房地產(chǎn)土地一級(jí)開發(fā)工作流程

1、土地一級(jí)開發(fā)工作流程一、土地一級(jí)開發(fā)概念：是指對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)區(qū)域范圍內(nèi)納入儲(chǔ)備的土地， 由確定的土地一級(jí)開發(fā)整理單 位依法籌措資金，配合轄區(qū)政府實(shí)施規(guī)劃編制報(bào)批、土地征轉(zhuǎn)、收回收購(gòu)、拆 遷安置等工作，按照批準(zhǔn)的規(guī)劃要求組織實(shí)、施道路、供水、供電、供氣、排 水、通訊、照明、綠化、土地平整等為完善和提升土地使用功能的配套設(shè)施建 設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地具備規(guī)定的供應(yīng)條件。二、土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目的要求土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目必須符合市政府的社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、 城市總體規(guī)劃、 土地 利用總體規(guī)劃、年度土地利用計(jì)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃、土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃， 以及相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的要求。三、土地一級(jí)開發(fā)的程序

2、（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同 意后向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。（二）市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。（三）通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī) 構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案， 開發(fā)實(shí)施方案主要包括： 待儲(chǔ)備開發(fā) 地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、 開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。（四）編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、 建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā) 的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出 原則意見。（五

3、）通過(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、 辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。 以招標(biāo)方 （ 或 直委） 式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開 發(fā)管理委托協(xié)議。2、通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資 金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。通過(guò)招 標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后， 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議（六）土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國(guó)土部門 辦理用地手續(xù)， 向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)， 涉

4、及交通、 園林、文物、 環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。（ 七 ） 如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、 農(nóng)轉(zhuǎn)用地手續(xù)或存 量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的， 土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān) 手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委 辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按 規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。（九）組織驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收， 驗(yàn) 收審核的內(nèi)容：1、審核土地一級(jí)開發(fā)成本2、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否

5、達(dá)到合同的要求3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)四、土地一級(jí)開發(fā)注意事項(xiàng)1、一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議簽訂。2、設(shè)定該宗土地二級(jí)掛牌條件。3、明確二級(jí)掛牌后超額部分的分成比例。4、鎖定土地遷改范圍，并且列入授權(quán)范圍。5、批準(zhǔn)目前新的“總規(guī)、控規(guī)” 。6、保證該宗土地規(guī)劃指標(biāo)的具體落實(shí)。7、鎖定一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及免責(zé)聲明。8、土地附著物遷改難度對(duì)驗(yàn)收時(shí)限、成本追加的影響要做出正確評(píng)估。9、該宗土地與城市道路管網(wǎng)的適應(yīng)性。五、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施流程實(shí)施 階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來(lái)源計(jì)劃編制依據(jù)政府產(chǎn)業(yè)政策土地儲(chǔ)備中心政府城市總體規(guī)劃土地儲(chǔ)備中心規(guī)劃局控制性詳細(xì)規(guī)劃土地儲(chǔ)備

6、中心規(guī)劃局土地利用總體規(guī)劃土地儲(chǔ)備中心國(guó)土局報(bào) 批 市 政 府 計(jì) 劃土地年度供應(yīng)計(jì)劃土地儲(chǔ)備中心國(guó)土局土地年度利用計(jì)劃土地儲(chǔ)備中心國(guó)土局土地儲(chǔ)備開發(fā)總體思路土地儲(chǔ)備中心國(guó)土局刖期見籌劃者原對(duì)土土地地所 一有級(jí)者開或發(fā)使意三/ -'村民代表大會(huì)決疋土地儲(chǔ)備中心村委會(huì)村委會(huì)決疋土地儲(chǔ)備中心村委會(huì):鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府批復(fù)意見土地儲(chǔ)備中心村委會(huì)實(shí)施 階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來(lái)源政府批復(fù)意見土地儲(chǔ)備中心村委會(huì)土地級(jí)開發(fā)申請(qǐng)國(guó)土局村委會(huì)國(guó)有土地使用者決定土地儲(chǔ)備中心國(guó)有土地使用者國(guó)有土地使用者上級(jí)主管單位意見土地儲(chǔ)備中心國(guó)有土地使用者刖期籌劃編 制 土 地級(jí) 開 發(fā) 實(shí) 施 方 案國(guó)有土地使用

7、者 土地級(jí)開發(fā)、直 接入市、收購(gòu)申請(qǐng)（詳見附件1）土地儲(chǔ)備中心國(guó)有土地使用者征地工作方案土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位拆遷工作方案土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位實(shí)施 階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來(lái)源市政建設(shè)工作方案土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位土地供應(yīng)方案土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位市政規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位相關(guān)單位規(guī)劃設(shè)計(jì)方案匯總市規(guī)委規(guī)劃設(shè)計(jì)院儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批市規(guī)委儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位規(guī)劃平面位置圖土地儲(chǔ)備中心規(guī)劃局地形圖土地儲(chǔ)備中心有資質(zhì)的測(cè)繪單位控制性詳細(xì)規(guī)劃土地儲(chǔ)備中心規(guī)劃局實(shí)施階段程序文件及內(nèi)容

8、文件需要單位文件來(lái)源用地釘樁成果報(bào)告土地儲(chǔ)備中心有資質(zhì)的測(cè)繪單位項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案土地儲(chǔ)備中心有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位現(xiàn)狀情況儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位村委會(huì)和原土地使用者周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格土地儲(chǔ)備中心市場(chǎng)調(diào)查投資方案儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位考古勘探報(bào)口儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位土地級(jí)開發(fā)實(shí)施方案請(qǐng)示國(guó)土局有資質(zhì)的編制單位土地級(jí)開發(fā)實(shí)施方案請(qǐng)示政府有資質(zhì)的編制單位土地級(jí)開發(fā)實(shí)施方案批復(fù)國(guó)土局市國(guó)土局、政府實(shí)施 階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來(lái)源文檔土地級(jí)開發(fā)申請(qǐng)市土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備中心鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)政府相關(guān)文件市土地儲(chǔ)備中心區(qū)土地儲(chǔ)備中心地形圖1: 20

9、00（3份）市土地儲(chǔ)備中心勘察測(cè)繪院土地級(jí)開發(fā)地塊情況說(shuō)明市土地儲(chǔ)備中心一級(jí)實(shí)施單位申報(bào)日期前一個(gè)月內(nèi)的現(xiàn)場(chǎng)照片（3份）市土地儲(chǔ)備中心一級(jí)實(shí)施單位規(guī)劃審批文件復(fù)印件（3份）市土地儲(chǔ)備中心市規(guī)委市 聯(lián) 席 會(huì)Ppt文檔市聯(lián)席會(huì)市土地儲(chǔ)備中心土地級(jí)開發(fā)實(shí) 施方案及依據(jù)、計(jì) 戈U、一級(jí)開發(fā)意見（文件內(nèi)容見前 幾項(xiàng)）市聯(lián)席會(huì)市土地儲(chǔ)備中心實(shí)施 階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來(lái)源征 求 意 見 和 審 批確 疋 土 地級(jí) 開 發(fā) 主 體制定土地級(jí)開 發(fā)主體招標(biāo)方案國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心國(guó)土局辦公會(huì)確定招標(biāo)底價(jià)國(guó)土局國(guó)土局聯(lián)席會(huì)審定招標(biāo)底價(jià)聯(lián)席會(huì)國(guó)土局招標(biāo)底價(jià)申請(qǐng)政府聯(lián)席會(huì)編制招標(biāo)文件土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備

10、中心或有資質(zhì)的編制單位發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)意向者國(guó)土局購(gòu)買招標(biāo)文件投標(biāo)意向者土地儲(chǔ)備中心現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑和招標(biāo)前會(huì)議投標(biāo)意向者土地儲(chǔ)備中心成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)國(guó)土局評(píng)標(biāo)專家投標(biāo)人交納投標(biāo)保證金土地儲(chǔ)備中心投標(biāo)意向者招標(biāo)、開標(biāo)、唱標(biāo)評(píng)標(biāo)委員會(huì)投標(biāo)意向者評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)委員會(huì)投標(biāo)意向者實(shí)施 階段序 程容位 單 件 文件n者 向 意 標(biāo) 投局 土 國(guó)B書者 向 意 標(biāo) 投局 土 國(guó)J標(biāo)金 中證 味保申請(qǐng)與批復(fù) 土地一級(jí)開發(fā)及 請(qǐng) 飛、地土局 土 國(guó)0復(fù)一地土局 土 國(guó)級(jí)簽訂土地一,7V合發(fā) 級(jí)同一地土0 h 士 勉丿”邨開地審 用預(yù)局 土 國(guó)人 請(qǐng) r一征項(xiàng)目核委 改 發(fā)準(zhǔn)求 意劃意見書 征求規(guī)選址1委 規(guī) 市見土地主

11、見 意 設(shè) 建 委 建 市委 建 市和二級(jí)開發(fā) 主體工作交見 委意 通價(jià)委 通 、父 市實(shí)施 階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來(lái)源市園林局古樹處理意見開發(fā)主體市園林局市文物局文物保護(hù)意見開發(fā)主體市文物局市環(huán)保局環(huán)境評(píng)價(jià)意見開發(fā)主體市環(huán)保局市政專業(yè)部門市政接用意見開發(fā)主體市政專業(yè)部門征地用地批準(zhǔn)國(guó)土局申請(qǐng)人收 回 國(guó) 有 土 地 使 用 權(quán)原土地使用者收購(gòu)申請(qǐng)土地儲(chǔ)備中心原土地使用者權(quán)屬調(diào)查土地儲(chǔ)備中心原土地使用者征詢規(guī)劃意見土地儲(chǔ)備中心規(guī)劃部門費(fèi)用測(cè)算土地儲(chǔ)備中心評(píng)估機(jī)構(gòu)收購(gòu)方案請(qǐng)示政府土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)方案批復(fù)土地儲(chǔ)備中心政府實(shí)施 階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來(lái)源收購(gòu)補(bǔ)償原土地使用者土

12、地儲(chǔ)備中心權(quán)屬變更國(guó)土局原土地使用者土地儲(chǔ)備中心交付土地土地儲(chǔ)備中心原土地使用者組 織 實(shí) 施 土 地級(jí) 開 發(fā)辦理征地手續(xù)耕地開墾費(fèi)國(guó)土局開發(fā)主體防洪費(fèi)國(guó)土局開發(fā)主體超轉(zhuǎn)費(fèi)國(guó)土局開發(fā)主體新增建設(shè)用地使用費(fèi)國(guó)土局開發(fā)主體下發(fā)市政府用地批復(fù)發(fā)主體國(guó)土局公告市政府用地批復(fù)土地所有者政府拆遷手續(xù)-核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證開發(fā)主體建委核發(fā)城市房屋拆遷許可證開發(fā)主體建委市政基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)開發(fā)主體建委實(shí)施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來(lái)源組 織 實(shí) 施 征 地實(shí)施拆辦理征地結(jié)案表村集體、開村集體、開發(fā)協(xié)商征地補(bǔ)償村民大會(huì)或村民代表大會(huì)公示征地補(bǔ)償協(xié)監(jiān)督與聽取村民意見報(bào)送征用土地方征地公告支付征地補(bǔ)償

13、費(fèi)征地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)管公布土地變更開發(fā)主體i政府用地批復(fù)發(fā)主體村集體土地使用者土地管理部政府鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村土地所有者土地使用者鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村征地單位國(guó)土局國(guó)土局主體土地使用者村集體土地使用者國(guó)土局政府征地單位土地管理部門村集體開發(fā)主體開發(fā)主體實(shí)施 階段序 程容位 單 件 文件n局 土 國(guó)表 結(jié) 地 征局 土 國(guó)局 土 國(guó)航設(shè)審核土地一開案 級(jí)方 一 施地 土級(jí)開發(fā)成本n開案 級(jí)方 一 施地 土組織驗(yàn)收土地紹 況 情 發(fā) 開監(jiān) 單 、 管鮒 督監(jiān) 位 發(fā) 仏開 單u告 報(bào) 收 驗(yàn)局 土 國(guó)實(shí)施 階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來(lái)源收回國(guó)有土地簽訂土地開發(fā)費(fèi)支付和土地轉(zhuǎn)交協(xié)議開發(fā)單位土地儲(chǔ)備中心開發(fā)單位土地儲(chǔ)備中

14、心支付土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)單位土地儲(chǔ)備中心移交土地土地儲(chǔ)備中心開發(fā)單位納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)政府土地儲(chǔ)備中心依 據(jù) 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃土地儲(chǔ)備中心政府入政 府 年 度 土 地 供 應(yīng) 計(jì) 劃宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況土地儲(chǔ)備中心市場(chǎng)調(diào)查市儲(chǔ)備開發(fā)土地情況土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備中心準(zhǔn)確 疋 土 地 出 讓 價(jià) 格規(guī)劃意見書土地儲(chǔ)備中心市規(guī)委備評(píng)估報(bào)告土地儲(chǔ)備中心評(píng)估機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備中心初審意見市土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備分中心實(shí)施 階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來(lái)源定 招 拍Ppt文檔市土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備分中心確定土地出讓方 案編制方案國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心方案報(bào)批國(guó)土局國(guó)土局出讓公告公告競(jìng)買者國(guó)土局1件掛1文1制文、招拍掛文件土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備中心S戈 件購(gòu) 一u、. f - 一、招拍掛文件競(jìng)買者土地儲(chǔ)備中心市 場(chǎng) 交 易申 請(qǐng)、'八競(jìng) 買競(jìng)買申請(qǐng)土地儲(chǔ)備中心競(jìng)買者競(jìng)買保證金土地儲(chǔ)備中心競(jìng)買者土地交易服務(wù)成本費(fèi)土地儲(chǔ)備中心競(jìng)買者董事會(huì)決議土地儲(chǔ)備中心競(jìng)買者法人身份證明土地儲(chǔ)備中心競(jìng)買者實(shí)施 階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來(lái)源授權(quán)委托書土地儲(chǔ)備中心競(jìng)買者資金證明土地儲(chǔ)備中心競(jìng)買者聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議書及授權(quán)委托書土地儲(chǔ)備中心競(jìng)買者土地開發(fā)建設(shè)費(fèi)擔(dān)保書土地儲(chǔ)備中心競(jìng)買者競(jìng)買報(bào)價(jià)土地儲(chǔ)備中心競(jìng)買人成交確認(rèn)書競(jìng)買人土地儲(chǔ)備中心簽疋合_同和辦理后續(xù)簽 訂 出 讓 合 同成交確認(rèn)書市或