以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅的相關(guān)政策分析

1、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅的相關(guān)政策分析 湘地稅財行便函3號橫空出世，引爆了稅務(wù)圈。但文件內(nèi)容談的還是老問題，即“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”是否征收土地增值稅。湘地稅財行便函3號一口氣引用了國家稅務(wù)總局層面的三個文件(即國稅函2000687號、國稅函20XX387號、國稅函20XX415號文件)，最終來了句“依法繳納土地增值稅”，雄赳赳、氣昂昂!擲地有聲、潔凈利落! 但你有你的“法”，我也有我的“法”。中華人民共和國土地增值稅暫行條例(國務(wù)院令第138號)第二條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，

2、應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。寫的清清晰楚、明明白白，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不屬于土地增值稅的征稅范圍，不應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。比一比，哪個“法”大呢?中華人民共和國土地增值稅暫行條例都沒有將“轉(zhuǎn)讓以股權(quán)形式表現(xiàn)的房地產(chǎn)”行為擬制為“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”行為，莫非稅總可以嗎? 你說你刺破了公司的面紗，否定了“股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”，從而確定了股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為包裹起來的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為就是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。但人家股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是客觀的、真實的、合法的，你憑什么否定?有稅法依據(jù)嗎?有稅務(wù)專家說了，你刺破就刺破了吧，為了避免重復(fù)征稅，你應(yīng)當(dāng)讓下家把成本分?jǐn)偟巾椖抗镜姆课?、土地成本上。但公司法人地位和公司股東不是一個概念，你這樣豈不是把老張的

3、帽子戴到老李頭上嗎?合適嗎?又有稅務(wù)專家說了，你轉(zhuǎn)讓的股權(quán)價值幾乎就是房地產(chǎn)價值，比如你房地產(chǎn)價值是1個億，你股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價值恰好也是1個億，就是說你股權(quán)的價值完全體現(xiàn)在房地產(chǎn)上，所以我要“穿透”。但我換個“馬甲”，股東借款給這個公司2個億，然后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，此時股權(quán)價值并不完全為房地產(chǎn)價值，你是“穿透”呢?還是“穿越”? 一、國家稅務(wù)總局層面附1：國稅函2000687號 國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)“你局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示 (桂地稅報200032 號)收悉。鑒于Y市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)

4、讓深圳能源(欽州)實業(yè)有限公司100 %的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅” 附2：國稅函20XX387號 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問題的批復(fù)“X省地方稅務(wù)局：你局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問題的請示(桂地稅報13號)收悉。鑒于X省玉柴營銷有限公司在20XX年10月30日將房地產(chǎn)作價入股后，于20XX年12月6日、18日辦理了房地產(chǎn)過戶手續(xù)，同月25日即將股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，且股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于房地產(chǎn)的評估值。因此，我局認(rèn)為這一行為實質(zhì)上是房地產(chǎn)交易行為，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。” 附3：國稅函20XX415號文 國家

5、稅務(wù)總局關(guān)于X市泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的批復(fù)“Y市地方稅務(wù)局：你局關(guān)于X市泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的請示(津地稅辦20XX6號)收悉。經(jīng)研究，同意你局關(guān)于X市國泰恒生投資有限公司利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權(quán)，實質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為的認(rèn)定，應(yīng)依照土地增值稅暫行條例的規(guī)定，征收土地增值稅”。 二、地方稅務(wù)機(jī)關(guān)層面附件1：皖地稅政三字367號 X省地方稅務(wù)局關(guān)于對股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何征收土地增值稅問題的批復(fù)Y市地方稅務(wù)局： 你局關(guān)于省旅游開發(fā)中心轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)如何計征土地增值稅的請示(黃地稅一字第136號)悉。經(jīng)研究，并請示國家稅務(wù)總局，現(xiàn)批復(fù)如下： 據(jù)了解，目前股權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓)狀況較為復(fù)雜。其中，對投資聯(lián)營一方由于經(jīng)營狀況等原因而中止聯(lián)營關(guān)系，正常撤資的，其股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，暫不征收土地增值稅;對