第八章第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算(二)及第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制(一)(版)

1、一、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度?？荚囈?熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段；2熟悉可行性研究的內(nèi)容；3了解可行性研究的步驟；4熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃；5掌握構(gòu)造評價方案；6掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)；7掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算；8掌握基本報表；9熟悉輔助報表；10掌握財務(wù)報表的編制；11熟悉可行性研究報告的撰寫。二、內(nèi)容講解【本講重要考點提示】1房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報表?；緢蟊砉舶?個，在20052011年的考試中共占11分。2011年教材將資金來源與運用表修訂為財務(wù)計劃現(xiàn)金流量

2、表，將損益表修訂為利潤表，將全部投資現(xiàn)金流量表修訂為項目投資現(xiàn)金流量表。2房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的輔助報表。是2005、2009、2010、2011年考點。第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算四、其他工程費其他工程費主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項費用。這些費用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。五、開發(fā)期間稅費房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中應(yīng)考慮項目開發(fā)期間所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（現(xiàn)暫停征收）、城鎮(zhèn)土地使

3、用稅、市政支管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。六、管理費用管理費用是指開發(fā)商為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、（史記：個人認(rèn)為房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)放在開發(fā)期間稅費中去）技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。管理費用可按項目總

4、投資的3%5%估算（史記：與理論教材說法不一致，理論教材認(rèn)為管理費用應(yīng)按土地取得成本和建設(shè)成本之和的一定比率計取，與本教材前面所述也矛盾，參見開發(fā)教材例65）。如果開發(fā)商同時開發(fā)若干個房地產(chǎn)項目，管理費用應(yīng)該在各個項目間合理分?jǐn)?。七、銷售費用銷售費用是指開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。銷售費用一般包括銷售前期費、銷售推廣費、交易手續(xù)費（史記：交易手續(xù)費應(yīng)屬于銷售稅費）、銷售代理費和其他費用。銷售前期費是與銷售相關(guān)的一些前期費用，主要包括不能出售的樣板房裝飾費用、售樓處建造與裝飾費用、樣板房和售樓處的物業(yè)維護費等。銷售推廣費是與銷售相關(guān)的媒體

5、廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。交易手續(xù)費是開發(fā)商出售或出租商品房時需交納的交易手續(xù)費用，以及支付的網(wǎng)上備案服務(wù)費等。銷售代理費是開發(fā)商委托代理公司進行銷售所支付的傭金。單獨設(shè)立銷售機構(gòu)的銷售機構(gòu)的費用也計入銷售費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務(wù)費及銷售許可證申領(lǐng)費等。【2006年試題】在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應(yīng)列入（）。A管理費用B銷售費用C其他費用D前期費用答案：B八、財務(wù)費用財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而

6、發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。利息的計算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算；利息以外的其他融資費用，一般占利息的10%左右。（史記：此處的說法不僅與理論教材說法有嚴(yán)重差異，而且與本教材第六章的財務(wù)費用說法也不相同，參見開發(fā)教材例65，個人認(rèn)為財務(wù)費用應(yīng)包含在房地產(chǎn)開發(fā)完成之前發(fā)生的所有必要費用的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費）【2007年試題】在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是（）。A折舊費B審計費C金融機構(gòu)手續(xù)費D無形資產(chǎn)攤銷費答案：C九、不可預(yù)見費（史記：理論教材中沒有

7、對應(yīng)項目）不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用之和的3%7%估算。當(dāng)開發(fā)項目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時，還應(yīng)估算項目經(jīng)營期間的運營費用。運營費用通常包括：人工費，公共設(shè)施設(shè)備運行費、維修及保養(yǎng)費，綠地管理費，衛(wèi)生清潔與保安費用，維修與保養(yǎng)費，辦公費，保險費，房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅及兩稅一費、廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預(yù)見費。各項費用的估算方法，請參考本書第十章有關(guān)內(nèi)容。二、資金使用計劃開發(fā)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。在項目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用計劃。

8、編制資金使用計劃，應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進度付款的具體情況。表82為房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃表的示例。房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃表單位：萬元 表8-2時間費用項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234n1土地費用1112土地出讓價款稅金及土地競投費用2勘察設(shè)計和前期工程費212223可行性研究費勘察設(shè)計費三通一平費3房屋開發(fā)費313233建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費4其他工程費用5開發(fā)期稅費6管理費用7銷售費用8財務(wù)費用9不可預(yù)見費合計三、收入估算與資金籌措（一）收入估算估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的租售計劃（含銷售、出租

9、、自營等計劃）。租售計劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。1租售方案租售物業(yè)的類型與數(shù)量，要結(jié)合項目可提供的物業(yè)類型、數(shù)量來確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場的可能變化對租售數(shù)量的影響。對于一個具體的項目而言，此時必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系，在整個租售期內(nèi)每期（年、半年、季度、月）擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。2租售價格租售價格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方

10、面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到項目的租售價格。也可以參照房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定價的技術(shù)和方法（史記：本教材98100頁方法），確定租售價格。租售價格的確定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。3租售收入房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價格。對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期（項目竣工后暫時找不到租戶的時間）和空置率（未租出建筑面積占可出租的總建筑面積的百分比）對年租金收入的影響。（史記：還應(yīng)考慮收租

11、損失）租售收入估算，要計算出每期（年、半年、季度、月）所能獲得的租售收入，并形成租售收入計劃。租售收入的估算，可借助表8-3和表8-4所提供的格式進行。銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元 表8-3序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期123n1銷售收入11可銷售面積（）序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期l23n1213單位售價（元/）銷售比例（%）2經(jīng)營稅金及附加212223營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加出租收入及經(jīng)營稅金估算表單位：萬元表84序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期l23n1租金收入111213出租面積（）單位租金（元/）出租率（%）2經(jīng)營稅金及附加212223營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加3凈轉(zhuǎn)售收入313233

12、轉(zhuǎn)售價格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金4收款方式收款方式的確定，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的付款習(xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例。（二）資金籌措資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足項目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。圖8l為資金籌措計劃原理示意圖.圖81資金籌措計劃原理示意圖在資金使用計劃和資金籌措計劃的基礎(chǔ)上，可以編制投資計劃與資金籌措表（表85）。投資計劃與資金籌措表單位：萬元表85序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計12

13、3nl項目總投資1112開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金2資金籌措2122232425資本金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入【2009年試題】預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源。（）答案：解析：資金來源包括三方面：資本金、預(yù)租售收入和借貸資金。第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制（重要考點）在完成房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、開發(fā)項目策劃、開發(fā)項目投資與成本費用估算、開發(fā)項目收入估算與資金籌措計劃編制等基礎(chǔ)工作后，就可以通過編制財務(wù)報表、計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進行財務(wù)評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括基本報表和輔助報表。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存

14、儲于輔助報表中，這些輔助報表通過某種對應(yīng)關(guān)系生成基本報表。通過基本報表就可以對項目進行財務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析。一、基本報表（4種）（一）現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期（年、半年、季度、月）的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計算各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標(biāo)，進行項目財務(wù)盈利能力分析。按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為：1項目投資現(xiàn)金流量表（以前說法是全部投資現(xiàn)金流量表）該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進行比較建立共同的基礎(chǔ)。表

15、86顯示了房地產(chǎn)開發(fā)投資項目全部投資現(xiàn)金流量表的典型形式。項目投資現(xiàn)金流量表單位：萬元表86序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計12nl現(xiàn)金流入11121314151617銷售收入租金收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金續(xù)表序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計l2n2現(xiàn)金流出21222324252627開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用營業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic）6累計凈現(xiàn)值注：（1）該表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）；（2）開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不包含財務(wù)費用；（史記：利息及融資費用在全投資中不用計算）（3）在運營費用中應(yīng)扣除財務(wù)費用、折舊

16、費和攤銷費。2資本金現(xiàn)金流量表該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，（史記：把借款本金視為現(xiàn)金流入）把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目資本金的盈利能力。表87顯示了房地產(chǎn)開發(fā)投資項目資本金現(xiàn)金流量表的典型形式。資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元表87序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計12n1現(xiàn)金流入11銷售收入121314151617租金收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入長期借款短期借款續(xù)表序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計l2n1819回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出212223242526272829開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用

17、營業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic）6累計凈現(xiàn)值計算指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值注：該表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。3投資者各方現(xiàn)金流量表該表以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。表88顯示了房地產(chǎn)開發(fā)投資項目投資者各方現(xiàn)金流量表的典型形式。投資者各方現(xiàn)金流量表單位：萬元表88序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計l2nl現(xiàn)金流入111213141516應(yīng)得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2122開發(fā)建設(shè)

18、投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic）6累計凈現(xiàn)值計算指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值注：該表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。（二）財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表（以前說法是資金來源與運用表）該表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。表89顯示了房地產(chǎn)開發(fā)投資項目資金來源與運用表的典型形式。財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表單位：萬元表89序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計l2nl資金來源1112131415銷售收入租金收入自營收入自有資金長期借款續(xù)表序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計12n16171819短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金

19、凈轉(zhuǎn)售收入2資金運用212223242526272829210開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用營業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅稅后利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金注：該表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（三）利潤表（以前說法是損益表）該表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標(biāo)。利潤總額的計算過程，參見本書第六章第一節(jié)有關(guān)內(nèi)容。應(yīng)該指出的是，開發(fā)商發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補；下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補；5年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌補。在實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的所得稅，采用了按銷售收入一定比例預(yù)征的方式，即不論項目整體上是否已經(jīng)盈利，只要實現(xiàn)了銷售收入，就按其一定比例征收所得稅。稅后利潤的分配順序，首先是彌補企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。表810顯示了房地產(chǎn)開發(fā)投資項目損益表的典型形式。利潤表單位：萬元表810序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計12nl經(jīng)營收入111213銷售收入租金收入自營收入2經(jīng)營成本2122商品房銷售成本出租房經(jīng)營成本3運營費用4