商業(yè)計(jì)劃書(shū)(20211127063134)

1、商業(yè)計(jì)劃書(shū)（一）一、概述公司業(yè)務(wù)流程作為公司組織內(nèi)部人員一種規(guī)范的做事方式，不僅會(huì)體現(xiàn)公司的形象和價(jià)值觀念，而且更重要的是還會(huì)決定性地影響公司組織運(yùn)行的效率和效益。做事方式不當(dāng)，就不能指望有什么效率和效益。而這種做事方式，既包括做事的方向流程結(jié)構(gòu)是否合理，員工做的事是否是公司發(fā)展必須做的事，而且還包括做事的方法流程活動(dòng)是否合理，員工做事的方法是否有充分高的效率，并且還包括做事的態(tài)度流程責(zé)任是否明確，員工是不是以一種負(fù)責(zé)的態(tài)度來(lái)做事。公司業(yè)務(wù)流程管理也對(duì)應(yīng)包括這三個(gè)方面的內(nèi)容：流程結(jié)構(gòu)管理，讓每一個(gè)員工都只做正確的事，使所做的每一件事都能為公司帶來(lái)價(jià)值增值，實(shí)現(xiàn)充分大的效益；流程活動(dòng)管理，讓每一

2、個(gè)員工都只正確地做事，使其做任何一件事的方法都有充分高的效率，保證從單個(gè)活動(dòng)的角度分析，都能以相對(duì)較少的投入實(shí)現(xiàn)充分大的產(chǎn)出；流程組織管理，讓每一個(gè)員工都積極負(fù)責(zé)地做事，使流程結(jié)構(gòu)管理和流程活動(dòng)管理的行為要求都不折不扣地得到貫徹落實(shí)，避免沒(méi)有效益、沒(méi)有效率的懶散行為發(fā)生。二、項(xiàng)目實(shí)施可解決的問(wèn)題1、單位、部門(mén)和崗位角色之間不配合， 各行其是，組織內(nèi)耗嚴(yán)重；2、崗位職責(zé)定得過(guò)死，都明哲保身，不求有功，但求無(wú)過(guò)，該相互提供援助之手的，都充耳不聞，視而不見(jiàn)；3、崗位工作目標(biāo)模糊， 都為了工作而工作， 為了履行職責(zé)而履行職責(zé)，員工有工作努力，卻沒(méi)有公司效益的改善和提高；4、技術(shù)與管理分家， 有技術(shù)引進(jìn)

3、和創(chuàng)新， 沒(méi)有技術(shù)管理， 脫離市場(chǎng)需要，為了發(fā)展技術(shù)而發(fā)展技術(shù)，公司技術(shù)先進(jìn)，但發(fā)展落后；5、有 iso9000質(zhì)量體系的認(rèn)證，沒(méi)有體系貫徹的保證，iso9000認(rèn)證僅僅起一個(gè)增加廣告說(shuō)詞的作用，產(chǎn)品質(zhì)量低，并且不穩(wěn)定；6、對(duì)員工的管理， 重責(zé)任追究的秋后算賬， 輕過(guò)程控制的即時(shí)協(xié)調(diào)，造成損失最終仍得主要由公司背著；7、缺少必要的營(yíng)銷(xiāo)整合， 營(yíng)銷(xiāo)策略彼此不協(xié)調(diào)， 營(yíng)銷(xiāo)渠道相互擠壓，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用率不低，但市場(chǎng)份額增長(zhǎng)不大，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；8、忽視客戶(hù)關(guān)系管理， 客戶(hù)進(jìn)門(mén)是親家， 出門(mén)就成了冤家， 開(kāi)拓一個(gè)新市場(chǎng)，丟了一片舊市場(chǎng)；9、品牌創(chuàng)建思路不當(dāng)， 只是謀求知名度， 對(duì)美譽(yù)度沒(méi)有必要的關(guān)注，市場(chǎng)開(kāi)

4、拓過(guò)分依賴(lài)于廣告，有大額的廣告投入，沒(méi)有穩(wěn)定的市場(chǎng)份額提升；10、官本位意識(shí)嚴(yán)重，等級(jí)觀念盛行，管理人員習(xí)慣于高高在上的發(fā)號(hào)施令，管理人員與被管理者之間對(duì)立，矛盾重重。三、項(xiàng)目工作內(nèi)容1、開(kāi)展教育培訓(xùn)， 讓公司員工從上到下， 廣泛形成按業(yè)務(wù)流程組織公司運(yùn)行的意識(shí)，并全面掌握業(yè)務(wù)流程管理的技術(shù)；2、淡化等級(jí)控制觀念， 用業(yè)務(wù)流程管理取代等級(jí)控制管理，以強(qiáng)化過(guò)程控制，強(qiáng)化公司組織運(yùn)行活動(dòng)的效率和效益管理；3、對(duì)照公司組織運(yùn)行的97個(gè)基元子流程的內(nèi)容，梳理規(guī)范公司的業(yè)務(wù)流程，并繪制流程圖；4、分析確定不同流程之間的關(guān)系，理清公司業(yè)務(wù)流程的結(jié)構(gòu)， 以保證每一個(gè)人都做正確的事，每一件事都能為公司創(chuàng)造出充

5、分大的效益；5、分析確定每一個(gè)流程的每一個(gè)環(huán)節(jié)的活動(dòng)，并制定保障其不斷優(yōu)化發(fā)展的管理制度， 以使每一個(gè)人都正確地做事， 保證做事的效率；6、分析確定不同流程之間的銜接關(guān)系，以使每一個(gè)流程及其活動(dòng)的承擔(dān)人都嚴(yán)格地按照流程接口的要求，完成流程活動(dòng)，保證每一個(gè)人都負(fù)責(zé)地做事。四、項(xiàng)目有形成果：1公司運(yùn)行 97 個(gè)子流程的流程圖；2公司運(yùn)行 97 個(gè)子流程的說(shuō)明文件；3公司業(yè)務(wù)流程結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整管理制度；4公司業(yè)務(wù)流程活動(dòng)的優(yōu)化調(diào)整管理制度；5流程接口銜接管理規(guī)范。五、項(xiàng)目實(shí)施程序1、組織教育培訓(xùn)， 讓公司員工從上到下， 廣泛形成按業(yè)務(wù)流程組織公司運(yùn)行的意識(shí)，全面掌握業(yè)務(wù)流程管理的技術(shù)；2、討論確定公司

6、運(yùn)行按業(yè)務(wù)流程組織的思路，改變等級(jí)控制管理的僵化思想；3、對(duì)公司現(xiàn)行做事方式進(jìn)行流程分析，按原貌勾畫(huà)公司組織運(yùn)行的流程圖；4、 對(duì)照流程管理的思路分析找出公司現(xiàn)行做事方式的效率和效益損失；5、對(duì)照公司組織運(yùn)行的97個(gè)基元子流程的內(nèi)容和規(guī)范要求，梳理規(guī)范公司的業(yè)務(wù)流程；6、分析確定不同流程之間的關(guān)系，理清公司業(yè)務(wù)流程的結(jié)構(gòu)， 以保證每一個(gè)人都做正確的事，每一件事都能為公司創(chuàng)造出充分大的效益；7、分析確定每一個(gè)流程的每一個(gè)環(huán)節(jié)的活動(dòng)，并制定保障其不斷優(yōu)化發(fā)展的管理制度， 以使每一個(gè)人都正確地做事， 保證做事的效率；8、分析確定不同流程之間的銜接關(guān)系，以使每一個(gè)流程及其活動(dòng)的承擔(dān)人都嚴(yán)格地按照流程接

7、口的要求，完成流程活動(dòng)，保證每一個(gè)人都負(fù)責(zé)地做事；9、規(guī)范業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)，并繪制流程圖；10、整理匯總流程管理的系統(tǒng)文件。六、項(xiàng)目實(shí)施辦法1、由委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）和（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）雙方共同組成項(xiàng)目組，甲方董事長(zhǎng)或總經(jīng)理?yè)?dān)任項(xiàng)目組長(zhǎng)，企管部部長(zhǎng)或相關(guān)職能部門(mén)主管擔(dān)任常務(wù)副組長(zhǎng)，乙方選派專(zhuān)家擔(dān)任副組長(zhǎng)；2、甲方須配備 x 個(gè)工作人員， 承擔(dān)一些輔助性工作， 其條件是大專(zhuān)以上文化程度，具有公司管理方面的基礎(chǔ)知識(shí)，能承擔(dān)一般文案的草擬和審訂工作；3、項(xiàng)目組在項(xiàng)目組長(zhǎng)和副組長(zhǎng)共同領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展工作，需要甲方相關(guān)部門(mén)和人員支持配合的工作，甲方必須緊密配合，并按項(xiàng)目進(jìn)程要求按時(shí)按質(zhì)完成；4、乙方專(zhuān)家和輔助人

8、員到甲方駐地開(kāi)展工作，交通費(fèi)、食宿費(fèi)由甲方承擔(dān)，食宿標(biāo)準(zhǔn)為三星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)；5、為了降低甲方項(xiàng)目投入成本， 凡是不需要在甲方工作地完成的工作，一律要求乙方專(zhuān)家?guī)Щ匾曳今v地完成。七、項(xiàng)目咨詢(xún)費(fèi)用1、咨詢(xún)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)。咨詢(xún)服務(wù)收費(fèi)行內(nèi)通行的作法是，按投入的專(zhuān)家工作時(shí)數(shù)或工作日數(shù)計(jì)算。其標(biāo)準(zhǔn)為1500 元（人民幣） / 專(zhuān)家工作小時(shí)，或12000元（人民幣） /專(zhuān)家工作日。亦可協(xié)商打包確定。2、咨詢(xún)費(fèi)支付辦法。咨詢(xún)費(fèi)按比例，分期支付。一般情況是分兩期，按5：5 支付。項(xiàng)目首期付款到乙方賬戶(hù)之后，一周內(nèi)乙方專(zhuān)家到甲方駐地啟動(dòng)項(xiàng)目。第二其付款在其項(xiàng)目進(jìn)行到一半時(shí)支付。商業(yè)計(jì)劃書(shū)（二）一、背景分析一期商街位

9、于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。(一) 、商街設(shè)計(jì)“先天不足”1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼街、路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店， 原本屬于最能吸引公眾 “眼球” 、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉” 、 “簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。2、 “假山”成了

10、“絆腳石” 。步行街南入口處的“假山景觀” ，既無(wú)觀賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒耄?事實(shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的 “絆腳石” 。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房， 以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的 “幽巷”

11、 ，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4、街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)， 不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈， 于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)， 導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。(二) 、商街策劃“后天失調(diào)”1、廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈， 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的 “靈魂” ，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。 廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是 “街”(很好) ，后來(lái)又定位于 “” （很好，只是推廣很費(fèi)力 ) ，如今準(zhǔn)備冠以“廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰 )。由于沒(méi)有精確、

12、 精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位， 關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、 “我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。2、廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)” ，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的 “廣場(chǎng)文化”，例如象路、 廣場(chǎng)、步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。3、打造商街，服務(wù)“缺位” 。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理， 這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的 “老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”， 商業(yè)街由“冷”到“熱

13、”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作” 。廣場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù) “婚姻自主”， 雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作” ，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的 66號(hào)(圓形)、68 號(hào)(尖頂) 兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。二、商街定位廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們

14、作如下戰(zhàn)略定位：1、街名：廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街2、概念：廣場(chǎng) 街觀光旅游的門(mén)戶(hù)， 國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的。3、廣告語(yǔ)：廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街與相約， 與同行4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀光者。7、 經(jīng)營(yíng)理念： 站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。三、招商策劃廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：(一) 、發(fā)布招商公告我們計(jì)劃于 4 月中旬在晚報(bào)、電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和

15、潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。(二) 、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4 月 20 日在毗鄰的飯店舉行， 出席的商戶(hù)為及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在 100 人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：1、廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望；2、 街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。(三) 、整合店鋪資源一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租 ?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱(chēng)返租報(bào)價(jià) )?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，

16、須由房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。為了使一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍， 并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)， 動(dòng)員其站在全局利益、 長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將

17、該店鋪納入招商范圍。(四) 、有關(guān)租金政策一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程， 不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi) “天價(jià)” 。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要， 高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租， 業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益， 設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，一期店鋪比較合適的租金是：1、內(nèi)街店鋪：租金 600700 元m2 年(

18、經(jīng)測(cè)算，內(nèi)街店鋪平均售價(jià) 8500元，平均面積 110m2 ，購(gòu)房投資額約94 萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按 4.7 計(jì)算，年利息為4.4 萬(wàn)元。如該類(lèi)店鋪以 600700元m2 年租金計(jì)算，年收益為 6.67 7萬(wàn)元，剔除利息后的收益2.23.3 萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)， 在目前情況下尚有吸引力，易于接受。) 2、外街店鋪：租金800-900 元m2 年(經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià) 12500 元，平均面積 200 m2 ，購(gòu)房投資約 250 萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按 4.7 計(jì)算，年利息為兒75 萬(wàn)元。如該類(lèi)店鋪以 800900 元m2 年租金計(jì)算，年收益為1618萬(wàn)元，剔除利息后的收益4.256.25 萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。) (五) 、商戶(hù)入駐優(yōu)惠措施為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)” ，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：第一，商戶(hù)入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以?xún)?nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶(hù)負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳；第二，凡商戶(hù)舉辦品牌宣傳、商品促銷(xiāo)活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)， 鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng) “時(shí)尚秀”活動(dòng)；第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收??；第四，為降低入駐商