北京倉儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告

1、北京市倉儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告大綱第一部分序言第二部分項(xiàng)目概況第三部分市場(chǎng)調(diào)查與分析第四部分項(xiàng)目分析第五部分項(xiàng)目定位第六部分項(xiàng)目建議第七部分投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示第八部分結(jié)論第九部分附件15第一部分序言項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了投資商選擇投資項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量投資商在房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析， 并就規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目投資節(jié)奏提出專業(yè)意見。第二部分項(xiàng)目概況一、位置及環(huán)境上地倉儲(chǔ)項(xiàng)目位于

2、北京市海淀區(qū)上地信息產(chǎn)業(yè)基地東部，毗鄰小營西路與地鐵13號(hào)線的交匯處，上地橋的東北角，東通八達(dá)嶺高速， 南至全國高等學(xué)府基地（北大、清華等），西靠上地信息產(chǎn)業(yè)基地， 北通西二旗輕軌站。二、樓宇介紹1、規(guī)模：總建筑面積8041平米，其中主庫房5480平米，配樓面積 2400平米。2、配套序號(hào)基礎(chǔ)設(shè)施具體參數(shù)1上下水管道已安裝2污水處理系統(tǒng)已安裝3變壓器2臺(tái)共 1000KW （每臺(tái) 500KW）4:噴淋系統(tǒng)完備5消防栓及管線450平米水的消防水池6天燃?xì)夤芫€已經(jīng)布入園區(qū)內(nèi)三、項(xiàng)目參數(shù)一、樓宇參數(shù)：1、 項(xiàng)目占地面積：5831平方米 樓高:13米總建筑面積：8041 平方米 使用率：待定 2、 車位

3、數(shù)量： 無收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無3、 庫房建筑面積：4800平方米4、 凈高：庫房9.5米其它功能及分布：倉儲(chǔ)，大開間暫無分割5庫房結(jié)構(gòu)：鋼架結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)： 待定6貨運(yùn)樓面積：2400平方米 層高：2.87貨運(yùn)樓結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)：待定8樓板承重：待定9建筑等級(jí)：待定10屋頂防水等級(jí)：待定11耐火等級(jí)：待定二、配套1、空調(diào)品牌：無功率：無新風(fēng)量： 無 入戶狀態(tài)： 無工作形式無 制冷量無 制熱量無3、電力最高用量待定每層電力分布：待定4、電話最高引入數(shù)量可達(dá)到：無5、網(wǎng)絡(luò)入戶標(biāo)準(zhǔn)：無5、 電視系統(tǒng)：無6、 保安系統(tǒng)：無7、 消防系統(tǒng)：1個(gè)450平方米的消防水池；庫房已有完善的消防噴淋系統(tǒng)8、 給水系統(tǒng)：

4、無9、 綜合布線： 無10、 供熱系統(tǒng):無11、 排污系統(tǒng):1個(gè)3號(hào)化糞池和一套日處理 5噸污水的污水處理系統(tǒng)；項(xiàng)目周邊無污水管線，僅有雨水管線。12、然氣系統(tǒng)：院內(nèi)有直徑 D500的高壓管線，未減壓變徑。10、物業(yè)公司：無 等級(jí)資質(zhì)：無特點(diǎn)： 無11、 水費(fèi)： 無 電費(fèi)： 無 物業(yè)費(fèi):無取暖： 無 制冷： 無第三部分市場(chǎng)調(diào)查與分析一：項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊周邊的建筑物：項(xiàng)目以東是怡美、頤清家園以及二炮部隊(duì)大院；以南是由華潤置地投資的橡樹灣住宅區(qū)；以西是聯(lián)想大廈、神州數(shù)碼大廈和盈創(chuàng)動(dòng)力大廈；東北側(cè)是在建的高檔住宅區(qū)上地MOMA 以及成熟社區(qū)當(dāng)代城市家園。綠化景觀：項(xiàng)目周邊環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高

5、，綠化率低。環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀， 不利于引發(fā)目標(biāo)群興趣；不利于提升項(xiàng)目在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。自然景觀：由于項(xiàng)目所在的整個(gè)區(qū)域是近期開發(fā)的，以前屬于農(nóng)耕地，除了項(xiàng)目西面有一座百望山以外無其他自然景觀。歷史人文景觀：在項(xiàng)目二級(jí)輻射區(qū)（3 公里）內(nèi)是全國的高等學(xué)府基地，云集了全國著名的高等學(xué)府。環(huán)境污染狀況：項(xiàng)目西側(cè)有城鐵13 號(hào)線和京包線，存在過往列車的噪音污染；項(xiàng)目東側(cè)有近200 戶待拆遷的村落，環(huán)境衛(wèi)生和治安情況較差。二：地塊交通條件調(diào)查地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃：項(xiàng)目與主馬路相臨，距五環(huán)路2.43公里， 距機(jī)場(chǎng)高速18.4公里

6、，距上地科技園區(qū)0.15公里，周邊有輕軌13號(hào)線西二期站和上地站，公交線路有20 條，未來還有4， 5， 10 路公交線路，4 號(hào)輕軌線，交通位置方便快捷。附 交通位置圖：三：周邊配套設(shè)施調(diào)查. 購物場(chǎng)所：華潤項(xiàng)目商業(yè)街（規(guī)劃） 、 超市發(fā)超市、金五星、 清河百貨商場(chǎng)；. 文化教育：上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中關(guān)村二小、清河中學(xué)、上地實(shí)驗(yàn)中學(xué)、北清華、農(nóng)大、體育大學(xué)、藍(lán)天幼兒園；. 醫(yī)療衛(wèi)生：上地醫(yī)院. 金融服務(wù)：工行、農(nóng)行、建行、北京銀行、交通銀行等. 郵政服務(wù)：清河郵局. 娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)：九頭鳥、肯德基、良子健身中心；. 生活服務(wù)：怡美家園、當(dāng)代城市家園、上地佳園的底墑（超市、便利店、洗衣店、藥店、

7、寵物店、美容美發(fā)店）. 娛樂休息設(shè)施：二炮招待所、國電賓館、銀燕賓館；四：區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷（一）項(xiàng)目所在地概況項(xiàng)目毗鄰上地信息產(chǎn)業(yè)基地， 該區(qū)域是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的研 發(fā)基地，海淀區(qū)為進(jìn)一步推動(dòng)園區(qū)發(fā)展，營造繁榮的園區(qū)生活，達(dá)到 國際化要求，目前滯后的生活配套設(shè)施也必然要與世界接軌。為此， 海淀區(qū)政府提出了要打造公園化、科技化、人性化的生態(tài)環(huán)境，使得 產(chǎn)業(yè)、居住、商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展。（二）項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)形態(tài)及比重現(xiàn)在整個(gè)上地高科技園區(qū)以寫字樓為主，配少量的公寓、住宅，還有為整個(gè)園區(qū)配套的少量的商業(yè)地產(chǎn)。具體比例見下圖類別百分比總建筑面積單位住宅56力下1字樓91力下商業(yè)地產(chǎn)9力下新開發(fā)

8、住宅84力下%計(jì)240力下（三）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀上地高科技園區(qū)的發(fā)展是以軟件開發(fā)為基礎(chǔ)的，這就決定了園區(qū) 發(fā)展伊始就是已寫字樓為主的。造成了該地區(qū)各種房地產(chǎn)形態(tài)的供需 比例嚴(yán)重失調(diào)，大量單一房地產(chǎn)形式的出現(xiàn)，隨著園區(qū)的發(fā)展，大量 人群的擁入，必然急劇造成其他形態(tài)房地產(chǎn)的需求量的增加，使得住 宅類和商業(yè)類地產(chǎn)與市場(chǎng)的需求嚴(yán)重脫節(jié)，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。具體比例見下圖（四）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊劃分及其差異上地園區(qū)的整體規(guī)劃是以城市輕軌 13號(hào)線為界，以西是寫字樓 集中的上地信息產(chǎn)業(yè)基地，以東是剛開發(fā)的新型居住區(qū)，區(qū)域版塊明 顯，嚴(yán)重脫節(jié)的商業(yè)生活配套，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊劃分中

9、，明顯的 反映出這一問題。海淀區(qū)政府為配合園區(qū)的整體發(fā)展推出了一系列的 發(fā)展計(jì)劃，為發(fā)展為國際性的園區(qū)在努力。（五）項(xiàng)目所在地的住宅、寫字樓及各類市場(chǎng)情況分析由于供求關(guān)系的影響，園區(qū)內(nèi)各種形態(tài)的房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)以不同的趨勢(shì)在市場(chǎng)上表現(xiàn)：寫字樓由于供大于求，租售價(jià)格都出現(xiàn)了下 滑趨勢(shì)；住宅類產(chǎn)品虧缺，而需求量的增加，住宅類的租售出現(xiàn)了強(qiáng) 勁的上升趨勢(shì)；各類市場(chǎng)的虧缺，造成區(qū)域內(nèi)居民需求無法滿足。寫字樓、住宅租售價(jià)格趨勢(shì)見下圖32.521.510.502.72 52.6、2.32.2*-0.83 0.85 + 0.830.89 0.91住宅租T-寫字樓租12345五：上地地區(qū)寫字樓市場(chǎng)調(diào)查與分析（

10、1） 供 應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析1、寫字樓供應(yīng)量從寫字樓市場(chǎng)供給量來看，自海淀區(qū)政府開發(fā)上地高科技園區(qū)以來，寫字樓大量開發(fā)，寫字樓入市量很大。目前高科技園區(qū)約有76 多棟棟寫字樓，建筑面積總計(jì)約156 萬平方米。截止到去年年底，上地寫字樓空制率28.3%,達(dá)到13.58 萬平方米。寫字樓的市場(chǎng)以達(dá)到了飽和的狀態(tài)，寫字樓的空置率正在逐年增加。2、寫字樓供應(yīng)區(qū)位特征寫字樓供應(yīng)板塊特征明顯，這說明上地商務(wù)區(qū)辦公環(huán)境有了成熟的發(fā)展， 正在已中心的形態(tài)在發(fā)展，投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展， 由 “單一型”房地產(chǎn)市場(chǎng)向 “多業(yè)態(tài)、 差別化、 綜合性主題”綜合性房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的過程。這種地產(chǎn)形態(tài)的演變既是上

11、地商圈發(fā)展的需要，也是上地商圈發(fā)展的方向。這些區(qū)域?qū)懽謽堑募鬯纬傻纳虡I(yè)氛圍無一例外的與該區(qū)域的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景有著直接的關(guān)聯(lián)，同時(shí)這些商圈的形成又直接帶動(dòng)了本區(qū)域其它類型房地產(chǎn)的發(fā)展。在區(qū)域化的發(fā)展過程當(dāng)中，逐步產(chǎn)生的對(duì)居住的市場(chǎng)需求也是呈區(qū)域化集聚的，住宅供應(yīng)同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡而出現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域化分布。（2） 需 求市場(chǎng)調(diào)查與分析1、市場(chǎng)需求概述從總體上看，上地寫字樓的需求比前幾年有明顯地下降，據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)反應(yīng)，寫字樓的空置率也出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)，從去年第一季度的14.2%漲到去年第四季度的28.3%，上漲了將近兩倍。當(dāng)然，造成這種狀況的原因是多方面的。首先，

12、2000 年蓬勃發(fā)展的軟件開發(fā)行業(yè)今年發(fā)展一般，許多公司縮減面積，或者干脆倒閉；其次，跨國公司的需求縮水；第三，大型公司外牽，許多國外大公司開始自蓋大樓。 寫字樓市場(chǎng)總體需求量在減少，空置率增加。2、市場(chǎng)需求主體復(fù)雜上地特殊的地理位置決定了這里的物業(yè)、尤其是寫字樓物業(yè)目標(biāo)客戶的單一性和局限性。由于這里是高科技研發(fā)基地，無論是從區(qū)域的角度，還是從政治的角度來看，上地寫字樓的輻射范圍都極其局限的， 它的輻射對(duì)象相對(duì)于北京其他區(qū)域來說無疑要小出許多，因此這里涉及的需求客戶只有是IT 研發(fā)企業(yè)?？蛻羧旱男枨髮哟屋^為貧乏， 對(duì)寫字樓的需求相應(yīng)的有限，尤其是隨著海淀區(qū)政府對(duì)上地入住企業(yè)在土地上的優(yōu)惠政策，

13、企業(yè)也開始自建自有寫字樓項(xiàng)目，造成了需求量的進(jìn)一步縮小。主要寫字樓表:公司名稱地理位置科貿(mào)大廈中關(guān)村北大街上地大廈中關(guān)村北大街金隅科技中心上地三街中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大廈上地三街與信息路十字路口東北側(cè)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園上地三街與信息路十字路口東北側(cè)實(shí)創(chuàng)集團(tuán)上地三街與信息路十字路口東北側(cè)信息路22號(hào)春生泰克大廈上地東路西胖英科技園上上地五街與創(chuàng)業(yè)路交匯東南角中關(guān)村發(fā)展人廈上地五街路南昊海大廈1上地五街路北方正集團(tuán)開拓路與上地五街交匯處東北角上地?cái)?shù)碼大廈中關(guān)村北大街中關(guān)村國際卵化園分部上地六街南中關(guān)村生物醫(yī)藥園開拓路西側(cè)清華同方電腦上地七街南小結(jié)：從上述我們可以看出，整個(gè)上地的寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量 已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市

14、場(chǎng)的需求，達(dá)到了飽和狀態(tài)，而單一形態(tài)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展 也局限了他的需求量的擴(kuò)大，特別是近幾年來，海淀區(qū)政府也意識(shí)到 了上地發(fā)展的弊病，加大了對(duì)其他基礎(chǔ)設(shè)施和配套的建設(shè)速度， 而對(duì) 于大量空制的寫字樓，區(qū)政府出了一系列的優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)來上 地辦公，一是為了繁榮上地的持續(xù)發(fā)展，另外也是為了緩解高空制率 帶來的壓力。六：上地地區(qū)公寓住宅市場(chǎng)調(diào)查與分析（一） 產(chǎn) 權(quán)式住宅供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析1； 供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析（ 1） 、普通住宅上地高科技園區(qū)周邊住宅商品房以低密度住宅為主，主要集中在上地環(huán)島及輕軌附近。上地環(huán)島的樓盤主要有上地東里，西里，目前已全部住滿，建筑業(yè)態(tài)為多層、小高層；房型有兩房和三房，戶型

15、較老，結(jié)構(gòu)不合理，而且都是老房。輕軌附近以高層為主，單社區(qū)規(guī)模較小，居住環(huán)境較次，他們都屬于一般的普通住宅，而居住人群，主要由當(dāng)?shù)氐木用窈颓搴臃秶鷥?nèi)的拆遷戶。近幾年上地地區(qū)又陸續(xù)推出了上地佳園、當(dāng)代城市家園、怡美家園等， 他們?cè)诮ㄖO(shè)計(jì)及環(huán)境上都有了很大的改變，從感覺和視覺上有了很大的提高，均價(jià)在6900 元 /平方米左右，從銷售情況上來看出現(xiàn)了很大的市場(chǎng)需求量，價(jià)格還有上升的空間；目前市場(chǎng)供應(yīng)量有已開盤的當(dāng)代城市家園二期和頤清家園；購買群體主要是當(dāng)?shù)氐木用窈驮谏系馗呖茍@區(qū)工作的白領(lǐng)人群。（ 2） 、高檔公寓上地地區(qū)的高檔生活區(qū)的樓盤有上地MOMA ， 當(dāng)代城市家園二期，領(lǐng)袖硅谷等，均價(jià)在79

16、70 元 /平方米；建筑業(yè)態(tài)為甲級(jí)住宅、別墅；周邊樓盤的購買群體，主要由外籍人士、當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主、園區(qū)內(nèi)16中高級(jí)管理人員等組成。最新開盤的多為高檔住宅，銷售呈供不應(yīng)求 狀態(tài)。根據(jù)我們對(duì)上地的房地產(chǎn)供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)，在04年上地地區(qū)住宅市場(chǎng)新增量48萬平方米。在05年上地地區(qū)住宅市場(chǎng)新增量0萬平 方米，但隨著政府加速建設(shè)上地高科技園區(qū)， 未來幾年上地高科技園 區(qū)將陸續(xù)有新住宅項(xiàng)目入市。06年將有76萬平方米供應(yīng)市場(chǎng)。上地地區(qū)住宅項(xiàng)目供應(yīng)量與時(shí)間關(guān)系示意圖:供應(yīng)量2;需求市場(chǎng)調(diào)查與分析上地區(qū)域包含234萬平方米發(fā)展區(qū)。該區(qū)域是中國乃至世界罕見的科技智力資源高密集區(qū)。各類獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)；科技人員高達(dá) 6萬

17、人，目 前入園高新技術(shù)企業(yè)已達(dá)1000徐家，以聯(lián)想、方正、清華同方為代 表的一批高新技術(shù)企業(yè)群體已經(jīng)形成，園區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)高速增 長，經(jīng)濟(jì)總量在全國高新技術(shù)開發(fā)區(qū)中處于領(lǐng)先地位。上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的快速增長所帶來的大批就業(yè)人群，導(dǎo)致對(duì)居住的需求出現(xiàn)激增態(tài) 勢(shì)。相對(duì)于區(qū)域內(nèi)較為有限的住宅供應(yīng)而言，上地區(qū)域的居住功能確實(shí)處于一種相對(duì)滯后的狀態(tài)。因此產(chǎn)生了區(qū)域人群對(duì)于居住方面的一些不滿和抱怨。所幸的是，海淀區(qū)政府已感覺到了這一供求矛盾，并已開始實(shí)際行動(dòng)，在居住、生活配套、交通、娛樂等方面加以改善，未來就可以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部完整、閉合的生態(tài)系統(tǒng)，內(nèi)部造血機(jī)制也因此得以完善。隨著一批幾十萬平米住宅區(qū)的興起，上地聚

18、居區(qū)正逐漸浮出水面。園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有從業(yè)人員約6 萬名，員工平均收入約為2000 元至5000 元之間，而外資企業(yè)中相當(dāng)數(shù)量的員工年薪在6 萬至 10 萬元以上。而園區(qū)的生活配套、服務(wù)設(shè)施發(fā)展一度處于脫節(jié)的狀態(tài)，相當(dāng)數(shù)量的外企人士及年輕白領(lǐng)一族希望能有更高品位的與之相適應(yīng)的物業(yè)出現(xiàn)。目前在整個(gè)園區(qū)內(nèi)占地面積234 萬平方米的規(guī)劃土地上，已擁有了156 萬平米的寫字樓，已達(dá)到了飽和狀態(tài)；但該地區(qū)目前住宅類市場(chǎng)供不應(yīng)求，供需矛盾十分突出，未來二三年內(nèi)，園區(qū)內(nèi)的從業(yè)人員規(guī)劃量將達(dá)到10 萬人，使得這種供需脫節(jié)現(xiàn)象更加難以平衡，潛在的需求態(tài)勢(shì)使該地區(qū)的公寓、高層及多層住宅等綜合物業(yè)將會(huì)有一定的市場(chǎng)表現(xiàn)。但在

19、目前有限的土地資源上新增房地產(chǎn)項(xiàng)目基本是以住宅的形式推出的，華潤置地、當(dāng)代物業(yè)、中實(shí)吉肯道夫入駐開發(fā)，總開發(fā)量為196.4萬平方米，其推出的項(xiàng)目已引起園區(qū)內(nèi)員工特別是駐區(qū)外來人士的關(guān)注。據(jù)了解， 上地高科技園區(qū)規(guī)劃容積率僅為2 點(diǎn)多， 同時(shí)由于園區(qū)生態(tài)環(huán)境首屈一指，規(guī)劃中的高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的配套生活、娛樂設(shè)施業(yè)已啟動(dòng)；500 強(qiáng)企業(yè)的紛紛入駐，為上地高科技園區(qū)住宅建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展注入了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐。目前上地MOMA 、領(lǐng)袖硅谷等高端物業(yè)已成雛形，人性化的建筑空間， 優(yōu)美的居住環(huán)境在上地住宅中自成風(fēng)格，華潤置地投資開發(fā)的橡樹灣物業(yè)也將于近期推向市場(chǎng)，個(gè)別房產(chǎn)的最高價(jià)格已超過1 萬元 /平方米。上地

20、高科技園區(qū)經(jīng)過近14 年的開發(fā)，特別是近年來海淀區(qū)政府加大了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)配套的投資力度，上地地區(qū)由單一性的商務(wù)形態(tài)向綜合性發(fā)展，逐漸形成了一個(gè)既適宜辦公又適宜居住的外部環(huán)境，使滯后的房地產(chǎn)住宅的開發(fā)，迎來一波新的行情。隨著上地高科技園區(qū)的進(jìn)一步拓建，一個(gè)涵蓋大量高收入年輕一族入居的樓市板塊，一個(gè)有著中高檔收入為主的群體力量，一個(gè)與高科技園區(qū)相匹配的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，將受到更多矚目。由此產(chǎn)生了上地區(qū)域內(nèi)比較集中的四類居住需求人群:1. 大專院校的教職工2. 中科院及其他科研院所的研究人員3. 科技企業(yè)的管理人員及工程師；4. 為上述三類企業(yè)及單位服務(wù)的大量配套服務(wù)企業(yè)的員工小 結(jié)： 上地地區(qū)自

21、有住宅的供需矛盾隨著大批量住宅的放量逐漸趨于緩和， 各種檔次物業(yè)的出現(xiàn)大大減輕了供應(yīng)市場(chǎng)的壓力，近一兩年上地地區(qū)的自有住宅的供需矛盾基本能保持平衡的態(tài)勢(shì)，大大加快了上地區(qū)域向綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的步伐。50（二） 租 賃住宅供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析1； 供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析園區(qū)的生活配套、服務(wù)設(shè)施發(fā)展一度處于脫節(jié)的局面：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 到目前為止，地區(qū)可供租賃的價(jià)位在1000至 1600元的普通住房僅 1000 套左右，僅占在上地臨時(shí)居住人員用房的23.5左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了區(qū)域內(nèi)工作人群的需求。76.5從業(yè)的員工急切地盼望在較短時(shí)期內(nèi)能入戶上地，而其中大部分人對(duì)未來商品房的期望價(jià)格約在 800 元至 1

22、500元之間，同時(shí)， 我公司通過對(duì)園區(qū)內(nèi)工作人士的訪談獲悉，目前上地科技園區(qū)內(nèi)各種生活商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，給園區(qū)工作者帶來極其的不便，也導(dǎo)致園區(qū)“空城化”的原因之一。較高檔次的商業(yè)設(shè)施，僅有幾個(gè)休閑體育中心，酒店、餐飲業(yè)都處于初級(jí)階段，缺乏衣、食、住的完善配套，阻礙了園區(qū)的發(fā)展。（ 1）區(qū)域總體特征分析a 商業(yè)特征分析上地屬于高科技產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域之一，眾多高技術(shù)公司云集于此， 公司的規(guī)模多樣：從幾個(gè)人的私人小公司到幾百人的跨國企業(yè)應(yīng)有盡有，因而各種檔次的物業(yè)均有很大需求。b 人文特征分析上地是高級(jí)人才的集中地，年輕化，單身化的現(xiàn)象比較多，租房成為此類人群的主要方向，此地區(qū)總體風(fēng)格為前衛(wèi)和休閑

23、，不片面追求高檔豪華，雖然有一些房屋在出租，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求，造成此區(qū)域的房屋租金價(jià)格一直處于上升趨勢(shì)。租金走小圖:住宅租(2)從供應(yīng)時(shí)間來看從1994年開發(fā)上地以來，上地的發(fā)展可謂是日新月異，優(yōu)惠的 發(fā)展政策促使大量高新企業(yè)入住上地，隨之而來的是大量人群的涌 入，對(duì)于租住房屋的需求就開始了，大量的需求量和有限的供應(yīng)量， 把上地的租賃市場(chǎng)徹底分化了，由于本區(qū)域供應(yīng)量的不足，大量的需 求人群把目光轉(zhuǎn)向了二級(jí)輻射區(qū)，雖然現(xiàn)在上地的住宅供應(yīng)量有了大 幅提高，但由于和目標(biāo)群在需求上存在差距， 所以真正可以提供的住 宅還是很有限。(3)從供應(yīng)價(jià)位來看由表可以看出，上地及其輻射區(qū)域住宅租賃市場(chǎng)價(jià)位

24、在800至1600元之間。區(qū)域房租價(jià)格(樓房)一居兩居上地10001500安寧莊8001560清河小營11001800回龍觀8002000天通苑9001600西二、三旗7001600(4)從上地區(qū)域工作人群居住分布來看在已經(jīng)標(biāo)明租價(jià)的41個(gè)住宅小區(qū)中，上地區(qū)間住宅小區(qū) 6個(gè), 占總量的14.6%。其他區(qū)域的住宅小區(qū)35個(gè)，主要集中在清河，安 寧莊，小營等區(qū)域，占總量的 85.4%。我們通過對(duì)上地目標(biāo)人群的 調(diào)研，得出了上地區(qū)域目標(biāo)人群的居住分布情況。上地地區(qū)流動(dòng)人口居住區(qū)與工作的距離示意圖人群分布其他21%西二、三旗17%天通苑回龍觀15%上地23%安寧莊6%清河小營14%4%口上地安寧莊清河

25、小營口回龍觀天通苑 口西二、三旗其他2;需求市場(chǎng)調(diào)查與分析(1)需求人群情況在對(duì)本區(qū)域的需求人群調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域需求人群構(gòu)成 主要為附近各大公司的普通員工，其余為一些管理人員，年齡主要集 中在22自35之間，月收入范圍在2000元至5000元，非京籍人員占 90溢右，該類人群租房住的占82溢右。目前上地住宅供應(yīng)量僅滿足了該區(qū)域工作人群用房量的23.5%左右。大部分人對(duì)未來住宅租售的期望價(jià)格分別為房租價(jià)格在 800元至1500元之間，還有相當(dāng)數(shù)量的高收入白領(lǐng)人士希望能有更 高品位的與之相適應(yīng)的物業(yè)出現(xiàn)。(2)需求人群目前居住分布需求人群調(diào)查說明本地域?qū)ι系氐墓ぷ魅巳哼€是有相當(dāng)大的 吸引力，

26、但由于供應(yīng)量的缺乏，導(dǎo)致很大一部分客流外流，但客流的 分布也是依輕軌13號(hào)線鋪開的。我們通過對(duì)上地目標(biāo)人群的調(diào)研， 得出了上地區(qū)域工作人群的居住分布情況如下圖。（ 3）需求人群調(diào)研報(bào)告匯總分析下面的言論均是對(duì)區(qū)域人群的訪談紀(jì)錄：A： “我租的是一個(gè)一居室，東西朝向，它的戶型非常不合理?！盉: “我是租的老房子，老式的板樓，戶型差，通風(fēng)非常差，還有一個(gè)就是面積太小。”C: “老房子縱身很深，采光也不太好，對(duì)于我來說這是一個(gè)很大的問題，另外一個(gè)小毛病就是以前的房子層高比較低，有一點(diǎn)壓抑。”D： “社區(qū)太小，一共不到10萬平方米，因?yàn)樯鐓^(qū)小管理比較亂，里面的人員居住成分比較復(fù)雜，人員的素質(zhì)不齊。另外

27、因?yàn)樯鐓^(qū)小，配套設(shè)備也不全，像現(xiàn)在會(huì)所都沒有用上?！盓: “我現(xiàn)在住的小區(qū)物業(yè)在打架，我非常反感物業(yè)有問題。我喜歡好一點(diǎn)的物業(yè)來管，一般是希望外聘物業(yè)來做，我現(xiàn)在住的小區(qū)尤其車庫產(chǎn)權(quán)不清晰，車輛非常亂，所以我希望以后小區(qū)可以人車分流?！盕: “原來的戶型雖然小，但是公攤不小，我是朝南的那棟樓，公攤實(shí)際上沒有那么大，但是由于其他的原因公攤非常大，我非常不滿意”G： “最不滿意的就是空氣，離近馬路，希望小區(qū)遠(yuǎn)離馬路” “現(xiàn)在最不滿意最大的問題就是噪音，工作一天特別累，回到家里想安靜一下，不希望房子臨街，或者是靠馬路太近”H： “生活上不方便，希望在小區(qū)周邊有超市什么的。配套不全，希望有一些健身，像

28、游泳館之類，能設(shè)在小區(qū)周邊，別設(shè)在小區(qū)里面，別太鬧騰了，在小區(qū)周邊，但是離小區(qū)很近，走幾步就能到了?！盜 ：“居住環(huán)境太差，綠化少，樹太少，感覺像是住在鋼筋水泥的森林中”J: “我到公司也就是5公里左右，坐車卻要一個(gè)小時(shí)”K: “我在清華工作，開車甚至都沒有騎自行車快”從被調(diào)查者的反映我們可以看出，他們現(xiàn)在對(duì)所居住的區(qū)域很不滿意，無論是居住位置，居住環(huán)境，物業(yè)管理，居住舒適度還是交通都提出了很多的問題，但由于本區(qū)域內(nèi)沒有能滿足他們的供應(yīng)量，所以在等待，希望上地能有他們心目中理想的物業(yè)出現(xiàn)。3、租房市場(chǎng)分析從我們的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，上地已經(jīng)投入使用的住宅基本保持在95%以上的租售 率。經(jīng)過對(duì)

29、調(diào)查結(jié)果的分析，我們得出如下結(jié)論：1 上地區(qū)域缺少大型綜合出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目2 能真正滿足居住需求的住宅不多3 項(xiàng)目周邊房屋出租率較高4 租房人群擇房以上地為主，周邊為輔；標(biāo)準(zhǔn)住宅出租價(jià)格從 1000 元到 1600元不等5 社區(qū)景觀環(huán)境不理想，綠化率低6 距離公司或單位過遠(yuǎn)，通勤不方便同時(shí)，我們也對(duì)本地域的工作人群情況進(jìn)行了初步的調(diào)查。我們的調(diào)查結(jié)果顯示：1 工作人群以高科技公司員工為主。2 工作人群中租房的占總?cè)藬?shù)的79%。3 工作人群對(duì)普通類的住宅需求量較大。上地區(qū)域出租的房屋均屬于小業(yè)主所有，調(diào)研中沒有發(fā)現(xiàn)只租不售的青年公寓項(xiàng)目。目前該區(qū)域剩余的可租房屋不多。小 結(jié)： 依照我們對(duì)當(dāng)代城市

30、家園，怡美家園，上地佳園、上地東里、上地南里、上地西里、安寧莊小區(qū)和毛紡南小區(qū)區(qū)域進(jìn)行了初步的調(diào)查分析,從調(diào)查結(jié)果可以知道，上地住宅項(xiàng)目的規(guī)模均在15萬平方米以上。 都是單一業(yè)主進(jìn)行出租。房屋的出租價(jià)格從1000元 /月到1600元 /月不等，付款多為半年付和押一付三。需求人群是按獨(dú)居或合租形式進(jìn)行租賃，人均承受價(jià)格在600 元左右。在我們對(duì)本區(qū)域的需求人群的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，租賃房屋的多為上地高科技公司的員工，從事是研發(fā)和工人，各小區(qū)房屋的出租率基本上保持在95%以上，選擇清河小營居住的人群達(dá)13.6%以上，在回龍觀居住的人群達(dá)14.8%以上，在西二旗西、三旗居住的人群達(dá)17.2%。在調(diào)查中我們發(fā)

31、現(xiàn)，本區(qū)域需求人群構(gòu)成主要為附近各大公司的普通員工，其余為一些管理人員，年齡主要集中在22 自 30 之間這個(gè)調(diào)查說明本地域?qū)ι系氐目蛻暨€是有相當(dāng)大的吸引力，但由于供應(yīng)量的缺乏，導(dǎo)致很大一部分客流外流，但客流的分布也是一輕軌 13號(hào)線鋪開的。上述種種情況表明上地地區(qū)住宅市場(chǎng)的前景基本看好，采取出租的策略也可謀求較高的投資回報(bào)。七：上地區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析1； 供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析在做調(diào)查分析以前我們有必要就什么是市場(chǎng)要分析一下，因?yàn)樗且粋€(gè)綜合性的概念，這就要求我們對(duì)他的細(xì)化終端有細(xì)致的了解。批發(fā)市場(chǎng)在國外是有特定涵義的，即指專門經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、鮮活產(chǎn)品的市場(chǎng)，而在中國，批發(fā)市場(chǎng)卻幾乎涵蓋了

32、各行各業(yè)、各種商品，廣泛分布在農(nóng)副產(chǎn)品、服裝紡織品、日用工業(yè)品、生產(chǎn)資料等眾多領(lǐng)域，這可以說是中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一大特色。批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)生原因是，當(dāng)商品生產(chǎn)者數(shù)量極多、商品種類多、生產(chǎn)批量小、效率低且生產(chǎn)關(guān)系不穩(wěn)定時(shí)，通過批發(fā)市場(chǎng)能節(jié)省交易費(fèi)用。在這種特殊的情況下，批發(fā)市場(chǎng)更有效率。具體到農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、鮮活產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，則是由這些商品本身的特性決定的。農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、鮮活產(chǎn)品的生產(chǎn)受自然條件、氣候條件的影響較大，而且產(chǎn)地分散，距離消費(fèi)地較遠(yuǎn)，生產(chǎn)者、零售者中小規(guī)模經(jīng)營占多數(shù)， 因此， 為了保證農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品及鮮活產(chǎn)品的供給，穩(wěn)定價(jià)格，及時(shí)、快速地將產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)往銷地，協(xié)調(diào)產(chǎn)銷矛盾，需要一個(gè)中介

33、場(chǎng)所來承擔(dān)集中、分散和價(jià)格決定的功能，而批發(fā)市場(chǎng)就是起這一作用的。名詞解釋：1、 市場(chǎng) ：商品交換的場(chǎng)所。常常被描述為商品交換關(guān)系的總和，體現(xiàn)供給與需求之間矛盾的統(tǒng)一體。2、 市場(chǎng)的類型：完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、完全壟斷市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)。3、 花卉市場(chǎng)：以綠植、花卉、盆景、觀賞魚及其附屬品為主要商品的交易場(chǎng)所。4、 舊貨市場(chǎng)：以已進(jìn)入生產(chǎn)消費(fèi)和生活消費(fèi)領(lǐng)域，處于儲(chǔ)備、使用和閑置狀態(tài)，保持部分或者全部原有使用價(jià)值的舊貨為交易商品的市場(chǎng)。舊貨市場(chǎng)上物品的價(jià)格會(huì)低于相應(yīng)的新商品的市場(chǎng)價(jià)格。也常被稱為“跳蚤市場(chǎng)”。5、 建材城： 以建筑材料（包括五金制品、地板、 陶瓷、玻璃、廚衛(wèi)用品、木制品、裝

34、修材料等）為主要交易商品的市場(chǎng)，具備一定規(guī)模及信譽(yù)度的，被統(tǒng)稱為建材城。6、 綜合批發(fā)市場(chǎng)：涵蓋各行各業(yè)、各種商品，如農(nóng)副產(chǎn)品、服裝紡織品、日用工業(yè)品、生產(chǎn)資料等眾多領(lǐng)域的大型綜合類的大宗批發(fā)性質(zhì)的產(chǎn)品交易集散地。7、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：以快速銷售農(nóng)副產(chǎn)品，包括蔬菜、水果、肉禽蛋類、糧食，水產(chǎn)品，鮮活產(chǎn)品的小型零售性質(zhì)的交易場(chǎng)所對(duì)市場(chǎng)有了綜合的了解后，我們又對(duì)各類市場(chǎng)目前在北京的發(fā)展趨勢(shì)及未來發(fā)展方向做了充分的了解，以便總結(jié)出有目的性的調(diào)查分析。1、各類市場(chǎng)情況調(diào)研中我們?cè)谏系氐貐^(qū)僅發(fā)現(xiàn)1個(gè)小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、1個(gè)物流 市場(chǎng)、1個(gè)中小型建材市場(chǎng)、1個(gè)在建花卉市場(chǎng)、4個(gè)鋼材市場(chǎng)，遠(yuǎn) 遠(yuǎn)滿足不了上地地區(qū)人群的消

35、費(fèi)需求。3、市場(chǎng)供需對(duì)比示意圖：2;需求市場(chǎng)調(diào)查與分析2、上地公寓、住宅小區(qū)數(shù)量普通住宅小區(qū)6個(gè)分別是上地佳園、上地東里、上地西里、上地 南里、當(dāng)代城市家園、怡美家園；高檔生活區(qū)3個(gè)分別是上地MOMA , 當(dāng)代城市家園二期，領(lǐng)袖硅谷。各住宅小區(qū)的規(guī)模均在15萬平方米以上，總?cè)丝谠?萬以上。但該區(qū)域的生活配套極為缺乏，如市場(chǎng)數(shù) 量、規(guī)模都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了當(dāng)?shù)厝巳旱男枨蟆?上地區(qū)域人群調(diào)研結(jié)果為落實(shí)上地區(qū)域居住人群對(duì)各類市場(chǎng)的需求程度，我們又進(jìn)行了有針對(duì)性的人群調(diào)查。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)人群對(duì)市場(chǎng)需求程度的排序如下圖：票數(shù)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)綜合性市場(chǎng)建材市場(chǎng)上述情況表明上地地區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的前景基本看好，在該方面投資 經(jīng)營可

36、謀求較高的投資回報(bào)。第四部分SWOT 分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析通過對(duì)本項(xiàng)目的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢(shì)：1、可操作空間較大，有塑造概念的空間。2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本案位于海淀區(qū)上地橋東北，緊鄰城市鐵路1 3號(hào)線，毗鄰上地信息產(chǎn)業(yè)基地，周邊有許多大型綜合社區(qū)，交通相對(duì)便利，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。3、土地使用成本優(yōu)勢(shì)：我公司是從合作方租賃土地來經(jīng)營，這就使得土地的使用所占據(jù)的資金相對(duì)較少，資金使用成本相對(duì)較低。二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析通過對(duì)本項(xiàng)目的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目存在以下的不足：1、 周邊小環(huán)境差緊鄰項(xiàng)目東側(cè)有一個(gè)自然村落，由于它的存在，給項(xiàng)目的整體形象帶來嚴(yán)重的影響。這個(gè)村子的拆遷問題遲遲得不到解決，

37、二百多戶居民的生活垃圾和廢水四處隨意排放，村子周邊環(huán)境可以用臟亂差來形容，如果這個(gè)村子不能夠盡快拆遷，對(duì)項(xiàng)目今后的發(fā)展是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)和威脅。2、 交通條件有缺陷在上地信息產(chǎn)業(yè)基地工作的客戶及周邊的居民不能直接到達(dá)項(xiàng)目地，必須通過上地橋繞過輕軌，它極大地影響了項(xiàng)目的發(fā)展。3、 噪音污染嚴(yán)重項(xiàng)目的南側(cè)和西側(cè)分別為小營西路和城市鐵路和京包線，這兩側(cè)的過往車輛噪音非常大，對(duì)將來居住于此的客戶來講也是不利的因素。三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析作為上地高科技園區(qū)緊鄰的地段，我們認(rèn)為本項(xiàng)目擁有如下的機(jī)遇：1、上地北區(qū)開始規(guī)劃擴(kuò)張，總規(guī)模面積巨大；2、政府規(guī)劃中關(guān)村北區(qū)的定位，要以商務(wù)服務(wù)為主，形成一個(gè)重點(diǎn)突出的商圈；3

38、、 北區(qū)的土地價(jià)格現(xiàn)在也很高昂了，直接導(dǎo)致該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格高；4、附近地區(qū)缺乏大型的出租性公寓產(chǎn)品；5、附近地區(qū)缺乏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和大型綜合性市場(chǎng)。四、項(xiàng)目威脅分析1、經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目所在區(qū)域單一的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不穩(wěn)定。上地地區(qū)是以軟件開發(fā)為主的科技園區(qū)，上地區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接受IT 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，產(chǎn)業(yè)單一造成了上地地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定性。2、政策分析項(xiàng)目目前的土地使用性質(zhì)是倉儲(chǔ)用地。我們開發(fā)該項(xiàng)目涉及到土地使用性質(zhì)的變性問題，會(huì)遇到一系列的政策及審批問題。第五部分項(xiàng)目定位一、 功能定位（一）總體功能定位建議為了能更好地推廣本項(xiàng)目，提升本項(xiàng)目的知名度，我們認(rèn)為有必要對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行概念設(shè)計(jì)。通過對(duì)上地現(xiàn)有房

39、地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，通過對(duì)上地整體的規(guī)劃的考慮，通過對(duì)中關(guān)村北區(qū)總體定位的分析，結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，我們建議把本地域建設(shè)成為適合年輕流動(dòng)一族集中展住區(qū)， 建成后使本地域成為 上地區(qū)域年輕流動(dòng)一族精神家園。定位依據(jù)如下：1、上地定位上地定位為： “上地科技區(qū)核心區(qū)，將建設(shè)成一個(gè)以高新技術(shù)為特征的都市中心。中關(guān)村北區(qū)被稱為中關(guān)村的“鉆石寶地”，是未來高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的信息交流和商務(wù)中心。2、上地狀況目前上地高科技園區(qū)被稱為中國的科研中心，雖然人員文化層次很高，但整體環(huán)境缺乏便利氛圍，居住場(chǎng)所匱乏?？陀^存在對(duì)本定位物業(yè)的需要。3、項(xiàng)目預(yù)期這樣的定位使本項(xiàng)目真正成為高科技園區(qū)核心區(qū)的配套地域。4、自身優(yōu)勢(shì)這樣的

40、定位符合本地域業(yè)已存在的需求氛圍，可以繼續(xù)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，并符合日后長久經(jīng)營的思路。5、文化氛圍文化的設(shè)計(jì)，符合當(dāng)前人們崇尚文雅，向往休閑生活的潛在愿望。同時(shí)可以合理有效借助統(tǒng)一型管理的便利所體現(xiàn)的獨(dú)特性，使本地域的定位具有唯一性。（二）分區(qū)域功能定位建議項(xiàng)目的功能定位為居住、休閑、服務(wù)于一體的綜合性物業(yè)。其首成有500平米建議作為以休閑服務(wù)為中心的商業(yè)設(shè)施。其他配套部分建議如下：車位；餐廳；家政服務(wù)二、價(jià)格定位租價(jià)定位建議本項(xiàng)目每套租價(jià)建議每套在1000 元 /套。本價(jià)格由兩種方式推算而來，為建議價(jià)格，具體的價(jià)格要根據(jù)產(chǎn)品自身的設(shè)計(jì)、客戶狀況和市場(chǎng)價(jià)格情況進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整，以靈活的方式進(jìn)行調(diào)整

41、，以保持價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力和投資商自身的利益。具體推算見投資分析需要指出的是，該價(jià)格為我們根據(jù)目前市場(chǎng)情況分析得來，由于未來上地住宅租價(jià)存在受到非市場(chǎng)因素干擾的可能，我們沒有對(duì)未來價(jià)格進(jìn)行分析修正；在項(xiàng)目推向市場(chǎng)前仍需要重新進(jìn)行價(jià)格定位工作。三、客群定位本項(xiàng)目客戶定位要放開視野，廣泛定位。通過我們對(duì)上地地區(qū)多年的經(jīng)驗(yàn)，在上地發(fā)展的企業(yè)不但有軟件開發(fā)行業(yè)，還包括一些軟件制造行業(yè)。因此，我們建議的客戶定位為：1 軟件開發(fā)行業(yè)2 軟件開發(fā)相關(guān)行業(yè)，包括娛樂，咨詢，物流等3 周邊居住的年輕一族4 在軟件開發(fā)中，我們建議多關(guān)注中小型公司和企業(yè)。第六部分投資分析及其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式提示第一節(jié)財(cái)務(wù)分析一、投資估算本項(xiàng)

42、目仍處于可研階段，有 5 家設(shè)計(jì)施工單位為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)初步方案并出具了方案的毛估算，以下數(shù)據(jù)均采用5 家設(shè)計(jì)單位毛估算的平均值。（一）項(xiàng)目租賃（使用）成本:假設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期為一年。項(xiàng)目的年租賃成本尚未與甲方確定，此時(shí)暫按80 至 160 萬區(qū)間的平均值120 萬計(jì)算。（二）前期階段有關(guān)費(fèi)用：1、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：47.4萬元2、可行性研究及策劃：10 萬元3、工程勘察費(fèi):6 萬元（三）建筑安裝工程費(fèi)：1,354.20萬元（四）開發(fā)間接費(fèi): 不計(jì)（五）管理費(fèi)用:16.25萬元（六）財(cái)務(wù)費(fèi)用:116.91萬元（七）其他費(fèi)用:35.72萬元（八）不可預(yù)見費(fèi)用: 79.48萬元（九）總投資=120+10+6+4

43、7.40+1,354.20+16.25+116.91+35.72+79.48=1,785.96萬元二、資金籌措方案1、資金籌措與投資計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)投資資金的來源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是外部借款。資金運(yùn)作方式為：自有資金全部用于投資；缺口資金則向外部借貸。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際，資金籌措方面，自有資金500 萬元；外部借款合計(jì)1,285.96萬元（本金1,169.06萬元，利息116.90萬元） 。項(xiàng)目總投資1,785.96萬元，其中：建設(shè)投資1,669.06萬元，借款利息116.90萬元總籌資額：1,785.96萬元其中：自有資金：500 萬元外部借款：1,285.96萬元2、貸款本金償還及利息支

44、付經(jīng)營期收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后，即可用于還本付息，還本付息按 8 年等額分期償還。本項(xiàng)目在第一年向外部借款1,169.06萬元，利率10%,建設(shè)期利息 116.90萬元。建設(shè)期借款本息合計(jì)1,285.96萬元 ,在經(jīng)營期前8 年等額償還，每年等額支付本息241.05萬元， 8年可以還清借款。三、項(xiàng)目經(jīng)營期估算（一）經(jīng)營計(jì)劃及財(cái)務(wù)分析預(yù)案項(xiàng)目分為公寓和綜合市場(chǎng)兩部分：公寓200 套房間，每套每月租金1100 元人民幣；市場(chǎng)有效使用面積4100 平米，租賃價(jià)格均價(jià)為1.9 元 /天 /平方米。財(cái)務(wù)分析預(yù)案：承租期20 年；年租賃成本120 萬元；外部借款利率10%；年出租率85%。（二）年經(jīng)營收入確定

45、（ 200X 0.11 x 12+0.41 x 1.9 X365） X 85%=466.08 萬元（ 三 ） 經(jīng)營期估算1、各期經(jīng)營情況預(yù)測(cè)經(jīng)營期第 1年第 2年第 3年第 4年第 5年第 6年第 7年第 8年以后各年?duì)I業(yè)總收入466.08466.08466.08466.08466.08466.08466.08466.08466.08費(fèi)用及稅金681.42670.18657.81644.20629.24255.58237.47217.55195.63經(jīng)營利潤-215.34-204.09-191.72-178.12-163.15210.51228.62248.54270.452、靜態(tài)利潤預(yù)測(cè)：暫

46、按 20 年經(jīng)營期、120 萬元租賃成本計(jì)算，靜態(tài)利潤為2,088.15萬元四、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（一）靜態(tài)指標(biāo)分析:由于本項(xiàng)目尚未與產(chǎn)權(quán)方最終確定承租期和年租賃成本，所以 我們按以下幾種條件對(duì)項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行分析。承租期指標(biāo)年租金成本預(yù)案（120萬）100萬元130萬元140萬元20年靜態(tài)利潤2088.152508.151878.151668.15靜態(tài)投資回收期8.97 年8.29 年9.36 年9.77 年總投資利潤率117%140%105%93%30年靜態(tài)利潤3,900.174,520.173,590.173,280.17靜態(tài)投資回收期8.97 年8.29 年9.36 年9.77 年總投資利

47、潤率218%253%201%184%（二）動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析：由于本項(xiàng)目尚未與產(chǎn)權(quán)方最終確定承租期和年租賃成本，所以我們按以下幾種條件對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)指標(biāo)進(jìn)行分析。1、基準(zhǔn)收益率：基準(zhǔn)收益率是投資決策者對(duì)項(xiàng)目資金時(shí)間價(jià)值的最低標(biāo)準(zhǔn)的判斷，也是投資者可接受的最低收益率。當(dāng)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于或等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可行的。本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為：資金成本率（10%）+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼率（0.02%） +通貨膨脹率（1.8%） = 12%2、指標(biāo)分析承租期指標(biāo)年租金成本預(yù)案（120萬）100萬元130萬元140萬元基準(zhǔn)收益率12%12%12%12%20年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值305.10495.37209.97114.

48、83動(dòng)態(tài)投資回收期12年9年13.7 年15年投資回報(bào)率18.28%30.04%12.51%6.80%內(nèi)部收益率15.01%18.42%13.40%11.83%30年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值470.60679.14366.33262.07動(dòng)態(tài)投資回收期12年9年13.7 年15年投資回報(bào)率28%41%22%16%內(nèi)部收益率16.08%19.19%14.63%13.25%分析說明：1、項(xiàng)目預(yù)案經(jīng)上述指標(biāo)分析，結(jié)論是可行的。2、當(dāng)租賃成本上浮到 140萬時(shí)，項(xiàng)目內(nèi)部收益率小于本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率0.17個(gè)百分點(diǎn)，提請(qǐng)決策層注意。五、不確定性分析（一）盈虧平衡點(diǎn)分析假定本項(xiàng)目總投資不變，開發(fā)經(jīng)營周期為 20年，用地成本為120萬元/年，租賃價(jià)格如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則通過計(jì)算得，當(dāng)出租率為60.85%,利潤總額為零，即項(xiàng)目剛能保本（未考慮時(shí)間價(jià)值）。（二）敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析主要是針對(duì)投資全過程的指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)， 分別計(jì)算租賃價(jià)格、用地成本、承租年限、出租率等單項(xiàng)指標(biāo)上下波動(dòng)時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。（基準(zhǔn)收益率：12%）指標(biāo)種類基準(zhǔn)方案（以年租金 120萬，承租 期20年，資金成本率10%,出租率85%為基 數(shù)）出租率租賃價(jià)格變動(dòng)75%85%95%-10%-5%+5%+ 10%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（折 現(xiàn)率為10%）305.10-95.54305.10705.75-91.70