物業(yè)介入小區(qū)工作方案

1、城 南 華 府前期介入物業(yè)工作方案遵義市紅匯物業(yè)管理公司二0一0年三月城南華府物業(yè)管理處為確保城南華府物業(yè)管理處正式接管小區(qū)物業(yè)以后，各項工作能夠穩(wěn)妥有序的開展，達到物業(yè)管理合同約定的服務(wù)標準，根據(jù)物業(yè)公司與甲方的物業(yè)合作意向，以簽訂物業(yè)管理合同和物業(yè)管理方案為基礎(chǔ)，重點從清潔、保安、設(shè)備、綠化等綜合服務(wù)和日常管理方面做好各項籌備工作，具體從以下幾個方面開展：一、基本籌備工作基本籌備工作主要指管理處開辦計劃，通過購買、調(diào)配管理處日常運作所需的設(shè)備、用具等，使管理處具備辦公和為甲方提供服務(wù)的硬件環(huán)境（物管用房）。具體包括以下內(nèi)容：（1）辦公設(shè)備的配置（辦公桌、椅、電腦、打印機、復(fù)印機、傳真機、文

2、件柜等）；（2）日常辦公用具的準備（辦公用品采購、公章雕刻等）；（3）管理處工作人員的服裝制作（含胸卡等）；（4）護衛(wèi)、清潔等臨時工作人員的住宿；（5）維修保養(yǎng)工具的配置。說明：管理處（籌）應(yīng)結(jié)合甲方及自身的實際情況，對以上計劃進行合理調(diào)整。二、制度建立工作健全的制度是管理處規(guī)范運作的基礎(chǔ)。管理處在接管期間應(yīng)高度重視各項制度的健全工作，以公司管理部制定的物業(yè)管理服務(wù)標準規(guī)范文本為指導(dǎo)，盡快完善管理處的各項規(guī)章制度。在制度未出臺之前，管理處可采取召開專題會議、形成會議紀要的方法來臨時規(guī)范各項工作，一旦時機成熟，就應(yīng)形成制度。具體實施包括以下幾個方面：1、管理處各崗位的崗位職責。包括：主任崗位職責

3、、副主任崗位職責、各部門負責人崗位職責和各基層崗位的崗位職責等。2、管理處日常管理制度。包括：公文管理、印章管理、電腦管理、會議管理、財務(wù)管理、考勤管理、值班管理、收費管理、投訴管理、人事管理、維修管理、員工請休假管理、員工儀表儀容及行為規(guī)范管理、員工考核管理、員工宿舍管理等。3、管理處清潔工作手冊。包括：管理處清潔質(zhì)量監(jiān)管辦法、各崗位清潔工作標準、各崗位清潔工作程序等。4、管理處保安工作手冊。包括：管理處保安工作管理規(guī)定、管理處保安崗位設(shè)置、各崗位工作標準、各崗位工作程序、保安巡檢路線圖、人員出入管理規(guī)定、人員來訪接待管理規(guī)定、人員來訪接待流程圖、車輛出入管理規(guī)定、物品出入管理規(guī)定、保安裝備

4、使用管理規(guī)定、保安交接班管理規(guī)定、保安交接班程序、保安隊隊列訓(xùn)練內(nèi)容及標準、文明執(zhí)勤用語等。5、管理處設(shè)備管理工作手冊。包括：管理處設(shè)備管理規(guī)定、設(shè)備臺帳、各設(shè)備的操作規(guī)程、各設(shè)備的保養(yǎng)維修計劃、各設(shè)備的維修保養(yǎng)運行記錄、各設(shè)備故障緊急處理措施等。6、管理處綠化管理工作手冊。包括：管理處綠化管理規(guī)定、綠化植物臺帳、各植物的習(xí)性及養(yǎng)護方法、各植物的養(yǎng)護計劃、各植物的養(yǎng)護記錄等。7、管理處緊急情況應(yīng)急處理程序。包括：常用電話號碼、火災(zāi)應(yīng)急處理程序、治安緊急情況應(yīng)急處理程序、停電應(yīng)急處理程序、停水應(yīng)急處理程序、水浸應(yīng)急處理程序、液化石油氣泄漏應(yīng)急處理程序、新風機防毒應(yīng)急處理程序、電梯停梯困人應(yīng)急處理

5、程序、臺風應(yīng)急處理程序、盜警應(yīng)急處理程序、急救應(yīng)急處理程序、其他應(yīng)急處理程序等。說明：管理處應(yīng)根據(jù)各綜合服務(wù)的外包/內(nèi)管情況對各綜合服務(wù)的工作手冊進行相應(yīng)調(diào)整。三、員工崗前培訓(xùn)管理處要針對各崗位的特點，對管理處聘用的員工的工作能力進行評估，有針對性的開展崗前培訓(xùn)，主要有以下幾個方面：1、管理處全體員工：物業(yè)公司發(fā)展史、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標、小區(qū)基本情況、小區(qū)內(nèi)設(shè)備（供水、供電、排水、消防、運載、弱電等）情況、甲方基本情況、物業(yè)管理各綜合服務(wù)的標準及要求、常用禮儀禮節(jié)、常用禮貌用語等；2、清潔工：清潔保養(yǎng)方法、清潔工作標準、清潔工作程序；3、保安員：各崗位工作標準、各崗位工作程序及相關(guān)的管理規(guī)定學(xué)

6、習(xí)、監(jiān)控及消防系統(tǒng)操作培訓(xùn)等；4、綠化工：綠化養(yǎng)護方法、綠化工作標準、綠化工作程序等；說明：崗前培訓(xùn)的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)實際情況進行調(diào)整。四、綜合服務(wù)實施的準備工作1、清潔準備工作管理處則只需按照合同約定的清潔衛(wèi)生范圍和標準，清潔工作由管理處自己負責，除明確各清潔崗位的范圍及職責、制定清潔月度工作計劃和完善相應(yīng)的監(jiān)管措施以外，還需要進行相應(yīng)的機械設(shè)備和清潔物料準備、每月清潔物料消耗測算及跟蹤、人員招聘、人員服裝、崗前培訓(xùn)等。2、保安準備工作（由于物業(yè)公司接管小區(qū)均自建護衛(wèi)隊）（1）自衛(wèi)警械、對講機等裝備的購買或調(diào)配；（2）保安崗位設(shè)置、排班等；（3）明確巡檢時間、巡檢頻度、巡檢路線及相應(yīng)的巡檢簽卡

7、的設(shè)立；（4）強化隊列訓(xùn)練（重點突出崗位形象訓(xùn)練）；（5）崗前培訓(xùn)。3、綠化準備工作（1）建立區(qū)內(nèi)綠化植物臺帳；（2）綠化崗位設(shè)置、排班等；（3）按照綠化工作標準和綠化工作程序明確每日、每周、每月、每季的綠化工作任務(wù)；（4）崗前培訓(xùn)。3、設(shè)備準備工作（1）根據(jù)甲方提供的物業(yè)資料（如甲方未能提供資料，則需要工程技術(shù)人員進行現(xiàn)場查看了解），對區(qū)內(nèi)的供電、供水（水池）、排水、弱電、運載、新風、消防、避雷、有線電視等系統(tǒng)的機器設(shè)備、線路和管渠走向進行實地對照，并建立相應(yīng)的設(shè)備臺帳和設(shè)備卡片；（2）根據(jù)各設(shè)備的運行、使用狀況，制定合理的保養(yǎng)、維修及定期檢查計劃；（3）根據(jù)各設(shè)備的情況，做好設(shè)備運行、維修

8、、保養(yǎng)記錄；（4）崗前培訓(xùn)。4、停車場及整改建議（1）停車場管理。熟悉區(qū)內(nèi)車輛的號牌、車型、車主姓名及單位，對停車場周邊的安全隱患進行重點防范，并及時進行整改。（2）整改建議。對建筑主體及附屬設(shè)備存在的缺陷或不完善的地方，提出整改建議。五、物管費的保障1、城南華府物管辦公室用于工作的物資裝備由紅匯物業(yè)公司自行解決；2、前期（通知業(yè)主接房時間前）物業(yè)介入的時間，房開通知業(yè)主交房時間4月30日（交房期限為個月），根據(jù)城南華府工程進度情況，以房開通知物管，物管即月日介入。3、前期物業(yè)介入費用：按雙方于二00九年十一月二十四日達成的會議紀要：根據(jù)物業(yè)崗位及人員配置等按實際增減情況的報房開審核后支付給物業(yè)公司，支付至業(yè)主業(yè)主接房時間止。4、空置（閑）房物管費的收取由空置（閑）房的所有權(quán)人承擔：即（1）已出售的房屋由物業(yè)買受人（業(yè)主）交房期限后支付，(2)未出售的房屋由房開支付。六、其他準備工作1、辦公區(qū)辦公區(qū)除了要做好以上基本的準備工作以外，還須重點做好與甲方職能部門的溝通工作，對甲方負責工作的部室、人員進行溝通，確保雙方能夠使信息及時反饋，為業(yè)