房地產(chǎn)項目開發(fā)程序研究報告

1、關于房地產(chǎn)項目開發(fā)程序的研究報告 目 錄第一章 資源整合第一節(jié) 房地產(chǎn)發(fā)展方向第二節(jié) 公司核心競爭力第三節(jié) 公司發(fā)展戰(zhàn)略第四節(jié) 資源整合第二章 市場調(diào)查第一節(jié) 市場調(diào)查的目的第二節(jié) 市場調(diào)查的內(nèi)容和方法第三節(jié) 區(qū)域市調(diào)報告的撰寫第三章 用地潛力分析第一節(jié) 用地潛力分析的內(nèi)容第二節(jié) 用地潛力分析的成果第四章 土地決策第一節(jié) 土地管理的基本術語第二節(jié) 獲取土地的方式第三節(jié) 征地拆遷及其土地出讓的程序第四節(jié) 土地獲取時應注意的主要問題第五章 項目投資成本與費用的估算第一節(jié) 項目投資成本與費用的基本概念第二節(jié) 開發(fā)建設投資的費用構成第六章 項目投資效益的多方案比較以及綜合評估第一節(jié) 項目財務評價的主要

2、內(nèi)容第二節(jié) 項目評價的基本方法 第七章 市場定位第一節(jié) 市場定位的依據(jù)第二節(jié) 產(chǎn)品品質(zhì)第三節(jié) 面積配比和格局配比第四節(jié) 房型設計第五節(jié) 營銷主題第八章 規(guī)劃設計第一節(jié) 規(guī)劃和設計的要點第二節(jié) 規(guī)劃和設計應考慮的因素第三節(jié) 我國居住區(qū)規(guī)劃經(jīng)歷過程第四節(jié) 當代規(guī)劃和設計的發(fā)展方向第九章 工程建設第十章 營銷推廣第一節(jié) 價格策略第二節(jié) 廣告策略第三節(jié) 營銷策略第四節(jié) 銷售執(zhí)行第十一章 物業(yè)管理第一章 資源整合第一節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展方向一未來十年中國的住宅需求在未來510年中，我國以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將保持強勁的增長態(tài)勢，而居民消費結(jié)構轉(zhuǎn)換、城市化和加入WTO將成為推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大動力。（一）居民消

3、費結(jié)構的調(diào)整帶動住房消費的升級換代19782000年，我國GDP年均增長9.5%，人均GDP增長也超過8.1%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343.4元升到6280元。城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟中的消費主體，其收入的增長無疑為消費水平的提高和生活質(zhì)量的改善奠定了堅實的基礎。90年代，人們的消費開始從溫飽型向消費型轉(zhuǎn)變，帶動了居住、交通、通信、文化教育娛樂消費明顯增強。根據(jù)第五次人口普查公報，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口45594萬人，占總?cè)丝诘?0.09%，人均居住面積10.4平方米，建筑面積19平方米。按照國家住宅產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計劃，到2005年城鎮(zhèn)人均建筑面積達到22平方米，僅城鎮(zhèn)居民就需建設27億平方米，平

4、均每年新建住宅5.4億平方米，這樣大的住宅投資與需求將對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到巨大的推動作用。（二）城市化步伐的加快帶來巨大的住房需求根據(jù)國際經(jīng)驗，當一個國家經(jīng)濟進入持續(xù)穩(wěn)定增長時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展時期。世界銀行對全世界113個國家的統(tǒng)計資料進一步表明，人均GDP低于300美元的低收入國家，城市化水平僅為20%，當人均GDP從700美元上升到1000美元和1500美元的中等發(fā)展國家時，城市化進程加快，水平將到40%60%，而經(jīng)濟高速發(fā)展，城市化水平達到70%以后，城市化發(fā)展速度將緩慢。2000年，我國城市化水平已達36.22%，在未來十年內(nèi)，人均GDP將從1997年的860美元，提高到

5、2010年的1200美元甚至1500美元，經(jīng)濟的增長將加快城市化的進程，我國總?cè)丝诘淖匀辉鲩L率仍保持在9.6，城市化率以每年1%左右增長，到2010年達到46%，城市人口將達到6.4億，凈增長1.9億，每年增長1852萬人。每增加1個人，將增加22平方米住宅建筑面積和100平方米左右的城市建設用地，城市人口的迅速增長無疑會對住房和基礎設施建設帶來巨大的壓力。（三）加入WTO后開放步伐加快形成對房地產(chǎn)的巨大需求加入WTO后，我國將開放交通運輸、金融服務、電信、法律服務、會計服務、信息服務、旅游、建筑業(yè)等多個行業(yè)，且開放的速度之快也是前所未有的，如銀行業(yè)5年內(nèi)取消對外資的地域和客戶限制，建筑業(yè)合資

6、合作企業(yè)3年內(nèi)開始享受國民待遇，這些都將吸引大量外資進入，勢必增加對房地產(chǎn)產(chǎn)品住宅、寫字樓、中介服務等多種需求。雖然未來510年中我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總體看好，但現(xiàn)階段，潛在需求與有效需求不足的矛盾并沒有得到解決，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。二房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢從1998年起，我國擺脫了低速和負增長的狀態(tài)，進入高速發(fā)展階段，尤其是2001年以來，房地產(chǎn)進入欣欣向榮的景象。前11個月，全國房地產(chǎn)投資4857億元，比2000年同期增長29.7%。隨著中國加入WTO，機遇與挑戰(zhàn)并存的2002年，國內(nèi)房地產(chǎn)進入一個全新的發(fā)展時期。房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出如下特點：（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長（二）商

7、品房銷售市場供求兩旺（三）個人購房比重繼續(xù)提高（四）土地購置和土地開發(fā)投資高速增長2001年110月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積達12803萬平方米，比2000年同期增長65%，同期完成土地開發(fā)投資282億元，比2000年同期增長34%，完成土地開發(fā)面積6563萬平方米，同比增長36.8%。土地購置面積的大幅增長，表明開發(fā)商對為了開發(fā)前景看好。2001年，北京、上海、成都、長春、武漢通過一系列的運作，萬科的土地儲備達到近900萬平方米?！叭绻３纸衲甑乃俣?，一年后，萬科的土地儲備預期可達1600萬至1800萬平方米”。王石報出的數(shù)字令人咋舌。而中海也計劃土地儲備量超過萬科。大連萬達2001

8、年土地儲備已達2000萬平方米，業(yè)務發(fā)展到15個城市。首創(chuàng)集團總裁劉曉光接受21世紀經(jīng)濟報道采訪時透露，首創(chuàng)已擁有土地儲備6000萬平方米，且還會繼續(xù)增長。魯能集團在北京、上海、濟南、青島、重慶、成都、宜賓、海南等地大量儲備土地，已達近1000萬平方米。（五）房地產(chǎn)市場進入優(yōu)勝劣汰時期隨著以地產(chǎn)大鱷為先鋒的新一輪圈地運動的開始，然而圈地的背后是一個等待整合的市場。椐業(yè)內(nèi)的普遍說法，中國內(nèi)地地產(chǎn)最快5年，晚不會超過10年，要產(chǎn)生出幾個寡頭，象香港一樣。目前，我國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場份額沒有超過5%，而香港是30%至50%以上，新鴻基等幾家公司占整個香港市場80%的份額。中國加入WTO，勢必

9、有大量的外資流向房地產(chǎn)市場，將加劇對市場的沖擊，使得市場進入優(yōu)勝劣汰階段。市場也將進入現(xiàn)房市場，真正的買方市場將形成，房地產(chǎn)風險加大，門檻提高，更多的開發(fā)商要在產(chǎn)品品質(zhì)和公司品牌上競爭，但市場不拒絕好房子。（六）空置房面積不斷擴大，開發(fā)風險加大。地產(chǎn)商以圈地為先導的大肆擴張，無疑將帶來新一輪地產(chǎn)開發(fā)熱。但我國商品房空置面積已達10000萬平方米，而商品房價格卻出現(xiàn)近年來少有的一路上揚。實際上，新建成的商品房如空置，每年至少貶值10%，而在現(xiàn)有的空置房中空置超過2年的占50%以上，還有大規(guī)模開發(fā)的經(jīng)濟適用房以及正在啟動的房地產(chǎn)二級市場，都在擠壓現(xiàn)有的商品房生存空間，故有人擔心目前出現(xiàn)的開發(fā)熱潮是

10、又一場美麗的泡沫?？傊?，未來10年是我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要時期，在經(jīng)歷了19992001年的“龍?zhí)ь^”時期后；20022003年市場進入整合發(fā)展期；20042007年將進入全面發(fā)展期；20082010年房地產(chǎn)將進入最后的調(diào)整發(fā)展時期。在各個時期，新發(fā)展動力的集聚，將拉動內(nèi)需，刺激市場的發(fā)展。三房地產(chǎn)開發(fā)模式的發(fā)展方向如今的房地產(chǎn)市場已經(jīng)邁過了比產(chǎn)品、比技術，拼環(huán)境、拼景觀的層面，而邁到了比品牌（包括品位、風格、素質(zhì)、氛圍、文化和生活方式）的層面。因此房地產(chǎn)的競爭已經(jīng)超越了產(chǎn)品和項目的競爭，而是開發(fā)策略和開發(fā)模式的競爭。1、規(guī)?；放茢U張開發(fā)模式規(guī)?；放茢U張開發(fā)模式，引導了我國房地產(chǎn)業(yè)的走勢：郊

11、區(qū)化、大盤化（規(guī)?；?、復合化。該模式開發(fā)比較成功的典型是廣州碧桂園、祈福新村、廣州奧林匹克花園等。（1）郊區(qū)化居住模式。深圳、廣州等經(jīng)濟發(fā)達城市為適應人們崇尚“5+2”生活模式，即市區(qū)工作5天，在郊區(qū)休息生活2天，在城市郊區(qū)開發(fā)。比較成功的典型是廣州碧桂園、祈福新村、深圳萬科四季花城、深圳中海怡翠等。但隨著城市的發(fā)展，特別是大交通格局的奠定，“7+0”模式（市區(qū)工作，郊區(qū)居?。?，已成為開發(fā)商的著眼點。（2）大盤化（規(guī)模化）如今的房地產(chǎn)開發(fā)商為了提升品牌（包括品位、風格、素質(zhì)、氛圍、文化和生活方式），而大規(guī)模圈地，單個項目的面積已越來越大，如廣州祈福新村占地6500畝。（3）復合化人們?nèi)找嬖鲩L

12、而不斷變化的需求，注定房地產(chǎn)靠單一概念、單一元素致勝的時代已結(jié)束。復合地產(chǎn)概念將取代純粹的規(guī)模取勝時代，個性化差異也代表著未來之路。較成功的典型是廣州碧桂園、廣州奧林匹克花園等。碧桂園與北京景山中學合辦碧桂園學校及五星級會所的建成獲得巨大成功?！敖o成功人士一個五星級的家”的經(jīng)營理念，已深入人心。廣州奧林匹克花園以“體育產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)”，“科學健身，健康人生”、“運動就在家門口”的理念訴求，使奧林匹克花園具備了自己獨特的優(yōu)勢。2. 專業(yè)化連鎖開發(fā)模式專業(yè)化連鎖開發(fā)模式就是用一個強勢的公司品牌，加上一套CI系統(tǒng)（理念識別、行為識別、視覺識別），成功地將上一個項目所投放的廣告費及其所形成的品牌含金量移

13、植到下一個項目，并為移植到未來的項目上預留了“管線”。其中主要的是“理念”與“行為”識別系統(tǒng)，這是出人才、出機制、出效益、出品牌的基礎，這些為開發(fā)下一個項目奠定了基礎。比如萬科在深圳、北京、沈陽、武漢、上海等地開發(fā)的萬科城市花園、中體產(chǎn)業(yè)與發(fā)展商合作在廣州、北京、上海等地開發(fā)的奧林匹克花園。第二節(jié)公司核心競爭力核心競爭力是那些使企業(yè)比別人更強的東西，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力大致包括以下幾點：把握房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和變化趨勢的能力；進行市場細分和客戶定位的能力；根據(jù)市場需要進行規(guī)劃、設計的能力；對工程成本、進度、質(zhì)量進行控制的能力；針對特定的客戶群進行市場營銷的能力；提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理等售后服務；與政府

14、有關部門進行業(yè)務溝通的能力；保證工程建設的較強融資等能力。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場營銷手段、物業(yè)管理等極易被模仿，已是開發(fā)商必備的能力，以后的核心能力的競爭主要是規(guī)模的競爭，形成區(qū)域市場壟斷。通過構筑企業(yè)的核心競爭力，最終提升企業(yè)的品牌。第三節(jié)公司發(fā)展戰(zhàn)略一企業(yè)戰(zhàn)略的定義企業(yè)戰(zhàn)略是在符合和保證實現(xiàn)企業(yè)使命的條件下，在充分利用環(huán)境中存在的各種機會和創(chuàng)造新機會的基礎上，確定企業(yè)同環(huán)境的關系，規(guī)定企業(yè)從事的經(jīng)營范圍、成長方向和競爭對策，合理地調(diào)動企業(yè)結(jié)構和分配企業(yè)的全部資源，從而使企業(yè)獲得某種競爭優(yōu)勢。它是企業(yè)戰(zhàn)略思想的集中體現(xiàn)，是企業(yè)經(jīng)營范圍的科學規(guī)定，又是制定各種計劃的基礎。二基本競爭戰(zhàn)略競爭

15、戰(zhàn)略屬于企業(yè)經(jīng)營單位戰(zhàn)略的范疇，是指企業(yè)正確地分析和界定本企業(yè)在競爭中的地位后所形成的戰(zhàn)略?；靖偁帒?zhàn)略是指無論在什么行業(yè)或企業(yè)都可采取的競爭性戰(zhàn)略。美國哈佛商學院著名的戰(zhàn)略管理家邁克爾·波特在其1980年出版的競爭戰(zhàn)略中，提出三種基本競爭戰(zhàn)略，即成本領先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和重點集中戰(zhàn)略。1成本領先戰(zhàn)略成本領先戰(zhàn)略是指企業(yè)通過在內(nèi)部加強成本控制，在研究開發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務和廣告等領域里把成本降低到最低限度，成為行業(yè)中的成本領先者的戰(zhàn)略。2差異化戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略是指企業(yè)提供與眾不同的產(chǎn)品和服務，滿足顧客特殊的需求，形成競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略。運用該戰(zhàn)略主要是依靠產(chǎn)品和服務的特色，而不是產(chǎn)品和服務

16、的成本。但應注意，差異化戰(zhàn)略并不是講可以忽略成本，只是強調(diào)此時的戰(zhàn)略目標不是成本問題。3重點集中戰(zhàn)略重點集中戰(zhàn)略是指企業(yè)把經(jīng)營戰(zhàn)略的重點放在一個特定目標市場上，為特定的地區(qū)或特定的購買者集團提供特殊的產(chǎn)品和服務。企業(yè)一旦選定目標市場，便可以通過產(chǎn)品差異化或成本領先的方法，形成重點集中戰(zhàn)略。就是說，采用重點集中戰(zhàn)略的企業(yè)，基本上就是特殊的差異化企業(yè)或特殊的成本領先企業(yè)。三萬科集團的發(fā)展戰(zhàn)略探討萬科集團的發(fā)展戰(zhàn)略：以房地產(chǎn)開發(fā)為主導產(chǎn)業(yè)，在全國大型城市近郊區(qū)開發(fā)以“城市花園”為品牌的多層住宅。具體包括以下方面：1經(jīng)營專業(yè)化，根據(jù)自身的特點，以房地產(chǎn)開發(fā)為主導產(chǎn)業(yè)對有些行業(yè)進行整合；并將萬科的開發(fā)納

17、入國家建設部住宅產(chǎn)業(yè)化范疇，但萬科并不進入住宅相關部件、配件的生產(chǎn)體系。2為有效利用土地資源、降低能源、材料的消耗，成立建筑研究所。3住宅市場主流化，從住宅小區(qū)的開發(fā)轉(zhuǎn)向社區(qū)的開發(fā)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部進行規(guī)模開發(fā)，開發(fā)新的市鎮(zhèn)。4建立新的融資渠道，住宅證卷化、金融化，廣泛與國外金融機構如基金、保險等結(jié)合，增強資金實力，具備規(guī)模化開發(fā)、新市鎮(zhèn)開發(fā)的實力。5廣泛吸收國際設計經(jīng)驗，與世界一流的設計公司建立聯(lián)系。6加強與建筑商、材料商的信息溝通，形成協(xié)作網(wǎng)絡，推動產(chǎn)業(yè)化進程，形成產(chǎn)業(yè)同盟。7為提高資金利用效率，建立財務結(jié)算中心，集中統(tǒng)一資金調(diào)度。第四節(jié)資源整合在項目拓展時，除考慮房地產(chǎn)市場情況，還應充分考慮

18、公司的人員、資金等多方面的因素，在各方面情況都允許的情況下，再進行項目拓展。 項目開發(fā)應整體規(guī)劃，包括全程策劃、核心系統(tǒng)、增值控制、利潤保障、戰(zhàn)略領先五個方面，如果只貫徹這些措施中的一種則任何試圖改善經(jīng)營狀況的努力都難以奏效，應對以上因素整合。第二章市場調(diào)查第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的開發(fā)商和經(jīng)濟評價人員通過房地產(chǎn)市場的調(diào)查，了解房地產(chǎn)市場的過去和未來，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)，預測其發(fā)展趨勢，并據(jù)此分析開發(fā)項目建設的必要性，確定項目的用途、規(guī)模、檔次、開發(fā)時機和經(jīng)營方式。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測的內(nèi)容和方法房地產(chǎn)市場有很深的地域特征，所以一般的市場調(diào)查習慣依據(jù)地域特性，先由點（單個樓盤）

19、到線、面（區(qū)域市場），再由線、面到體（宏觀環(huán)境），然后再從體回到面，從面回復到點，不斷循環(huán)，融會貫通?，F(xiàn)就從點、面、體的三個層次加以介紹。一點單個樓盤一般單個樓盤的市調(diào)從產(chǎn)品、價格、廣告、銷售四個策略加以分析1產(chǎn)品策略（1）區(qū)位分析大的方面分析樓盤的區(qū)域歷史沿革、區(qū)域特征（商貿(mào)中心、工業(yè)中心、居住社區(qū)等）；了解區(qū)域的交通工具、交通方式（高速公路、市政道路、地鐵、輕軌、高架、公交等）以及距離城市主要標識地域（如市政府、廣場、火車站等）的距離；了解區(qū)域公共配套設施（水、電、氣、醫(yī)院、超市、商場、公園、農(nóng)貿(mào)市場、影劇院等生活配套）和人文環(huán)境等。小的方面分析樓盤的地塊具體坐落方位、大小、形狀、四周房產(chǎn)

20、狀況、道路進出口、主要展面的臨街情況等。（2）基本參數(shù)總占地面積、總建筑面積、容積率、覆蓋率、規(guī)劃形態(tài)等。（3）建筑類別應根據(jù)開發(fā)項目的用途、未來獲取收益的方式以及所在地區(qū)的具體情況確定，現(xiàn)按照用途可分為下列類型：·居住類，包括普通住宅、高檔公寓、別墅、內(nèi)銷房、外銷房等。·商業(yè)用途類，包括商場、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。·辦公類，包括商務辦公樓（寫字樓）等。·旅館類，包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。·餐飲類，酒樓、美食城、餐館、快餐店等。·娛樂類，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、影劇院等。·工業(yè)類，

21、廠房、倉庫等。·特殊用途類，包括停車樓等。·土地開發(fā)項目，是指在生地或毛地上進行三通一平等，使其開發(fā)成為熟地的房地產(chǎn)項目。（4）面積和房型建筑面積、使用面積、公攤系數(shù)、面積配比和格局配比、平面設計等。（5）建材裝修是清水房還是精裝修，建材的品牌、數(shù)量等，如電梯、衛(wèi)浴設備的配置等。（6）公用設施一是指日常生活中最基本的配套設施，如水、電、氣、通訊、有線電視、車庫等，二是指為社區(qū)配套的會所、超市等。（7）施工進度和交房日期（8）開發(fā)方式了解土地獲得方式，是獨資、合資、聯(lián)建等方式。（9）公司構成了解樓盤的投資、設計、施工、物業(yè)管理等主要事項的承擔公司是誰？資質(zhì)、資信如何？2價格策

22、略價格是房地產(chǎn)營銷中最基本、最活躍的因素，因此一般從單價、總價、付款方式三個方面深入調(diào)查分析。（1）單價單價基本上是區(qū)位、品質(zhì)等因素的綜合反映，是衡量比較一產(chǎn)品的重要指標。因此應對起售單價、最低單價、最高單價、平均單價、主力單價等方面進行了解。（2）總價相對于房屋單價給人的直觀印象是樓盤的區(qū)位和品質(zhì)的高低，總價所折射出來的更多信息是目標客戶群層的區(qū)隔，對于總價的調(diào)研和對總價配比的切實把握，會把握產(chǎn)品的目標客戶群定位、市場定位。實際上總價款是購買客戶的最直接、最明顯的分水嶺。為此應從最低總價、最高總價、主力總價、平均總價、總價范圍、車位總價、總價配比等方面詳盡調(diào)查。（3）付款方式付款方式是總價在

23、時間上的一種分配，用以緩解付款壓力，擴大購買層的范圍，以提高樓盤的銷售率，是一促銷手段。一般有以下幾種方式，一次性付款、建筑進度付款、時間付款、銀行按揭貸款、延期付款等。3廣告策略廣告策略主要包括廣告基調(diào)的推敲，主要訴求點的把握，媒體的選擇，廣告密度的安排和具體實施效果等。4銷售對樓盤各項因素的評判，歸根結(jié)底是銷售結(jié)果的評判。它一方面是指具體業(yè)務安排，如銷售點的選擇、人員配置、業(yè)務執(zhí)行等；另一方面是實際銷售結(jié)果的調(diào)查，如什么樣的房型最好買？什么總價是市場所接受的？吸引客戶最主要的地方是什么？購房客戶群有什么特征？等等。二線和面區(qū)域市場對單個樓盤的詳盡了解后，我們可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析。一

24、般講，區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、供應市場特征、需求市場特征三個方面。（一）區(qū)域分析區(qū)域分析也就是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通動線、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析要側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。1交通動線交通是經(jīng)濟發(fā)展的命脈，更是一個時代開創(chuàng)的急先鋒。經(jīng)濟要發(fā)展，勢必要交流。要交流，自然會形成交通動線，在地域分析的三大因素中，順應人流、物流的自然流動趨勢而形成的交通動線（江河、鐵路、公路、機場等），是最活躍最具決定性作用的一環(huán)，是形成房地產(chǎn)地域形態(tài)的真正原動力。交通動線對地域的影響一般表現(xiàn)在以下幾個方面。（1）形

25、成交通動線的本身所具有的物質(zhì)形態(tài)，對周圍地塊的直接作用。（2）由交通動線所帶來的人流、物流因數(shù)量、類別、質(zhì)量的差異給地域發(fā)展帶來的直接或間接的影響。2區(qū)域特征區(qū)域特征是相對聚集而產(chǎn)生的、依附于地域之間且是其所特有的一種物質(zhì)和精神形態(tài)。它取決于該地域的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構、生活水準、人口規(guī)模、人口素質(zhì)、購買力水平、建筑種類、風格、規(guī)模、分布等因素。區(qū)域特征這一特性對房地產(chǎn)的影響，首先表現(xiàn)為群體對個體的作用，即所謂的良幣驅(qū)逐劣幣，或劣幣驅(qū)逐良幣。在區(qū)域特征分析時要注重經(jīng)過長期的歷史沉淀而形成的無形部分。隨著發(fā)展速度的加快，城市的有形部分很容易被塑造，但無形部分卻很難一蹴而就。區(qū)域特征分析是要與交

26、通動線聯(lián)系起來，將它看成是一開放的動態(tài)社區(qū)。3發(fā)展規(guī)劃政府為實現(xiàn)一定時期內(nèi)的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，而確定的城市性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向，城市土地的合理利用，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排。（二）供應市場特征供應市場特征的調(diào)研關鍵在于認真研究產(chǎn)品的共同點與差異性，以及他們市場反應強弱的緣由。一般從以下幾個方面調(diào)研。1供求狀況。包括相關地段、用途、檔次、規(guī)模、價位、平面布置等的房地產(chǎn)供應狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供給量應包括已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目及預計他們投入市場的時間。2房地產(chǎn)商品的價格、租金和經(jīng)營收入、單價分布、總價結(jié)構等。

27、3房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費用、稅金的種類及其支付的標準和時間等。4各類營銷手法的市場反應和市場空白點的捕捉。（三）需求市場特征需求市場特征是指區(qū)域人口規(guī)模和密度、人口結(jié)構、人口素質(zhì)和習慣嗜好以及家庭規(guī)模、購買力水平、客戶的需求結(jié)構與特征等。三體宏觀環(huán)境房地產(chǎn)體宏觀環(huán)境的調(diào)查。該工作應在國家、區(qū)域、城市、鄰里的層次上進行。主要包括：政治、經(jīng)濟、行政法規(guī)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎設施等方面，對已發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對房地產(chǎn)項目的影響，要作出充分的了解和估計。四、房地產(chǎn)市場調(diào)查方法要根據(jù)調(diào)查的對象和內(nèi)容，采用適當?shù)姆椒āＭǔ２捎玫姆椒ㄓ校浩詹榉?、抽查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法

28、。五、房地產(chǎn)市場預測一般分為定性預測和定量預測（一）定性預測。主要是通過對歷史資料的分析和對未來條件的研究，憑借預測人員的實踐經(jīng)驗和邏輯推理能力，對房地產(chǎn)市場未來表現(xiàn)的性質(zhì)進行推測和判斷。（二）定量預測。在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎上，運用數(shù)學方法和其他分析技術，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關系的數(shù)學模型，并以此為基礎分析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。第三節(jié)區(qū)域市調(diào)報告的撰寫房地產(chǎn)區(qū)域市調(diào)報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究的一種表現(xiàn)形式。要保證材料的真實性，同時針對性也是該工作的前提條件，譬如有的報告是為投資地塊選擇而作評估的，市調(diào)工作應側(cè)重于經(jīng)濟、人文、環(huán)境、交通、市政、規(guī)劃等方面，如報告是為具

29、體產(chǎn)品作企劃，市調(diào)工作應側(cè)重于圍繞最近開盤的幾個樓盤及其銷售狀況進行分析。一般講，區(qū)域市調(diào)報告大致包括區(qū)域概況、目標區(qū)域的樓盤情況、報告結(jié)論或建議三部分。一區(qū)域概況區(qū)域概況是區(qū)域特征的總結(jié)，主要是指對歷史發(fā)展、政治經(jīng)濟、人文環(huán)境、市政交通、生活環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃等方面的基本狀況進行一個概括性的描述。因為房地產(chǎn)的地域特性特別強，區(qū)域概況自然是任何一份市調(diào)報告的基本點和出發(fā)點。二目標區(qū)域的樓盤情況該工作一般先按照為了說明的總價、品質(zhì)、區(qū)位等問題進行分類。再針對要研究的課題，有重點的進行詳盡的客觀描述。通常，根據(jù)需要在大量詳實的原始資料基礎上，篩選部分細項，或列表或敘述，努力做到既完整，又一目了然。為了

30、更詳盡的說明問題，又不使報告過長，通常選擇一個與我們非常相似的樓盤，或現(xiàn)時銷售非常火爆的樓盤，或?qū)ξ覀儤嫵蓢乐赝{的樓盤進行詳細的分析。三報告結(jié)論或建議對市調(diào)結(jié)果的共同點和異同點（產(chǎn)品結(jié)構和需求結(jié)構）的分析，以及形成這種狀況的原因進行深究，是報告結(jié)論的關鍵部分。要對自己項目的目標市場定位作出初步的建議。第三章用地潛力分析在項目開發(fā)前，都對基地進行論證和評估，其中最重要的是對環(huán)境、生態(tài)條件、自然系統(tǒng)有深刻的認識和了解。第一節(jié)用地潛力分析的內(nèi)容一般對以下方面進行分析。一自然環(huán)境的評估土地：包括地質(zhì)情況、土壤、土地形狀、邊緣線、坡度、景觀。水源：包括地面和地下水源、水質(zhì)、潮汐情況、濕地的水線情況。植

31、被：包括植被狀況、時間、區(qū)內(nèi)樹木的描述。野生動物狀況：包括定居和遷徙的動物習性和棲息的位置和狀況。氣候：宏觀氣候和微觀氣候，空氣質(zhì)量、噪音水平和發(fā)展趨勢。二人為特色建筑：現(xiàn)存建筑的結(jié)構和式樣，附屬建筑、地基。交通系統(tǒng)：道路系統(tǒng)和網(wǎng)絡，交通工具、出行方式、時間表等?；A設施：水、電、氣、排水等系統(tǒng)，學校和商業(yè)網(wǎng)點等的分布。三文化因素社會影響：鄰里對于相鄰地段的使用、地段的文化價值和考古價值。社區(qū)觀點：法律限制：設施的確切位置：經(jīng)濟因素和狀況：土地價值，稅收結(jié)構，成長潛力，地塊之外的經(jīng)濟情況改變狀況。第二節(jié) 用地潛力分析的成果在用地潛力分析的基礎上，一般編制用地評價圖，其通常做法如下：1分析水文資

32、料，在地形圖上畫出再現(xiàn)期的洪水淹沒線。2畫出地下水距地面1m、2m的等深線。3畫出代表不同土壤承載力和其它工程地質(zhì)性質(zhì)不同土層的位置。4畫出礦藏的范圍。5畫出不宜建設的陡坡、活動性沖溝、滑坡、沼澤地以及遭受沖刷的河岸的范圍和地段。6畫出采取措施后可變?yōu)榻ㄔO用地的小型沖溝、沼澤地、采掘場和非活動性滑坡地段。7畫出不能作為建設用地的范圍，如文物保護范圍。第四章土地決策第一節(jié)土地管理的基本術語為了準確的把握土地管理的國家有關強制性標準、規(guī)范的規(guī)定，需對土地管理的基本術語進行掌握（以下內(nèi)容均參照重慶市有關規(guī)定）。一土地用途分類·農(nóng)用地：指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利

33、用地、養(yǎng)殖水面等。·建設用地：指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。·未利用地：指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。二土地使用權和所有權土地歸國家所有，國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，使用者向國家支付一定的出讓金。土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。三農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設用地在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃或?qū)嵤┚唧w建設項目而占用土地的，可按照規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)建手續(xù)。并要繳納新增建設用地有償使用費。四土地價格1基準地價：是城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途

34、測算出的平均價格（含出讓金），是政府的宏觀調(diào)控價格，也是土地評估及有關部門制定各種土地稅費的政策依據(jù)，不是具體收費依據(jù)。2公示地價：是國有土地使用權出讓，土地所有者權益中國家應收部分（土地出讓金）價格和劃撥國有土地使用權轉(zhuǎn)讓土地收益價格。3土地還原率：是用以將土地純收益還原為土地價格的利率（或比率）。重慶基準地價和公示地價的土地還原率r=0.0873。4土地級別：是根據(jù)城鎮(zhèn)土地自然和經(jīng)濟屬性而劃分出的土地等級序列。5土地有償使用費：是指土地使用者有償使用國有土地應向國家繳納的費用。其包括：土地出讓金、土地租賃金、以土地使用權作價入股的股權權益等。6土地出讓金：是指國有土地使用權出讓時，國家憑借

35、土地使用權向土地使用者收取的費用。其不包括征地或拆遷、土地整治開發(fā)費用。7土地收益：是指劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓時，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第二款規(guī)定經(jīng)批準不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓者需向國家繳納的費用。劃撥土地使用權每轉(zhuǎn)讓一次征收一次土地收益。8土地出讓綜合價金：包括土地取得費（征地費或拆遷安置費）、土地整治開發(fā)費和土地出讓金。9基準地價的應用；渝國土房管發(fā)2000315號文規(guī)定的基準地價的內(nèi)涵為50年期城鎮(zhèn)熟地成熟度：三通一平（通水、通電、通路、平整場地），容積率為1的平均價格。運用基準地價系數(shù)修正法進行具體宗地地價評估時，應根據(jù)宗地實際情況進行宗地成熟度、容積率、區(qū)域和個別因素、

36、土地使用權類型及年限修正。綜合用途的宗地價格評估時，應按各用途基準地價分攤土地面積加權后修正。運用基準地價系數(shù)修正法評估地價的公式為：評估地價=基準地價×1+（成熟度修正系數(shù)）+（區(qū)域和個別因素修正系數(shù)）+（土地使用權類型修正系數(shù)） ×容積率修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×期日修正系數(shù)。10公示地價的應用（1）重慶市國有土地使用權出讓金測算方法一：國有有土地使用權出讓金為宗地價格與宗地出讓金比率的乘積。宗地出讓金比率表用途 商服業(yè) 住宅 工業(yè) 出讓金比率 0.30.35 0.250.28 0.20.23 方法一主要適用于企業(yè)改制、土地級別不明確、招標拍賣出讓底價

37、的測算及建筑規(guī)劃設計方案未明確或難以確定的宗地的土地出讓金測算。（2）重慶市國有土地使用權出讓金測算方法二：國有有土地使用權出讓金為各樓層建筑面積與樓面價出讓金標準、樓層修正系數(shù)、年限修正系數(shù)的乘積之和。1999年重慶市國有土地使用權樓面價出讓金標準 單位：元/平方米、50年用途類別 土地級別 商服業(yè) 住宅 工業(yè) 13 550237 420158 440178 46 212184 141112 152124 79 168136 9278 9677 1011 11292 6656 6345 1213 8365 4336 3628 1415 4828 2921 2015 1618 2624 191

38、7 1413 1920 2220 1513 1211 方法二主要適用于建筑規(guī)劃設計方案已明確的宗地土地出讓金測算。（3）重慶市國有劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓土地收益測算方法土地收益為土地出讓金與土地收益系數(shù)之乘積。劃撥土地轉(zhuǎn)讓土地收益系數(shù)用途 商服業(yè) 住宅 工業(yè) 土地收益系數(shù) 0.2 0.15 0.14第二節(jié) 土地獲取的方式第三節(jié) 征地拆遷與土地出讓的基本程序第四節(jié)土地獲取時應注意的主要問題土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎，土地投資在開發(fā)成本中占的比例也比較大，通常在三分之一左右，有的甚至超過二分之一，為此土地獲取時，應謹慎。特別要注意以下幾個問題。1必須明確土地的狀態(tài)，是原狀土地（毛地），還是熟地（三通一平的

39、土地），同時若是原狀土地應明確市政設施配套有誰負責配套、何時配套、有何配套等問題。2應明確土地價格所包含的內(nèi)容，是否包括出讓金、征地拆遷安置費、有關稅費等。3應明確土地款的支付與國有土地使用權證等有關手續(xù)辦理進度的關系。大宗土地的出讓，應明確出讓金繳納一定比例即可辦理國有土地使用權證或申請出讓金緩交，以減輕項目前期投資。4應調(diào)查清楚土地的權屬，是農(nóng)用地，還是國有土地；若是農(nóng)用地應明確國務院是否批準轉(zhuǎn)為城市建設用地，若未轉(zhuǎn)為城市建設用地應明確新增城市建設用地有償使用費的支付（按規(guī)定土地使用者繳納出讓金后，不再繳納新增城市建設用地有償使用費，由區(qū)政府在報國務院批準農(nóng)轉(zhuǎn)建時支付），若是國有土地應明確

40、土地的權屬單位、土地款（出讓金、征地拆遷安置費、有關稅費等）的支付情況以及是否在銀行抵押貸款。5為使在土地價格談判時處于主動地位，應在委托征地、拆遷前，公司內(nèi)部收集有關資料，按照相關的法律、法規(guī)，編制測算報告。6在支付征地、拆遷款時，應特別注意對安置問題的控制，一般預留30%40%征地、拆遷費，在確實進行安置時分期支付。同時宜簽定征地、拆遷包干合同。7在簽定出讓合同時，應注明開工日期的在開工條件，防止由于某種原因延期開工，而征收土地閑置費，甚至兩年不開發(fā)，出讓方要無償收回土地使用權。該問題對于大面積片區(qū)開發(fā)（分期滾動開發(fā)）項目有為突出。8對于毛地的開發(fā)，按規(guī)定要分攤道路一半的用地面積，因此在國

41、有土地使用權證中要注明總用地面積、道路面積（劃撥）、出讓面積。第五章項目投資成本和費用的估算第一節(jié) 房地產(chǎn)投資成本和費用的基本概念一、房地產(chǎn)總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的各項費用，包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費等。開發(fā)建設投資在開發(fā)建設過程中形成以出租和出售為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營自用為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。應注意開發(fā)建設投資在開發(fā)產(chǎn)品成本與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分攤劃轉(zhuǎn)。經(jīng)營資金是指開

42、發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)期是指房地產(chǎn)項目大量資金正式投入工程開始，到開發(fā)建設完成的時間。二、開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，按照國家財務和會計制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。當房地產(chǎn)項目有多種產(chǎn)品時，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費用，但應注意開發(fā)建設投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分攤。三、經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家財務和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營成本、房地產(chǎn)銷售成本、出租經(jīng)營成本。對于分期收款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按當期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計算本期應結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。四、房地產(chǎn)項目開

43、發(fā)建設完成后，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。（一）固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機器設備和運輸設備，以及自營的商業(yè)和服務業(yè)用房等。（二）無形資產(chǎn)主要包括土地使用權等。（三）遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。五、運營費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用，主要包括：管理費用和銷售費用。六、資金使用計劃房地產(chǎn)項目應根據(jù)可能的建設進度和將發(fā)生的實際付款時間和金額編制資金使用計劃表。在可研階段，計算期可取年、半年、季、月為單位，資金使用計劃按期編制。編制時應考慮各種投資款項的付款特點，要考慮預收款、欠付款

44、、預付定金以及按工程進度中間結(jié)算付款等方式對編制資金使用計劃的影響。第二節(jié) 開發(fā)建設投資的費用構成一、房地產(chǎn)土地費用是指為取得項目用地而發(fā)生的費用。房地產(chǎn)取得土地的方式有多種，所發(fā)生的費用各不相同。主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。(一)土地征用拆遷費1、農(nóng)村土地征用拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設基金、耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、拆遷費、其他費用。2、城鎮(zhèn)土地拆遷費主要包括：地上建筑物、構筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬

45、遷安置費，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原有單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務費。（二）土地出讓價款。主要包括向政府繳付的土地使用權出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、安置費、城市基礎設施建設費或征地費等。許多城市都制定了基準地價，具體宗地的土地出讓地價款要在基準地價的基礎上加以適當調(diào)整確定。（三）土地轉(zhuǎn)讓費。（四）土地租用費（五）土地投資折價。二、前期工程費用主要包括項目前期規(guī)劃、設計、可研，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用。項目前期規(guī)劃、設計、可研所需支出一般可按項目總投資的一定百分比估算，也可按估計的工程量乘以正常工日費率估算。項目水文地質(zhì)勘測、土地開發(fā)中的“三通一平”

46、工程費用根據(jù)實際工程量估算。三、基礎設施建設費基礎設施建設是指建筑物2米以外項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供氣、供電、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。一般按實際工程量估算。四、建筑安裝工程費用是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用。五、公共配套設施建設費用是指在居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用，主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園 、公共廁所、停車場等，一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。六、開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)

47、場組織管理所發(fā)生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。七、管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術轉(zhuǎn)讓費、技術開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。八、財務費用是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債卷的利息

48、、金融機構手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務費用。九、銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代理手續(xù)費、銷售服務費以及預售許可證申領費等。十、其他費用主要包括：臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。十一、開發(fā)期稅費主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管分攤費、供電貼費、用電權費、綠化建設費、分散建設市政公用設施建設費等。十二、不

49、可預見費第六章項目投資效益的多方案比較以及綜合評估一、定義房地產(chǎn)財務評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產(chǎn)項目的財務盈利能力、清償能力和資金平衡情況進行分析。二、基本財務報表的類別現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、損益表和資產(chǎn)負債表。三、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計算各項評價指標，進行房地產(chǎn)項目財務盈利能力分析。按照計算基礎的不同，一般分為：1全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資財務內(nèi)

50、部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察房地產(chǎn)全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進行比較建立共同的基礎。2資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。3投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資各方的出資額作為計算基礎，用以計算投資者各方財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，反映投資者各方投入資本的盈利能力。四、資金來源與運用表該表反映房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃

51、。五、損益表該表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率等評價指標。1、利潤總額的計算利潤總額=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費用-銷售費用-財務費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅經(jīng)營收入=銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入=土地收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市維護建設稅+教育費附加經(jīng)營成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設施銷售成本+出租房經(jīng)營成本2、彌補虧損房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在五

52、年內(nèi)延續(xù)彌補；五年內(nèi)不足彌補的用稅后利潤彌補。3、利潤分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤，一般按照下列順序分配：彌補企業(yè)以前年度虧損提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項后的10%提取，法定公積金已達到注冊資本的50%時可不再提取。提取公益金向投資者分配利潤。六、財務盈利能力分析財務盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目的財務盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)項目研究階段、研究深度以及項目類型的不同，可以通過上述基本報表，有選擇地計算下列評價指標：1、財務內(nèi)部收益率（FIRR）指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量表現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為：n（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0t=1式中CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 （CI-CO）t第T期的凈現(xiàn)金流量 N開發(fā)經(jīng)營期（開發(fā)期與經(jīng)營期之和）財務內(nèi)部收益率可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差發(fā)求得。當FIRRMARR（可接受得最低收益率）或FIRRic（設定的基準收益率）時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，在財