第八章土地增值稅法X年注冊會(huì)計(jì)師統(tǒng)一教材對照講義

1、第八章 土地增值稅法第一節(jié) 土地增值稅基本原理一、概念 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。對土地征稅的稅基：財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的土地稅、收益性質(zhì)的土地稅。二、特點(diǎn)1、以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)2、征稅面比較廣3、實(shí)行超率累進(jìn)稅率4、按次征收 第二節(jié)納稅義務(wù)人與征稅范圍一、納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。簡單說：就是征稅范圍內(nèi)的所有單位和個(gè)人。判斷：土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人

2、。答案：錯(cuò)誤。解析：必須是國有土地使用權(quán)，才屬于土地增值稅的征稅范圍。二、征稅范圍（掌握）（一）基本征稅范圍1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。3、存量房地產(chǎn)買賣。國家（出讓土地）-甲（轉(zhuǎn)讓國有土地）-乙（開發(fā)房屋出售）-丙（出售存量房）-丁常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來判定：標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有。如是集體土地必須先由國家征用變?yōu)閲胁趴梢浴?biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。注意：轉(zhuǎn)讓和出讓不同。標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。（二）具體情況的判定（可以歸納為應(yīng)征、不征、免征三種情形）： 有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1.繼承、贈(zèng)與

3、繼承不征（無收入）。公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；非公益性贈(zèng)與征。防止納稅人逃稅。2.出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）3.房地產(chǎn)抵押抵押期不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，應(yīng)征。4.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的應(yīng)征；個(gè)人之間互換自有居住用住房免征。5.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，免征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，應(yīng)征。2011年新增：但投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。（目的：防止避稅）6.合作建房建成后按比例分房自用，免征；建成后轉(zhuǎn)讓

4、，應(yīng)征。7.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征8.代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移），實(shí)際為提供建筑勞務(wù)。9.房地產(chǎn)重新評(píng)估不征（權(quán)屬未轉(zhuǎn)移）06單項(xiàng)選擇題：下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（ ）。 a、公司與公司之間互換房產(chǎn) b、房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn) c、兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn) d、雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn)答案：a 【2002年試題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅的是（ ）。 a.贈(zèng)予社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn) b.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn) c.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn) d.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn) 【答案】c【解析】a沒有取得收入不納稅；b免稅；c抵押期滿轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的,征收土地

5、增值稅；d免稅。 第三節(jié)稅率（要求記憶）土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率表如下：  增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）30%02超過50%100%（含100%）40%5%3超過100%200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%增值額1800=收入5000-扣除項(xiàng)目金額32001800/3200-稅率40%應(yīng)納稅額=增值額*對應(yīng)的稅率應(yīng)納稅額=增值額全額*對應(yīng)的最高稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)1800*40%1600（3200*50%）*30%+（1800-1600）*40%=480+80=560=1800*40%-3200*5%

6、=720-160=560【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓收入5000萬元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目金額3200萬元，則適用稅率為（ ）。計(jì)算應(yīng)納土地增值稅。a.30%b.40%c.50%d.60%【解析】增值稅扣除項(xiàng)目金額比例=（5000-3200）÷3200×100%=56.25%，適用第2級(jí)稅率，即40%。應(yīng)納稅=1800*40%-3200*5%=720-160=560第四節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定（掌握） 一、應(yīng)稅收入：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。 包括貨幣、實(shí)物、其他收入。 二、扣除項(xiàng)目的確定 根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分： 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的

7、性質(zhì)扣除項(xiàng)目（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加5.財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1. 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用2房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和印花稅（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房

8、地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。此外，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局還對扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問題作了兩點(diǎn)專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。【例題】支付的地價(jià)款為280萬元

9、，開發(fā)成本為520萬元，則其他開發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過40萬元，即（280+520）×5%，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)【例題】仍以上例數(shù)字，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用總扣除限額為80萬元，即（280+520）×10%，超限額部分不得扣除。2011年新增：全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除不能同時(shí)適用上述（1）、（2）兩種辦法。土地增值稅清算

10、時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 思考：計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用與企業(yè)所得稅中計(jì)算應(yīng)納稅所得額扣除的期間費(fèi)用是否是一回事？ 答：二者是有區(qū)別的。 在土地增值稅中，利息可能據(jù)實(shí)扣除，而銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用按照總體扣除，有限額比例。 在企業(yè)所得稅中，為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金的借款利息費(fèi)用，在項(xiàng)目完工前計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，不得計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除。銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用按具體項(xiàng)目分項(xiàng)計(jì)算扣除，如廣告費(fèi)等。4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅（7%、5%、1%），印花稅0.5。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納

11、的教育費(fèi)附加3%，也可視同稅金予以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費(fèi)”，因?yàn)槠溆』ǘ愅ㄟ^管理費(fèi)用扣除了。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費(fèi)”。2005年考題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí),允許單獨(dú)扣除的稅金是( )。a.營業(yè)稅、印花稅 b.房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅c.營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 d.印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 答案：c 解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地增值稅扣除的稅金是不包括房產(chǎn)稅的，由于印花稅已經(jīng)包括在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中，不再單獨(dú)扣除。注意：通常不會(huì)直接告訴稅金金額，需要自己去計(jì)算。思考：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中繳納的契稅是否可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)作為稅金項(xiàng)目扣除？答：契稅是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中，不

12、動(dòng)產(chǎn)的承受方按照成交金額和規(guī)定的稅率計(jì)算繳納的，而不是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)繳納的，因而不存在扣除問題。如果是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目在開發(fā)過程中承受土地使用權(quán)已繳納的契稅，應(yīng)計(jì)入取得土地使用權(quán)支付的金額，轉(zhuǎn)讓時(shí)是可以扣除的，但不是作為稅金項(xiàng)目扣除。5.財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%注意：其他納稅人不適用該規(guī)定。【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計(jì)10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開

13、發(fā)費(fèi)用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的項(xiàng)目的金額為（）?！敬鸢浮?0000+10000×10%+200+10000×20%（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：2011年內(nèi)容有變化：1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。區(qū)別與原始價(jià)值，實(shí)際凈值。評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率評(píng)估價(jià)格需經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。2011年新增：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可以按照發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。起止時(shí)間均以發(fā)票上的

14、日期為準(zhǔn)。每滿12個(gè)月計(jì)1年。超過一年，未滿12個(gè)月但是超過6個(gè)月的，可以視同為1年。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照規(guī)定實(shí)行核定征收。假設(shè)某城市工業(yè)企業(yè)2008年2月3日買房子，發(fā)票買價(jià)1000萬，2011年5月2日賣出，賣出1500萬，已提折舊200萬假設(shè)能提供重置成本價(jià)2000萬，成新度六成增值額=1500-2000*60%（評(píng)估價(jià)格）-（1500-1000）*5%（1+7%+3%）-1500*0.0005假設(shè)不能提供評(píng)估價(jià)格增值額=1500-1000*115%-（1500-1000）*5%（1+7%+3%）-1500*0.00052.取得

15、土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的印花稅稅率為萬分之五）。 注意：銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，營業(yè)稅以銷售收入為營業(yè)額；銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，營業(yè)稅以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。2011年新增：對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不能作為加計(jì)5%的基數(shù)。續(xù)上例，假設(shè)買房子時(shí)按照買價(jià)繳納了3%的契稅

16、，則增值額為多少？假設(shè)不能提供評(píng)估價(jià)格增值額=1500-1000*115%-1000*3%-（1500-1000）*5%（1+7%+3%）-1500*0.0005 2008年單選：某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價(jià)款8000萬元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12 000萬元，成新率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為()。 a.400萬元 b.1485萬元 c.1490萬元 d.200萬元 【參考答案】 b 【解析】評(píng)估價(jià)格12000×70%=8400（萬元），有關(guān)的稅金=

17、（10000-8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.5=115（萬元）， 增值額10000-8400-115=1485（萬元） 第五節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算 土地增值額的計(jì)算應(yīng)按以下步驟進(jìn)行： 第一步：計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入； 第二步：計(jì)算扣除項(xiàng)目； 第三步：計(jì)算增值額 第四步：計(jì)算土地增值額占扣除項(xiàng)目的比率，確定適用稅率和速算扣除系數(shù)； 第五步：計(jì)算應(yīng)納稅額注意：土地增值稅額可以在納稅人計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)作為銷售稅金扣除。因此，其計(jì)算關(guān)系到企業(yè)所得稅的計(jì)算。一、增值額（計(jì)稅依據(jù)）土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評(píng)估

18、價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（此時(shí)取評(píng)估價(jià)格）2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（此時(shí)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估）3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。（此時(shí)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入）二、應(yīng)納稅額計(jì)算方法應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)2005年考題：2004年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為4800萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算

19、分?jǐn)傘y行借款利息，該商品房所在地的省*規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%，銷售商品房繳納有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為( )。 a.2256.5萬元 b.2445.5萬元 c.3070.5萬元 d.3080.5萬元 答案：b 解析：銷售收入14000(萬元) 土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本4800(萬元) 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4800×10480(萬元) 稅金770(萬元) 加計(jì)扣除費(fèi)用4800×20960(萬元) 扣除項(xiàng)目合計(jì)4800+480+770+9607010(萬元) 增值額14000-70106990(萬元) 增值額與扣除項(xiàng)目比例699

20、0/701099.71< 100% 土地增值稅額6990×40-7010×52445.50(萬元)【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬元（經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)可全額扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。a.180萬元b.240萬元c.300萬元d.360萬元【答案】b。 09計(jì)算題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款8 000萬元，當(dāng)月辦妥土地使用證并支付了相關(guān)稅費(fèi)。自2

21、008年7月起至2009年6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60(其余40尚未使用)的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計(jì)取得銷售收入18 000萬元。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)6 200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費(fèi)用700萬元、銷售費(fèi)用400萬元、利息費(fèi)用500萬元(只有70能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明)。 (說明：當(dāng)?shù)剡m用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為5；教育費(fèi)附加征收率為3；契稅稅率為3；購銷合同適用的印花稅稅率為0.3；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的印花稅稅率為0.5。其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4) 要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)計(jì)算回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)

22、數(shù)。 (1)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅。 (2)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的地價(jià)款和契稅。 (3)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 (4)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用。 (5)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額。 (6)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。 【答案】(1)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅=8000×0.5+18000×0.5+0.0005+6200×0.3=14.86（萬元） (2)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的地價(jià)款和契

23、稅=8000×60%+8000×3%×60%=4944（萬元） (3)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=18000×5%×（1+5%+3%）=972（萬元） (4)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用=500×70%+（4944+6200）×4%=795.76（萬元） (5)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額=18000-4944-6200-972-795.76-（4944+6200）×20%=2859.44（萬元） (6)增值率=2859.4

24、4÷（18000-2859.44）×100%=18.89% 計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=2859.44×30%=857.83（萬元） 2010年計(jì)算題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)5800萬元；發(fā)生的利息費(fèi)用為300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。3月下旬該

25、公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4月6月該公司取得租金收入共計(jì)60萬元，銷售部分全部售完，共計(jì)取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用800萬元、銷售費(fèi)用400萬元。（說明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%；教育費(fèi)附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%.）要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)計(jì)算回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。（1）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4月6月共計(jì)應(yīng)繳納的營業(yè)稅。（2）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4月6月共計(jì)應(yīng)繳納的城建稅和教育費(fèi)附加。（3）計(jì)算

26、該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地成本。（4）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本。（5）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用。（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。（7）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅?！緟⒖即鸢浮浚?）營業(yè)稅=60×5%+14000×5%=3+700=703（萬元）（2）城建稅和教育費(fèi)附加=703×（7%+3%）=70.3（萬元）（3）土地成本=（6000+6000×3%）×70%×80%=3460.8（萬元）（4）開發(fā)成本=5800×

27、;80%=4640（萬元）（5）開發(fā)費(fèi)用=300×80%+（3460.8+4640）×5%=240+405.04=645.04（萬元）（6）寫字樓土地增值稅的增值額=14000-3460.8-4640-645.04-14000×5%×（1+7%+3%）-（3460.8+4640）×20%=2864（萬元）（7）增值稅率2864（14000-2864）×100%=25.72%應(yīng)繳納的土地增值稅=2864×30%=859.2（萬元）三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算（此部分內(nèi)容2011年發(fā)生變化）(一)土地增值稅的清算單位土地增值

28、稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 2010年單選：對房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可作為清算單位的是（ ）。a.規(guī)劃申報(bào)項(xiàng)目b.審批備案項(xiàng)目c.商業(yè)推廣項(xiàng)目d.設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目【參考答案】b【答案解析】(二)土地增值稅的清算條件 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 1.已竣工驗(yàn)收

29、的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 08年多選：下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（）。a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的b.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的 c.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 d.取得銷售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷售完畢的【參考答案】abc 【解析】取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)

30、行土地增值稅清算。09多選：下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（） a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 c.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的 d.取得銷售(預(yù)售)許可證2年仍未銷售完的 【答案】abc (三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： （1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； （2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)

31、估價(jià)值確定。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 3、土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定

32、執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)

33、校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： （1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； （3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 5、屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施

34、工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。9、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同

35、時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（五）土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 （六）土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 （七）土地增值稅的核定征收 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相

36、近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： 1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； 4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； 5、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 （八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷

37、售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積 （九）土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 第六節(jié)稅收優(yōu)惠一、對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%，應(yīng)就其全部增值額征收土地增值稅。注意：20%相當(dāng)于起征點(diǎn)。要把該規(guī)定結(jié)合運(yùn)用到計(jì)算題中去。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅， 出售收入1000萬，扣除項(xiàng)目金額900，增值額100，增值額占扣除項(xiàng)目小于20%，免征土地增值稅收入1000，扣除項(xiàng)目800，增值額200，增值額占扣除項(xiàng)目25%，應(yīng)納土地增值稅=200*30%=60“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)滿足：1、容積率1.0以上；2、單套建筑面積在