集體土地房屋拆遷法律問題調查報告

1、集體土地房屋拆遷法律問題調查報告 近幾年來，我縣的省市重點工程工程眾多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓寬、安林公路兩側綜合治理、馬氏莊園景區(qū)規(guī)劃建設等，均涉及到集體土地的征用和集體土地上房屋的拆遷，據(jù)不完全統(tǒng)計，共涉及到17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，124個村莊，6133戶家庭，近2萬人，農村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，由此引起的民間糾紛、群體復議、集團訴訟和群體上訪呈上升趨勢，嚴重影響我縣社會穩(wěn)定，成為當前我縣經濟開展不容無視的障礙。由于因集體土地征用而產生的拆遷問題涉及多方主體，交織著多種法律關系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，政府在處理征用土地和房屋拆遷安置補償事項中，特別是政府法

2、制機構在受理此類行政復議案件中，在依法保護房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權益，監(jiān)督和支持行政機關依法行政，維護社會穩(wěn)定并實現(xiàn)法律效果、政治效果和社會效果的契合統(tǒng)一方面遇到了前所未有的困難。目前，對于城市房屋拆遷有城市房屋拆遷管理條例進行標準，對征用拆遷農村集體土地上房屋這種事關農民安身立命之本的重大事項上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農民的合法權益受到嚴重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩(wěn)定因素。 現(xiàn)實中的集體土地上房屋拆遷適用法律依據(jù)不一，大致上有兩種情況，一是依據(jù)土地管理法進行，將房屋視為征用集體土地上的附著物對待，按照征地程序進行，但土地法對土地上的附著物拆遷程序和補

3、償標準均無具體規(guī)定，可操作性差。二是參照城市房屋拆遷條例進行，理由是集體土地已經被征用，土地性質已改變?yōu)閲型恋亍＿@樣出現(xiàn)的問題就多種多樣，比方:被征用農村集體土地尚未轉用，土地上的附著物和青苗未補償，用地單位卻已經取得國有土地使用權證;被征用農村集體土地上的房屋拆遷因達不成補償安置協(xié)議，用地單位申請房屋拆遷許可證，用城市房屋拆遷管理條例實施房屋拆遷，房屋所有者卻以農村集體土地征用中的房屋拆遷不是城市國有土地上房屋拆遷，不適用城市房屋拆遷管理條例為由抵抗拆遷。以上問題突出反映了被征用農村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現(xiàn)實中許多地方均將被征用農村集體土地上房屋拆遷當成城市國有土地上房屋拆

4、遷，都用城市房屋拆遷管理條例規(guī)定的程序來調整拆遷工程，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時，出現(xiàn)的許多問題束手無策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，強行將土地鏟平，將房屋撤除，其效果顯然無法取信于民。 我國土地管理法第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費、安置補助費進行了規(guī)定并有具體的計算標準，但對因土地征用而引起的農民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準?，F(xiàn)實中，一般是由政府參照城市房屋拆遷管理條例及細那么進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農村集體土地上的房屋在土地所有權性質、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，城市房屋拆遷管理條例并不具有直接的參照性，導致在執(zhí)行過

5、程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分 。如我縣先后制定了大白線公路建設房屋拆遷補償標準、安林公路兩側綜合治理房屋拆遷補償標準、安楚公路拓寬房屋拆遷補償標準、馬氏莊園規(guī)劃建設房屋拆遷補償標準。這種隨意性不但造成了補償標準不統(tǒng)一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可防止地產生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。 房屋拆遷補償協(xié)議作為一種民事法律關系，應當由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達成。但是由于我國土地管理法將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆

6、遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構進行評估，有關拆遷補償和安置通常是由用地單位一方說了算，加之一些地方政府為了"優(yōu)化"當?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權力的介人，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權益的時機，嚴重侵害了被拆遷人的權益，更不能表達拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關系。 農民通過宅基地依法取得集體土地的使用權，農民在宅基地上所建的房屋屬農民私有財產是無可非議的。但在征用農村集體土地的現(xiàn)實中，由于缺乏相應的法律標準對農村集體土地征用補償法律關系進行明確的界定，地方政府與村組簽訂土地征用，協(xié)議中卻將屬于農民

7、私 有財產的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產與公產混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農民的私有財產，農民是房屋所有權的主體，只能由農民自己進行處分，所以關于集體土地上房屋拆遷的補償應從土地征用補償中別離出來。 集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內的臨時安置費;拆遷農村集體經濟組織以土地使用權入股聯(lián)營等形式，與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋，涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產、停業(yè)損失及預期收益的補償問題;對利用宅基地內自建房屋從事生產經營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題;拆遷正在租賃的農房時涉及的租賃法律關

8、系等等。其中既涉及房屋所有權人的權益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進行標準，相當一局部地區(qū)對上述問題比擬無視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區(qū)分農村房屋的用途、性質及相關的權利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權益。 由于至今沒有一部獨立且具可操作性的關于集體土地上房屋拆遷安置補償?shù)膰壹?quot;大法"，導致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權益的關鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現(xiàn)了惡性事件。目前，集體土地上農民房屋拆遷主要是土地征用和城鎮(zhèn)

9、改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。目前就我省而言，所見的有關行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關于國有土地上的城市房屋拆遷補償之規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規(guī)定，現(xiàn)實中一直是參照城市房屋拆遷補償辦理。但國有土地和集體土地在所有權主體、性質及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造本錢也不同，安置的方式還不同，再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差異，所以說參照城市房屋拆遷補償是不妥當?shù)模膊皇呛侠淼?，致使農村集體土地房屋拆遷在現(xiàn)實申遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉(xiāng)各項建設的開展，標準征用土地補償行為，保護當事人合法權益，盡快制定一部關于集體土地上房屋拆遷補償安置法十分必要

10、。 在法治社會，公權限制干預私權是必要的，但必須依法進行。在當前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導致政府行為缺乏法律制約，行政權力在千預私權中過大且缺乏有效的監(jiān)督機制，各級政府集規(guī)那么制定者、參與者與處分機關等多種身份于一身，農民作為被拆遷人時應有的民事權利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權干預過大損害私權。政府在這種法律關系中的職責就是作好土地利用的開展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。 在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應當明確規(guī)定征地補償和房屋拆遷補償?shù)母驹敲?。對集體土

11、地的征用應嚴格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開發(fā)目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補償標準、原那么和程序也就不同。第二，細化補償工程，制定統(tǒng)一的拆遷補償計算標準。我國土地管理法第四十七條對土地的征用補償規(guī)定比擬明確，相應的有具體的計算標準。同理，對房屋等私產的征用補償也應細化補償工程并確定補償計算標準。在此根底上，由各地按照規(guī)定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定法定的拆遷補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農民利益;也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發(fā)生。第三，規(guī)定嚴格的法律程序。政府對農民房屋拆遷必須依

12、照嚴格的法定程序完成，如可以參照城市房屋拆遷管理條例，規(guī)定財產評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。第四，賦予農民作為被拆遷人時的救濟主體資格，使農民能夠通過復議或訴訟獲得救濟。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得救濟的程序。 集體土地上房屋的拆遷，涉及到行政機關、用地單位、被征地集體 (村委會或村民小組)、被拆遷人等，其中行政機關又包括各級政府及其土地、建設、拆遷、規(guī)劃及相關部門，如交通、水利、文化、教育等。那么各主體在拆遷活動中扮演的角色需要確定、行為需要標準，特別是各主體的權利、義務、責任需要明確。對于被拆遷人的安置更為重要，不解決農民的安置問題，老百姓就無家可