第八章第四節(jié)房地產開發(fā)項目投資與收入估算(二)及第五節(jié)房地產開發(fā)項目財務報表的編制(一)(版)

1、一、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對可行性研究基本概念以及房地產開發(fā)項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度?？荚囈?熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據和工作階段；2熟悉可行性研究的內容；3了解可行性研究的步驟；4熟悉房地產開發(fā)項目策劃；5掌握構造評價方案；6掌握選擇基礎參數；7掌握房地產開發(fā)項目投資與收入估算；8掌握基本報表；9熟悉輔助報表；10掌握財務報表的編制；11熟悉可行性研究報告的撰寫。二、內容講解【本講重要考點提示】1房地產開發(fā)項目財務評價的基本報表?；緢蟊砉舶?個，在20052011年的考試中共占11分。2011年教材將資金來源與運用表修訂為財務計劃現(xiàn)金流量

2、表，將損益表修訂為利潤表，將全部投資現(xiàn)金流量表修訂為項目投資現(xiàn)金流量表。2房地產開發(fā)項目財務評價的輔助報表。是2005、2009、2010、2011年考點。第八章房地產開發(fā)項目可行性研究第四節(jié)房地產開發(fā)項目投資與收入估算四、其他工程費其他工程費主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項費用。這些費用一般按當地有關部門規(guī)定的費率估算。五、開發(fā)期間稅費房地產開發(fā)項目投資估算中應考慮項目開發(fā)期間所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括：固定資產投資方向調節(jié)稅（現(xiàn)暫停征收）、城鎮(zhèn)土地使

3、用稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。各項稅費應根據當地有關法規(guī)標準估算。六、管理費用管理費用是指開發(fā)商為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經費、職工教育經費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、（史記：個人認為房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅應放在開發(fā)期間稅費中去）技術轉讓費、技術開發(fā)費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。管理費用可按項目總

4、投資的3%5%估算（史記：與理論教材說法不一致，理論教材認為管理費用應按土地取得成本和建設成本之和的一定比率計取，與本教材前面所述也矛盾，參見開發(fā)教材例65）。如果開發(fā)商同時開發(fā)若干個房地產項目，管理費用應該在各個項目間合理分攤。七、銷售費用銷售費用是指開發(fā)商在銷售房地產產品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。銷售費用一般包括銷售前期費、銷售推廣費、交易手續(xù)費（史記：交易手續(xù)費應屬于銷售稅費）、銷售代理費和其他費用。銷售前期費是與銷售相關的一些前期費用，主要包括不能出售的樣板房裝飾費用、售樓處建造與裝飾費用、樣板房和售樓處的物業(yè)維護費等。銷售推廣費是與銷售相關的媒體

5、廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。交易手續(xù)費是開發(fā)商出售或出租商品房時需交納的交易手續(xù)費用，以及支付的網上備案服務費等。銷售代理費是開發(fā)商委托代理公司進行銷售所支付的傭金。單獨設立銷售機構的銷售機構的費用也計入銷售費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。【2006年試題】在房地產開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應列入（）。A管理費用B銷售費用C其他費用D前期費用答案：B八、財務費用財務費用是指企業(yè)為籌集資金而

6、發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。利息的計算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復利計算；利息以外的其他融資費用，一般占利息的10%左右。（史記：此處的說法不僅與理論教材說法有嚴重差異，而且與本教材第六章的財務費用說法也不相同，參見開發(fā)教材例65，個人認為財務費用應包含在房地產開發(fā)完成之前發(fā)生的所有必要費用的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費）【2007年試題】在房地產開發(fā)投資中，屬于財務費用的是（）。A折舊費B審計費C金融機構手續(xù)費D無形資產攤銷費答案：C九、不可預見費（史記：理論教材中沒有

7、對應項目）不可預見費根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和的3%7%估算。當開發(fā)項目竣工后采用出租或自營方式經營時，還應估算項目經營期間的運營費用。運營費用通常包括：人工費，公共設施設備運行費、維修及保養(yǎng)費，綠地管理費，衛(wèi)生清潔與保安費用，維修與保養(yǎng)費，辦公費，保險費，房產稅，城鎮(zhèn)土地使用稅及兩稅一費、廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預見費。各項費用的估算方法，請參考本書第十章有關內容。二、資金使用計劃開發(fā)項目應根據可能的建設進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。在項目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用計劃。

8、編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況。表82為房地產開發(fā)項目資金使用計劃表的示例。房地產開發(fā)項目資金使用計劃表單位：萬元 表8-2時間費用項目合計開發(fā)經營期1234n1土地費用1112土地出讓價款稅金及土地競投費用2勘察設計和前期工程費212223可行性研究費勘察設計費三通一平費3房屋開發(fā)費313233建筑安裝工程費基礎設施建設費公共配套設施建設費4其他工程費用5開發(fā)期稅費6管理費用7銷售費用8財務費用9不可預見費合計三、收入估算與資金籌措（一）收入估算估算房地產開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的租售計劃（含銷售、出租

9、、自營等計劃）。租售計劃的內容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應的數量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應遵守政府有關租售和經營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。1租售方案租售物業(yè)的類型與數量，要結合項目可提供的物業(yè)類型、數量來確定，并要考慮到租售期內房地產市場的可能變化對租售數量的影響。對于一個具體的項目而言，此時必須明確：出租面積和出售面積的數量及其與建筑物的對應關系，在整個租售期內每期（年、半年、季度、月）擬銷售或出租的物業(yè)類型和數量。綜合用途的房地產開發(fā)項目，應按不同用途或使用功能劃分。2租售價格租售價格應在房地產市場分析的基礎上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方

10、面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到項目的租售價格。也可以參照房地產開發(fā)項目產品定價的技術和方法（史記：本教材98100頁方法），確定租售價格。租售價格的確定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經濟、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應對房地產市場供求關系進行分析，考慮已建成的、正在建設的以及潛在的競爭項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。3租售收入房地產開發(fā)項目的租售收入等于可租售面積的數量乘以單位租售價格。對于出租的情況，還應考慮空置期（項目竣工后暫時找不到租戶的時間）和空置率（未租出建筑面積占可出租的總建筑面積的百分比）對年租金收入的影響。（史記：還應考慮收租

11、損失）租售收入估算，要計算出每期（年、半年、季度、月）所能獲得的租售收入，并形成租售收入計劃。租售收入的估算，可借助表8-3和表8-4所提供的格式進行。銷售收入與經營稅金及附加估算表單位：萬元 表8-3序號項目合計開發(fā)經營期123n1銷售收入11可銷售面積（）序號項目合計開發(fā)經營期l23n1213單位售價（元/）銷售比例（%）2經營稅金及附加212223營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加出租收入及經營稅金估算表單位：萬元表84序號項目合計開發(fā)經營期l23n1租金收入111213出租面積（）單位租金（元/）出租率（%）2經營稅金及附加212223營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加3凈轉售收入313233

12、轉售價格轉售成本轉售稅金4收款方式收款方式的確定，應考慮當地房地產交易的付款習慣，確定分期付款的期數及各期付款的比例。（二）資金籌措資金籌措計劃，要以房地產開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數量。項目的資金來源通常有資本金、預租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足項目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預租售收入，最后仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。圖8l為資金籌措計劃原理示意圖.圖81資金籌措計劃原理示意圖在資金使用計劃和資金籌措計劃的基礎上，可以編制投資計劃與資金籌措表（表85）。投資計劃與資金籌措表單位：萬元表85序號項目開發(fā)經營期合計12

13、3nl項目總投資1112開發(fā)建設投資經營資金2資金籌措2122232425資本金借貸資金預售收入預租收入其他收入【2009年試題】預租售收入可以作為房地產開發(fā)項目的資金來源。（）答案：解析：資金來源包括三方面：資本金、預租售收入和借貸資金。第五節(jié)房地產開發(fā)項目財務報表的編制（重要考點）在完成房地產市場調查與預測、開發(fā)項目策劃、開發(fā)項目投資與成本費用估算、開發(fā)項目收入估算與資金籌措計劃編制等基礎工作后，就可以通過編制財務報表、計算財務評價指標，對房地產開發(fā)項目的財務盈利能力、清償能力和資金平衡情況進行財務評價。房地產開發(fā)項目財務評價報表包括基本報表和輔助報表。一些基礎性數據（如成本、收入等）都存

14、儲于輔助報表中，這些輔助報表通過某種對應關系生成基本報表。通過基本報表就可以對項目進行財務盈利能力、清償能力及資金平衡分析。一、基本報表（4種）（一）現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房地產項目開發(fā)經營期內各期（年、半年、季度、月）的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計算各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標，進行項目財務盈利能力分析。按投資計算基礎的不同，現(xiàn)金流量表分為：1項目投資現(xiàn)金流量表（以前說法是全部投資現(xiàn)金流量表）該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進行比較建立共同的基礎。表

15、86顯示了房地產開發(fā)投資項目全部投資現(xiàn)金流量表的典型形式。項目投資現(xiàn)金流量表單位：萬元表86序號項目開發(fā)經營期合計12nl現(xiàn)金流入11121314151617銷售收入租金收入自營收入凈轉售收入其他收入回收固定資產余值回收經營資金續(xù)表序號項目開發(fā)經營期合計l2n2現(xiàn)金流出21222324252627開發(fā)建設投資經營資金運營費用修理費用營業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic）6累計凈現(xiàn)值注：（1）該表適用于獨立法人的房地產開發(fā)項目（項目公司）；（2）開發(fā)建設投資中應注意不包含財務費用；（史記：利息及融資費用在全投資中不用計算）（3）在運營費用中應扣除財務費用、折舊

16、費和攤銷費。2資本金現(xiàn)金流量表該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，（史記：把借款本金視為現(xiàn)金流入）把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。表87顯示了房地產開發(fā)投資項目資本金現(xiàn)金流量表的典型形式。資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元表87序號項目開發(fā)經營期合計12n1現(xiàn)金流入11銷售收入121314151617租金收入自營收入凈轉售收入其他收入長期借款短期借款續(xù)表序號項目開發(fā)經營期合計l2n1819回收固定資產余值回收經營資金2現(xiàn)金流出212223242526272829開發(fā)建設投資經營資金運營費用修理費用

17、營業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic）6累計凈現(xiàn)值計算指標：財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值注：該表適用于獨立法人的房地產開發(fā)項目（項目公司）。3投資者各方現(xiàn)金流量表該表以投資者各方的出資額作為計算基礎，用以計算投資者各方財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，反映投資者各方投入資本的盈利能力。表88顯示了房地產開發(fā)投資項目投資者各方現(xiàn)金流量表的典型形式。投資者各方現(xiàn)金流量表單位：萬元表88序號項目開發(fā)經營期合計l2nl現(xiàn)金流入111213141516應得利潤資產清理分配回收固定資產余值回收經營資金凈轉售收入其他收入2現(xiàn)金流出2122開發(fā)建設

18、投資出資額經營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic）6累計凈現(xiàn)值計算指標：財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值注：該表適用于獨立法人的房地產開發(fā)項目（項目公司）。（二）財務計劃現(xiàn)金流量表（以前說法是資金來源與運用表）該表反映房地產項目開發(fā)經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。表89顯示了房地產開發(fā)投資項目資金來源與運用表的典型形式。財務計劃現(xiàn)金流量表單位：萬元表89序號項目開發(fā)經營期合計l2nl資金來源1112131415銷售收入租金收入自營收入自有資金長期借款續(xù)表序號項目開發(fā)經營期合計12n16171819短期借款回收固定資產余值回收經營資金

19、凈轉售收入2資金運用212223242526272829210開發(fā)建設投資經營資金運營費用修理費用營業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅稅后利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金注：該表適用于獨立法人的房地產開發(fā)項目。（三）利潤表（以前說法是損益表）該表反映房地產項目開發(fā)經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標。利潤總額的計算過程，參見本書第六章第一節(jié)有關內容。應該指出的是，開發(fā)商發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補；下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續(xù)彌補；5年內不足彌補的，用稅后利潤彌補。在實際操作中，房地產開發(fā)項目的所得稅，采用了按銷售收入一定比例預征的方式，即不論項目整體上是否已經盈利，只要實現(xiàn)了銷售收入，就按其一定比例征收所得稅。稅后利潤的分配順序，首先是彌補企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。表810顯示了房地產開發(fā)投資項目損益表的典型形式。利潤表單位：萬元表810序號項目開發(fā)經營期合計12nl經營收入111213銷售收入租金收入自營收入2經營成本2122商品房銷售成本出租房經營成本3運營費用4