土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告規(guī)范

1、1 / 221 / 22 “土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（文字式） “的基本內(nèi)容及期說明一封面封面內(nèi)容和格式如下：土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告封面標(biāo)題 項(xiàng)目名稱 ；說明估價(jià)項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容包括評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象價(jià)格類型（土地使用權(quán)或其他）等字樣。估價(jià)項(xiàng)目他稱后加括號(hào)注明估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名，如“縣（市） ” 字樣 受托估價(jià)單位： 說明進(jìn)行該項(xiàng)估價(jià)并符合估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)名稱，可同時(shí)列出使用估價(jià)機(jī)構(gòu)土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 說明估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的編號(hào)，含有“ （地名）估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱（年度）（估）字第 號(hào)” 等字樣，其中 年度為提交土地估價(jià)報(bào)告日期所在年度土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：說明估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的技術(shù)編號(hào) ，含有 “ （地名）估

2、價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱（年度）（技）字第 號(hào)” 等字樣，其中年度為提交土地估價(jià)報(bào)告日期所在年度提交估價(jià)報(bào)告日期： 說明土地估價(jià)報(bào)告提交的具體日期2 / 222 / 22 關(guān)鍵詞： 估價(jià)對(duì)象 所在市、縣全名，和項(xiàng)目名稱中市、縣全名一致；估價(jià)目的 ，應(yīng)簡(jiǎn)要說明“企業(yè)收購、轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)、清產(chǎn)核資、合資、其他”等目的；估價(jià)機(jī)構(gòu) ，說明估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱；年度 ，說明提交土地估價(jià)報(bào)告日期所在年度二正文正文內(nèi)容和格式如下：土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告正文標(biāo)題 第一部分總述分標(biāo)題 一、 估價(jià)項(xiàng)目名稱：說明估價(jià)項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容包括評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象價(jià)格類型（土地使用權(quán)或其他） 等字樣。 估價(jià)項(xiàng)目他稱后加括號(hào)注明估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名，如“縣

3、（市） ” 字樣 如一個(gè)項(xiàng)目涉及兩個(gè)以上市縣時(shí)，應(yīng)分市縣分別出具土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告二、 委托估價(jià)方 ： 說明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位或個(gè)人 委托估價(jià)方 說明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位3 / 223 / 22 及基隸屬關(guān)系、 委托單位和估價(jià)對(duì)象土地使用者之間的關(guān)系、主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍等以及單位地地址、法人代表、 聯(lián)系人等， 或委托的個(gè)人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等三、 受托估價(jià)方 ： 說明該項(xiàng)估價(jià)的受托估價(jià)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)級(jí)別、資格證書獲得時(shí)間、估價(jià)資格有效期、資格證書編號(hào)、法人代表等四、 估價(jià)目的 ：說明該項(xiàng)估價(jià)是為了滿足委托方的何種需要及其估價(jià)依據(jù)、估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向等 ，對(duì)估價(jià)依據(jù)則應(yīng)注明文號(hào)、批準(zhǔn)單位及批

4、準(zhǔn)日期等五、 估價(jià)依據(jù) ：說明該項(xiàng)估價(jià)所依據(jù)的國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章以及估價(jià)對(duì)象所在省市的有關(guān)法律規(guī)定，采用的 技術(shù)規(guī)程 ，委托方提供的有關(guān)資料，受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料等上述估價(jià)依據(jù)應(yīng)和估價(jià)過程相一致，對(duì)估價(jià)過程中選擇、有關(guān)參數(shù)確定（如選用基準(zhǔn)地價(jià)、征地費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)等）所依據(jù)的主要文件應(yīng)列出六、 估價(jià)基準(zhǔn)日說明估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體日期 ，樣式為 年 月 日七、 估價(jià)日期說明該項(xiàng)估價(jià)工作的起止日期 八、地價(jià)定義說明估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開發(fā)程度、本次估價(jià)所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由， 現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件， 實(shí)際用途需以國(guó)有土地使用登記用途

5、為依據(jù)。土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)和估價(jià)對(duì)象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內(nèi)外 “ 幾通 ” （指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內(nèi)平整；地價(jià)4 / 224 / 22 定義應(yīng)注明所估地價(jià)的內(nèi)涵是指在估價(jià)基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度和用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（或包括其他內(nèi)容）價(jià)格 九、 估價(jià)結(jié)果 說明最終確定的總地價(jià)、單位面積地價(jià)，必要時(shí)注明樓面地價(jià)，須以人民幣表示，總地價(jià)附大寫金額，并附土地估價(jià)結(jié)果一覽表（附表）。如需用外幣表示的，應(yīng)標(biāo)明估價(jià)基準(zhǔn)日外幣和人民幣的比價(jià)。十、 需要特殊說明的事項(xiàng)1、 估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件說

6、明進(jìn)行本次估價(jià)及估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果成立的前提條件（如估價(jià)依據(jù)的可靠性、市場(chǎng)的客觀性、地價(jià)內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等）、假設(shè)條件（如估價(jià)對(duì)象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定等）2、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用包括以下內(nèi)容：（1）估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù) 。說明進(jìn)行本次估價(jià)所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的作用依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力；（2） 本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果使用的方向和限制條件。說明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果在一定評(píng)估目的下使用， 注明土地估價(jià)報(bào)告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供給委托方；（3）土地估價(jià)結(jié)果的有效期 。說明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的有

7、效期限；（4）申明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)；（5）違規(guī)使用土地估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的法律責(zé)任。5 / 225 / 22 3、需要特殊說明的事項(xiàng)說明：（1）有關(guān)資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng)；（2）對(duì)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)（如地價(jià)指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等）以及采取的相應(yīng)措施；（3）估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理必要及時(shí)說明原因或依據(jù)；（4）其他需要特殊說明的問題。十一 、 土地估價(jià)師簽字由參加評(píng)估及符合估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)中的至少兩名土地估價(jià)師簽字，并注明 土地估價(jià)師資格證書號(hào)十二、 土地估價(jià)機(jī)

8、構(gòu)由簽字土地估價(jià)師所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少 一個(gè)為符合土地估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：（機(jī)構(gòu)公章）年月日附土地估價(jià)結(jié)果一覽表（附表）6 / 226 / 22 第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、 估價(jià)對(duì)象描述1、土地登記狀況說明估價(jià)對(duì)象的來源及歷史沿革，估價(jià)地理位置、土地用途四至、面積、土地級(jí)別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書號(hào)、國(guó)有土地使用證編號(hào)、登記時(shí)間、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等2、土地權(quán)利狀況說明估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況，以 出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時(shí)間 、出讓金數(shù)額批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限 及宗地使用的特

9、殊規(guī)定，對(duì)估價(jià)對(duì)象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等要詳加說明3、土地利用狀況說明估價(jià)對(duì)象的利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價(jià)對(duì)象上的建、構(gòu)物及其用途、建筑 、容積率 、綠化率 等， 重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其他地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價(jià)對(duì)象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、 最佳利用等情況，對(duì)以規(guī)劃條件進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等7 / 227 / 22 上述內(nèi)容中，土地登記和權(quán)利狀

10、況以土地登記、土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容和實(shí)際勘察和調(diào)查的內(nèi)容為準(zhǔn) 土地權(quán)利狀況中他項(xiàng)權(quán)利限制以及土地利用限制 等對(duì)地價(jià)造成影響的，應(yīng)說明影響趨勢(shì)及影響程度 二、 地價(jià)影響因素分析說明影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)水平的因素1、一般因素應(yīng)說明影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：（1）城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）； （2）房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（ 含土地制度、住房制度、地價(jià)政策等）； （ 3）產(chǎn)業(yè)政策 （含稅收政策等） ； （4）城市規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)； （5）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展水

11、平、綜合實(shí)力、社會(huì)儲(chǔ)蓄和投資、物價(jià)變動(dòng)等內(nèi)容）2、區(qū)域因素說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對(duì)地價(jià)的影響，可包括（1）區(qū)域概況（ 含區(qū)域位置、人口、級(jí)別、狀況、對(duì)外交通條件等）； （2）交通條件 （含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對(duì)外交通條件等）； （3）基礎(chǔ)設(shè)施條件指區(qū)域內(nèi)供水排水供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、 醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度； （4）環(huán)境條件 （含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）； （5）產(chǎn)業(yè)集聚狀況； （6）規(guī)劃限制等 這里區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別、行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和做人目的有所選擇和側(cè)重，著重進(jìn)行影響因素的描述 8 / 228 / 22 3

12、、個(gè)別因素說明估價(jià)對(duì)象位置、面積、用途、寬度、臨先進(jìn)狀況、形狀、地質(zhì)、地形、地勢(shì)、 容積率、 宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價(jià)水平的因素說明 上述因素分析和“ 土地估價(jià)報(bào)告” 中的因素說明有所區(qū)別，“ 土地估價(jià)報(bào)告” 的影響地價(jià)的因素說明側(cè)重于對(duì)有關(guān)影響因素的陳述，這里則 側(cè)重于對(duì)地價(jià)影響因素進(jìn)行分析，其中對(duì)地價(jià) 影響大的重要因素必須分析，和本次估價(jià)相關(guān)性小或無關(guān)的因素僅為參照。因土地的特殊用途或他原因而影響地價(jià)的特殊因素，要在這里說明并進(jìn)一步分析在對(duì)地價(jià)影響因素分析時(shí)，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對(duì)地價(jià)可能產(chǎn)生的影響程度及影響趨勢(shì)并和土地估價(jià)過程中有關(guān)方法選擇

13、、參數(shù)確定、 因素分析和比較內(nèi)容等相對(duì)應(yīng)， 要求對(duì) 地價(jià)影響因素的分析要和估價(jià)結(jié)果的確定聯(lián)系起來，做到分析合理、 參數(shù)有據(jù)、估價(jià)得當(dāng)，不能前后矛盾地價(jià)影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語規(guī)范，內(nèi)涵準(zhǔn)確，能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述9 / 229 / 22 第三部分土地估價(jià)分標(biāo)題 一、估價(jià)原則簡(jiǎn)要說明該項(xiàng)估價(jià)所遵循的主要原則。各項(xiàng)原則的具體內(nèi)容參見城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 （以下簡(jiǎn)稱規(guī)程 ）上述 估價(jià)原則可根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)目的有所選擇常用的原則：1、替代原則 （所有方法適宜）2、變動(dòng)原 則（所有方法適宜）3、需求和供求原則（所有方法適宜）4、預(yù)期收益原則（適合收益還原法、假設(shè)開發(fā)法）5、協(xié)調(diào)

14、原則 (所有方法適宜 )即土地效用的最有效發(fā)揮，必須以周圍各類環(huán)境適度為前提，在評(píng)價(jià)時(shí)，要充分注意周圍的環(huán)境適度性。6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）7、多種方法結(jié)合原則8、最有效利用原則如設(shè)定為現(xiàn)狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說就是最有效使用。待開發(fā)的土地評(píng)估，且最大限度的滿足規(guī)劃要求，使用最有效使用原則?？赡艹霈F(xiàn)的錯(cuò)誤：原則敘述不全、原則和所選方法無聯(lián)系（如利用的是待估宗地現(xiàn)狀10 / 2210 / 22 條件評(píng)估而出現(xiàn)了有效利用原則；未采用收益還原法、假設(shè)開發(fā)法而出現(xiàn)了預(yù)期收益原則等） 。二、估價(jià)方法和估價(jià)過程要求說明估價(jià)方法選擇依據(jù) 和每種方法的估價(jià)過程 應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象

15、特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)規(guī)程選取適宜的估價(jià)方法（市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法 、 剩余法 、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等） 。要求在一項(xiàng)估價(jià)中所選方法 不少于兩種 ， 并說明估價(jià)方法選擇的依據(jù)同時(shí)，各種估價(jià)方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足規(guī)程的相應(yīng)要求在選擇估價(jià)方法時(shí)，如估價(jià)對(duì)象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi) 、基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，參照基準(zhǔn)地價(jià)的未級(jí)地 進(jìn)行評(píng)估 （一）市場(chǎng)比較法應(yīng)用此種方法估價(jià)，要按照規(guī)程規(guī)定，選擇相似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較修正后，確定待估土地的價(jià)格要求比較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中， 除要求選擇的實(shí)例和估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈 、用途一致 、在地域上屬 近鄰區(qū)域或類

16、似區(qū)域外，對(duì)比較實(shí)例選擇、比較因素選擇因素條件的比較及因素修正在有以下具體要求：1、比較實(shí)例選擇 。要求比較實(shí)例至少有三個(gè)，選擇的實(shí)例和估價(jià)對(duì)象應(yīng)屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時(shí)間和估價(jià)基準(zhǔn)日相差不超過3 年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域，所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并具體說明實(shí)例的位置，用途、面積、土地等級(jí)、土地利用情況、 土地開發(fā)程度、 交易時(shí)間、 土地使用年限、 交易方式、 交易情況和交易價(jià)格等。11 / 2211 / 22 2、因素選擇 。估價(jià)時(shí)選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素，包括交易時(shí)間、交易情況、交易方式、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條

17、件、環(huán)境條件、集聚狀況、容積率、宗地面積。不同用途的因素選擇應(yīng)有所不同，具體因素選擇可參照城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程。以上因素要和報(bào)告第二部分所分析的地價(jià)影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。3、因素條件說明。具體說明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件，列表如下：表一比較因素條件說明表估價(jià)對(duì)象和比較案例比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三實(shí)例四交易時(shí)間交易情況交易方式土地使用年限土地用途區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況離市中心距離 /公里2152543交通條件環(huán)境條件個(gè)別容積率宗地面積 / 平方米宗地形狀規(guī)則規(guī)則較規(guī)則不規(guī)則不規(guī)則不規(guī)則規(guī)劃條件12 / 2212 / 22 因素上表中所列因素應(yīng)

18、根據(jù)不同用途，并結(jié)合實(shí)際調(diào)查情況和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)確定，因素描述的應(yīng)是比較因素的具體條件和具體內(nèi)容，不能使用相同、較好、接近、 較差等 無具體含義的用語， 能量化的一定要使用量化指標(biāo)，如距離市中心距離應(yīng)注明具體距離為多少；無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況用生地（或達(dá)到開工建設(shè)條件）、宗地紅線外三通一平、五通一平、七通一平來描述。估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的名項(xiàng)條件說明客觀、具體，其中估價(jià)對(duì)象的因素條件說明要和第二部分影響地價(jià)的因素分析相一致，不能前后矛盾。4、編制比較因素條件指數(shù)表為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將 因素指標(biāo)差異折算為反映價(jià)格差異的因素條件指數(shù)，并編制 比較因

19、素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100 ， 將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件和估價(jià)對(duì)象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)在說明確定依據(jù)時(shí)，應(yīng)以地產(chǎn)市場(chǎng)情況如市場(chǎng)交易實(shí)例、基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系、地產(chǎn)市場(chǎng)水平、市場(chǎng)變化趨勢(shì)等）和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)為基礎(chǔ)，根據(jù)估價(jià)人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律、 法規(guī)等規(guī)定的， 應(yīng)說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)內(nèi)容、文號(hào)及批準(zhǔn)時(shí)間等。列表表示如下：表二比較因素條件指數(shù)表（附表）5、因素修正13 / 2213 / 22 在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行 比較實(shí)例估價(jià)期日修正，交易情況、 因素修正及年期修正 ，即

20、將估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)和比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，列表表示如下：表三比較因素修正系數(shù)表估價(jià)對(duì)象和比較案例比較因素實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三實(shí)例四交易時(shí)間交易情況交易方式土地使用年限土地用途區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況離市中心距離 /公里100/102100/98100/92100/96交通條件環(huán)境條件個(gè)別因素容積率宗地面積 /平方米宗地形狀100/100100/98100/96100/96規(guī)劃條件比準(zhǔn)價(jià)格 / 元/平方米估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格/ 元/ 平方米注：表中所列比較因素、因素說明及修正系數(shù)僅表示修正方向，具體內(nèi)容及修正幅度14 / 2214 / 22 需依照規(guī)程和相應(yīng)分析確定6、實(shí)例

21、修正后的地價(jià)計(jì)算經(jīng)過比較分析， 采用 各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的比較價(jià)格，再依據(jù)規(guī)程的地價(jià)確定方法，最后確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格（二）收益還原法應(yīng)用此方法估價(jià)，要依據(jù)規(guī)程規(guī)定程序和方法進(jìn)行，技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容予以明確說明：1、具體說明 實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件，采用市場(chǎng)比較法、剩余法等求算收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)各自方法的有關(guān)要求列出計(jì)算步聚和計(jì)算過程。2、總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù) 、確定 方法 和各項(xiàng)參數(shù)的 選取標(biāo)準(zhǔn) ，依據(jù)涉及有關(guān)法律、法規(guī)的，要說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間、文號(hào)及內(nèi)容等。3、說明土地純收益

22、的測(cè)算依據(jù)和方法涉及房地產(chǎn)和房屋純收益的，應(yīng)具體說明有關(guān)參數(shù)的選取及計(jì)算過程。4、明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。5、說明土地使用年限、收益還原法公式選取和收益價(jià)格確定（三）剩余法15 / 2215 / 22 應(yīng)用此方法估價(jià)，依據(jù)規(guī)程規(guī)定程序和方法進(jìn)行。技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容予以明確說明：1、通過分析估價(jià)對(duì)象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途。建筑容積率、綠化覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容。2、明確估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的利用方式（買賣、出租等）及依據(jù)目前市場(chǎng)狀況

23、估算的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，并說明估算方法及依據(jù)。在估算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇至少 三個(gè)市場(chǎng)案例 ，可采用市場(chǎng)比較法的有關(guān)程序和要求進(jìn)行確定。3、對(duì)計(jì)算中所采用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用要說明其確定的方法和依據(jù)；對(duì)開發(fā)周期 、 利息、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開發(fā)商利潤(rùn)等要說明其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。4、說明計(jì)算公式、計(jì)算過程和結(jié)果（四） 成本逼近法應(yīng)用些種方法估價(jià)，要求按照規(guī)程的規(guī)定程序和方法進(jìn)行，并需明確以下有關(guān)內(nèi)容：1、要 詳細(xì)說明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。有文件依據(jù)的， 應(yīng)首先符合國(guó)家性法律、法規(guī)等， 不合理收費(fèi)不應(yīng)作為依據(jù)。同時(shí)要說明所依據(jù)文件的名稱、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間及文件中有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒

24、有文件從這以后的，如屬當(dāng)?shù)匾话?6 / 2216 / 22 規(guī)定，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)赜型瑓^(qū)域的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)要在對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域進(jìn)行充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上（如調(diào)查征地實(shí)例），分析后 確定客觀取得費(fèi)用 ，并說明原因。2、明確估價(jià)對(duì)象的開發(fā)期限 、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)并說明依據(jù)。有文件依據(jù)的， 說明文件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間及內(nèi)容等，沒有文件依據(jù)的，應(yīng)通過地產(chǎn)市場(chǎng)中開發(fā)費(fèi)用的調(diào)查，確定的開發(fā)費(fèi)用能反映當(dāng)?shù)氐钠骄_發(fā)水平。3、貸款利息、投資回報(bào)率、土地還原利率的確定，要在技術(shù)報(bào)告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計(jì)算過程及結(jié)果。4、說明成本價(jià)格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確

25、定方法和依據(jù)。5、根據(jù)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，個(gè)別因素條件進(jìn)行區(qū)位修正，因素說明應(yīng)和第二部分的地價(jià)影響因素相一致，具體格式可參照基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的修正體系。6、說明土地價(jià)格的確定方法和結(jié)果（五） 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)用此方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)按規(guī)程規(guī)定的程序和方法進(jìn)行。在技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對(duì)如下事項(xiàng)予以明確說明：1、具體說明采用的基準(zhǔn)地價(jià)的公布（或制定）時(shí)間、批準(zhǔn)文件、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵及其利 用基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地價(jià)格的公式等。基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵是指在一定 基準(zhǔn)日 、設(shè)定的 土地開發(fā)程度、設(shè)定的 土地用途 、法定最高年17 / 2217 / 22 限的區(qū)域 平均土地使用權(quán)價(jià)格。2、說明 宗地位置、用途及估價(jià)對(duì)

26、象所在 級(jí)別或區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)和對(duì)應(yīng)的 因素修正系數(shù)表及因素條件說明表，并注明來源及依據(jù)。3、說明估價(jià)對(duì)象的各項(xiàng)因素具體條件，應(yīng)按 因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。具體形式可參見市場(chǎng)比較法中因素條件明說表。4、確定估價(jià)對(duì)象各因素修正系數(shù)和綜合修正系數(shù) 。5、說明 年期 、期日 及 其他影響地價(jià)因素間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。6、對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)修正得到宗地地價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象設(shè)定的土地開發(fā)程度和基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度不相一致時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地開發(fā)程度修正三、地價(jià)的確定1、地價(jià)確定的方法要求說明對(duì)不同估價(jià)方法結(jié)果進(jìn)行增值或減值調(diào)整的原因。對(duì)采用眾數(shù) 、平均值 或以其中某一價(jià)格等為最終宗地地價(jià)的，要解釋其方法選擇

27、的依據(jù)如評(píng)估方法選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，最終估價(jià)結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評(píng)估結(jié)果 2、估價(jià)結(jié)果 應(yīng)注明 地價(jià)種類 、總地價(jià) 、單位面積地價(jià) 、地價(jià)單位 ，總地價(jià)并用 大寫 表示。如用外幣表示地價(jià)，應(yīng)注明估價(jià)基準(zhǔn)日外幣和人民幣的比價(jià)18 / 2218 / 22 第四部分附件分標(biāo)題 應(yīng)包括 1、委托估價(jià)函 、2、估價(jià)對(duì)象土地使用證復(fù)印件或土地產(chǎn)權(quán)證明材料（附宗地圖）（出讓土地需附出讓合同或協(xié)議）、3、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料、4、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑圖等、5、 估價(jià)對(duì)象照片 （從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建構(gòu)筑物、用途及利用特點(diǎn)、 6、有關(guān)背景材料（如估價(jià)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件等，如為規(guī)劃利用應(yīng)提交規(guī)劃利用的項(xiàng)目建議書、 可行性研究報(bào)告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方19 / 2219 / 22 案通知書等規(guī)劃文件） 、7、估價(jià) 對(duì)象如設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)的有關(guān)權(quán)利人證明材料 、8、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)及簽字土地估價(jià)師證書復(fù)印件、9、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照等）在提交有關(guān)估價(jià)對(duì)象土地產(chǎn)權(quán)證明材料時(shí)，估價(jià)人員必須對(duì)土地產(chǎn)權(quán)證