農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中中介組織的地位與作用

1、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中中介組織的地位與作用張 新盧劍寧（黑河市國(guó)土資源局愛(ài)輝國(guó)土資源所，黑龍江 黑河164300）摘 要：木文首先論述農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織的主要職能，以及發(fā)展農(nóng)村土地流 轉(zhuǎn)中介組織的必要性；分析當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織發(fā)展中存在的主要問(wèn) 題，探討了現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中中介組織的類型及特點(diǎn)，考察了中介組織在土地 流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)牛的原因以及發(fā)揮的積極功能，并進(jìn)一步分析了中介組織所存在的 問(wèn)題以及對(duì)策。關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)；中介組織；地位；作用農(nóng)村土地問(wèn)題是“三農(nóng)問(wèn)題”的重要問(wèn)題，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)又是農(nóng)村土地 的核心問(wèn)題之一；而農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織是促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的媒介源動(dòng)力和 關(guān)鍵助推器；但現(xiàn)實(shí)

2、中這一關(guān)鍵助推器的數(shù)量不足且會(huì)出現(xiàn)運(yùn)作不暢的情況。農(nóng) 村土地流轉(zhuǎn)中介組織的問(wèn)題己成為制約農(nóng)地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵瓶頸；加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地流 轉(zhuǎn)中介組織的研究己成為理論和現(xiàn)實(shí)的雙重迫切要求。木文擬對(duì)近年來(lái)相關(guān)研究 成果進(jìn)行綜合分析和歸納整理，揭示當(dāng)前研究存在的問(wèn)題與不足，指出亟待加強(qiáng) 研究的問(wèn)題，探析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織的發(fā)展趨勢(shì)和研究方向。1土地流轉(zhuǎn)中的中介組織關(guān)于中介組織的內(nèi)涵和外延，有兩種不同的解釋。一種是在黨的十四大 報(bào)告中提到的市場(chǎng)中介組織，主要是指在企業(yè)與政府之間、企業(yè)與市場(chǎng)、企業(yè)與 企業(yè)之間發(fā)揮其服務(wù)、溝通、公證、監(jiān)督作用的組織。另一種含義是在“中華人 民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展&lsq

3、uo;九五’計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要” 中提到的“發(fā)展聯(lián)結(jié)農(nóng)戶和市場(chǎng)的中介組織”，它指的是在引導(dǎo)農(nóng)戶進(jìn)入市場(chǎng)過(guò) 程中，向農(nóng)戶提供牛產(chǎn)性服務(wù)、流通性服務(wù)以及金融性服務(wù)的市場(chǎng)中介服務(wù)組織。土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的中介組織是指土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中孕育出來(lái)的，將農(nóng)地的 供給主體和需求主體之間聯(lián)結(jié)起來(lái)的中介組織。它在農(nóng)地的供給主體和需求主體 之間起到了溝通和橋梁的作用。在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，這些中介組織的具體表現(xiàn)形 式有土地信托服務(wù)中心、土地信托服務(wù)站、土地銀行、土地流轉(zhuǎn)協(xié)會(huì)等等。但就目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的中介組織而言，它還處于起步階段。從中介 組織的數(shù)量來(lái)說(shuō)，其數(shù)量還比較少，還不足于適應(yīng)現(xiàn)階段農(nóng)地

4、流轉(zhuǎn)的客觀需要， 即使在土地流轉(zhuǎn)中介組織最為發(fā)達(dá)的浙江省也是如此。浙江全省有3000余個(gè)類 似“土地信托中心”的農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，但這些中介服務(wù)組織數(shù)量占村數(shù) 量的比例僅為7.8%o就中介組織產(chǎn)生和發(fā)展的區(qū)域范圍來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段出現(xiàn)的中 介組織主要是集中在江浙沿海一帶土地流轉(zhuǎn)比率較高的地區(qū)，紹興縣700多個(gè)村 村村建立了土地信托服務(wù)社，縣、鎮(zhèn)兩級(jí)也相應(yīng)建立了土地信托服務(wù)中心和土地 信托服務(wù)站，而在內(nèi)地這種組織則相對(duì)稀少。從現(xiàn)有中介組織的結(jié)構(gòu)和功能來(lái)看， 目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的中介組織還不能夠完全承擔(dān)農(nóng)地流轉(zhuǎn)本身對(duì)它的要求，其 職能缺失的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。人多數(shù)的中介組織只是履行著收集發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息

5、、 調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛，極少涉及到土地測(cè)量評(píng)估、估價(jià)等方面的業(yè)務(wù)。2 土地流轉(zhuǎn)中中介組織的產(chǎn)生與作用土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的中介組織是在一定現(xiàn)實(shí)歷史背景之下產(chǎn)生的，土地流 轉(zhuǎn)發(fā)生過(guò)程中存在的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)為其產(chǎn)生和發(fā)展提供了一定的空間。隨著農(nóng)村勞動(dòng)力向第二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，部分農(nóng)戶家庭中開(kāi)始岀現(xiàn)“土 地富余化”的趨勢(shì)，土地流轉(zhuǎn)作為家庭“減負(fù)”或“增收”的途徑在農(nóng)戶間發(fā)生。 這種流轉(zhuǎn)只是農(nóng)戶的個(gè)體行動(dòng)，缺乏一個(gè)網(wǎng)絡(luò)狀的中介服務(wù)組織。土地流轉(zhuǎn)的無(wú) 組織性導(dǎo)致了一方面部分農(nóng)戶希望轉(zhuǎn)入農(nóng)地的愿望無(wú)法實(shí)現(xiàn)，另一方面家庭主要 勞動(dòng)力常年外岀務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)戶家庭超過(guò)耕種能力的承包地卻又無(wú)法轉(zhuǎn)岀，嚴(yán)重 阻礙了土地資源

6、的合理化配置。另外無(wú)組織性的土地流轉(zhuǎn)直接影響了土地流轉(zhuǎn)的 規(guī)范化管理。以筆者在湖北三個(gè)村的調(diào)查顯示，農(nóng)戶間的農(nóng)地流轉(zhuǎn)幾乎都以私下口頭協(xié)議的形 式進(jìn)行，從流轉(zhuǎn)數(shù)量、流轉(zhuǎn)吋間到流轉(zhuǎn)后稅費(fèi)由誰(shuí)負(fù)擔(dān)，基本上都是私下口頭的 約定。農(nóng)地流轉(zhuǎn)既沒(méi)有書(shū)面協(xié)議，更沒(méi)有通過(guò)任何組織，協(xié)議穩(wěn)定性差，糾紛隱 患較多，雙方權(quán)益無(wú)法受到法律的保護(hù)。因此，為了暢通土地流轉(zhuǎn)信息，規(guī)范土 地流轉(zhuǎn)行為，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的發(fā)生，客觀上需要承擔(dān)相關(guān)職能的中介組織產(chǎn)生和 發(fā)展。農(nóng)業(yè)規(guī)?；谔?hào)的提岀，客觀上對(duì)土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中中介組織的產(chǎn)生和發(fā) 展起到催化作用。在建立社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)程中，“農(nóng)業(yè)規(guī)?；钡目谔?hào)提 出來(lái)，并于1996年寫入國(guó)民

7、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo) 綱要。農(nóng)業(yè)的規(guī)?；枰朔壳巴恋胤稚⒒⒓?xì)碎化的局面，為土地流轉(zhuǎn)的 發(fā)生提供了政策空間，推動(dòng)了土地流轉(zhuǎn)的發(fā)生，進(jìn)而為土地流轉(zhuǎn)的中介組織的存 在提供了社會(huì)空間，客觀上對(duì)土地流轉(zhuǎn)中介組織的產(chǎn)生和發(fā)展起到了催化作用。土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中孕育而生的中介組織是順應(yīng)著土地流轉(zhuǎn)的需要出現(xiàn)的， 而目前剛剛起步的中介組織已經(jīng)開(kāi)始顯示其促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的積極功能。土地交易 與其它普通的商品交易相比存在很大的差異，其運(yùn)作的程序相當(dāng)?shù)膹?fù)雜。土地使 用權(quán)的流動(dòng)一般都會(huì)涉及到土地所有權(quán)主體、土地承包權(quán)主體和土地使用權(quán)主體 等多方面的利益協(xié)調(diào)。而無(wú)組織的個(gè)體交易無(wú)法規(guī)范交易的程序，在

8、土地流轉(zhuǎn)過(guò) 程中經(jīng)常會(huì)發(fā)生一些矛盾和問(wèn)題，亦即無(wú)法保障土地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人的權(quán)益。中介組 織在承擔(dān)土地測(cè)量評(píng)級(jí)、農(nóng)地估價(jià)、土地信用、土地交易、土地合同管理以及法 律咨詢的功能后將更有助于農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為的規(guī)范化管理，保障土地所有者、承包 者和經(jīng)營(yíng)者三方的合法權(quán)益。中介組織的產(chǎn)生和發(fā)展推動(dòng)了土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的健全和土地管理制度的完善，將有 利于形成一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范性的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而推動(dòng)著土地流轉(zhuǎn)向著合理化、 規(guī)范化的方向發(fā)展。3 土地流轉(zhuǎn)中中介組織存在的問(wèn)題及對(duì)策雖然土地流轉(zhuǎn)中的中介組織剛剛孕育，僅得到了初步的發(fā)展，但其促進(jìn) 土地規(guī)范化的流轉(zhuǎn)和推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育的功能已經(jīng)得到了凸現(xiàn)，同時(shí)由于主 客觀原因的

9、影響，土地流轉(zhuǎn)中孕育出來(lái)的中介組織仍然存在著一些缺陷和不足。第一、盡管一些地方已經(jīng)建立了土地流轉(zhuǎn)的中介組織，但由于行政因素 的影響，這些中介組織在實(shí)踐中按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則來(lái)運(yùn)作土地流轉(zhuǎn)的組織并不多。 用行政手段來(lái)調(diào)整土地資源，影響了規(guī)范化土地市場(chǎng)的建立。第二、中介組織數(shù) 量上的缺少無(wú)法適應(yīng)土地流轉(zhuǎn)的實(shí)際需要。隨著土地流轉(zhuǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)的興起, 土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的膨脹，中介組織的增長(zhǎng)卻明顯滯后。除了東部沿海部分省市開(kāi)始 發(fā)育中介組織外，廣大的中西部地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)仍然處于無(wú)組織化，中介組織的 發(fā)育緩慢。第三、中介組織的結(jié)構(gòu)不適應(yīng)完善土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的需要。在土地流轉(zhuǎn) 過(guò)程中興起的中介組織，多是部門主導(dǎo)的外生型

10、組織，其運(yùn)作的方式明顯地帶有 行政色彩；相比之下，由群眾自發(fā)主導(dǎo)的內(nèi)生型的中介組織則其少。在具體的工 作中，行政因素介入過(guò)多，影響了中介組織正常功能的發(fā)揮。中介組織的這種不 合理結(jié)構(gòu)，并不能夠滿足完善上地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的客觀需要，勢(shì)必會(huì)影響土地流轉(zhuǎn)市 場(chǎng)的正常發(fā)育和發(fā)展。為了促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中中介組織的發(fā)展，使其功能得到充分的發(fā)揮，我們 應(yīng)該努力地為它的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。首先，為中介組織創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。一方面要建立健全各項(xiàng)規(guī)章制 度，保障中介組織的合法地位和權(quán)益，并規(guī)范中介組織的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作；另一方面 要減少政府的行政干預(yù)，讓中介組織自己經(jīng)營(yíng)，同吋鼓勵(lì)農(nóng)民自發(fā)組織成立新型 的內(nèi)生型中介組織，優(yōu)化中介組織的組織結(jié)構(gòu)。其次，要加強(qiáng)中介組織自身的建 設(shè)和完善。中介組織的功能要想得到發(fā)揮就必須依托強(qiáng)而有力的信息網(wǎng)絡(luò)和過(guò)硬 的業(yè)務(wù)素質(zhì)。中介組織除了要最大限度的收集土地供需雙方的信息外，還急需提 升自身土地測(cè)量評(píng)估、估價(jià)、土地合同管理以及提供相關(guān)法律咨詢等方面的業(yè)務(wù) 能力。最后，應(yīng)該重視加強(qiáng)對(duì)中介組織的法律道德教育，使其遵紀(jì)守法，遵守社 會(huì)公德，按照市場(chǎng)的規(guī)范來(lái)進(jìn)行運(yùn)作、交易，正確引導(dǎo)它們以誠(chéng)信為本，提