五星級酒店標準成本編制流程研究

1、    五星級酒店標準成本編制流程研究    張楠 劉一格【摘要】五星級酒店標準成本的編制旨在推進酒店成本管理的標準化、專業(yè)化，強化酒店項目建設過程中成本管控意識，合理控制影響成本的設計要素，挖掘成本控制的重點。通過分析已建和在建的酒店項目規(guī)劃指標，結(jié)合其他國內(nèi)外酒店規(guī)劃指標，確定各區(qū)域的面積及占比，搭建酒店基準成本核算模型，確定基準成本?！娟P鍵詞】五星級酒店;標準成本;編制流程【doi】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.10.2131、信息收集、確定規(guī)劃模型基準成本編制過程中需收集大量酒店信息，酒店的選擇應具有普遍代表意義，

2、對于建設業(yè)態(tài)特殊的酒店不應列入該酒店基準成本考慮范圍內(nèi)。酒店各功能分區(qū)應健全，且各功能分區(qū)所占比例應合理，在確定規(guī)劃模型過程中還需要結(jié)合設計、商旅等部門的意見以及酒店管理公司的資料。規(guī)劃模型改變，室內(nèi)精裝工程也就會跟著有所調(diào)整。規(guī)劃模型中各功能分區(qū)應清晰明了，由此形成的建造標準對各項目才具有一定的指導意義。一個標準的五星級酒店應包括客房區(qū)、餐飲區(qū)、會務區(qū)、公共區(qū)域、康樂區(qū)、后勤服務區(qū)、設備用房、地下車庫等8個區(qū)域。2、數(shù)據(jù)分析，形成基礎數(shù)據(jù)選擇具有代表性的酒店對其數(shù)據(jù)進行整理歸納并進行相關分析，在對數(shù)據(jù)整理歸納過程中，需要牽扯不同部門、專業(yè)人員的協(xié)同工作，收集數(shù)據(jù)和需協(xié)作人員。在各項費用中，室

3、內(nèi)精裝工程費是體現(xiàn)各檔次五星級酒店的關鍵，其他工程項目費的差異不是十分明顯。在編制五星級酒店基準成本過程中，主要是針對室內(nèi)精裝工程數(shù)據(jù)進行調(diào)整和控制。在進行數(shù)據(jù)整理過程中，對excel的設計直接影響著后續(xù)調(diào)價的方便程度，好的excel鏈接可以減少大量工作量、節(jié)省時間并保證工作的準確性，提高工作效率和質(zhì)量，所以在進行基準成本編制的整個過程中excel表格設計（包括排版、鏈接、數(shù)據(jù)整理簡化）顯得尤為重要。此次基準成本數(shù)據(jù)調(diào)價過程中，excel表格設計情況相對良好，室內(nèi)精裝工程數(shù)據(jù)相對完整詳細，整體思路較為明確。在數(shù)據(jù)整理過程中，需要盡量確保數(shù)據(jù)的詳盡與完整且分類清晰明了。3、數(shù)據(jù)調(diào)整，確定基準成本

4、3.1修正基礎數(shù)據(jù)在詳細基礎數(shù)據(jù)整理完整后，如果包括多家相同類型酒店，則需要選取最具代表性的酒店作為調(diào)價基礎。確定調(diào)價酒店后即可對整理后的調(diào)價酒店數(shù)據(jù)進行修正，此時需要有對五星級酒店功能分區(qū)、施工工藝、一般建造標準等多方面都熟悉的工程師對基礎數(shù)據(jù)進行修正，主要包括兩部分：剔除特殊因素、增加缺失內(nèi)容;首先，剔除不合理因素，由于每個酒店都應根據(jù)當?shù)厍闆r進行建設，所以都會有獨特性，酒店基準成本編制主要是針對一般情況酒店，所以需剔除調(diào)價酒店的特殊部分內(nèi)容;其次，某個酒店可能不會涵蓋酒店的所有功能區(qū)域，在基礎資料修正過程中，需綜合各個酒店的基礎資料，增加調(diào)價酒店中的缺失內(nèi)容。3.2簡化基礎數(shù)據(jù)，便于進行

5、調(diào)價調(diào)價需要反復修正，工程量大且時間緊，如果數(shù)據(jù)過于繁雜，會增加調(diào)價工作量，而降低工程師工作效率和質(zhì)量。因此在工作過程中，對于一些瑣碎細小，不是很重要的數(shù)據(jù)需進行合并，這樣不僅可以提高工作效率和質(zhì)量，且對最終成果基本無影響?；A數(shù)據(jù)整理完畢且調(diào)價酒店修正完畢后，應對調(diào)價酒店數(shù)據(jù)進行相應取舍，設計出便于調(diào)價且準確性較高的數(shù)據(jù)格式，比如僅保留主要材料項目，對于次要項目進行合并，但是在調(diào)價時也給與相應比例的調(diào)高或降低等。數(shù)據(jù)簡化后，應建立調(diào)價酒店修正數(shù)據(jù)和規(guī)劃模型的鏈接，為后續(xù)調(diào)價建立基礎。此次基準成本編制過程中，表格設計、鏈接設置都已基本可以達到要求，后續(xù)相關文件編制可以參考此種方法。3.3對上述

6、整理數(shù)據(jù)進行合理性調(diào)價此項工作開展之前，需要有大量的數(shù)據(jù)儲備，包括：五星級酒店建設資料、酒管公司資料、建材市場詢價、甲方戰(zhàn)略合作價、綜合單價估測、其他地產(chǎn)關于五星級酒店資料、其他咨詢公司關于五星級酒店資料等等。因此，此項工作的開展需要有一個資深的工程師負責，工程師根據(jù)酒店類型、檔次對材料價格、軟裝造價進行相應調(diào)整，初步確定基準成本。3.4與各部門進行溝通，再次調(diào)整基準成本第一版完成后需要與設計、工程、物資、商旅等部門進行溝通，各部門工程師從更為專業(yè)的角度挖掘基準成本的不足之處，為進一步修改提出相應建議和支持。經(jīng)過多輪反復博弈之后，即可確定最終版基準成本。4、根據(jù)上述資料，編制建造標準4.1建筑

7、工程建造標準五星級酒店基礎設施建設基本無明顯差異，在建造標準編制過程中可以不分酒店類型、檔次進行編制。4.2室內(nèi)精裝工程建造標準此次基準成本編制過程中編制了六個室內(nèi)精裝工程建造標準，建造標準編制的原則是可以指導設計部門、各項目公司控制成本。對于主材采用主材單價控制方法，而軟裝則采用總價控制。此版本室內(nèi)精裝工程建造標準已經(jīng)較為全面。4.3安裝工程建造標準此次基準成本中安裝工程主要對六個安裝系統(tǒng)的建造標準進行了編制：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、供熱通風空調(diào)系統(tǒng)、垂直交通系統(tǒng);實際安裝工程系統(tǒng)并不僅僅局限于此，該版本安裝工程建造標注編制并不全面，專業(yè)性不夠強。5、成果應用說明5.1總價

8、控制房地產(chǎn)成本控制過程主要包括三步：基準成本目標成本施工圖預算工程結(jié)算。在成本控制過程中，如果基準成本<目標成本<施工圖預算<工程結(jié)算，則此項目的成本控制較為理想。項目成本控制過程中要保證項目成本單方不大于基準成本。5.2分項控制為了確保項目整體單方成本低于基準成本，必須從各分項對其控制，使各分項成本控制在既定范圍內(nèi)，則整體成本自然就處于可控狀態(tài)。主要是：限定主材單價、控制各細項科目造價。6、編制過程經(jīng)驗6.1基礎資料不充分由于目前很多五星級酒店多處于在建狀態(tài)，編制基準成本時已結(jié)算酒店資料尚不足，此次基準成本編制主要以三亞山海天酒店為基礎，但是僅以一個酒店數(shù)據(jù)為參考，往往會出

9、現(xiàn)考慮不全面，數(shù)據(jù)取值不合理等情況。6.2室內(nèi)精裝工程價格取定依據(jù)不充分室內(nèi)精裝工程在進行調(diào)價時由于參考資料不充分，且五星級酒店成本較高，在調(diào)價過程中尤其是軟裝部分的價格取值方面依據(jù)不夠充分。此次基準成本編制也反映了本人在專業(yè)知識方面還有許多不足之處，在后續(xù)工作中，需要多看、多聽、多思、爭取成為專業(yè)素養(yǎng)一流的工程師。6.3安裝工程深度不夠安裝工程是一個專業(yè)性較強的專業(yè)，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計過程中采取分系統(tǒng)方法進行整理。此次安裝工程基準成本雖基本滿足要求，但是系統(tǒng)分的不夠全面、詳細，在編制建造標準時僅列出各系統(tǒng)常用品牌，沒有對各系統(tǒng)的細部科目進行分析和限價。6.4嘗試進行城市的區(qū)分在參考利比公司酒店部過程中，發(fā)現(xiàn)利比公司統(tǒng)計酒店成本時考慮了酒店的地域差異，此版本基準成本主要是針對一二線城市，對三四線城市控制標準進行了簡要說明。如果在今后人力、物力、財力以及時間允許的話，可以針對典型地域差異，如一線城市、二線城市、三四線城市等分別編制目標成本。中國房地產(chǎn)業(yè)·上旬2021年4期