日，萬科都組織精彩的活動請業(yè)主參加，如國外高雅音樂團(tuán)體演出欣賞、校園歌手演唱會等。物業(yè)將孩子們組織起來成立童子軍團(tuán)，舉辦兒童夏令營、冬令營，組織夕陽紅團(tuán)，開展老年人健康知識講座，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會等活動;增進(jìn)了鄰里關(guān)系，增強(qiáng)了小區(qū)的親和力與凝聚

34、力。4.3. 萬科物業(yè)公司的企業(yè)文化萬科企業(yè)文化和“很萬科”的萬科人造就了一個活躍、激情、積極、很理想又有著適時管理約束的萬科團(tuán)隊，帶給人們的是一個個性鮮明、張揚(yáng)和規(guī)則并存、激情和理性共生的萬科。 4.3.1. 企業(yè)文化的基礎(chǔ) 企業(yè)競爭到一定階段，企業(yè)之間的差異會直接體現(xiàn)在企業(yè)文化上。企業(yè)文化打著不同的個性發(fā)展烙印，直接滲入企業(yè)的管理構(gòu)架，融入企業(yè)組織的結(jié)構(gòu)設(shè)計，直接塑造著企業(yè)中的每個員工，并通過對企業(yè)使命和核心價值的共同認(rèn)知使大家成為一個擁有強(qiáng)大凝聚力的團(tuán)隊。萬科剛成立時，“做一家有價值觀的公司”這個信念就一直很清晰。正是基于這種信念，萬科即使在國內(nèi)市場環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)都不成熟的時候，也堅守

35、住了自己的道德底線。在房地產(chǎn)業(yè)，萬科一直以規(guī)范拿地而著稱。和萬科人在一起，最大的感覺是年輕、個性、活躍、張揚(yáng)和理想同在。就是這樣一群人，他們因?yàn)橄嗤膬r值取向、獨(dú)特的文化傳遞模式走到了一起，又因?yàn)槿f科越來越完善的培訓(xùn)體系、企業(yè)管理體系以及看得見的成長空間，愈加地團(tuán)結(jié)、努力、進(jìn)取，在越來越嚴(yán)格的現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制的掌控下，他們在和諧地運(yùn)作并不斷得到自我的提升。 4.3.2. 萬科企業(yè)文化的精髓4.3.2.1. 人才是萬科之本 萬科現(xiàn)任董事長王石曾經(jīng)寫過這樣一段話:“在萬科進(jìn)入高速增長期，規(guī)劃發(fā)展前景、面對令人心動的跳躍數(shù)字時，千萬不要忘記企業(yè)的核心競爭力是人，是員工，是股東，是消費(fèi)者，不能忽略這一點(diǎn)。什么時候都要尊重他們，他