個(gè)人購房與公司購房稅費(fèi)對(duì)比分析

1、保亭公司購房分析公司購房匿名1.形式及優(yōu)缺點(diǎn)比照形式借用他人身份注冊(cè)公司仍用自己身份注冊(cè)公司優(yōu)點(diǎn)可匿名，到達(dá)躲避資金隱匿目的。防止因匿名而導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)權(quán)益受損缺點(diǎn)股東資格不會(huì)受到法律保護(hù)，可能因此導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)權(quán)益受損。未到達(dá)隱匿資產(chǎn)的目的。2.小結(jié)出于隱匿資產(chǎn)的目的，購房人一般不會(huì)采用自身身份注冊(cè)公司，多會(huì)借用他人身份。但 假設(shè)可借用他人身份注冊(cè)，那么同樣可直接借用他人身份以個(gè)人身份購房，且手續(xù)相對(duì)簡便， 承 擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也無差異。故僅就隱匿資產(chǎn)這一目的而言，通過注冊(cè)公司購房并非理想方式。注冊(cè)公司費(fèi)用目前海南區(qū)域代理注冊(cè)公司費(fèi)用為2000元包干，除此之外無需其他費(fèi)用。三、個(gè)人購房與公司購房購置資格比照比

2、照工程個(gè)人購房公司購房購置資格無實(shí)質(zhì)限制1. 具有中國法人資格的公司一般無套數(shù)限制；2. 境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外可以購置符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購置非自用、非自住商品房。四、購房環(huán)節(jié)稅費(fèi)、優(yōu)缺點(diǎn)比照1. 稅費(fèi)比照階段稅費(fèi)個(gè)人公司稅費(fèi)比例備注稅費(fèi)比例備注購置契稅成交總價(jià)的3%-成交總價(jià)的3%-印花稅成交總價(jià)的%-成交總價(jià)的%-專項(xiàng)維修基金60 元 / tf-60 元 / tf-交易手續(xù)費(fèi)元/tf-元/tf-貸款三套及以上停貸-不能按揭，須現(xiàn)款購房辦理產(chǎn)權(quán)證后，可抵押房產(chǎn)獲取銀行貸款-2.分析購置階段個(gè)人名義與公司名義所須承當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)完全相同3

3、. 公司名義購房優(yōu)缺點(diǎn)比照優(yōu)點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)辦理后可進(jìn)行抵押貸款; 缺點(diǎn)：不能按揭，須全款購房；4. 缺點(diǎn)的解決方法：按揭方面，公司購房不能申請(qǐng)按揭貸款，但對(duì)于本工程客戶而言，一般情況下本身就不能申請(qǐng)按揭貸款。對(duì)于本工程客戶一次性付款的資金壓力，可以通過以下兩個(gè)步驟予以解決：首先，實(shí)行分期付款政策，在簽約時(shí)只需支付 50%勺房款，剩余房款可選擇在年內(nèi)付清；其次，房產(chǎn)證辦理完畢后，用房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款。五、持有環(huán)節(jié)優(yōu)缺點(diǎn)與稅費(fèi)比照1.稅費(fèi)比照工程個(gè)人購房公司購房從價(jià)計(jì)征從租計(jì)征房產(chǎn)稅無房產(chǎn)原值X 70% X %房產(chǎn)租金收入X 12%營業(yè)稅-0%營業(yè)額X %所得稅-0%應(yīng)稅所得額X 25%土地使用稅無8元/

4、按占地面積8元/ 按占地面積-可計(jì)提折舊可計(jì)提折舊備注：按年征收2. 公司名義購房優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：公司持有可根據(jù)不同情況采用不同程度的折舊年限予以抵稅。缺點(diǎn)：須繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅；持有期間要經(jīng)過工商稅務(wù)的年審，手續(xù)稍嫌復(fù)雜。3. 缺點(diǎn)解決房產(chǎn)稅方面，在計(jì)稅方式的選擇上，可通過從租計(jì)征的方式躲避大局部的房產(chǎn)稅，在計(jì) 稅時(shí)間上，房產(chǎn)稅是在交付使用的次月開始征收，因此可以在客戶允許的情況下，盡量延長 交付使用至辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，減少房產(chǎn)稅的支付時(shí)長。營業(yè)稅暫時(shí)無法躲避，所得稅可以通過增加費(fèi)用或者房產(chǎn)折舊來沖抵。對(duì)于新注冊(cè)公司的年審問題，可由專業(yè)的人員代理，這局部的本錢也較低，約為2000-500

5、0元/年。4. 小結(jié)與從價(jià)計(jì)征相比，從租計(jì)征可節(jié)省大量持有本錢，建議客戶采用從租計(jì)征方式。此外，通過費(fèi)用沖抵或者折舊沖抵的方式，從租計(jì)征的所得稅完全可以躲避。六、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)優(yōu)缺點(diǎn)與稅費(fèi)比照1.稅費(fèi)比照稅費(fèi)個(gè)人稅費(fèi)比例公司稅費(fèi)比例比例備注房屋直接過戶股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式銷售房屋 個(gè)人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式銷售房屋法人股東稅費(fèi)比例-營業(yè)稅銷售總價(jià)-購置 總價(jià)*%-銷售總價(jià)-購置 總價(jià)*%-土地增值稅暫免-根據(jù)增值額的比 例，按照30%-60%E 收-印花稅成交總價(jià)的%-成交總價(jià)的%成交總價(jià)的%成交總價(jià)的%個(gè)人所得稅銷售總價(jià)-購置 總價(jià)*20%銷售總價(jià)低于評(píng) 估價(jià)按評(píng)估價(jià)格-轉(zhuǎn)讓成交價(jià)-實(shí)收資本*20%-企業(yè)所得

6、稅-銷售總價(jià)-購 買總價(jià)及各種稅 費(fèi)*25%-轉(zhuǎn)讓收入減除股權(quán)投資 本錢后的余額并入法人 股東單位合并繳納企業(yè) 所得稅2.分析轉(zhuǎn)讓階段，個(gè)人名義購房與公司名義購房稅費(fèi)差異如下表所示稅費(fèi)個(gè)人公司稅費(fèi)比例直接過戶股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式個(gè)人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式法人股東差異比較增值局部的20%增值局部的44%-78%銷售總價(jià)的 +曾值局部的20%銷售總價(jià)的%3公司名義購房優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：以法人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式可以躲避土地增值稅和個(gè)人所得稅，且免征營業(yè)稅，稅負(fù)較輕。缺點(diǎn)：手續(xù)稍嫌復(fù)雜。4. 缺點(diǎn)解決由專業(yè)公司提供效勞。5. 小結(jié)股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般情況下都能夠以平價(jià)賬面價(jià)值進(jìn)行交易，可節(jié)約大量交易本錢。不管是否以平價(jià)轉(zhuǎn)讓,公司股

7、權(quán)轉(zhuǎn)讓相比個(gè)人轉(zhuǎn)讓都能夠節(jié)約交易本錢。七、各環(huán)節(jié)稅費(fèi)差異匯總分析環(huán)節(jié)個(gè)人購房公司購房從價(jià)計(jì)征從租計(jì)征-持有環(huán)節(jié)-房產(chǎn)原值的萬分之+8元/ m2/年+折舊計(jì)提租金收入的%+8元/ m2 /年+折 舊計(jì)提-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)-直接過戶股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式個(gè)人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式法人股東增值局部的20%增值局部的55%-85%銷售總價(jià)的 +曾值局部的20%銷售總價(jià)的%1、以企業(yè)購房，所增加的主要稅費(fèi)是持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、土地使用稅，以及轉(zhuǎn)讓過程中的企業(yè)所得稅2、 房產(chǎn)在公司名下，可以作為固定資產(chǎn)核算，每年可以計(jì)提折舊，持有房產(chǎn)雖然每年要繳納房產(chǎn)稅、 土地使用稅，但是公司可以少繳企業(yè)所得稅。3、 如果買房的公司沒有實(shí)質(zhì)性業(yè)務(wù)，不繳納或者繳納很少的企業(yè)所得稅，僅僅只是為了買房注冊(cè)公司, 那在持有環(huán)節(jié)每年都有稅負(fù)金額的凈流出。4、公司購置房產(chǎn)比擬適合單一股東的私人公司，多人股東涉及股東之間的份額劃分。5、 公司股東必須購置力較強(qiáng)，必須一次性付款，不可以做按揭。但在出房產(chǎn)證后可辦理抵押貸款協(xié)議中未表達(dá)的6、如企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式轉(zhuǎn)讓，需與受讓方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，保障轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓 利益。八、總結(jié)就隱匿資產(chǎn)而言，通過注冊(cè)公司購房并不具備突出優(yōu)勢。但對(duì)限購城市中無購房資格客戶而言，公司購房能夠較好的解決限購問題，且購置