杭州天都城項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、中國(guó) 21 世紀(jì)衛(wèi)星示范城杭州天都城建設(shè)可行性報(bào)告一、 天都城項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目特點(diǎn)正在開(kāi)發(fā)之中的杭州天都城位于余杭市星橋鎮(zhèn)，東依余杭市府臨平鎮(zhèn)，西接杭州市江干區(qū)，北抵黃鶴山，距杭州市區(qū)中心地段武林廣場(chǎng)僅12 公里，到上海車(chē)程不到2 小時(shí)。杭州天都城是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游開(kāi)發(fā)與新城區(qū)建設(shè)于一體的超大規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目不僅在開(kāi)發(fā)規(guī)模和力度方面走在前列，而且實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)思路的重大突破和開(kāi)發(fā)模式的重大創(chuàng)新。超大規(guī)模、超強(qiáng)力度開(kāi)發(fā)。天都城總投資預(yù)計(jì)超過(guò)80 億元，開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)達(dá)68 年，占地面積為6500 畝，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建筑面積達(dá)400 余萬(wàn)平方米， 可容納居住人口12萬(wàn)人，是我國(guó)至今為止由一家房地產(chǎn)

2、公司單獨(dú)開(kāi)發(fā)的規(guī)模最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目；由歡樂(lè)四季公園、天都國(guó)際度假中心、歡樂(lè)大道、天都廣場(chǎng)、歡樂(lè)廣場(chǎng)、天都文化體育廣場(chǎng)、二十一世紀(jì)世界家居文化和建筑博覽會(huì)等組成的旅游項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)10 億左右，是目前華東地區(qū)投資最大的旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目建成之后，天都城與星橋鎮(zhèn)連成一片，將成為杭州市乃至全國(guó)環(huán)境最為優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施最為現(xiàn)代化的21 世紀(jì)樣板式1衛(wèi)星城，臨平的新興副城區(qū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)三位一體。通過(guò)對(duì)天都城的超強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，把天都城建設(shè)成為杭州市東部地區(qū)旅游休閑中心、民辦教育中心；擁有 12 萬(wàn)人的居住中心；杭州市的重要衛(wèi)星城和余杭市的新城區(qū)。這是一個(gè)集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)

3、建設(shè)于一體的綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 市場(chǎng)取向、企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式的城市化新模式。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金籌措、新城區(qū)的規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套的社會(huì)事業(yè)機(jī)構(gòu)建設(shè)，都將以企業(yè)為主體，按照市場(chǎng)化原則進(jìn)行操作?！跋茸霏h(huán)境，后做房產(chǎn)”的超常開(kāi)發(fā)思路。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體思路是“先做旅游，后做房地產(chǎn)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)” 。在天都城建設(shè)的總體戰(zhàn)略部署中，不就旅游開(kāi)發(fā)旅游，不就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，而是通過(guò)先啟動(dòng)旅游項(xiàng)目，為天都城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和杭州市國(guó)際教育中心、高新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)營(yíng)造一流的環(huán)境，并籍此來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（二）項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)根據(jù)國(guó)內(nèi)權(quán)威房地產(chǎn)策劃公司王志綱工作室預(yù)測(cè)，天都城項(xiàng)目的總投資約87 億

4、元人民幣， 稅后利潤(rùn)將達(dá)到12.30 億2元；靜態(tài)的稅后投資收益率為14% ，投資回收期約4.58 年。項(xiàng)目成本相對(duì)較低，投資收益率良好，資金回收與返還能力強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，總體經(jīng)濟(jì)效果優(yōu)良。天都城項(xiàng)目不僅可以為投資者帶來(lái)良好的投資回報(bào)，而且還將產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。該項(xiàng)目建成之后， 將創(chuàng)造 70008000 人的就業(yè)機(jī)會(huì)，旅游項(xiàng)目將帶動(dòng)20 億人民幣的GDP增長(zhǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目將帶動(dòng)120 億人民幣的GDP 增長(zhǎng)。（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的比較優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)。中國(guó)廣廈建設(shè)集團(tuán)是一家實(shí)力雄厚，人才濟(jì)濟(jì)，信譽(yù)保證，經(jīng)營(yíng)范圍十分廣泛，涉及建筑、房地產(chǎn)、金融、文化、影視等多種行業(yè)的上市公司。浙江盈華實(shí)業(yè)有限公司是涉

5、及消防設(shè)施和建筑電氣檢測(cè)、實(shí)業(yè)投資等多種領(lǐng)域、資本實(shí)力強(qiáng)大、科技含量高、人員素質(zhì)高、具有廣闊發(fā)展前景的企業(yè)。項(xiàng)目策劃和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目由國(guó)內(nèi)著名策劃公司王志剛工作室進(jìn)行總體策劃、全面認(rèn)證，由美國(guó)WY 國(guó)際設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司、 英國(guó)阿特金斯國(guó)際有限公司、 深圳激流策劃公司、清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、浙江大學(xué)城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)研究所等多家國(guó)內(nèi)外權(quán)威設(shè)計(jì)公司進(jìn)行精心規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目組合優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 旅游、民辦教育和房地產(chǎn)三大塊共同開(kāi)發(fā)，使天都城項(xiàng)目形成了互補(bǔ)互促的組合優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，綜合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)十分明顯。3二、天都城試點(diǎn)的必要性（一）天都城項(xiàng)目試點(diǎn)有利于積極探索中國(guó)城市化的新動(dòng)力和新模式。從理論上講，中國(guó)目

6、前正處在加速城市化階段。但是，不容忽視的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，在沿海城市群密集地帶，通過(guò)農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革和發(fā)展城鎮(zhèn)工業(yè)、傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)吸納農(nóng)村人口的城市化推動(dòng)力明顯減弱。中國(guó)城市化需要尋找新的動(dòng)力源。在這種背景下，許多城市都通過(guò)購(gòu)房入戶制度，以求在新一輪爭(zhēng)奪人口大戰(zhàn)中贏得主動(dòng)。但是，外來(lái)人口的大規(guī)模流入，必然加劇由于城區(qū)人口過(guò)于密集所帶來(lái)的擁擠、基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)、 用地緊張、 房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高等一系列問(wèn)題。而如果在城市邊緣地帶進(jìn)行分散的、小規(guī)模樓盤(pán)開(kāi)發(fā)來(lái)集聚人口，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后而缺乏市場(chǎng)需求支持。因此，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，往往會(huì)出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象，即城市市區(qū)人口尤其是大

7、城市市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的城市化模式。逆城市化不是城市化的反向運(yùn)動(dòng)，而是城市化發(fā)展的一個(gè)新階段，是更高層次的城市化。以一個(gè)特大型、大型城市為中心，以一群分散型、獨(dú)立型的中小規(guī)模的衛(wèi)星城市為依托的城市群也有可能成為我國(guó)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)21 世紀(jì)城市發(fā)展的主要模式。我國(guó)現(xiàn)階段在特大型、大型城市周?chē)渤霈F(xiàn)了一大批4衛(wèi)星城，但是，這些衛(wèi)星城的建設(shè)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)府，這種傳統(tǒng)型衛(wèi)星城建設(shè)，由于缺乏大規(guī)模資金支持和高檔次的規(guī)劃能力，無(wú)法構(gòu)造足以大規(guī)模吸引人口集聚的環(huán)境條件。因此，充分利用大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)力，通過(guò)在城郊進(jìn)行集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的現(xiàn)代衛(wèi)星

8、城建設(shè)，充分利用環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流動(dòng)，快速集聚人口，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴(kuò)張，是現(xiàn)階段沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市化可選擇的一條新路子。這一城市化模式不僅可以有效地解決城市化的市場(chǎng)需求動(dòng)力不足問(wèn)題，而且可以解決依靠政府力量推動(dòng)城市化的資金、土地要素供應(yīng)能力有限等問(wèn)題。這是繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動(dòng)城市化進(jìn)程，工業(yè)化帶動(dòng)城市化進(jìn)程之后的新一輪城市化的新途徑。天都城建設(shè)項(xiàng)目正是在這以城市化新背景下推出的，具有重大的試點(diǎn)價(jià)值。（二）天都城試點(diǎn)有利于積極探索超大樓盤(pán)開(kāi)發(fā)和居住郊區(qū)化大背景下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新思路和新模式。天都城項(xiàng)目的推出，對(duì)整個(gè)杭州乃至整

9、個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都具有積極的探索意義和重大的創(chuàng)新效應(yīng)。綜觀西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程，我們可以看到，在本世紀(jì)五、六十年代，由于汽車(chē)工業(yè)的興起而帶來(lái)的交通便利，使得人們能夠在城市工作而居住卻在郊區(qū)，5由此給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的商機(jī)和利潤(rùn)。人們的工作、生活方式一定程度上改變了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)行業(yè)正是在充分利用這一新出現(xiàn)的現(xiàn)象后，才有了新的突破與更廣闊的發(fā)展空間。發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的這一歷史過(guò)程對(duì)我們國(guó)家自己的房地產(chǎn)業(yè)，毋庸置疑， 也具有相當(dāng)重要的借鑒作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的提高而帶來(lái)的交通行業(yè)的振興勢(shì)必也會(huì)引起我們普通居民居住“郊區(qū)化”的現(xiàn)象，因?yàn)榻紖^(qū)相對(duì)廉價(jià)的房產(chǎn)價(jià)格及較少受

10、污染的空間、較安靜的居住條件會(huì)越來(lái)越吸引更多的人們選擇郊區(qū)作為自己的安家之地。另外，我國(guó)的大、中型城市經(jīng)歷了人口、產(chǎn)業(yè)、資源等大量向中心聚集的過(guò)程之后，城市內(nèi)部出現(xiàn)了承載過(guò)度的現(xiàn)象，中心區(qū)交通擁擠、市政設(shè)施陳舊、城市規(guī)劃不合理、舊城區(qū)急待改造等問(wèn)題，以及住房制度改革后，每個(gè)人都必須面對(duì)自購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)。 因此，在市區(qū)土地有限且價(jià)格過(guò)高的情況下，中心城市通過(guò)進(jìn)一步的向外擴(kuò)張，重新調(diào)整和規(guī)劃城市的布局，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從遠(yuǎn)郊到近郊到形成新市區(qū)的演變過(guò)程。因此，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)也肯定會(huì)產(chǎn)生“郊區(qū)化”的現(xiàn)象。目前我國(guó)城市化水平為30，城鎮(zhèn)人口3.7 億。預(yù)計(jì)2020 年城市化水平達(dá)到 45，全國(guó)人口 14 億，城

11、鎮(zhèn)人口增至 6.3 億；預(yù)計(jì) 2050 年城市化水平達(dá)到 60，全國(guó)人口 16 億，全國(guó)城鎮(zhèn)人口增至 9.6 億。前 20 年城鎮(zhèn)人口增加 2.6 億，按人均居住面積 10 平方米，即建筑面積 20 平方米計(jì)算，共需為新增6人口建設(shè)住房52 億平方米， 平均每年需建設(shè)住房2.6 億平方米。后 30 年城鎮(zhèn)人口增加3.3 億，仍按人均建筑面積20 平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房66 億平方米，平均每年需建設(shè)住宅 2.2 億平方米。有關(guān)專(zhuān)家指出，在我國(guó)的城市化進(jìn)程中，多數(shù)農(nóng)民將住在就地發(fā)展起來(lái)的小城鎮(zhèn)中，不會(huì)較多增加城鎮(zhèn)住房數(shù)量。由此可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的“郊區(qū)化”蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)，有著廣闊的發(fā)

12、展前景和誘人的發(fā)展空間。面對(duì)“郊區(qū)化”這個(gè)大趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該主動(dòng)出擊，因勢(shì)利導(dǎo)，而不應(yīng)被動(dòng)等待。二十一世紀(jì)衛(wèi)星城示范城建設(shè)試點(diǎn)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目有一點(diǎn)正是基于這樣的考慮，未雨綢繆，預(yù)先進(jìn)行嘗試，努力塑造二十一世紀(jì)城郊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功典范，為房地產(chǎn)業(yè)積累更多的經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)居民的生活正穩(wěn)步向小康階段邁進(jìn)，居民在選擇住房時(shí)，已不僅僅滿足于居住面積的多少，還要考慮居住環(huán)境的好壞及配套設(shè)施的完善程度。房產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)踐已經(jīng)證明，綠化是否 “到家 ”，將直接影響房子銷(xiāo)售。有些居民在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)， 不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的園林設(shè)計(jì)是否到位。為了迎合市場(chǎng)的需求，許多發(fā)展商請(qǐng)了國(guó)外的園林設(shè)計(jì)師，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目

13、的廣告上，除了設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、發(fā)展商及銷(xiāo)售代理商以外，園林設(shè)計(jì)單位也登堂入室了。人們?nèi)缃衿毡樽⒅氐氖且环N有著良好的人文景觀和回歸大自然情結(jié)的品質(zhì)生活。年北京國(guó)際房地產(chǎn)交易7會(huì)的新盤(pán)之中，公園借景的手法被大量運(yùn)用，出現(xiàn)了大量的“雙景住宅” ， “雙景住宅 ”指 “公園借景 ”和 “小區(qū)內(nèi)景 ”的融合，屬于全新類(lèi)型的景觀住宅， 它改變了以往 “在建筑中堆砌綠化 ”的觀點(diǎn)， 提出 “在綠化中放置建筑 ”的口號(hào)。 同時(shí)通過(guò)形態(tài)與空間的合理布局所形成的景象通視，實(shí)現(xiàn)社區(qū)景象共享，營(yíng)造出一個(gè)帶風(fēng)景的社區(qū)和看得見(jiàn)風(fēng)景的房間。我們可以看到，隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開(kāi)發(fā)商對(duì)環(huán)境越來(lái)越重視，環(huán)境的優(yōu)越程度將是房產(chǎn)

14、受歡迎與否的一個(gè)極其重要、無(wú)可代替的指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的泛房地產(chǎn)時(shí)代 追求住房硬件條件與居住環(huán)境 （生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境） 相互配合、 相互協(xié)調(diào)、相互促進(jìn)的時(shí)代正向我們走來(lái) 。隨著居民生活水平及文明程度的提高，營(yíng)造綠色生態(tài)住宅，注重環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)相互間的揉合和互補(bǔ)，是大眾的要求，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要做的事情。 我們這個(gè)試點(diǎn)工程的 “先旅游， 后房產(chǎn)”正是體現(xiàn)了這個(gè)思路：旅游可以改善房產(chǎn)的環(huán)境，房產(chǎn)借助于旅游的生態(tài)支持。以旅游帶房產(chǎn)，以房產(chǎn)助旅游。兩者相互適應(yīng)，相互促進(jìn)，共同發(fā)展。我國(guó)的住宅建設(shè)在現(xiàn)在和未來(lái)都面臨來(lái)很大的發(fā)展。預(yù)計(jì) 2020 年城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提高到12 平方米，

15、即建筑面積24 平方米；預(yù)計(jì)2050 年人均居住面積提高到 16 平方米，即建筑面積32 平方米。按2020 年城鎮(zhèn)人口達(dá)到 6.3 億人，每人增加 4 平方米計(jì)算， 前 20 年為提高居住8水平需要新建住房 25.2 億平方米，平均每年 1.26 民平方米。后 30 年按 9.6 億人口計(jì)算，則需在 2020 年基礎(chǔ)上再新建住房 76.8 億平方米，平均每年 2.56 億平方米。在如此大的需求中，肯定會(huì)有一些通過(guò)“住宅群”的方式予以消化解決。我們的房產(chǎn)項(xiàng)目中，在某些地方，也需要進(jìn)行大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)。大規(guī)模與超大規(guī)模的建設(shè)能夠體現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益，因?yàn)檫^(guò)小的規(guī)模往往引起一系列的問(wèn)題，如無(wú)法保證環(huán)

16、境與配套設(shè)施的質(zhì)量，配套設(shè)施的共享性差等。我們需要房產(chǎn)的戶型創(chuàng)新與環(huán)境創(chuàng)新，同樣也需要開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新。住宅產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，住宅建設(shè)的投資一般占國(guó)民生產(chǎn)總值的 3%-8% ，占固定資產(chǎn)總值的 15%-30% 。住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅建設(shè)投資增長(zhǎng) 10% ，將直接拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 0.5-0.8 個(gè)百分點(diǎn)。 但住宅建設(shè)必須達(dá)到產(chǎn)業(yè)化、科技化，才能真正起到改善人民生活、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。住宅的科技化要求我們用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，如把智能化技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于住宅產(chǎn)業(yè)，但是這種應(yīng)用顯然在大規(guī)模的開(kāi)發(fā)中才更具價(jià)值。大規(guī)模與超大規(guī)模的開(kāi)發(fā)可以使居民享受

17、到規(guī)模優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的完善的配套設(shè)施和較低廉的住房?jī)r(jià)格，以及大規(guī)模開(kāi)發(fā)時(shí)一般位于城郊所擁有的較高質(zhì)量的空氣。我們的試點(diǎn)工程籍此超大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新，為住戶提供更高品質(zhì)的服務(wù)并為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。9房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的作用，據(jù)日本統(tǒng)計(jì)，從1970年到 1990 年的 20 年里，日本的住宅每年建設(shè)面積沒(méi)有什么增加，但通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的革新，住宅及相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值增加了16 倍。估計(jì)我國(guó)在不增加住宅建設(shè)規(guī)模的條件下持續(xù)增長(zhǎng)投資額的速度將會(huì)低于日本，因而預(yù)計(jì)用50 年的時(shí)間，把住宅投資額增加 16 倍。按此計(jì)算，今后50 年的住宅投資每年將遞增 7，每年對(duì)國(guó)

18、民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為0.6 個(gè)百分點(diǎn)。這樣持續(xù) 50 年連年增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)仍是很巨大的。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)金融行業(yè)，如果發(fā)展好了，又可以帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展。如果它發(fā)展不好，那么對(duì)國(guó)家的金融業(yè)，進(jìn)而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都是一個(gè)巨大的損失。我們不久后將加入WTO ，房地產(chǎn)業(yè)和其它行業(yè)一樣，也面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。而且我國(guó)本身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也要求在全國(guó)范圍內(nèi)建立一個(gè)統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。近來(lái)杭州市政府提出了“住在杭州”的口號(hào)，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)口號(hào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善當(dāng)然具有舉足輕重的地位。雖然一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（包括我們的試點(diǎn)工程）從籌集資金，到人才的到位，再到具體的房產(chǎn)的銷(xiāo)售，都是本地化的事情

19、，但一個(gè)成功的、具有獨(dú)創(chuàng)性代和表性的項(xiàng)目無(wú)疑也具地區(qū)的、甚至全國(guó)性的意義。我們的項(xiàng)目正是一個(gè)開(kāi)放性、開(kāi)拓性的項(xiàng)目，而且雖然杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)從整體發(fā)育水平上看，并不是全國(guó)最好10的，但在很多方面，如主題、文化、環(huán)境等的探索，已具相當(dāng)水準(zhǔn)。我們的這個(gè)項(xiàng)目也正是想在處在以生活方式為主題的概念市場(chǎng)階段的杭州房地產(chǎn)行業(yè)中作出自己的理解，并使之超出地方的意義，為建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)和使中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正走向市場(chǎng)作出有益的，先驅(qū)性的探索。（三）天都城項(xiàng)對(duì)推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化具有重大的戰(zhàn)略意義天都城開(kāi)發(fā)有利于杭州市通過(guò)實(shí)施“東進(jìn)戰(zhàn)略” 而啟動(dòng)新一輪城區(qū)規(guī)模擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)杭州市區(qū)五年擴(kuò)大一倍的戰(zhàn)略目標(biāo)。

20、經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，使杭州市取得了非常輝煌的成績(jī)。有關(guān)數(shù)顯示，杭州每平方公里創(chuàng)造的生產(chǎn)總值在全國(guó)省會(huì)城市中名列第一， 人口密度第二， 而市區(qū)的面積卻為倒數(shù)第四，城區(qū)面積更是倒數(shù)地二，城市人口和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)同活動(dòng)空間狹小的矛盾日益尖銳。杭州市行政范圍狹小，西部北部地區(qū)的限制，已有不少項(xiàng)目因找不到合適的用地而無(wú)法安排；用地結(jié)構(gòu)的不合理，工業(yè)用地比重偏高（占 24.39%，接近國(guó)標(biāo)上限 25%），道路廣場(chǎng)用地、 公共綠地和市政公用設(shè)施用地偏低，均接近甚至低于國(guó)標(biāo)下限；地域結(jié)構(gòu)和城市等級(jí)不成比例，南北長(zhǎng)東西短，用地條件受到極大的制約；經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段同城市空間組織不相適應(yīng)，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整難以實(shí)現(xiàn)；城市主導(dǎo)功能

21、項(xiàng)目布局缺乏空間等經(jīng)濟(jì)條件的制約，嚴(yán)重阻礙了杭州市的發(fā)展步伐，到了非改不可的地步。11 天都城開(kāi)發(fā)有利于優(yōu)化杭州市的旅游經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和空間布局。在杭州東部搞一個(gè)大型的集旅游、休閑、度假、居住于一體的旅游項(xiàng)目，有利于改變杭州目前旅游格局西重東輕的狀況。由于旅游資源分布的原因，杭州的旅游業(yè)一直以西湖和兩江一湖為中心，在旅游內(nèi)容上以山水觀光為主 , 在地域分布上主要集中于城西西湖一帶，杭州西南部的富陽(yáng)、桐廬、臨安、建德、淳安等縣市，而最靠近上海的杭州東部和北部在旅游開(kāi)發(fā)方面比較薄弱，這樣的布局不利于大杭州旅游經(jīng)濟(jì)圈的形成，也不利于接受區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心上海的經(jīng)濟(jì)輻射。通過(guò)在杭州東部建一個(gè)華東地區(qū)規(guī)模最大的集旅

22、游、休閑、度假、居住于一體的項(xiàng)目，有利于使杭州的旅游格局更加合理，促進(jìn)大杭州旅游經(jīng)濟(jì)圈的形成和發(fā)展。（ 3）天都城開(kāi)發(fā)有利于積極呼應(yīng)杭州市政府“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措，提升杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的檔次，開(kāi)創(chuàng)泛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新時(shí)代。在杭州東部搞一個(gè)超大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，使開(kāi)發(fā)商更注重對(duì)居住環(huán)境的建設(shè)，使房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)從比戶型、比設(shè)計(jì)、比配套變成不但比戶型、 比設(shè)計(jì)、 比配套， 還要比環(huán)境、比社區(qū)規(guī)劃， 比開(kāi)發(fā)商的實(shí)力， 從而提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的檔次。此外，搞這樣一個(gè)超大型的集旅游和郊區(qū)房地產(chǎn)于一體的項(xiàng)目，不但要進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)， 還要進(jìn)行旅游、 教育、健康、12文化傳播等與人們的根本需求密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)

23、，這樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式在杭州目前普遍以中小樓盤(pán)開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)是首次出現(xiàn)。隨著杭州市區(qū)可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地的逐漸減少，必將進(jìn)入郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新時(shí)代，而郊區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式和市區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式是兩種差異性很大的模式。作為杭州郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先行者的天都成項(xiàng)目，無(wú)疑將開(kāi)創(chuàng)泛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新時(shí)代。這樣的項(xiàng)目對(duì)政府提出的“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措將是一個(gè)非常有力的支撐。天都城開(kāi)發(fā)有利于呼應(yīng)杭州市政府提出的“天堂硅谷” 戰(zhàn)略舉措， 憑借其優(yōu)美、 舒適、價(jià)廉的居住環(huán)境優(yōu)勢(shì)，加快杭州市高新技術(shù)人才和創(chuàng)業(yè)人才集聚。隨著“住在杭州”戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，杭州將是全國(guó)最社合居住的城市，而天都城將成為杭州市最適合高新技術(shù)

24、人才居住和創(chuàng)業(yè)的衛(wèi)星城，從而大大推進(jìn)杭州市政府提出的“天堂硅谷”戰(zhàn)略實(shí)施。天都城開(kāi)發(fā)有力推進(jìn)余杭市政府的向杭州靠攏的發(fā)展戰(zhàn)略，改善余杭區(qū)位條件，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，加快余杭經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目地塊位于余杭市區(qū)臨平和杭州之間，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將同時(shí)加速杭州的東擴(kuò)進(jìn)程和臨平往杭州靠攏的進(jìn)程，使余杭市的區(qū)位條件和環(huán)境發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改善。13不僅，巨額投資和新興產(chǎn)業(yè)的崛起，還可為余杭經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。 總投資逾 80 億元人民幣的天都城項(xiàng)目將創(chuàng)造 7000 8000 人的就業(yè)機(jī)會(huì)，拉動(dòng) GDP增長(zhǎng) 140 億元。三、指導(dǎo)思想與總體目標(biāo)（一） 指導(dǎo)思想天都衛(wèi)星示范城建設(shè)試點(diǎn)的指導(dǎo)思想是：高舉鄧小平理論的偉大旗

25、幟，深刻領(lǐng)會(huì)中央關(guān)于發(fā)展小城鎮(zhèn)決策的重要意義和十五屆五中全會(huì)關(guān)于積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化的最新精神，根據(jù)杭州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和2010 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要和余杭市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的總體要求，面向21 世紀(jì)，大膽創(chuàng)新，高起點(diǎn)規(guī)劃，超前發(fā)展，積極探索市場(chǎng)取向、企業(yè)化運(yùn)作、民辦官助式的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)三位一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)新模式，把天都城建設(shè)成為居住環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)功能完善、社區(qū)管理先進(jìn)、體制開(kāi)放、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化多元化的現(xiàn)代化衛(wèi)星城。（二）總體目標(biāo)天都衛(wèi)星示范城建設(shè)的總體目標(biāo)是：通過(guò) 810 年努力，力爭(zhēng)把天都城建設(shè)成為代表中國(guó) 21 世紀(jì)衛(wèi)星

26、城發(fā)展先進(jìn)水平的、泛房地產(chǎn)時(shí)代超大規(guī)模的郊區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功典范的現(xiàn)代化衛(wèi)星城，杭州市東部地區(qū)的居住中心、旅游中心、國(guó)際14教育中心和人才集聚高地。具體目標(biāo)如下： 杭州市現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城、余杭市新的現(xiàn)代化城區(qū)。 天都衛(wèi)星示范城位于杭州市區(qū)和縣級(jí)市臨平鎮(zhèn)之間，隨著杭州的東擴(kuò)和臨平向杭州市區(qū)靠攏，加上自身規(guī)模的不斷擴(kuò)張，天都衛(wèi)星示范城的居住人口將達(dá)到12 萬(wàn)左右，成為杭州最發(fā)達(dá)、現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城區(qū)和臨平市的現(xiàn)代化城區(qū)。 環(huán)境優(yōu)美舒適、設(shè)施現(xiàn)代化、文化多元化的杭州市東部超大型居住中心， “新住宅運(yùn)動(dòng)”和“住在杭州”的成功典范。根據(jù)杭州市城市總體規(guī)劃（ 1996 2010），杭州市區(qū)由一個(gè)主城

27、、兩個(gè)副城組成，主城是城市人口和產(chǎn)業(yè)的主要聚集區(qū)，承擔(dān)全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心和旅游中心的職能；下沙副城是東部新城，第二產(chǎn)業(yè)的主要基地，配套相應(yīng)的生活居住區(qū)和公共中心，發(fā)展成現(xiàn)代化的綜合性工業(yè)城；濱江副城是南部新城，重點(diǎn)安排高科技工業(yè)、區(qū)、科研機(jī)構(gòu)、大專(zhuān)院校及其相應(yīng)的居住用地和旅游設(shè)施， 形成產(chǎn)、學(xué)、研、居、游相結(jié)合的高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化新城。從上述規(guī)劃內(nèi)容看，杭州目前尚缺少一個(gè)功能明確的大型居住區(qū)， “住在杭州”的城市品牌缺少?gòu)?qiáng)有力的居住區(qū)域支撐。因此，我們將努力把天都城建設(shè)成為杭州市東部地區(qū)以居住、旅游、教育為其主要功能的新城區(qū)。15天都衛(wèi)星示范城將以新的生活方式和完美的居住環(huán)境吸引杭州本

28、地居民、上海的跨國(guó)公司中高級(jí)管理人員、在海外創(chuàng)業(yè)成功欲回國(guó)定居度假的華僑或欲在中國(guó)居住的外籍人士到此居住，從而形成多元文化的居住氛圍。杭州東部地區(qū)的旅游、休閑與購(gòu)物中心。杭州市國(guó)際化的教育中心 。天都衛(wèi)星示范城的教育不僅是配套設(shè)施，也是一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)。將通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)作強(qiáng)化教學(xué)質(zhì)量，通過(guò)與國(guó)外知名學(xué)校合作辦學(xué)等方式實(shí)現(xiàn)教育的國(guó)際化，使天都衛(wèi)星示范城成為杭州市國(guó)際化的教育中心。杭州市人才聚集高地。天都衛(wèi)星示范城將通過(guò)創(chuàng)造優(yōu)美的自然環(huán)境、便捷的交通條件，良好的居住氛圍，優(yōu)秀的物業(yè)管理水平，使之成為21 世紀(jì)新的生活方式和居住環(huán)境的代表，吸引各類(lèi)優(yōu)秀人才到此居住。三、主要內(nèi)容（一）城市化新模式試點(diǎn)1、通過(guò)

29、新興產(chǎn)業(yè)培育、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與新城區(qū)建設(shè)三位一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城綜合開(kāi)發(fā)試點(diǎn)，積極探索中國(guó)21 世紀(jì)城市化新模式。通過(guò)發(fā)展旅游和民辦教育營(yíng)造居住良好環(huán)境。通過(guò)歡樂(lè)四季公園、天都國(guó)際度假中心、歡樂(lè)大道、天都廣場(chǎng)、16歡樂(lè)廣場(chǎng)、天都文化體育廣場(chǎng)、二十一世紀(jì)世界家居文化和建筑博覽會(huì)等旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，營(yíng)造一流的居住環(huán)境。通過(guò)與浙江大學(xué)合資合作興辦浙江大學(xué)東方學(xué)院，與國(guó)際著名中小學(xué)校、杭州名校合辦貴族學(xué)校，把天都城建設(shè)成為杭州市民辦教育基地，為天都城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及向知識(shí)型衛(wèi)星城方向發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。以旅游與教育等新興產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，體現(xiàn)了天都城“以旅游、 教育聚人氣， 提升地塊知名度”的開(kāi)發(fā)思路，天都

30、城通過(guò)旅游、教育等新興產(chǎn)業(yè)的培育，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城區(qū)建設(shè)，積極探索中國(guó)21 世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城新的發(fā)展模式。通過(guò)超大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集聚人口， 推進(jìn)城市化進(jìn)程。 充分利用環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流動(dòng)，快速集聚人口，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴(kuò)張。這市繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動(dòng)城市化進(jìn)程，工業(yè)化帶動(dòng)城市化進(jìn)程之后的新一輪城市化的新途徑。2 、通過(guò) 21 世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城示范城建設(shè)試點(diǎn)，積極探索特大型、大型城市通過(guò)衛(wèi)星城建設(shè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張新模式。以天都城作為“試驗(yàn)田”，積極探索中國(guó)21 世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城的內(nèi)涵和基本特征，及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的各

31、種問(wèn)題，總結(jié)發(fā)展現(xiàn)代衛(wèi)星城的各種經(jīng)驗(yàn)，尋找17一條切實(shí)可行的現(xiàn)代衛(wèi)星城發(fā)展新思路、新模式，塑造中國(guó)21 世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城成功典范。通過(guò)高起點(diǎn)規(guī)劃，超強(qiáng)力度投資， 綜合性開(kāi)發(fā)，構(gòu)造優(yōu)于中心城區(qū)的居住、創(chuàng)業(yè)新環(huán)境，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)向郊區(qū)衛(wèi)星城分流和農(nóng)村人口向衛(wèi)星城集聚，實(shí)現(xiàn)攤大餅式城市規(guī)模擴(kuò)張模式向章魚(yú)式城市規(guī)模擴(kuò)張模式轉(zhuǎn)變。3、通過(guò)市場(chǎng)取向、企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式衛(wèi)星城建設(shè)模式試點(diǎn)，積極探索城市化的投資新體制和資金籌措新機(jī)制。積極探索企業(yè)主導(dǎo)型城市化新模式。 天都城建設(shè)完全由企業(yè)自主投資、 建設(shè)和管理， 嘗試新型的 “企業(yè)辦社會(huì)”模式。這種模式不同于以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利型的國(guó)有大型企業(yè)辦社會(huì)，而

32、是以市場(chǎng)為取向，通過(guò)規(guī)范的企業(yè)化運(yùn)作為天都城居民們提供各項(xiàng)服務(wù)和設(shè)施，在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)滿足社會(huì)需要。同時(shí)，城市化進(jìn)程雖然主要應(yīng)由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和引導(dǎo)，但也應(yīng)當(dāng)看到，在城市化過(guò)程中，又存在著許多市場(chǎng)失靈的領(lǐng)域，因此，城市化過(guò)程又離不開(kāi)政府必要的干預(yù)和調(diào)節(jié)，政府作用主要表現(xiàn)在城市具體格局、模式，城市土地的支配使用及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。所以，天都城的發(fā)展是通過(guò)市場(chǎng)化取向、企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式衛(wèi)星城建設(shè)模式試點(diǎn)。積極探索以上市公司為載體，運(yùn)用市場(chǎng)手段籌措城18市建設(shè)資金的民間主導(dǎo)型城市化的投資新體制和資金籌措新機(jī)制。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式的試點(diǎn)1、面對(duì)大城市住宅郊區(qū)化的新趨勢(shì)，塑造21 世

33、紀(jì)郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功典范。住宅郊區(qū)化是一個(gè)城市的城市化水平發(fā)展到相當(dāng)高的程度后，逆城市化的效應(yīng)， 是人們脫離喧鬧的都市追求安詳、寧?kù)o生活的結(jié)果。 因此，住宅郊區(qū)化是城市發(fā)展的必然結(jié)果。研究結(jié)果表明，當(dāng)一個(gè)城市的人均GDP 達(dá)到 3000 美元時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)城市空心化、住宅郊區(qū)化的現(xiàn)象。根據(jù)99 杭州統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)， 1998 年杭州市區(qū)居民的人均GDP 達(dá)到3.3 萬(wàn)元人民幣（按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了3000 美元的臨界值，因此杭州住宅郊區(qū)化的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。從杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)郊區(qū)化的趨勢(shì)業(yè)已初現(xiàn)端倪。象天都衛(wèi)星示范城這樣超過(guò)400 萬(wàn)平方米的超大規(guī)模的郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不僅在杭

34、州、在浙江省是唯一的，甚至在華東地區(qū)、在全國(guó)范圍內(nèi)也是罕見(jiàn)的。這一超大規(guī)模、超大強(qiáng)度項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功，將為杭州乃至全國(guó)的郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造一個(gè)可資借鑒的模式。2、呼應(yīng)“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措，爭(zhēng)當(dāng)杭州房地產(chǎn)業(yè)走向全國(guó)性市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。杭州市委、市政府于1999 年提出了“住在杭州”的城19市品牌定位，這一城市品牌的提出使杭州在國(guó)內(nèi)乃至海內(nèi)外樹(shù)立了獨(dú)特的城市形象，它無(wú)疑將成為杭州實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)走出杭州，迎接二十一世紀(jì)發(fā)展的一個(gè)有利契機(jī)；同時(shí)也確立了杭州房地產(chǎn)業(yè)面向全省、走向全國(guó)、走向世界的發(fā)展戰(zhàn)略。天都衛(wèi)星示范城的市場(chǎng)定位是超越地方意義的，這種定位在目前杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種創(chuàng)

35、新。天都衛(wèi)星示范城的市場(chǎng)定位不僅針對(duì)余杭和杭州， 也針對(duì)浙江全省， 甚至上海，它的輻射距離將遠(yuǎn)至整個(gè)華東地區(qū)、 香港、臺(tái)灣等地。 同時(shí)，積極探索一條房地產(chǎn)國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的有效途徑，吸引海外創(chuàng)業(yè)成功欲回國(guó)定居度假的華僑或欲在中國(guó)居住的外籍人士到此居住。天都衛(wèi)星示范城因而有可能成為杭州乃至中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走向全國(guó)性市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。3、通過(guò)超大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新，開(kāi)創(chuàng)泛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新時(shí)代 。天都衛(wèi)星示范城的開(kāi)發(fā)建設(shè)，除了進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)外，還涉及教育、旅游、健康、體育、文化等與人們的根本需求緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。不但要搞好社區(qū)硬件環(huán)境，還要搞好整個(gè)衛(wèi)星城的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境建設(shè)。這是一種全新的開(kāi)發(fā)

36、模式，把房地產(chǎn)的外延大大地?cái)U(kuò)大了，如此大規(guī)模的開(kāi)發(fā)必將對(duì)杭州甚至全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響，從而開(kāi)創(chuàng)泛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新時(shí)代。20（三）社區(qū)管理新體制試點(diǎn)物業(yè)管理是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其包括的內(nèi)容與我國(guó)原來(lái)實(shí)行的房管制度有很大的差別。如果仍然采用舊的管理方法和手段，物業(yè)管理這個(gè)新的模式也不過(guò)是個(gè)空架子。而針對(duì)天都城物業(yè)管理的量大、復(fù)雜多樣、細(xì)化、長(zhǎng)期性等特點(diǎn)，實(shí)行管理現(xiàn)代化是十分重要的?，F(xiàn)代化物業(yè)管理，是指在住宅區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)及物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和科學(xué)管理為宗旨，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理走向科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理的活動(dòng)過(guò)程。其管理與服務(wù)職能的發(fā)揮必須以實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代

37、化為前提，最大限度的使用現(xiàn)代化手段， 如科技創(chuàng)新手段、 計(jì)算機(jī)管理手段等，去實(shí)施硬件（如房屋、設(shè)備與設(shè)施等）和軟件（如產(chǎn)權(quán)、戶籍、組織制度、管理方法等）的科學(xué)管理。要對(duì)天都城實(shí)施現(xiàn)代化的物業(yè)管理，可從五個(gè)方面入手：管理觀念現(xiàn)代化，管理方式程序化，管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化，管理組織網(wǎng)絡(luò)化，管理手段自動(dòng)化。（ 1） 理觀念現(xiàn)代化?，F(xiàn)代化的管理與傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理在觀念上的區(qū)別在于： 信息觀念。在物業(yè)管理中，住息作為一種重要的資源來(lái)管理和利用， 物業(yè)管理人員要全面了解物業(yè)的運(yùn)行情況，面對(duì)一個(gè)不斷變化的系統(tǒng)， 隨時(shí)隨地對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，使其達(dá)到最佳的工作狀態(tài)。 業(yè)主對(duì)物業(yè)的意21見(jiàn)建議等信息是管理人員進(jìn)行下一步工作的基

38、礎(chǔ)。 因此物業(yè)管理必須充分運(yùn)用信息， 加強(qiáng)信息傳遞， 促進(jìn)信息循環(huán)， 及時(shí)組織反饋， 達(dá)到與客觀實(shí)際的相對(duì)一致，從而為科學(xué)的決策提供依據(jù)。 系統(tǒng)觀念。物業(yè)管理的目標(biāo)不只是單一的建筑物，應(yīng)該將建筑物與其周?chē)h(huán)境總和起來(lái)作為一個(gè)系統(tǒng)來(lái)管理，這個(gè)系統(tǒng)不僅包括有形的物質(zhì)， 還包含了無(wú)形的精神意志、文化、文明、道德規(guī)范等。 經(jīng)營(yíng)觀念。物業(yè)管理不能完全依靠行政手段，而要采用經(jīng)濟(jì)手段來(lái)管理， 通過(guò)有償經(jīng)營(yíng)服務(wù)， 使管理走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展，自我完善的道路。（ 2） 管理方式程序化。物業(yè)管理是要通過(guò)人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，管理人員的水平高低直接影響到管理和服務(wù)的質(zhì)量和效果。 我們無(wú)法要求每一位工作人員都具有較

39、高的工作能力。 那么，要保證公司的水準(zhǔn)就必須建立起一套完整的制度。 每一位員工在工作中都有章可循、 照章辦事，保證工作質(zhì)量，由“人制”變?yōu)椤胺ㄖ啤?，全面提高企業(yè)水平，保證整個(gè)系統(tǒng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)行。（ 3） 管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化。 物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)， 它的“產(chǎn)品”就是管理服務(wù)的行為。公司為了保證“產(chǎn)品”的質(zhì)量也應(yīng)建立一套規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn)， 它也可以像工業(yè)企業(yè)一樣采用 TQC，對(duì)管理服務(wù)行為實(shí)施的整個(gè)過(guò)程實(shí)行全面22考核。所制定的管理標(biāo)準(zhǔn)要求細(xì)化、量化，具有可操作性。此外，在這些管理標(biāo)準(zhǔn)中人員培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)是不可缺少的。企業(yè)需要有嚴(yán)格的考核制度來(lái)保證員工的素質(zhì)，畢竟人員是管理行為的實(shí)施者。 只有一流的職

40、工隊(duì)伍才能提供一流的管理服務(wù)，企業(yè)才能達(dá)到一流的水平。（ 4） 管理組織的網(wǎng)絡(luò)化。物業(yè)管理涉及的面很廣。物業(yè)公司內(nèi)部、 物業(yè)公司與許多政府部門(mén)、 行業(yè)單位都有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。 我們將包含在物業(yè)管理系統(tǒng)中的各個(gè)部門(mén)作為一張“網(wǎng)”上的點(diǎn)，它們之間的關(guān)系就是“網(wǎng)”上的“線”。這樣我們就可以建立一張簡(jiǎn)單的“網(wǎng)” 。在物業(yè)管理組織網(wǎng)絡(luò)中， 有大量的信息資源、 人力資源等，這些均可采用聯(lián)網(wǎng)的方式共享。（ 5） 管理手段自動(dòng)化。物業(yè)管理中的信息量大、面大，而且要長(zhǎng)期保存，經(jīng)常調(diào)用，只有采用計(jì)算機(jī)技術(shù)，將信息分類(lèi)、聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，才能方便物業(yè)公司和各部門(mén)共享。使用電腦既提高了文檔統(tǒng)計(jì)的效率和質(zhì)量， 也可在企業(yè)遠(yuǎn)期

41、預(yù)測(cè)上進(jìn)行輔助設(shè)計(jì)。天都城作為一個(gè)超現(xiàn)代的城區(qū)， 它的管理模式和管理制度也同樣是超現(xiàn)代的， 具體表現(xiàn)在： 打破傳統(tǒng)的陳舊觀念、改變社區(qū)配置類(lèi)型上的單一化、 強(qiáng)化社區(qū)組織的職能、完善現(xiàn)有社區(qū)的管理體制，實(shí)現(xiàn)智能化社區(qū)管理。23同時(shí)，天都城還非常重視社區(qū)的文化建設(shè)，將社區(qū)精神文明建設(shè)放在社區(qū)文化的首要位置。 這種管理理念在天都城的社會(huì)事業(yè)投資上尤為凸現(xiàn)。五、實(shí)施步驟天都衛(wèi)星示范城將按以下步驟實(shí)施：1、 試點(diǎn)方案報(bào)批與論證階段（2000 /10/20 2001/12/31 ）在該階段，企業(yè)除做好跟項(xiàng)目有關(guān)的所有前期準(zhǔn)備工作外，完成對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，部分子項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃，以及天都衛(wèi)星城

42、經(jīng)營(yíng)管理的初步構(gòu)想，并報(bào)送國(guó)家建設(shè)部審批，配合做好建設(shè)部對(duì)天都衛(wèi)星示范城的論證工作。2、成立試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組并制定試點(diǎn)詳細(xì)方案（ 2002/01/01 2002/03/31 ）報(bào)批工作完成后，成立由國(guó)家建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的、浙江省、杭州市和余杭市相關(guān)部門(mén)人員參加的天都衛(wèi)星示范城試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組；該小組除協(xié)調(diào)各有關(guān)政府只職能部門(mén)外，協(xié)助并指導(dǎo)企業(yè)制定實(shí)施衛(wèi)星示范城的詳細(xì)方案。3、 項(xiàng)目建設(shè)跟蹤調(diào)查與研究 項(xiàng)目建設(shè)展開(kāi)以后，組織有關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行跟蹤觀察，對(duì)在此過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新情況進(jìn)行調(diào)查研究，觀察和研究結(jié)果作為示范工程的評(píng)估內(nèi)容之一。4、社區(qū)管理與行政管理體制方案設(shè)計(jì)24（ 2002/04/01 20

43、02/09/31 ）在 2002 年十月份首期房地產(chǎn)推出之前，做好衛(wèi)星示范城的社區(qū)管理和行政管理體制的方案設(shè)計(jì)，具體包括：物業(yè)管理體制、社區(qū)管理和服務(wù)體制、民辦社會(huì)事業(yè)投資與管理體制，以及整個(gè)衛(wèi)星示范城的行政管理體制。5、 對(duì)衛(wèi)星城開(kāi)發(fā)效果與新型管理體制效果進(jìn)行總體評(píng)估（視項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)展程度而定或項(xiàng)目進(jìn)程過(guò)半的2005 年）經(jīng)過(guò)四到五年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，整個(gè)衛(wèi)星示范城初具規(guī)模，以市場(chǎng)化為突出特征的新型管理體制經(jīng)過(guò)實(shí)踐的檢驗(yàn)和不斷的修正后漸趨成熟，對(duì)此有必要進(jìn)行評(píng)估和研討會(huì)。具體形式可以采用國(guó)家建設(shè)部主辦由天都衛(wèi)星示范城承辦的方式，費(fèi)用由企業(yè)承擔(dān)。保障措施第一·組織保障這里所謂的組織上的保障

44、主要是指，將會(huì)成立一個(gè)包容各個(gè)職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)班子。由于項(xiàng)目的規(guī)?？涨?，而且又有運(yùn)行模式上的創(chuàng)新性，故而，難度是較大的，由于項(xiàng)目建立的是一個(gè)衛(wèi)星城，而且無(wú)論從城的基礎(chǔ)建設(shè)，房屋等都是由一家公司來(lái)統(tǒng)一構(gòu)造，其作用相當(dāng)于是建立一個(gè)小型的社會(huì)，因此就具有了與先前的模式完全不同的嘗試。從組織體系上來(lái)講，主要是要保證以下幾個(gè)方面的機(jī)構(gòu)。首先當(dāng)然是25一個(gè)由開(kāi)發(fā)公司所組成的一個(gè)總指揮。其只要負(fù)責(zé)下面幾個(gè)部門(mén)的工作。本來(lái)其管理模式應(yīng)當(dāng)是小區(qū)物業(yè)管理的模式，但現(xiàn)在的問(wèn)題是衛(wèi)星城其一方面來(lái)說(shuō)是一種大規(guī)模上的小區(qū)，另一方面來(lái)說(shuō)卻是一個(gè)完整的社會(huì)。故此，是將兩套班子合二為一了。從機(jī)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，既要有管理機(jī)構(gòu)，又必須具有

45、安全機(jī)構(gòu)。具體來(lái)講，主要是要涉及以下一些部門(mén)。如既要有土地管理機(jī)構(gòu)，城建部門(mén)，還需有衛(wèi)生，環(huán)保，公安，銀行等機(jī)構(gòu)，這些當(dāng)然不是單獨(dú)設(shè)立的，而是通過(guò)一個(gè)主管的總的小組，來(lái)進(jìn)行整體上的協(xié)調(diào)和合作。由于整個(gè)衛(wèi)星城都是由獨(dú)個(gè)公司創(chuàng)立的，故而其整體上的協(xié)調(diào)也是較為方便的。前述的領(lǐng)導(dǎo)小組主要是由一些專(zhuān)家所組成的。他們都是相關(guān)的管理方面的專(zhuān)業(yè)人士，由他們來(lái)組成一方面使得相關(guān)部門(mén)的聯(lián)系變得更為方便，另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，也具有更好的專(zhuān)業(yè)化管理的效應(yīng)。第二·決策保障這方面的保障主要是為了能讓整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一項(xiàng)重大的決策都具有其科學(xué)性和合理性。這方面的保障主要來(lái)自與一些大型咨詢機(jī)構(gòu)的幫助。例如，整個(gè)項(xiàng)目

46、的總體勾畫(huà)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面具有特色的王志剛工作室來(lái)全權(quán)策劃的。這就從總體上保證了整個(gè)項(xiàng)目的可行性和可操作性。另外，開(kāi)發(fā)公司還聘請(qǐng)了美國(guó)的WY設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司，英國(guó)的阿26特金斯設(shè)計(jì)公司作為外籍的顧問(wèn)。這是由于整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中其中很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目是要開(kāi)發(fā)國(guó)外風(fēng)格的住宅，為了能更加既有異國(guó)風(fēng)情的品位所考慮的。另外，外籍的設(shè)計(jì)公司一般講經(jīng)驗(yàn)方面更為廣博一點(diǎn)，以應(yīng)付一些難點(diǎn)的情況。在這之外，公司還聘請(qǐng)了浙江大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院作為顧問(wèn)，利用學(xué)校相關(guān)領(lǐng)域的研究成果為公司所用，以具有學(xué)理上的合理性。這些顧問(wèn)公司和研究院的主要作用就是對(duì)于整個(gè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，在決策上盡量聽(tīng)從

47、他們的建議，以保障決策的合理性。資金保障項(xiàng)目由廣廈和盈華兩家公司共同投資。廣廈集團(tuán)是建設(shè)部推薦的建筑業(yè)全國(guó)首家上市公司。擁有40 多家企業(yè)，總資產(chǎn) 22 億元，年產(chǎn)值達(dá) 50 億元。廣廈集團(tuán)與上至建設(shè)部、省市政府與行業(yè)管理部門(mén)，下至余杭市個(gè)職能部門(mén)都有良好的公關(guān)資源。廣廈集團(tuán)是建筑業(yè)的知名企業(yè)，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在房地產(chǎn)、建筑等領(lǐng)域都有出色的操作能力。項(xiàng)目目前已經(jīng)正式啟動(dòng)的投資規(guī)模高達(dá)80 億元。這么巨大的資金，主要來(lái)源有以下幾方面：（ 1） 憑著廣廈集團(tuán)雄厚的實(shí)力與良好的信譽(yù)，向銀行貸款，實(shí)行直接融資。（ 2） 利用廣廈集團(tuán)是上市公司的身份，實(shí)行配股集資。（ 3） 建立一個(gè)由廣廈與盈華控

48、股的子公司，再委托專(zhuān)門(mén)27機(jī)構(gòu)（如投資銀行）對(duì)子公司進(jìn)行包裝，爭(zhēng)取上市進(jìn)行間接融資。（ 4） 根據(jù)項(xiàng)目是分期、分批投資的特點(diǎn)，在進(jìn)行下一期投資時(shí)，可考慮利用上一期開(kāi)發(fā)所賺取的利潤(rùn)，追加下一期的投資，實(shí)行項(xiàng)目滾動(dòng)發(fā)展，資金滾動(dòng)投入，既不耽誤項(xiàng)目的進(jìn)展，有可減輕融資的一部分成本。從城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，城市的發(fā)展格局主要有兩種，一是橫向的發(fā)展，另外一個(gè)方向是縱向的發(fā)展?？v向的發(fā)展只要是指城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)的升級(jí)和土地利用價(jià)值的提高，這種城市的發(fā)展模式，主要是看該城市的地域的限制和其資源的限制。主要是在原有的城市的基礎(chǔ)之上進(jìn)行重新建設(shè)。表現(xiàn)出來(lái)的是一些老城區(qū)的改造和新建筑的出現(xiàn)，更多的是將一些原來(lái)的違章建

49、筑進(jìn)行拆除，以屯出空地來(lái)為其他的項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)。從外觀上來(lái)看是城市建筑總體高度的提高和建筑密度的增加。這種城市的發(fā)展模式能夠提高城市的品位，但是往往要受到其地域的限制。另外一種發(fā)展的模式無(wú)非是進(jìn)行城市地域的擴(kuò)張，一方面是將原有城市的郊區(qū)逐漸吸收為城市的組成部分，另一方面是在原有的城市的周?chē)ㄟ^(guò)提升一些小城鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)和規(guī)模建立原有城市的衛(wèi)星城，通過(guò)這種方式來(lái)擴(kuò)展原有城市的規(guī)模。而杭州市現(xiàn)在的情況是從經(jīng)濟(jì)實(shí)力即國(guó)民生產(chǎn)總值的角度來(lái)看是處于全國(guó)前列的。但是從人口的規(guī)模和城市的區(qū)域28范圍來(lái)說(shuō)，杭州還比不上其他的大城市。杭州現(xiàn)有的人口大概 200 多萬(wàn)，現(xiàn)有的城區(qū)的范圍也不是很大。杭州要真正進(jìn)入大型城市

50、的行列，其最重要的是抓住現(xiàn)有的發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)行城市的擴(kuò)張。這種擴(kuò)張不是單單在原有的城市的的基礎(chǔ)上進(jìn)行在改造，而是要想辦法進(jìn)行地域上的擴(kuò)張。杭州市現(xiàn)有的規(guī)劃中，已逐漸接納了蕭山市的一部分地域，將之劃為市區(qū)的發(fā)展范圍。但是杭州的東面、東南面都是海，北面主要是湖州市和嘉興市，都不屬于杭州的地域范圍，故而從地域的擴(kuò)張上來(lái)說(shuō)，向這些方向的擴(kuò)張是不明智也是不太可能的。杭州的幾個(gè)郊區(qū)的縣市都是在杭州的西面、西南面，而余杭市大部分的范圍將杭州包在里面，故而從地域的擴(kuò)張上來(lái)說(shuō)，由于杭州受到地理范圍的限制，將余杭作為它的衛(wèi)星城市的建立，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。另外，在杭州的規(guī)劃中，將把人口作為其中主要發(fā)展的一個(gè)指標(biāo)，其長(zhǎng)期的目標(biāo)是將杭州市的人口擴(kuò)張到 500 萬(wàn)，人口的成倍增加，非同小可，必須進(jìn)行城市功能的分化。然而現(xiàn)實(shí)的情況為杭州市城市規(guī)模的擴(kuò)張建立了障礙。浙江原有城鎮(zhèn)的動(dòng)力都較為不足，究其原因，主要有一下幾個(gè)方面。一是農(nóng)民對(duì)進(jìn)城的觀念發(fā)生了很大的變化。原來(lái)，戶口的約束和誘惑是較大的，但是現(xiàn)在農(nóng)轉(zhuǎn)非的指標(biāo)的誘惑力以不同以前，農(nóng)民更多地考慮其進(jìn)城的實(shí)惠和利