多項(xiàng)目開發(fā)模式下房地產(chǎn)資金管理模式研究

1、    多項(xiàng)目開發(fā)模式下房地產(chǎn)資金管理模式研究    向湘宏【摘 要】 現(xiàn)階段，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了多項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)象?；谶@種背景下，很多企業(yè)都面臨著因開發(fā)資金投入力度大而 陷入了資金管理難的沼澤之中，直接或者間接的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了一定的阻礙。鑒于此，本文首先闡述了多項(xiàng)目開發(fā)模式下房地產(chǎn)資金管理存在的主要問(wèn)題，筆者結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)提出相應(yīng)的解決對(duì)策，供相關(guān)人士參考與借鑒。【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 多項(xiàng)目開發(fā)模式 資金管理 對(duì)策引 言我們都知道，房地產(chǎn)行業(yè)存在準(zhǔn)金融行業(yè)的特征?，F(xiàn)階段，我國(guó)諸多房地產(chǎn)企業(yè)都在很大 程度上面臨著多項(xiàng)目開發(fā)形式下，單個(gè)項(xiàng)目開

2、發(fā)資金投入較大，企業(yè)不能承擔(dān)的尷尬局面，這樣就不得不使資金管理工作面臨著更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。1 多項(xiàng)目開發(fā)模式下資金管理存在的問(wèn)題1.1項(xiàng)目運(yùn)作資金分散存放。結(jié)合我國(guó)相關(guān)要求可以看到，無(wú)論對(duì)于哪個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)都有與之相對(duì)應(yīng)的銀行賬戶，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還可以結(jié)合業(yè)務(wù)的實(shí)際要求多開設(shè)幾個(gè)專用賬戶。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了可以妥善協(xié)調(diào)各個(gè)方面的管理，還會(huì)建立多個(gè)賬戶用于其他方面，顯然這樣做就會(huì)使資金處于比較分散的狀態(tài)。即便企業(yè)擁有足夠的資金，然而當(dāng)資金被分成若干個(gè)部分時(shí)，也很容易導(dǎo)致每個(gè)賬戶都沒(méi)有較多的資金，這對(duì)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)帶來(lái)較大的影響，進(jìn)而發(fā)生一些賬戶資金空缺、一些賬戶資金閑置的現(xiàn)象。1.2資金運(yùn)作

3、能力有待提高。很多企業(yè)都是運(yùn)用自我為中心的經(jīng)營(yíng)理念，顯然這樣對(duì)于資源管理來(lái)說(shuō)缺少了一定的思維能力，也不存在整體運(yùn)作能力，長(zhǎng)此以往下去就會(huì)因?yàn)槟硞€(gè)項(xiàng)目運(yùn)行不暢的原因而對(duì)其他項(xiàng)目的運(yùn)行情況帶來(lái)不利影響，甚至還會(huì)影響到整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。假如企業(yè)在銷售項(xiàng)目的過(guò)程中發(fā)生了疲軟的情況，那么很容易導(dǎo)致資金不能按時(shí)回籠，這樣不但會(huì)對(duì)其他項(xiàng)目的運(yùn)行帶來(lái)嚴(yán)重的影響，而且還會(huì)使企業(yè)陷入到資金回籠難的窘境中。1.3沒(méi)有完善的資金管理機(jī)制，監(jiān)管力量差。從當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通常將目光放在了業(yè)務(wù)拓展的上面，而沒(méi)有對(duì)細(xì)節(jié)管理 予以高度重視，更沒(méi)有制定切實(shí)可行的管理機(jī)制，尤其是內(nèi)部資金管理依然處于比較落后的狀

4、態(tài)。不僅如此，大部分企業(yè)還是采取傳統(tǒng)的管理機(jī)制來(lái)開展資金管理工作的，這些久而久之就會(huì)致使企業(yè)自身發(fā)展與管理機(jī)制處于不匹配的狀態(tài)，同時(shí)也致使所建立的資金管理制度無(wú)法對(duì)資金管理行為發(fā)揮出自身的價(jià)值。2 加強(qiáng)多項(xiàng)目開發(fā)模式下房地產(chǎn)資金管理的有效對(duì)策2.1對(duì)融資方式加以創(chuàng)新。首先，針對(duì)已經(jīng)超出預(yù)期投入資金的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，亦或是當(dāng)企業(yè)在某一時(shí)間同時(shí)開發(fā)諸多項(xiàng)目時(shí)，可以借助于項(xiàng)目融資的形式，促使企業(yè)有限的資金可以發(fā)揮出最大的價(jià)值，進(jìn)而起到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用。其次，因?yàn)轫?xiàng)目融資作為一種表外融資模式，盡管能夠?yàn)槠髽I(yè)進(jìn)行相關(guān)融資帶來(lái)益處，然而該融資項(xiàng)目會(huì)花費(fèi)較多的資金、消耗時(shí)間較長(zhǎng)，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)束以后可以得到的利潤(rùn)并不能達(dá)

5、到預(yù)期的目的，同時(shí)也對(duì)企業(yè)資金的穩(wěn)定流動(dòng)帶來(lái)不利影響。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)采取有效的手段對(duì)其融資方式加以創(chuàng)新是當(dāng)前發(fā)展的必然趨勢(shì)。2.2從全局發(fā)展的角度制定資金平衡對(duì)策。對(duì)于企業(yè)的資金運(yùn)作情況來(lái)講，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展的立場(chǎng)來(lái)衡量，并將其當(dāng)作參考依據(jù)制定出切實(shí)可行的平衡對(duì)策。科學(xué)合理的資金管理對(duì)策在保障資金可以得到充分利用的基礎(chǔ)上，還能為企業(yè)帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。第一，如果想要促使資金達(dá)到流動(dòng)的目的，那么就要對(duì) 批次管理加以明確，通過(guò)各類項(xiàng)目的開發(fā)結(jié)合批次慢慢開發(fā)的模式，能夠促使相關(guān)資金得以收回，這時(shí)借助于多項(xiàng)目開發(fā)存在的優(yōu)越性，促使率先盈利的部分為后期項(xiàng)目開發(fā)提供相應(yīng)的服務(wù)，這種做法不但可以使

6、資金達(dá)到流動(dòng)的效果，而且也提升了資金的利用率。不僅如此，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)時(shí)，企業(yè)還要將目光放在項(xiàng)目資金的上面，并結(jié)合資金 的流動(dòng)狀況做好相應(yīng)的分配工作。2.3結(jié)合項(xiàng)目可行性做好資金管理工作?；诙囗?xiàng)目開發(fā)模式的背景下，在開展資金管理時(shí)盡可能結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行科學(xué)管理。針對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在此方面投入足夠的人力資源以及物力資源，并構(gòu)建相關(guān)機(jī)構(gòu)做好調(diào)查工作，這樣才能夠以最快的速度抓住土地價(jià)格以及樓市的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)非常重視的投資特點(diǎn)一定要進(jìn)行深度剖析，為企業(yè)投資的精準(zhǔn)性提供應(yīng)有的保障。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目的具體狀況對(duì)資金進(jìn)行合理的分配，比如未來(lái)的發(fā)展空間、設(shè)

7、備設(shè)施等，在撰寫可行性報(bào)告的時(shí)候這些都屬于非常重要的信息，在開展資金管理工作時(shí)也能夠?qū)⑵洚?dāng)作參考依據(jù)。2.4對(duì)融資決策程序加以完善。縱觀房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程來(lái)講，其融資程序可以分為以下幾個(gè)階段：第一是融資決策階段；第二是投資決策階段；第三是分析融資結(jié)構(gòu)階段；第四是融資談判階段；第五是融資結(jié)構(gòu)執(zhí)行階段。由此可見(jiàn)，在所有融資程序當(dāng)中，融資決策在其中扮演著不可或缺的角色，同時(shí)也是企業(yè)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目是否具有可靠性進(jìn)行研究時(shí)最為主要的組成部分，和投資分析之間呈現(xiàn)出相互影響的關(guān)系，對(duì)項(xiàng)目投資是否具有可行性起到了決策的作用。從上面的論述中我們不難看到，對(duì)房產(chǎn)融資進(jìn)行深層次的研究能夠和項(xiàng)目投資分析呈現(xiàn)出雙向互動(dòng)的狀態(tài)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)在做完全面分析以后，將其得到的結(jié)果作為 參考依據(jù)，對(duì)融資決策程序加以優(yōu)化，為確立的融資方案以及結(jié)構(gòu)可以達(dá)到最佳的狀態(tài)而提供應(yīng)有的保障。結(jié) 語(yǔ)總而言之，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)資金管理方面存在的不足之處進(jìn)行深度剖析，并和新的發(fā)展趨勢(shì)結(jié)合起來(lái)，制定出切實(shí)可行的方案，為其血液可以正常流通提供應(yīng)有的保障，同時(shí)也對(duì)加強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)資金的可靠性有著積極的意義?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】1 王琪.多項(xiàng)目開發(fā)模式下房地產(chǎn)資金管理模式探析j.企業(yè)改革與管理，2016（14）：142.2 楊志兵.多項(xiàng)目開發(fā)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理