李向前與萬(wàn)延云房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

1、李向前與萬(wàn)延云房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴人李向前因與被上訴人萬(wàn)延云房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服沈陽(yáng)市東陵區(qū)人民法院(xx)東民一合初字第210號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于xx年9月26日受理此案后，依法由審判員張卓琦任審判長(zhǎng)，審判員高子丁主審，與代理審判員曹桂巖共同組成合議庭，于同年10月20日開(kāi)庭公開(kāi)進(jìn)行了審理。上訴人李向前，被上訴人萬(wàn)延云及其委托代理人郝忠仁到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 經(jīng)審理查明，xx年7月11日，上訴人與被上訴人簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，約定上訴人購(gòu)買(mǎi)被上訴人位于沈陽(yáng)市東陵區(qū)桃仙鄉(xiāng)古臺(tái)南村的原衛(wèi)生院舊址，占地面積約5000余平方米、建筑面積700余平方米的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)

2、，總標(biāo)的價(jià)格為30萬(wàn)元整，分二次付清;上訴人承擔(dān)3000元的過(guò)戶到自己名下的房產(chǎn)交易稅，其余房產(chǎn)交易稅由被上訴人承擔(dān);被上訴人原有34瓦千三相動(dòng)力電的用電權(quán)及變壓器的使用權(quán)、用電證必須過(guò)戶到上訴人名下，上訴人承擔(dān)1000元，被上訴人確保在本合同生效后3日內(nèi)通電;在被上訴人為上訴人承辦好一切過(guò)戶手續(xù)、且合法化的前提下，上訴人付給被上訴人買(mǎi)斷費(fèi)30萬(wàn)元，分兩次付清，在任何情況下，被上訴人都不允許以任何理由向上訴人提出增值房?jī)r(jià)。同日，上訴人與被上訴人簽訂房地產(chǎn)租賃合同，約定雙方簽有房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，在房地產(chǎn)沒(méi)有辦完過(guò)戶的情況下，被上訴人同意上訴人先租賃，以現(xiàn)租賃費(fèi)每年15000元抵扣一次性買(mǎi)斷費(fèi);租期

3、5年，自xx年7月20日至xx年7月20日止;上訴人租賃后，對(duì)被上訴人現(xiàn)有房屋進(jìn)行必要的修繕，按上訴人實(shí)際應(yīng)用任意改變現(xiàn)有房屋格局，修繕費(fèi)用由上訴人投資，如現(xiàn)有房屋不能滿足上訴人的需要，上訴人可自行建筑，另行建筑的，雙方協(xié)商;上訴人租賃期間每年向被上訴人交租金一次15000元整，每年交費(fèi)應(yīng)在使用期前10日內(nèi);在雙方買(mǎi)賣(mài)合同生效后，本合同即行作廢;上訴人承租到期后，所維修的房屋，換的門(mén)窗完全歸被上訴人所有，上訴人不得拆除;5年租期到期后，上訴人如繼續(xù)租用被上訴人必須滿足上訴人，每年租金2萬(wàn)元;在上訴人租用期間或繼續(xù)租用期間因國(guó)家征地動(dòng)遷，企業(yè)所得國(guó)家補(bǔ)償費(fèi)為雙方各分一半，因不可抗拒的自然災(zāi)害雙方

4、都不承擔(dān)責(zé)任。雙方房地產(chǎn)租賃合同履行過(guò)程中，因上訴人拖欠租金，被上訴人于xx年1月25日訴至原審法院，要求上訴人給付租金1萬(wàn)元。該案在審理過(guò)程中，經(jīng)原審法院主持調(diào)解，雙方自愿達(dá)成和解協(xié)議，上訴人允諾于xx年5月20日前給付被上訴人房租金1萬(wàn)元。另查，被上訴人轉(zhuǎn)讓給上訴人的房地產(chǎn)，系被上訴人于1994年5月30日向東陵區(qū)桃仙鄉(xiāng)人民政府購(gòu)買(mǎi)所得。本院二審審理中，依上訴人申請(qǐng)，本院向沈陽(yáng)市東陵區(qū)房產(chǎn)局、沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局東陵分局調(diào)取涉案房屋及土地的房產(chǎn)及地籍檔案。根據(jù)兩份檔案記載，涉案房屋所有人及土地使用人均為沈陽(yáng)市東陵區(qū)桃仙衛(wèi)生院，該土地屬?lài)?guó)有劃撥土地。xx年6月8日，上訴人訴至原審法院，要求

5、確認(rèn)其與被上訴人簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、被上訴人賠償經(jīng)濟(jì)損失20萬(wàn)元、返還買(mǎi)斷費(fèi)2萬(wàn)元。后上訴人向原審法院變更訴訟請(qǐng)求，要求被上訴人履行買(mǎi)賣(mài)合同，為上訴人辦理土地使用證和房證、電權(quán)證，賠償經(jīng)濟(jì)損失22萬(wàn)元。上述事實(shí)，有房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)租賃合同、(xx)東民一房權(quán)初字第21號(hào)民事調(diào)解書(shū)、被上訴人與桃仙鄉(xiāng)政府簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)、本院調(diào)取的涉案土地地籍檔案、房產(chǎn)檔案及當(dāng)事人陳述筆錄，經(jīng)雙方當(dāng)事人庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)，在卷佐證。原審法院認(rèn)為，李向前、萬(wàn)延云簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是附條件的合同，條件沒(méi)有成就，即雙方的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。李向前的請(qǐng)求不予支持。依照中華人民共和國(guó)合同法第四十五條、中華

6、人民共和國(guó)民法通則第六十一條之規(guī)定，原審法院判決：一、李向前、萬(wàn)延云簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;二、駁回雙方其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5810元，由李向前負(fù)擔(dān)。宣判后，李向前不服判決，向本院提出上訴稱(chēng)，1、上訴人與被上訴人簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中所涉及的房地產(chǎn)，均有產(chǎn)權(quán)證，因被上訴人怠于履行合同義務(wù)，才導(dǎo)致相關(guān)過(guò)戶手續(xù)不能完成;2、原審法院對(duì)合同效力的認(rèn)定是錯(cuò)誤的。該合同是雙方真實(shí)意思表示，具備法律規(guī)定的生效要件，雙方應(yīng)全面履行，否則屬違約。原審法院將合同認(rèn)定是“附條件合同”，并毫無(wú)根據(jù)的認(rèn)定“條件沒(méi)有成就，即雙方合同無(wú)效”是錯(cuò)誤的;3、即使原審法院錯(cuò)誤認(rèn)定事實(shí)和錯(cuò)誤運(yùn)用法律的情況下認(rèn)定合同無(wú)效，也

7、應(yīng)對(duì)造成無(wú)效合同的原因、責(zé)任予以明確，并應(yīng)以此判令過(guò)錯(cuò)方賠償無(wú)過(guò)錯(cuò)方由此而受到的重大損失。原審法院回避此問(wèn)題，有悖法律公正和公平。4、上訴人積極履行合同，按雙方所簽附合同，即房地產(chǎn)租賃合同，向被上訴人交納租金。但被上訴人不履行合同義務(wù)，使上訴人企業(yè)長(zhǎng)時(shí)間不能正常生產(chǎn)。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤，要求二審撤銷(xiāo)原審判決，改判上訴人履行更名過(guò)戶義務(wù)，賠償5份合同損失約12萬(wàn)元、維修費(fèi)6萬(wàn)元、返還已付租金3萬(wàn)元，總計(jì)22萬(wàn)元。萬(wàn)延云辯稱(chēng)，上訴人與被上訴人簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，當(dāng)天雙方到鄉(xiāng)政府咨詢，該房地產(chǎn)不能辦理過(guò)戶手續(xù)，上訴人稱(chēng)辦不了過(guò)戶手續(xù)就租賃，被上訴人說(shuō)年租金至少25000元，上訴人稱(chēng)想

8、訂立買(mǎi)賣(mài)合同，近5年租金少點(diǎn)，上訴人不租后，裝修歸被上訴人所有，并說(shuō)雙方都找關(guān)系，如不能過(guò)戶，買(mǎi)賣(mài)協(xié)議就無(wú)效。現(xiàn)房地產(chǎn)不能辦理過(guò)戶，所以雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。上訴人根本不具備生產(chǎn)能力，其稱(chēng)被上訴人造成其損失，是無(wú)稽之談。原審判決認(rèn)定事實(shí)及適用法律正確，要求二審維持原判。本院認(rèn)為，中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”。1990年國(guó)務(wù)院頒布的中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十四條規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。本案上訴人與被上

9、訴人所簽房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，約定轉(zhuǎn)讓的土地系國(guó)有劃撥土地，雙方簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無(wú)效合同。最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第十一條規(guī)定“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。本案糾紛訴至原審法院前，原劃撥土地使用權(quán)人并未經(jīng)政府主管部門(mén)追認(rèn)批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，雙方簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同仍屬無(wú)效合同。無(wú)效合同自始不具約束力，故上訴人提出“雙方所簽房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同有效，被上訴人應(yīng)履行買(mǎi)賣(mài)合同，為上訴人辦理土地使用證和房證、電權(quán)證”的主張，本院不予支持。上訴人實(shí)際使用所購(gòu)房地產(chǎn)至今，其提出“與他人簽訂的委托銷(xiāo)售協(xié)議不能履行的損失”，并非本案房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效所致?lián)p失，且其提出的“維修費(fèi)及租賃費(fèi)”系其履行與被上訴人簽訂的房地產(chǎn)租賃合同發(fā)生，與本案非同一法律關(guān)系，故上訴人要求被上訴人賠償損失22萬(wàn)元，本院不予支持。原審法院認(rèn)定雙方房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同系附條件的合同不當(dāng)，但判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照中華人民共和國(guó)城市房地