省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

1、云南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法第一章總則第一條為加強我省城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及中華人民共和國建設(shè)部新建住宅小區(qū)管理辦法，制定本辦法。第二條本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的市、鎮(zhèn)。第三條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指以住宅為主并配套有相應(yīng)公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)，花園住宅、住宅組團（以下簡稱住宅小區(qū)）。本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、道路、交通、綠化、衛(wèi)生、治安、環(huán)境（以下簡稱物業(yè)）。第四條本辦法所稱物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)項目進行的維護，修理和整治。第五條本辦法所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)私有房產(chǎn)，直管公有房產(chǎn)，單位房產(chǎn)的房屋所有權(quán)人和單

2、位。本辦法所稱房屋承租人，是指承租業(yè)主房屋居住或使用的單位和個人。本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指業(yè)主家庭中不與業(yè)主共同享有房屋所有權(quán)且居住或使用業(yè)主房屋的成員。第六條住宅小區(qū)的公共場所、設(shè)施，其業(yè)主、房屋承租人和非業(yè)主使用人有共同使用的權(quán)利和維護的責(zé)任。第七條住宅小區(qū)物業(yè)管理實行縣級以上建設(shè)行政主管部門歸口管理、業(yè)主自治、物業(yè)管理公司受委托管理的原則。第八條省人民政府建設(shè)行政主管部門是省人民政府住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱省物業(yè)主管部門） ，負責(zé)全省住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資格認證審批和物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)及崗位證書的發(fā)放與管理工作。根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，擬定省物業(yè)管理相應(yīng)的法

3、規(guī)、規(guī)章；組織實施省的住宅小區(qū)物業(yè)管理達標評選活動和國家級的住宅小區(qū)物業(yè)管理達標申報活動；指導(dǎo)住宅小區(qū)專用基金的使用，查處或組織有關(guān)部門共同查處物業(yè)管理中違反有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和本辦法的行為。第九條州、市人民政府，地區(qū)行政公署建設(shè)行政策主管部門是同級人民政府、行政公署住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱地、州、市物業(yè)主管部門），依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的有關(guān)規(guī)定負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理公司資格申報材料的初審和報審；組織實施住宅小區(qū)管理達標活動；指導(dǎo)、監(jiān)督各物業(yè)管理公司及住宅小區(qū)的管理工作。縣級人民政府建設(shè)行政主管部門是同級人民政府住宅小區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)管理部門（以下簡稱縣級物業(yè)管理部門） ，按照

4、本辦法規(guī)定，做好以下五項業(yè)務(wù)管理工作：（一）組織本辦法的實施；（二）組織召集第一次業(yè)主大會；（三）監(jiān)督住宅小區(qū)的交接工作；（四）審批住宅小區(qū)公用設(shè)施維修養(yǎng)護、房屋修繕工程預(yù)決算；（五）協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司與有關(guān)部門之間的關(guān)系。第十條住宅小區(qū)可依照本辦法規(guī)定成立住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會是住宅小區(qū)全體業(yè)主合法權(quán)益的代表，接受物業(yè)管理部門的指導(dǎo)，依據(jù)業(yè)主公約和管委會章程行使職權(quán)。第十一條物業(yè)管理公司根據(jù)本辦法規(guī)定取得資格后，可接受管委會委托對住宅小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一實施管理。物業(yè)管理公司可視情況在其管理的住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置住宅小區(qū)管理處（所）進行日常管理。第二章業(yè)主大會第十二條業(yè)主大會是住宅小區(qū)

5、業(yè)主行使房屋所有權(quán)和管理權(quán)的一種組織形式。業(yè)主大會須依據(jù)國家憲法、法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定進行活動。第十三條住宅小區(qū)交付使用且入住戶達到50%以上時，縣級物業(yè)管理部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生第一屆管委會。第十四條業(yè)主大會由本住宅小區(qū)內(nèi)單位房、直管公房的法人以及年滿十八周歲的全體私房業(yè)主組成。私房業(yè)主不滿十八周歲者，由其法定代理人代理。第十五條 業(yè)主大會的決定須由出席會議的業(yè)主投票數(shù)過半通過。投計票的方法規(guī)定如下：（一）私房住宅，以戶為單位一戶一票；（二）單位房、直管公房住宅以及非住宅房屋，以100 平方米建筑面積為一票，不足 100 平方米建筑面積的按100 平方米計算；

6、超過100 平方米建筑面積不足200 平方米建筑面積的按200 平方米建筑面積計算；超過200 平方米建筑面積以上的照此類推。第十六條業(yè)主大會行使下列職權(quán)：（一）選舉、罷免管委會的組成人員；（二）監(jiān)督管委會的工作；（三）審定管委會辦公經(jīng)費和人員工資；（四）聽取和審查管委會的工作報告；（五）決定住宅小區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；（六）修改業(yè)主公約；（七）改變和撤銷管委會不適當?shù)臎Q定；（八）批準管委會章程。依據(jù)前款一、三、五、六、七、八項所作出的決定和結(jié)果須報當?shù)乜h級物業(yè)管理部門備案。第三章管委會第十七條管委會是體現(xiàn)業(yè)主大會意志的具有獨立法人資格的社團組織。管委會由主任、副主任、委員組成。管委會委

7、員由業(yè)主大會在業(yè)主中熱心于公益事業(yè)、責(zé)任心強，有一定的組織能力和必要的工作時間的人員中選舉產(chǎn)生。管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。管委會委員的數(shù)額一般為8 至 12 人，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當增減。管委會可聘請執(zhí)行書記員1 至 2 名，負責(zé)處理管委會日常事務(wù)。第十八條管委會辦公經(jīng)費和人員工資可在物業(yè)管理公司收取的住宅小區(qū)管理費及經(jīng)營的商業(yè)用房收入中按一定的比例提取。其提取比例由縣級物業(yè)管理部門以年度確定。第十九條管委會應(yīng)當制訂章程。章程須經(jīng)管委會委員一致同意，并經(jīng)業(yè)主大會批準。第二十條管委會的組建應(yīng)經(jīng)當?shù)乜h級物業(yè)管理部門同意，持有關(guān)材料向當?shù)卣暾堃婪ê藴实怯?，取得社團法人資格后

8、方能進行活動。第二十一條 管委會每屆任期 3 年，管委會委員可以連選連任。管委會主任為專職，委員可兼職。管委會會議由管委會主任根據(jù)工作需要召集，并在會議召開七天前將會議通知書、會議議題及有關(guān)材料送達每位委員。管委會召開會議時，可以邀請當?shù)乜h級物業(yè)管理部門、物業(yè)管理公司等單位的人員和承租人、非業(yè)主使用人代表參加。第二十二條管委會向業(yè)主大會負責(zé)并報告工作。第二十三條管委會行使下列職權(quán)：（一）召集和主持業(yè)主大會；（二）接受住宅小區(qū)物業(yè)的移交；（三）擬訂年度公用設(shè)施維修養(yǎng)護和房屋修繕項目及專用基金的使用計劃；（四）聘請物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)進行物業(yè)管理，并與其簽訂委托管理合同；（五）審議物業(yè)管理公司制

9、訂的對本住宅小區(qū)的年度管理計劃；（六）監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。第二十四條管委會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。第二十五條管委會的決定和管委會章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和本辦法相低觸。違反本條前款規(guī)定的，縣級以上物業(yè)管理部門有權(quán)予以糾正或撤銷。第四章物業(yè)管理公司第二十六條物業(yè)管理實行資格認證管理制度和管理人員持證上崗工作制度。凡需經(jīng)營住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，應(yīng)向當?shù)乜h級物業(yè)管理部門提出資格申請，經(jīng)縣級物業(yè)管理部門提出意見后由所在地、州、市物業(yè)主管部門進行資格初審，取得省建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資格證書后方能按照有關(guān)規(guī)定組建公司，接受住宅小區(qū)委托的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。從事

10、住宅小區(qū)物業(yè)管理的專職人員，應(yīng)通過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，取得省建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理員崗位合格證書方可上崗。第二十七條物業(yè)管理公司根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅小區(qū)實施管理。委托管理合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容：委托管理事項、管理標準、管理權(quán)限、管理期限、管理費收支、利潤及風(fēng)險、監(jiān)督檢查、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。委托管理合同應(yīng)當報住宅小區(qū)所在地縣級物業(yè)管理部門備案。第二十八條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當從住宅小區(qū)竣工驗收 30 天后開始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)進行前期管理，管理費和公用設(shè)施維修養(yǎng)護費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔。第二十九條開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司進行前期管理最長期限為兩年。管

11、委會在此期間成立的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將住宅小區(qū)移交管委會，由管委會聘請物業(yè)管理公司管理，開發(fā)建設(shè)單位與原委托單位簽訂的管理合同終止。兩年期滿管委會仍未成立的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將住宅小區(qū)移交當?shù)乜h級物業(yè)管理部門，由縣級物業(yè)管理部門直接委托物業(yè)管理公司管理，開發(fā)建設(shè)單位與原委托單位簽訂的管理合同終止。開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)進行前期物業(yè)管理期間，應(yīng)當接受業(yè)主和城建、市政、園林、環(huán)衛(wèi)、物價等有關(guān)部門的監(jiān)督；違反物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定行為的，縣級以上物業(yè)管理部門或有關(guān)管理部門有權(quán)依法進行查處。第三十條物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)范圍內(nèi)就下列事項進行管理：（一）房屋的使用、維修、養(yǎng)

12、護；（二）消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護和管理；（三）清潔衛(wèi)生；（四）車輛行駛及停泊；（五）公共秩序；（六）縣級以上物業(yè)管理部門規(guī)定的其他物業(yè)管理事項和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。第三十一條物業(yè)管理公司的權(quán)利：（一）依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定結(jié)合所管住宅小區(qū)實際情況，制訂所管住宅小區(qū)的具體管理辦法；（二）依據(jù)委托管理合同和物價管理部門規(guī)定的收費標準收取管理費；（三）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；（四）選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。第三十二條對無故不交管理費用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理公司

13、可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可按本住宅小區(qū)業(yè)主公約和縣級以上物業(yè)管理部門有關(guān)規(guī)定催繳，并通報批評；連續(xù)10 個月以上拒交各項應(yīng)交費用的，物業(yè)管理公司可向人民法院申請強制追繳。第三十三條物業(yè)管理公司的義務(wù)：（一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益；（二）按省建設(shè)行政主管部門有關(guān)住宅小區(qū)管理標準和管理合同對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理；（三）接受管委會和業(yè)主的監(jiān)督；（四）組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動；（五）按照法律、法規(guī)和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。第三十四條物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)的管理未能按期達到省建設(shè)行政主管部門規(guī)定

14、的有關(guān)住宅小區(qū)管理標準或縣級以上物業(yè)管理部門規(guī)定的其他物業(yè)管理事項、管委會委托管理合同的，或者違反委托管理合同的，委托方可以終止合同。因管理、維修、養(yǎng)護不善，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當賠償損失；違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，或者擅自提高收費標準、亂收費的，由有關(guān)部門依法予以處理。第三十五條物業(yè)管理公司可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。第五章業(yè)主公約第三十六條本辦法所稱業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅小區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。第三十七條業(yè)主公約文本統(tǒng)一由地、州、市物業(yè)主管部門制訂。業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅小區(qū)的實際情況對業(yè)主公約進行

15、修改補充，修改補充后的業(yè)主公約須報住宅小區(qū)所在地的縣級物業(yè)管理部門、地、州、市物業(yè)主管部門備案。修改補充后的業(yè)主公約應(yīng)當符合法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定。第三十八條業(yè)主公約應(yīng)當包括下述內(nèi)容：（一）住宅小區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù)；（二）公共場所及公用設(shè)施狀況；（三）業(yè)主大會的召集程序及決定住宅小區(qū)重大事項的方式；（四）業(yè)主使用其住宅小區(qū)內(nèi)住宅、公共場所及公用設(shè)施的權(quán)利和義務(wù)；（五）業(yè)主參與住宅小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)；（六）業(yè)主對管委會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；（七）房屋維修基金和管理費用的繳交；（八）業(yè)主在本住宅小區(qū)應(yīng)遵守的行為準則；（九）違反業(yè)主公約的責(zé)任；（十）其他有關(guān)事項。第三十九條業(yè)主公約在

16、住宅小區(qū)入住率達到50%后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽字后生效。已生效的業(yè)主公約對本住宅小區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。第六章住宅小區(qū)的使用及維護第四十條移交住宅小區(qū)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向管委會移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)資料：（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；（三）地下管網(wǎng)竣工圖；（四）其他必要的資料。第四十一條業(yè)主和非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)當遵守下列規(guī)定：（一）未經(jīng)當?shù)乜h級物業(yè)管理部門批準，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；（二）不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓、板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；（三）不得堆放易燃、易爆、劇

17、毒，放射性等物品，但自用生活燃料除外；（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；（五）不得侵害他人的正當權(quán)益。第四十二條房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負責(zé)維修；（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓泵、電梯、機電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋的本體公用設(shè)施，由管委會委托物業(yè)管理公司定期養(yǎng)護和維修，其費用從房屋維修基金中支出。第四十三條住宅小區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅小區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護。管理費和維修養(yǎng)護費用分別從管理費、公用設(shè)施專用基金中支出。人為造成公用設(shè)施損壞的，

18、由損壞者負責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當賠償損失。第四十四條住宅小區(qū)水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護，由有關(guān)供水、供電、供氣及通訊單位負責(zé)，維修養(yǎng)護費用由有關(guān)負責(zé)單位支付。第四十五條凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主修繕的，業(yè)主應(yīng)及時進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。第四十六條住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：（一）踐踏、占用綠化地；（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施；（三）亂拋垃圾、雜物；（四）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；（五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；（六）聚眾喧鬧；（七）隨意停放車輛和鳴喇叭；（八）發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音；

19、（九）排放有毒、有害物質(zhì)；（十）經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；（十一）法律、法規(guī)及縣級以上人民政府規(guī)定禁止的其他行為。第四十七條違反本辦法第四十一條，第四十六條一、二、三、四、五項規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進行強制恢復(fù)；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。對違反第四十六條六、七、八、九、十、十一項規(guī)定的，由有關(guān)部門依法查處。第七章住宅小區(qū)專用基金與專用房屋的管理與使用第四十八條住宅小區(qū)物業(yè)管理專用基金由公用設(shè)施專用基金，房屋維修專用基金組成，以城市為單位設(shè)基金會統(tǒng)一管理。專用基金屬住宅小區(qū)全體業(yè)主所有，并用于公用設(shè)施的維修養(yǎng)護和房屋的修繕。第四十九條公用設(shè)施專用基金由

20、開發(fā)建設(shè)單位按住宅小區(qū)建設(shè)投資總額2%的比例，在住宅小區(qū)移交時一次性向管委會劃撥。公用設(shè)施專用基金在小區(qū)開發(fā)建設(shè)成本中列支。第五十條房屋維修基金由管委會按每平方米建筑面逐月直接向業(yè)主收取。其金額比例由省物價部門統(tǒng)一規(guī)定。房屋維修基金應(yīng)以房號為單位分別存入基金會，發(fā)生房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，房屋維修基金劃歸權(quán)屬轉(zhuǎn)移后的業(yè)主享有，對原業(yè)主不作房屋維修基金的清退。第五十一條住宅小區(qū)專用基金會為股份制，基金會設(shè)董事會，其董事由各住宅小區(qū)管委會推選組成。除管委會股份外，基金會可吸收單位股金，但單位股金不得控股。住宅小區(qū)專用基金會應(yīng)當接受上一級人民銀行的監(jiān)督和物業(yè)主管部門的指導(dǎo)。住宅小區(qū)專用基金在保證滿足公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和房屋修繕需要的前提下，可委托銀行信