房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理研究

1、    房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理研究    李欣（淄博職業(yè)學(xué)院國際學(xué)院）近年來，國民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，現(xiàn)代化進(jìn)程不斷推進(jìn)，反映在建筑工程領(lǐng)域表現(xiàn)為工程項目數(shù)量的增多，其中房地產(chǎn)項目的開發(fā)更是突飛猛進(jìn)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年全年全社會建筑業(yè)增加值35459億元，比上年增長9.3%。但是由于市場自身的盲目性、國內(nèi)外不確定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政府宏觀調(diào)控政策的影響，由此產(chǎn)生的項目管理風(fēng)險也與日俱增。一是建設(shè)風(fēng)險。房地產(chǎn)項目需要一個很長的建設(shè)周期，在項目建設(shè)過程中，不僅要承擔(dān)建設(shè)管理的風(fēng)險，還必須承擔(dān)不可抗力，譬如地震、臺風(fēng)、洪水等風(fēng)險。項目碰到這種情況，前期的投資就

2、基本會損失掉，對銀行貸款也會造成風(fēng)險。二是房地產(chǎn)項目需要一個相對較長的開發(fā)過程，從項目獲取土地到建設(shè)、銷售、資金回籠，會經(jīng)歷一個較長的周期。在此期間，項目開發(fā)的內(nèi)外部環(huán)境在不斷變化，為抑制房價過快上漲，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)項目的建設(shè)風(fēng)險。二是政策風(fēng)險。房地產(chǎn)不僅是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而且關(guān)聯(lián)的行業(yè)范圍廣、數(shù)量多。因此也受到多種政策的影響和制約，例如產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費政策、住房政策和房地產(chǎn)市場管理政策等。房地產(chǎn)行業(yè)自發(fā)展以來，就一直受政策的約束。政策的變化會對投資者帶來了一定的風(fēng)險，從而也影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。三是市場風(fēng)險。由于房地產(chǎn)為不可移

3、動資產(chǎn)，一旦確定開發(fā)，就很難調(diào)整。若市場的供求現(xiàn)狀發(fā)生風(fēng)險，必然會影響房地產(chǎn)的銷售和資金回籠，從而給投資商和銀行的資金帶來風(fēng)險，因此，投資商和開發(fā)商在前期應(yīng)對市場發(fā)展趨勢做充分的評估和預(yù)測。四是經(jīng)營風(fēng)險。項目經(jīng)營的好壞對開發(fā)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，企業(yè)時刻都需要考慮資金安全和發(fā)展的關(guān)系。從2003年到2013年，中國房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了“十年九調(diào)”，十年來幾乎每年都有新的政策出臺，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策一次比一次嚴(yán)厲。國內(nèi)外研究現(xiàn)狀伴隨著國際建筑工程項目大市場的形成和發(fā)展，國外的工程項目風(fēng)險管理理論研究與實踐也產(chǎn)生了，并不斷地發(fā)展進(jìn)步完善。最早在二十世紀(jì)30年代末40年代初即第二次世界大戰(zhàn)期間，就已將

4、工程項目的風(fēng)險分析技術(shù)應(yīng)用到了系統(tǒng)工程和運籌學(xué)領(lǐng)域。然而真正把風(fēng)險分析管理技術(shù)應(yīng)用到工程項目管理中的時候，卻已經(jīng)是在二十世紀(jì)50年代到二十世紀(jì)60年代之間了。目前，由于國際上不同學(xué)者對風(fēng)險管理的認(rèn)識、目的、方法、管理范圍和管理目標(biāo)等側(cè)重點的不同，使得國際學(xué)術(shù)界對項目管理的爭論仍有很多，但主要集中在風(fēng)險評估、評價的方式方法上，進(jìn)而形成了各自不同的學(xué)說。美國學(xué)說和英國學(xué)說是最具有代表性的兩種學(xué)說，也由此派生出來一些其他學(xué)說。當(dāng)然項目風(fēng)險管理理論經(jīng)過近幾十年的研究、探討以及初步的實踐，國際學(xué)術(shù)界達(dá)成了基本一致的看法，認(rèn)為國際工程項目風(fēng)險管理技術(shù)涉及項目風(fēng)險的辯識、評估、評價、控制及處置等工程項目管理

5、的各個方面，通過對工程項目面臨的不確定性環(huán)境的研究、分析與干預(yù)，達(dá)到能夠充分的減少工程項目損失，有效控制其成本的目的。國內(nèi)研究現(xiàn)狀陳漢雙（2002）在如何應(yīng)對與處置房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險中指出房地產(chǎn)項目投資過程中必然會面臨各種投資風(fēng)險，在房地產(chǎn)項目投資中必須對風(fēng)險情況充分了解，對“易發(fā)險情”進(jìn)行認(rèn)真地分析，并根據(jù)自身實力，估算對風(fēng)險的承受能力，最大限度地把握與防范風(fēng)險，以求達(dá)到效益最優(yōu)化之目的。項敏、王學(xué)英（2003）在商業(yè)房地產(chǎn)投資：商鋪攻略中介紹商用物業(yè)的風(fēng)險和機會，從投資的角度分析房地產(chǎn)開發(fā)項目商業(yè)的投資價值和技巧，為投資者提供了有價值的參考。張躍松、戴朝紅（2005）在我國房地產(chǎn)企業(yè)市場前

6、期策略研究中提出了我國房地產(chǎn)企業(yè)項目前期工作存在產(chǎn)品前期不準(zhǔn)確、客戶需求管理不規(guī)范和缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃等問題。項目在前期市場前期階段即決定了企業(yè)的成敗。中國礦業(yè)大學(xué)的尹鵬（2010）在魯商廣場商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理研究一文中以青島魯商廣場商業(yè)地產(chǎn)項目為研究對象，風(fēng)險識別過程中采用了因子分析法提取了項目中的關(guān)鍵投資風(fēng)險因子，然后運用結(jié)構(gòu)方程（sem）建模方法分析各個投資風(fēng)險因子與投資風(fēng)險結(jié)果之間的關(guān)系，采用因果分析法對投資風(fēng)險因素產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，并對如何處理這些投資風(fēng)險提出了相應(yīng)的對策。鄭金海等（2008）提出了重視可行性分析、建立信息中心、建立風(fēng)險預(yù)警體系、重視工程質(zhì)量、提高管理水平、培養(yǎng)和引

7、進(jìn)優(yōu)秀人才、規(guī)避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險六種相應(yīng)的風(fēng)險對策。建立多元化的融資渠道；優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；降低籌資風(fēng)險；加強資金管理、提高資金的利用率；加強投資項目管理、控制投資風(fēng)險；加強企業(yè)之間的合作；完善內(nèi)部審計。趙敏（2012）將風(fēng)險因素分析成為資金、項目管理和納稅（稅收政策風(fēng)險，會計核算導(dǎo)致的錯誤納稅風(fēng)險）三種風(fēng)險，提出了5種治理措施：做好項目的可行性分析及事前規(guī)劃、積極拓寬融資渠道、加強成本的內(nèi)部控制管理、建立全面預(yù)算控制系統(tǒng)和研究稅收政策、規(guī)范財務(wù)核算計劃。研究目的與研究意義研究意義表現(xiàn)在：（1）通過深入的風(fēng)險管理研究，幫助企業(yè)科學(xué)化、合理化的決策，保證項目目標(biāo)的實現(xiàn)；（2）通過風(fēng)險分析，使企業(yè)處理好項目各階段產(chǎn)生的風(fēng)險，在項目管理中減少被動，增加主動，適應(yīng)現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)市場的變化和不確定性的環(huán)境，以保證房地產(chǎn)項目目標(biāo)的實現(xiàn)；（3）幫助企業(yè)控制風(fēng)險，減小風(fēng)險因素發(fā)生后對企業(yè)現(xiàn)金流的影響，避免引起開發(fā)商現(xiàn)金流短缺，保證企業(yè)的穩(wěn)定運