全國(guó)房地產(chǎn)半年市場(chǎng)分析報(bào)告

1、2010年上半年市場(chǎng)分析報(bào)告全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧自2009年12月到2010年3月底,從二手房營(yíng)業(yè)稅調(diào)整開(kāi)始,一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái),同時(shí)兩會(huì)所代表的政府對(duì)房?jī)r(jià)對(duì)民生問(wèn)題影響的態(tài)度及出臺(tái)的應(yīng)對(duì)措施,都已經(jīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)產(chǎn)生影響,國(guó)內(nèi)大部分城市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)成交量明顯下滑及消費(fèi)者觀(guān)望態(tài)勢(shì),而各種金融、稅收政策,顯示高層抑制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳遞到金融領(lǐng)域的決心。 從4月14日開(kāi)始，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)政策密集下發(fā)，一時(shí)間“亂花漸欲迷人眼”，而且其中不乏在過(guò)往兩輪樓市調(diào)控中從未出現(xiàn)過(guò)的“三套房禁貸”，“無(wú)納稅、社保記錄外地人禁貸”等“嚴(yán)厲手段”，讓市場(chǎng)感受到了此次調(diào)控的“本質(zhì)性不同”。此前的全國(guó)兩會(huì)之前，

2、總理溫家寶曾溫和地表示本屆政府任期內(nèi)將解決住房問(wèn)題的時(shí)候，此時(shí)市場(chǎng)還未預(yù)料到了其后將要發(fā)生的暴風(fēng)驟雨。隨后伴隨著房?jī)r(jià)的高漲，樓市政策也猛然變色。 數(shù)據(jù)回顧需求：從2010年起銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積增速繼續(xù)回落 價(jià)格：從2010年起銷(xiāo)售均價(jià)漲幅回落，價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅連續(xù)三個(gè)月收窄 供應(yīng)：從2010年起供應(yīng)類(lèi)指標(biāo)增速快速回升，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)最為顯著政策回顧進(jìn)入政策頻發(fā)期 房地產(chǎn)新一輪調(diào)控揭幕 1、國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企一五天出退出方案/2010.03.一八 按照國(guó)資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出

3、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 2、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買(mǎi)二套房首付不得低于50% / 2010.04.一五 14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。 3、國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 /2010.04.17 商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。 4、住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制 /2010.04.19 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)

4、出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。 5、二套房以住房套數(shù)界定 不再以貸款為準(zhǔn) /2010.04.21 銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才21日在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，解讀了最新出臺(tái)的房貸新政。他強(qiáng)調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。 調(diào)控/遏止房?jī)r(jià)成為直接目標(biāo) 調(diào)控目標(biāo)的變化，造就了當(dāng)前這一權(quán)力空前統(tǒng)一指向的樓市調(diào)控格局。 這次調(diào)控，無(wú)論是政府，還是地產(chǎn)商面對(duì)的局勢(shì)都完全不同。一個(gè)可以佐證的細(xì)節(jié)是，在全國(guó)兩會(huì)結(jié)束后第

5、一天，北京地王紀(jì)錄“一日三新”，這種情勢(shì)當(dāng)即引起了國(guó)務(wù)院的強(qiáng)烈反應(yīng)。此前，國(guó)務(wù)院總理溫家寶已經(jīng)在兩會(huì)之前的談話(huà)中表態(tài)，本屆政府任期內(nèi)，要解決住房問(wèn)題，而在更早之前，溫家寶曾三次在視察中提及控制投機(jī)性購(gòu)房。 “當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院層面也曾向北京市政府詢(xún)問(wèn)了情況。”4月20日中午，一位北京市政府辦公廳的內(nèi)部人士回憶當(dāng)時(shí)的情況說(shuō)。而前述接近住建部的權(quán)威人士則告訴記者，“北京地王一日三新”在新一輪樓市調(diào)控起到了關(guān)鍵的“引發(fā)”作用。 港城版政策解讀 港城各大銀行已接到通知 嚴(yán)格執(zhí)行新政 分析：目前連云港中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行、建設(shè)銀行已經(jīng)接到通知，并嚴(yán)格執(zhí)行新政內(nèi)容和貸款政策。而江蘇銀行目前還沒(méi)有

6、接到批文，貸款暫停程序辦理。 第三套房貸款停貸 連云港暫未被列入 分析：當(dāng)前房地產(chǎn)投資過(guò)度，泡沫膨脹，特別一線(xiàn)城市尤為明顯。國(guó)務(wù)院3天之內(nèi)兩次發(fā)布新規(guī)，充分體現(xiàn)房貸政策的差別化和針對(duì)性。據(jù)了解，連云港目前沒(méi)有被劃入三套房停貸城市，三套房貸款政策不變。 非本地居民貸款買(mǎi)房受限 連云港難落地 分析：這一規(guī)定針對(duì)的是“既占用當(dāng)?shù)刭Y源，又對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)未作貢獻(xiàn)的人”，預(yù)計(jì)在北京、上海等一線(xiàn)城市效果將很明顯。連云港雖然房?jī)r(jià)高、上漲快，但供應(yīng)并不緊張。未來(lái)幾年，港城樓市最大的矛盾將集中在需求后勁跟進(jìn)上，即沒(méi)有可持續(xù)的需求支撐樓市消費(fèi)，其中人口少、既有人口消費(fèi)能力弱的現(xiàn)狀決定我市不可能去限制非本地市民在港城進(jìn)行

7、住房消費(fèi)。同時(shí)，從連云港總體規(guī)劃來(lái)看，目前我市急需迅速增加城市人口帶動(dòng)城市化進(jìn)程，而非抑制外地人口在港城落戶(hù)。 連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 一、港城數(shù)據(jù) 自去年年底到今年年初，由于受到一系列相關(guān)的政策調(diào)控，觀(guān)望情緒重回樓市，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者進(jìn)入相持階段。回顧2010年一季度的港城樓市，先是遭遇了春節(jié)期間零成交的冷清現(xiàn)象；進(jìn)入3月，隨著兩會(huì)的召開(kāi)，市場(chǎng)上關(guān)于房?jī)r(jià)下跌的說(shuō)法吵的沸沸揚(yáng)揚(yáng)。不過(guò)，一季度港城樓市的成交量呈V字形趨勢(shì)，整體來(lái)講，一季度的港城樓市是在觀(guān)望中蹣跚前行。 2010年，一季度市區(qū)有約30萬(wàn)方新房源已經(jīng)推出，而全市的實(shí)際成交量則為102萬(wàn)方；未來(lái)的四五月份，港城市區(qū)樓市將要有超20個(gè)樓盤(pán)集

8、中上市。（市區(qū)：主要包括連云、開(kāi)發(fā)、新浦、海州四個(gè)區(qū)域） 從成交同比數(shù)據(jù)中可以看到，港城樓市在經(jīng)歷了2009年牛市之后，成交量已經(jīng)迅速攀升到一個(gè)新的水平。2010年第一季度的同比數(shù)據(jù)上漲幅度近4成，這在很大程度上說(shuō)明，目前港城樓市的商品房消費(fèi)結(jié)構(gòu)剛需仍然很旺，投資性和投機(jī)性需求也比較看好港城樓市。 一季度樓市供應(yīng)數(shù)據(jù)分析 一季度港城市區(qū)新推房源供需比1：1.94 30萬(wàn)方新房仍有些供不應(yīng)求 經(jīng)歷了1月份（5341套）的小高位成交、2月份（2371套）的供需“緊縮”和調(diào)控政策不斷釋放及3月份（3407套）的小幅回暖后，2010年頭一季度的港城樓市可謂是有點(diǎn)曲折。 數(shù)據(jù)顯示，一季度港城市區(qū)共有17

9、家樓盤(pán)先后拿取了商品房預(yù)售許可證，共計(jì)推出新房2668套，總預(yù)售面積267602.02米，其中，商品住宅類(lèi)房源1657套，非商品住宅類(lèi)房源1011套；商品住宅類(lèi)房源面積一八3127.64米，非商品住宅類(lèi)房源面積84474.7米。 一季度港城市區(qū)樓市新推房源套數(shù)同比上漲37.38% 仍有些供不應(yīng)求 與2009年第四季度相比，2010年第一季度港城市區(qū)新房源供應(yīng)套數(shù)、面積分別環(huán)比減少了53.73%、48.78%（09年第四季度市區(qū)供應(yīng)新房5766套、面積522463.55米），而與2009年第一季度相比則出現(xiàn)了一定幅度的增加，市區(qū)新盤(pán)供應(yīng)套數(shù)同比增加37.38%，供應(yīng)面積增加了26.06%（09年

10、第一季度市區(qū)供應(yīng)新房1942套、面積212286.27米）。 從需求層面的量?jī)r(jià)關(guān)系來(lái)看，一季度價(jià)漲量跌特征明顯。今年一季度港城商品房共成交11119套、1023540米，成交套數(shù)和面積環(huán)比上一季度分別減少了49.55%、一五.91%，而相比去年同期則增加了38.99%、一五.91%。今年一季度港城市區(qū)商品房共成交5一八9套、479949米，相比去年同期分別增加了一三.67%、17.96%。一季度港城市區(qū)樓市新盤(pán)供應(yīng)量與成交量相比，供應(yīng)缺口為2521套、212347米，供需比為1：1.94，一季度港城市區(qū)樓市仍有些供不應(yīng)求。 盡管受傳統(tǒng)淡季、高房?jī)r(jià)，以及一系列樓市新政等利空因素影響，一季度港城市

11、區(qū)樓市開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng)量出現(xiàn)了環(huán)比較大幅度的下滑，但在樓市整體層面向好的趨勢(shì)下，港城開(kāi)發(fā)商們的整體推盤(pán)熱情并未降低，與往年同期相比，供應(yīng)量還是相對(duì)比較充足，價(jià)格也是穩(wěn)中有升。 一季度樓市成交數(shù)據(jù)分析成交量環(huán)比下降近5成 同比上升近4成 2009年港城樓市創(chuàng)造了商品房市場(chǎng)的銷(xiāo)售輝煌，商品房銷(xiāo)售均價(jià)也一路飆升。而從2010年一季度來(lái)看，2009年12月份“國(guó)四條”、2010年1月份“國(guó)11條”、2010年3月份“國(guó)19條”等政策的陸續(xù)出臺(tái)，這些政策對(duì)樓市成交量的影響效果還是比較明顯的，2010年第一季度港城新售商品房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，成交量環(huán)比下降幅度達(dá)到5成。 2010年港城樓市第一季度商品房成交套

12、數(shù)11119套，環(huán)比下降49.55%，成交面積1023540米，環(huán)比下降一五.91%。今年一季度我市市區(qū)及四縣商品房共成交11119套，環(huán)比下降達(dá)5成，同比來(lái)看，成交套數(shù)同比上升38.99%，成交面積同比上升一五.91%。另外，一季度東海、新浦和贛榆三個(gè)區(qū)域在總體上呈現(xiàn)出成交量旺盛的局面，三者合計(jì)占據(jù)全市成交量的半壁江山；房?jī)r(jià)方面，新浦、連云和海州三個(gè)區(qū)域的漲幅較大。 就各區(qū)域樓市來(lái)看，新浦區(qū)仍然是成交的熱點(diǎn)板塊。3月份共成交723套，成交面積約6.5萬(wàn)米。這一成交量與2月份相比，增加不足2萬(wàn)米，但與1月份相比，卻減少一半有余，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年1月份新浦區(qū)成交面積超過(guò)一三萬(wàn)米。 2010年1

13、月全市共成交5341套，成交面積425625米。與12月相比，1月全市成交套數(shù)銳減2109套，成交面積銳減370417 米，總體呈現(xiàn)上旬市區(qū)小步前進(jìn)、四縣局部受挫；中下旬疲態(tài)初現(xiàn)、市區(qū)四縣雙雙下滑的趨勢(shì)。 2010年2月全市共成交2371套，成交面積為236217米。其中市區(qū)樓市當(dāng)月共成交商品房1045套，成交面積97198米，新浦成交529套，成交面積48829米，四縣樓市共成交商品房一三26套，成交面積一三9019米。 2010年3月份，我市市區(qū)及四縣商品房共成交3407套。與2月份的成交量相比，3月份全市商品房成交套數(shù)增加了1036套，增幅為30%。與2009年同期相比，全市成交量增加3

14、90套，增幅約為12%。其中市區(qū)成交一五74套，四縣成交一八33套。 2010年4月份新政出臺(tái)前的半個(gè)月，全市商品房成交1717套，其中，市區(qū)成交980套，四縣成交737套。在4月份新政出臺(tái)后的半個(gè)月，全市商品房成交一五94套，其中，市區(qū)成交710套，四縣成交884套。由此看來(lái)，在新政出臺(tái)前后，全市商品房減少了123套，其中，市區(qū)的縮水幅度最大，新政前后減少了270套。 自4月中下旬新政出臺(tái)至今，港城樓市成交量開(kāi)始出現(xiàn)了明顯下滑的趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份全市共成交商品房2343套，成交面積約26一五00平方米。和4月份的成交情況相比，其成交套數(shù)環(huán)比下滑29%，成交面積環(huán)比下滑28%。同時(shí)，與去年同

15、期相比，其成交套數(shù)同比下降52%，成交面積同比下降49%。5月份，這個(gè)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季中，連云港全市商品房成交套數(shù)為2298套，相比4月份下降了43%（4月份全市總成交為3376套）。6月份我市市區(qū)及四縣共成交商品房2052套，成交面積約217149平方米。不管是同比還是環(huán)比，其成交量均出現(xiàn)了不同程度的下滑現(xiàn)象?？偨Y(jié)分析：在09年隨著成交量的瘋狂上漲，房?jī)r(jià)也是節(jié)節(jié)攀升。而在今年，雖然成交量出現(xiàn)了下滑，但是其房?jī)r(jià)卻并未出現(xiàn)明顯的松動(dòng)跡象。同時(shí)，由于對(duì)今年市場(chǎng)的漲跌很難定性，因此，對(duì)于后市房?jī)r(jià)的漲跌與否，也依然是不好估摸的。不過(guò)，即使后市房?jī)r(jià)發(fā)生了變化，不管它是漲還是跌，其幅度應(yīng)該都不會(huì)太大。畢竟，

16、國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控政策的目的不是打壓，而是保其平穩(wěn)發(fā)展。連云港周成交房型走勢(shì)分析從連云港在售項(xiàng)目及成交情況來(lái)看，90-110面積區(qū)間的二房及小三房產(chǎn)品最受市場(chǎng)熱捧， 也是目前市場(chǎng)上的主流戶(hù)型，這充分說(shuō)明了連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以剛性需求為導(dǎo)向，客戶(hù)在產(chǎn)品選擇上較為理性，對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新有著很高的、深層次的需求。 2010年4月連云港市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)區(qū)屬 新浦區(qū) 連云區(qū) 海州區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 贛榆縣 東?？h 灌云縣 灌南縣 成交（套） 701283 289 399 542 462 221 351 成交面積（m2）72817 35一五8 20352 43000 62502 47692 2507644353 3月

17、份港城“保價(jià)”戰(zhàn)成功，成交量的穩(wěn)步上升，看以看出“兩會(huì)”對(duì)該月整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不是很大，在三、四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，作用力明顯較小，幾乎沒(méi)有任何影響。4月初，前兩周的成交量仍成穩(wěn)步上升狀態(tài)，該月的第二周甚至出現(xiàn)單周內(nèi)全市成交量突破千套。但隨著4月中“國(guó)四條”的出臺(tái)，對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到相當(dāng)大的調(diào)控作用，一、二線(xiàn)城市受政策作用力較強(qiáng)，且明顯。大多數(shù)一線(xiàn)城市已經(jīng)拋出促銷(xiāo)的橄欖枝，紛紛對(duì)由于政策導(dǎo)向作用，所產(chǎn)生的影響作出反應(yīng)。對(duì)像連云港這樣的三、四線(xiàn)城市，相對(duì)來(lái)說(shuō)，作用力較小。但是政策的導(dǎo)向作用在該行業(yè)內(nèi)所引起的影響，對(duì)連云港還是有一定波及，下半月的成交套數(shù)和成交面積均下降，像一些價(jià)格較低，性?xún)r(jià)比較

18、高的項(xiàng)目，單一的靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)在該月下半月已經(jīng)起到什么太大作用，部分樓盤(pán)出現(xiàn)了退房房屋成交量下降和退房現(xiàn)象。因此，作為發(fā)展商，不能依靠自己的經(jīng)驗(yàn)去判斷和預(yù)測(cè)未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)情況，要進(jìn)行合理科學(xué)的分析。值得注意的是很多發(fā)展商，因?yàn)橛兄嗄甑拈_(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并且在多年開(kāi)發(fā)的過(guò)程中經(jīng)歷的多次國(guó)家在本行業(yè)出臺(tái)政策的洗禮，從而用他們的經(jīng)驗(yàn)去判斷和預(yù)測(cè)未來(lái)整體市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)。在他們眼里，除非是全球性金融變化影響行業(yè)整個(gè)市場(chǎng)情況外，其他大多數(shù)時(shí)間的政策，只是一陣一陣的走走過(guò)場(chǎng)。這是相當(dāng)不科學(xué)，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，經(jīng)驗(yàn)?zāi)茏屛覀冊(cè)谑袌?chǎng)戰(zhàn)斗中更有底氣，而不是能讓我們能在市場(chǎng)中永遠(yuǎn)處于不敗的地位。4月511日 成交量小幅回升 一季度，

19、港城樓市行情從低迷逐漸回升，月成交量同比增加390套。在4月初，樓市開(kāi)局溫和，成交量基本穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在該周，全市商品房成交766套，環(huán)比增加77套。該周成交量小幅上升 中小戶(hù)型房源占主導(dǎo)    據(jù)連房研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該周（4月5日4月11日）我市市區(qū)及四縣共計(jì)成交商品房766套，成交面積約79520平方米。與上上周的成交情況相比，成交套數(shù)環(huán)比增加77套。    具體到上周市區(qū)及四縣樓市的成交情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周市區(qū)商品房成交388套，成交面積約38334平方米；四縣商品房成交378套，成交面積約41一八6平方米。 

20、0;  在上周成交房源的戶(hù)型面積配比上，據(jù)連房研究粗略統(tǒng)計(jì)，90平方米左右的兩房和小三房是市場(chǎng)成交房源的主力，占上周市場(chǎng)成交房源比例的62%。其中，7090平方米的精巧兩房約占上周樓市成交房源的16%，90120平方米的舒適三房約占上周樓市成交房源的46%，120平方米以上的較大戶(hù)型占上周樓市成交房源的35%。在成交房源的主力戶(hù)型上，面積適中的兩房和小三房依然是市場(chǎng)上的緊俏房源，占上周市區(qū)成交房源戶(hù)型的79%。    從目前市場(chǎng)的購(gòu)房人群分析來(lái)看，80后顯然成為主流購(gòu)房大軍。因此，對(duì)于剛剛工作沒(méi)幾年的80后一族來(lái)說(shuō)，面臨結(jié)婚購(gòu)房的壓力和自身資金的不足，小

21、戶(hù)型的房源成為他們購(gòu)房的首選。而且，這些中小戶(hù)型房源由于面積較小，總價(jià)較低，既方便自住，也利于轉(zhuǎn)手投資。4月12日一八日 該周全市成交量環(huán)比增加30%據(jù)連房研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該周（4月12日一八日）全市商品房成交1003套，成交面積約103741平方米，較上上周的成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)31%，成交面積環(huán)比增長(zhǎng)30%。其中。市區(qū)商品房成交592套，環(huán)比增長(zhǎng)53%，成交面積約58342平米，環(huán)比增長(zhǎng)52%。然而，自4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)布新一輪的樓市調(diào)控政策后，在該周的最后兩天中，樓市成交量開(kāi)始一路下滑， 4月一八日全市商品房?jī)H成交85套，與上周的成交最高日相差一五8套。自“國(guó)四條”的出臺(tái)，市場(chǎng)效應(yīng)

22、明顯。尤其是一線(xiàn)城市的樓市，調(diào)控效果更加清晰。成交量的驟跌、投資客的瘋狂拋房、大幅促銷(xiāo)力度的出現(xiàn)，無(wú)一不預(yù)示著樓市暴風(fēng)雨的到來(lái)。然而，像連云港這樣的三線(xiàn)城市，對(duì)于每一項(xiàng)政策的出臺(tái)都存在一定的滯后性。同時(shí)，再加上連云港樓市自身泡沫不嚴(yán)重等情況，因此，該項(xiàng)政策的調(diào)控效果目前還未能明顯顯現(xiàn)，該周的樓市成交或許還在上演著最后的瘋狂。但是，一旦該項(xiàng)政策全面實(shí)施后，港城樓市的成交量也將不可避免地出現(xiàn)一定程度的下滑現(xiàn)象。    屆時(shí)只要關(guān)注連云港整個(gè)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)項(xiàng)目是否進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)力度的大小，以及房源銷(xiāo)售情況，就能判斷“國(guó)四條”對(duì)連云港這個(gè)三線(xiàn)城市的作用有多強(qiáng)，也能通過(guò)這，預(yù)測(cè)未來(lái)

23、市場(chǎng)的一個(gè)走向。4月1925日 該周全市商品房成交787套上周新政出臺(tái)，全市成交量突破了千套大關(guān)。為趕搭系列新政尚未正式執(zhí)行前的優(yōu)惠“末班車(chē)”，港城樓市在此前一周的瘋狂只是曇花一現(xiàn)。如今，伴隨房貸新政正式執(zhí)行，在過(guò)去的一周內(nèi)，港城市區(qū)樓市房源成交迅速降溫。連房研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該周（4月19日25日）全市商品房成交787套，成交面積約84201平方米，較上上周的成交套數(shù)減少216套，成交面積減少19540平方米。其中，市區(qū)共成交商品房328套，成交面積約32451平方米，較上上周市區(qū)樓市的成交套數(shù)減少264套，成交面積減少25891平方米，降幅達(dá)到44.38%。市區(qū)成交量在系列新政陸續(xù)出臺(tái)后迅

24、速下降，且降幅較大，是致使上周全市成交量下降的主要區(qū)域；四縣共成交商品房459套，成交面積約51750平方米，較上上周四縣樓市的成交套數(shù)增加48套，成交面積增加6351平方米，成交狀況相對(duì)市區(qū)顯得比較平穩(wěn)。 據(jù)了解，一季度，港城樓市周成交量在700套左右。在4月14日新政出臺(tái)但尚未執(zhí)行的那一周，據(jù)統(tǒng)計(jì)，港城樓市共成交房源1003套，成交面積約103741平方米，首次突破千套成交大關(guān)。該周樓市成交面積縮水近半。多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為這是旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的系列樓市新政在港城“落地”生效的最直觀(guān)體現(xiàn)，抑制房?jī)r(jià)，首先是遏制虛旺的房產(chǎn)投機(jī)、投資需求，而成交量下降是最直觀(guān)體現(xiàn)，想必后市，港城樓市的房源成交情況

25、還會(huì)有進(jìn)一步縮水的可能。當(dāng)下新政剛剛正式執(zhí)行不久，過(guò)去一周樓市成交表現(xiàn)出來(lái)的較大起伏和波動(dòng)，和新政肯定有關(guān)系，但關(guān)系究竟有多大，還有待后市檢驗(yàn)，現(xiàn)在對(duì)于新政顯效過(guò)于樂(lè)觀(guān)還為時(shí)尚早?？偨Y(jié)分析從4月周邊項(xiàng)目成交量均有所下滑，并且優(yōu)惠幅度都有所增加。不難看出，各大樓盤(pán)對(duì)“國(guó)四條”的出臺(tái)還是提前進(jìn)入預(yù)防狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士，通過(guò)對(duì)“國(guó)四條”的分析，得出三個(gè)基本點(diǎn)：一、部分房?jī)r(jià)增加過(guò)快的城市。二、抑制投機(jī)性購(gòu)房。三、約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。通過(guò)對(duì)“國(guó)四條”的分析得出，該政策的出臺(tái)將對(duì)一、二線(xiàn)城市用力較強(qiáng)，較明顯，對(duì)三、四線(xiàn)城市作用力較弱，較不明顯。這個(gè)結(jié)論無(wú)可厚非，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在不斷的發(fā)展和成熟，因?yàn)榻?jīng)歷過(guò)

26、這個(gè)階段的資深人士，會(huì)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的觀(guān)察以及自身的經(jīng)驗(yàn)，作出相應(yīng)判斷。但是這僅僅是認(rèn)為的判斷，并不能有很強(qiáng)有的力的事實(shí)去論證，真正的結(jié)果還是需要市場(chǎng)發(fā)展的最終結(jié)果去體現(xiàn)。一、二線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展較三、四線(xiàn)城市成熟，并且相對(duì)來(lái)泡面較大，并且在大城市，投資者在整個(gè)購(gòu)房群體中的比例也相當(dāng)大，但作為三、四城市，泡沫較小，且主要的購(gòu)房者，還是以剛性需求為主，投資為輔。這也能分析得出，國(guó)家近期出臺(tái)的“國(guó)四條”對(duì)三、四線(xiàn)城市的作用力較小，影響也較小，但是并不能說(shuō)預(yù)測(cè)就是事實(shí)，只能說(shuō)是對(duì)本地區(qū)未來(lái)市場(chǎng)一個(gè)宏觀(guān)的把握。市場(chǎng)永遠(yuǎn)是瞬息萬(wàn)變的，作為普通剛性需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們并不一定會(huì)想專(zhuān)業(yè)或者業(yè)內(nèi)人士分析的這么透徹

27、，往往以跟風(fēng)形式居多，從近期的一些樓盤(pán)銷(xiāo)售量下滑，并且出現(xiàn)退房來(lái)看，政策的導(dǎo)向作用，在本地區(qū)還是起到了一定的影響。但是有政策頒布時(shí)間不久，并且到三、四線(xiàn)城市，并且到執(zhí)行，需要經(jīng)過(guò)一定時(shí)間段的消化。因此，目前的市場(chǎng)情況并不能真正反映近期政策對(duì)港城市場(chǎng)的影響。我們認(rèn)為，還需要通過(guò)一段時(shí)間的觀(guān)察和市場(chǎng)后續(xù)反應(yīng)情況及走向，才能判斷整個(gè)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，才能做出科學(xué)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)。2010年5月連云港市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)區(qū)屬 新浦區(qū) 連云區(qū) 海州區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 贛榆縣 東?？h 灌云縣 灌南縣 成交（套） 360一八025895236642228347成交面積（m2）3626019551235399838265118

28、235922545407245月初，新政出臺(tái)第一個(gè)黃金周，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方都持觀(guān)望態(tài)度，房地產(chǎn)市場(chǎng)“意料之中”的表現(xiàn)平淡，甚至低迷。五一黃金周三天，全市共成交商品房102套，環(huán)比下跌60.92%，同比下跌77.33%，其中市區(qū)僅成交12套，比去年的200多套落后十余倍。據(jù)連房研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月1日-3日，港城全市網(wǎng)簽成交套數(shù)僅為102套，與去年同期的450套相比，跌幅超過(guò)77%。從區(qū)域成交看，東海縣、贛榆縣成為成交相對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域，其中東?？h成交量高居榜首，日均超過(guò)10套，贛榆縣緊隨其后，但是新浦與連云、海州三大老城熱點(diǎn)區(qū)卻表現(xiàn)低迷，其中新浦區(qū)三天僅有4套成交、海州區(qū)“五一”前兩天零成交，直到3

29、日才有1套成交、連云區(qū)更是連續(xù)3天零成交。數(shù)據(jù)分析，對(duì)于近段時(shí)間樓市成交量出現(xiàn)的波動(dòng)現(xiàn)象，很大程度上收到了4月中旬出臺(tái)新政的影響。但是這種影響會(huì)持續(xù)多久，范圍有多大，還需要后市的驗(yàn)證。另外，黃金周樓市成交量的下滑，除了對(duì)新政效應(yīng)的影響預(yù)期外，還有五一小長(zhǎng)假的原因。在五一期間，有很多市民可能選擇出外探親或旅游，同時(shí)，房產(chǎn)備案部門(mén)也將放假休息，都在一定程度上影響到了港城樓市的成交量。5月49日 全市成交量小幅攀升本周我市市區(qū)及四縣共成交商品房612套，成交面積約63826平方米，日均成交87套。相比上一周，整體成交套數(shù)增加82套，環(huán)比增長(zhǎng)一五%。通過(guò)分析成交數(shù)據(jù)得知，在全市612套的成交量中，市區(qū)

30、樓市成交245套，成交面積約23369平方米，均套95.4平方米；四縣樓市成交367套，成交面積約40457平方米，均套110.2平方米。本周市區(qū)樓市245套的成交量與上一周相比，基本保持持平。而四縣樓市本周367套的成交量較上一周增加83套，環(huán)比增加29%。由此看來(lái)，本周正是由于四縣樓市成交量的發(fā)力，才助推全市成交量環(huán)比增加一五%。而且，從成交量上看，五一小長(zhǎng)假后，港城樓市成交量出現(xiàn)了小幅回升的現(xiàn)象。在成交房源面積配比方面，7090平方米之間的房源最為暢銷(xiāo)，占成交總量的48%，與上一周相比增加21%；90120平方米之間的房源成交有所下降，占成交總量的29%，與上一周相比減少12%；120平

31、方米以上大面積房源成交量增加，占總量的10%，環(huán)比減少6%；70平方米以下房源成交量也有所減少，占成交總量的一三%，與上一周相比減少3%。在成交房源戶(hù)型配比方面，兩室套仍然最為暢銷(xiāo)，占成交量的45%；同時(shí)，一直備受市場(chǎng)追捧的三室戶(hù)型成交比例有所增加，占成交總量的32%，與上一周相比，增加14%。另外，車(chē)庫(kù)和商業(yè)類(lèi)物業(yè)占成交量的23%。在新房源推出上，本周僅新浦北區(qū)的富邦萬(wàn)得園1家樓盤(pán)推出了新房源，共計(jì)一三2套住宅類(lèi)房源，房源面積約一三754.88平方米，價(jià)格33003800元/平方米。數(shù)據(jù)分析，進(jìn)入到5月份前后，原本有推盤(pán)打算的30多家樓盤(pán)，也在新政的影響下，放棄原有的推盤(pán)計(jì)劃,樓盤(pán)多以消化存

32、量房為主。樓盤(pán)交易在面積戶(hù)型上成交量此消彼長(zhǎng)。另一個(gè)原因，在具體的首付比例、二套房貸政策影響下，低首付90平方米以下的小戶(hù)型受到剛性需求者的追捧。5月1016日 四縣樓市發(fā)力 助推全市成交量穩(wěn)步上升本周我市市區(qū)及四縣共成交商品房641套，成交面積約79933平方米，日均成交91套。相比上一周，全市成交套數(shù)及成交面積均有不同程度的增長(zhǎng)。通過(guò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)比較得知，市區(qū)樓市成交2一五套，環(huán)比下降12%，成交面積約22605平方米，環(huán)比下降3%。四縣樓市成交426套，環(huán)比增長(zhǎng)16%，成交面積約57328平方米，環(huán)比增長(zhǎng)42%。在成交房源面積配比方面，本周的成交房源面積偏大，套均成交面積約124.7平方米。

33、其中，90120平方米之間的房源最受青睞，占成交房源總量的39%，相比前一周增加了10%。其次，就是120平方米以上的房源占成交房源總量的36%，相比前一周增加了26%。而7090平方米之間的房源僅占成交總量的一八%，相比前一周減少了30%。70平方米以下的房源相比前一周也減少了6%。在成交房源戶(hù)型配比方面，上周兩室戶(hù)型房源雖然仍是香餑餑，但是所占市場(chǎng)份額卻較前一周的減少了6%。同時(shí)，三室戶(hù)型成交比例占成交總量的22%，相比前一周也減少了10%。而四室以上及非住宅類(lèi)用房成交比例占成交總量的39%，相比前一周有所增加。數(shù)據(jù)分析：自五一小長(zhǎng)假過(guò)后，全市商品房成交量呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。而且，在近段時(shí)間

34、，四縣樓市一直是全市的成交主力。在成交面積方面，據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，目前五月初只有三家推出新房源，整個(gè)五月以尾盤(pán)現(xiàn)房銷(xiāo)售為主，而且戶(hù)型面積基本在一三0一五0平方米的大戶(hù)型。雖然從近期的成交量來(lái)看，不好對(duì)樓市走向判斷什么，但是在當(dāng)前的政策調(diào)控形勢(shì)下，全市成交量若能一直保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，那么對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也是一支強(qiáng)心劑。5月1723日 樓市成交量小幅下滑 推盤(pán)促銷(xiāo)樓盤(pán)增多本周六，5月22日，春季房展會(huì)在蒼梧綠園開(kāi)幕。本次房展會(huì)并沒(méi)有對(duì)港城樓市成交量的增加起到明顯作用。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，本周（5月1723日）我市市區(qū)及四縣共成交商品房563套，成交面積約59650平方米，日均成交約80套。相比上一

35、周，其成交套數(shù)和成交面積均出現(xiàn)了不同程度的下滑。本周市區(qū)樓市成交247套，環(huán)比增長(zhǎng)一五%，成交面積約24846平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10%。四縣樓市成交316套，環(huán)比下降26%，成交面積約34804平方米，環(huán)比下降39%。其中，在房展會(huì)的前兩天（5月22日、23日）里，據(jù)網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售備案系統(tǒng)顯示，5月22日、23日全市共成交商品房87套，成交面積約9383平方米。其中，市區(qū)成交65套，成交面積約6526平方米；四縣成交22套，成交面積約2857平方米。在本周的成交房源面積配比方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周依然是90120平方米之間的房源最受青睞，占成交房源總量的38%。其次，70平方米以下的房源占成交房源總量的33

36、%。7090平方米之間的房源占成交總量的10%；120平方米以上的房源占成交房源總量的19%。在本周的成交房源戶(hù)型配比方面，兩室戶(hù)型仍是市場(chǎng)上在售房源的成交熱點(diǎn)，占市場(chǎng)成交份額的47%。其次，三室戶(hù)型房源占市場(chǎng)成交份額的19%。車(chē)庫(kù)、商鋪等非住宅類(lèi)房源戶(hù)型占市場(chǎng)成交份額的34%。數(shù)據(jù)分析：通過(guò)上周的成交總量及房展會(huì)期間的市場(chǎng)成交表現(xiàn)可以看出，雖然此次房展會(huì)的開(kāi)幕沒(méi)有促使全市商品房成交量的增加，但是對(duì)于市區(qū)樓市來(lái)說(shuō)，不管是從一周成交量的小幅攀升看，還是從房展會(huì)兩天的成交情況來(lái)看，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于四縣樓市的成交情況。同時(shí)，由于受到天氣的影響，在房展會(huì)第一天，現(xiàn)場(chǎng)人流量大打折扣。因此，也在一定程度上影響到

37、了房源成交。但是，從今年房展會(huì)期間的整體成交情況來(lái)看，相比于往年其成交情況并不理想。至于原因，除了受天氣的影響外，其新政出臺(tái)后的市場(chǎng)觀(guān)望情緒則是更為重要的一個(gè)方面。 5月2430日 全市成交量跌至今年最低點(diǎn) 市區(qū)多家樓盤(pán)顆粒無(wú)收本周我市市區(qū)及四縣共成交商品房414套，成交面積約46569平方米，日均成交約59套。通覽今年的周成交情況，本周414套的成交量可以說(shuō)是達(dá)到了今年周度成交的最低谷。本周全市成交商品房414套，環(huán)比下滑26%，成交面積約46569平方米，環(huán)比下滑22%。其中，市區(qū)樓市共成交一五4套，成交面積約一五348平方米，環(huán)比下滑38%；四縣樓市成交260套，環(huán)比下滑一八%，成交面積

38、約31221平方米，環(huán)比下滑10%。在成交房源面積配比方面，全市共成交商品房414套，成交面積約46569平方米，套均成交面積約112平方米。其中，70平方米以下的房源占上周成交總房源的31%，7090平方米之間的房源占上周成交總房源的一三%，90120平方米之間的房源占上周成交總房源的43%，120平方米以上的房源占本周成交總房源的一三%。在成交房源戶(hù)型配比方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，兩室戶(hù)型的房源占本周市場(chǎng)成交房源戶(hù)型的43%，是本周樓市成交房源的主力戶(hù)型。其次，三室戶(hù)型房源占市場(chǎng)成交份額的31%。車(chē)庫(kù)、商鋪等非住宅類(lèi)房源戶(hù)型均占本周市場(chǎng)成交份額的一三%。 數(shù)據(jù)分析：對(duì)于本周樓市冰冷的成交量，之所以會(huì)出

39、現(xiàn)成交量跌至低谷的表現(xiàn)，一方面是由于新政的出臺(tái)，購(gòu)房者觀(guān)望情緒加重，市場(chǎng)環(huán)境不好；另一方面是由于房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺，沒(méi)有出現(xiàn)大幅降價(jià)的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商也欲與購(gòu)房者進(jìn)行一場(chǎng)觀(guān)望博弈戰(zhàn)2010年6月連云港市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)6月1日6月6日 樓市創(chuàng)下單周銷(xiāo)量最低記錄本周我市市區(qū)及四縣共成交商品房276套，成交面積約26491平方米。雖然其價(jià)格并未明顯松動(dòng)，但是276套的成交量在上一周大幅下滑的基礎(chǔ)上又減少了一三8套，環(huán)比下降33%，創(chuàng)下了今年春節(jié)以來(lái)單周銷(xiāo)量最低的記錄。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，本周全市商品房?jī)H成交276套，環(huán)比下滑33%，成交面積約26491平方米，環(huán)比下滑43%。其中，市區(qū)商品房成交128套，環(huán)比下降17%

40、，成交面積約11745平方米，環(huán)比下降23%。四縣商品房成交148套，環(huán)比下降43%，成交面積約14746平方米，環(huán)比下降53%。可以說(shuō)，四縣樓市的成交量是縮水幅度較大的一個(gè)區(qū)域，從而在一定程度上影響到了全市商品房的成交情況。在成交房源面積配比上，本周全市共成交商品房276套，成交面積約26491平方米，套均成交面積約96平方米。其中，70平方米以下的房源占成交總房源的1%，較上一周所占的成交房源面積份額下降了30%，7090平方米之間的房源占成交總房源的17%，較上一周所占的成交房源面積份額增加了4%。90120平方米之間的房源占成交總房源的43%，與上一周所占的成交房源面積份額持平，120

41、平方米以上的房源占成交總房源的39%，較上一周所占的成交房源面積份額增加了26%。在成交房源戶(hù)型配比方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，兩室戶(hù)型的房源占市場(chǎng)成交房源戶(hù)型的30%，較上一周所占的市場(chǎng)份額減少了一三%，三室戶(hù)型房源占市場(chǎng)成交份額的28%，較上一周所占的市場(chǎng)份額減少了3%。而四室戶(hù)型占市場(chǎng)成交房源戶(hù)型的11%，商鋪占24%，車(chē)庫(kù)占7%。本周有嘉泰城市花園、中茵名都和嘉禾盛世豪庭三家樓盤(pán)推出了新房源。這3家樓盤(pán)共新推房源683套，房源面積約59375.83平方米，其中，住宅類(lèi)房源497套，房源面積約55575.54平方米，非住宅類(lèi)房源一八6套，房源面積約3800.29平方米。市場(chǎng)分析：自新政出臺(tái)后，市場(chǎng)開(kāi)始

42、進(jìn)入調(diào)整期，所以，出現(xiàn)當(dāng)前持續(xù)低迷的成交情況，也是意料之中的事情。盡管有的樓盤(pán)已是使盡了渾身解數(shù)，也欲通過(guò)形式各異的促銷(xiāo)手段活躍市場(chǎng)、刺激成交，但是在當(dāng)前濃厚的市場(chǎng)觀(guān)望氛圍籠罩下，開(kāi)發(fā)商無(wú)法力挽狂瀾。6月7日6月一三日 樓市成交量走出低谷本周我市市區(qū)及四縣商品房共成交553套，日均成交79套。與上周相比，總體成交套數(shù)增加了277套，環(huán)比增長(zhǎng)100%。市區(qū)及四縣總成交面積為66430平方米，與上周相比增加了近4萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)一五1%。本周市區(qū)樓市共成交商品房296套，比上周的成交套數(shù)增加168套，環(huán)比增長(zhǎng)一三1%。四縣樓市共成交商品房257套，相比增加109套，環(huán)比增長(zhǎng)74%。另外，從成交面

43、積上看，全市共成交66430平方米，其中，市區(qū)成交36287平方米，四縣成交30143平方米。從全市總體成交面積來(lái)看，與上一周相比增加了39939平方米。在新房源的加推上，本周市區(qū)有瀚海國(guó)際、港城金三角、馨海名郡和富邦萬(wàn)得園四家樓盤(pán)推出了新房源。四家樓盤(pán)共新推房源549套，房源面積約392一三.82平方米，較上周的推盤(pán)套數(shù)減少了一三4套，推盤(pán)面積減少了20162平方米。其中，新推住宅類(lèi)房源394套，房源面積約36302.75平方米，非住宅類(lèi)房源一五5套，房源面積約2911.07平方米。市場(chǎng)分析：在港城樓市剛剛經(jīng)歷了成交量大幅銳減的慘淡之后，本周成交量的回升對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)意義重大。雖然上周逾500

44、套的成交量與以往的市場(chǎng)旺季相比，仍欠火候，但是在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，港城樓市的成交量能夠從低谷處迅速回升，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的信心維持至關(guān)重要。端午節(jié)、世界杯開(kāi)幕。各樓盤(pán)相關(guān)活動(dòng)主要有：連云區(qū)香緹花園樓盤(pán)：喜迎端午，客戶(hù)歡樂(lè)大抽獎(jiǎng)活動(dòng)。新浦東區(qū)博威江南明珠苑樓盤(pán)：“勇闖世界杯 港城全民競(jìng)猜有獎(jiǎng)活動(dòng)”。新浦西區(qū)楓林灣項(xiàng)目：論壇發(fā)起了“楓林灣請(qǐng)您來(lái)喝茶”的系列話(huà)題討論活動(dòng)，凡是參與討論者均有機(jī)會(huì)搶價(jià)值約128元的茶券一張。6月14日6月20日 樓市成交低位運(yùn)行 市區(qū)個(gè)別樓盤(pán)逆市飄紅本周市區(qū)及四縣共成交商品房425套，成交面積約43009平方米。相對(duì)于前一周的成交情況，其成交套數(shù)環(huán)比下滑23%，成交面積環(huán)比

45、下滑35%?？傮w來(lái)說(shuō)，上周的成交情況雖然較6月份首周兩百多套的慘淡成交量有所好轉(zhuǎn)，但是其整體成交情況依舊是處于低位運(yùn)行狀態(tài)。全市共成交商品房425套，成交面積約43009平方米。其中，市區(qū)成交商品房233套，成交面積約21942平方米；四縣成交商品房192套，成交面積約21067平方米。與前一周的成交情況相比，其市區(qū)成交套數(shù)環(huán)比下滑21%，成交面積環(huán)比下滑25%；四縣成交套數(shù)環(huán)比下滑40%，成交面積環(huán)比下滑30%。在成交房源的戶(hù)型面積配比上，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周70平方米以下的房源占上周成交總房源的25%，較前一周所占的成交房源面積份額下降了46%，7090平方米之間的房源占上周成交總房源的22%，較

46、前一周所占的成交房源面積份額增加了10%。90120平方米之間的房源占上周成交總房源的29%，較前一周所占的成交房源面積份額增加了14%，120平方米以上的房源占上周成交總房源的24%，較前一周所占的成交房源面積份額增加了22%。    在成交房源戶(hù)型配比方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周兩室戶(hù)型的房源占上周市場(chǎng)成交房源戶(hù)型的45%，較前一周所占的市場(chǎng)份額增加了20%，三室戶(hù)型房源占市場(chǎng)成交份額的19%，較前一周所占的市場(chǎng)份額增加了4%。四室戶(hù)型占上周市場(chǎng)成交房源戶(hù)型的5%，較前一周所占市場(chǎng)份額增加了3%。除此之外，商鋪占26%，車(chē)庫(kù)占5%。市場(chǎng)分析：如果說(shuō)今年的市場(chǎng)環(huán)境會(huì)由于政

47、策的調(diào)控變得很冷清，后市將面臨下跌的處境，那么這個(gè)結(jié)論下的未免過(guò)于單調(diào)。畢竟，不管是與08年的市場(chǎng)環(huán)境相比，還是與08年的市場(chǎng)成交相比，今年的樓市行情都要好于08年。雖然在今年上半年國(guó)家出臺(tái)了一系列的樓市調(diào)控政策，但是其目的并不是打壓，而是調(diào)控，希望通過(guò)一系列的政策調(diào)控，讓我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠在一個(gè)平穩(wěn)、健康的軌道上發(fā)展。所以，對(duì)于今年的樓市而言，是漲還是跌，目前都不好定性。如果與09年的瘋狂相比，那么今年的市場(chǎng)成交是下跌的。但是與08年的市場(chǎng)相比，今年的樓市成交還是上漲的。 6月21日6月27日 全市成交量連續(xù)數(shù)周小幅增長(zhǎng)本周市區(qū)及四縣共成交商品房559套，環(huán)比增長(zhǎng)32%，成交面積約5475

48、8平方米，環(huán)比增長(zhǎng)27%。    其中，市區(qū)在售商品房成交204套，成交面積約22766平方米，雖然較前一周的成交套數(shù)環(huán)比下滑了12%，但是其成交面積增長(zhǎng)了4%。而四縣在售商品房上周共成交了355套，成交面積約31992平方米，較前一周的成交套數(shù)增長(zhǎng)85%，成交面積增長(zhǎng)52%。市場(chǎng)分析：在09年隨著成交量的瘋狂上漲，房?jī)r(jià)也是節(jié)節(jié)攀升。而在今年，雖然成交量出現(xiàn)了下滑，但是其房?jī)r(jià)卻并未出現(xiàn)明顯的松動(dòng)跡象。同時(shí)，由于對(duì)今年市場(chǎng)的漲跌很難定性，因此，對(duì)于后市房?jī)r(jià)的漲跌與否，也依然是不好估摸的。不過(guò)，即使后市房?jī)r(jià)發(fā)生了變化，不管它是漲還是跌，其幅度應(yīng)該都不會(huì)太大。畢竟，國(guó)家

49、出臺(tái)一系列調(diào)控政策的目的不是打壓，而是保其平穩(wěn)發(fā)展。供應(yīng)分析/推盤(pán)量有所增加，明顯供大于求自4月中下旬一系列的新政出臺(tái)后，國(guó)家及地方政府均加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，我市亦不例外，于5月初出臺(tái)了港城版房產(chǎn)新政十一條，重點(diǎn)強(qiáng)化了商品房的預(yù)售管理制度。因此，在今年的春季房展會(huì)上，我市房管部門(mén)規(guī)定，凡是參展樓盤(pán)必須要取得商品房預(yù)售許可證，否則不得參展。所以，這在一定程度上增加了5月份的推盤(pán)量。1、5月份預(yù)售樓盤(pán)5月份市區(qū)推盤(pán)情況一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)預(yù)售面積住宅套數(shù)住宅面積非住宅套數(shù)非住宅面積富邦萬(wàn)得園一三754.88一三2套一三754.88河畔花城17932.35一五1套一五519.7527套2412.6公園壹

50、號(hào)2324.7114套2324.71香緹花園6873.6272套6873.62悅城國(guó)際一八708.21172一八708.21博威江南明珠苑5443.822+34438.04+5005.76三禾城中城12675.0996+610875.52+1一三5.7854663.79潤(rùn)城東方16125.68140套16125.68西灣錦城7900.4428套7900.44同科匯豐國(guó)際67876.61一八1套54275.47一八1套一三601.14國(guó)際商務(wù)大廈36652.29辦公用房：24624.一五，商業(yè)營(yíng)業(yè)用：12028.14辦公用房： 391套，商業(yè)營(yíng)業(yè)用：12028.14 433套。合計(jì)206267.

51、71014一五06一三53在剛剛過(guò)去的5月份，我市春季房展會(huì)悄然落幕。雖然在房展會(huì)期間，市區(qū)商品房成交量沒(méi)有出現(xiàn)上升跡象，但是，房展會(huì)對(duì)于5月份市區(qū)的推盤(pán)量來(lái)說(shuō)，卻起到了不小的推動(dòng)作用。2、市場(chǎng)供需分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份市區(qū)樓市共成交商品房883套，成交面積約89400平方米，與4月份的市區(qū)成交量相比，其成交套數(shù)與成交面積環(huán)比均下滑較多。而在市區(qū)房源的供求關(guān)系上， 5月份市區(qū)樓市供銷(xiāo)比為2.39，較4月份的市場(chǎng)供銷(xiāo)比（4月份市場(chǎng)供銷(xiāo)比為1.2）明顯增加。由此看來(lái)，5月份市區(qū)樓市處于供大于求的狀態(tài)。3、供應(yīng)類(lèi)型分析商業(yè)住宅值得注意的是，與以往有所不同，5月份商業(yè)用房預(yù)售占比

52、急劇增多，在推出的兩千多套新房源中，商用用房占了市區(qū)推盤(pán)總量的52%。其中，包括商業(yè)辦公用房919套，車(chē)庫(kù)一八1套。4、供應(yīng)區(qū)域分析在推盤(pán)樓盤(pán)的區(qū)域分布上，據(jù)統(tǒng)計(jì)，11家申領(lǐng)商品房預(yù)售證的樓盤(pán)有8家位于新浦區(qū)，分別是富邦萬(wàn)得園、三禾城中城、公園壹號(hào)、同科匯豐國(guó)際、潤(rùn)城東方、博威江南明珠苑、國(guó)際商務(wù)大廈、悅城國(guó)際，剩余的3家位于東部城區(qū)和海州區(qū)，分別是瀚海國(guó)際、西灣錦城和河畔花城。可以看出，新浦區(qū)個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售壓力也是非常大的。小結(jié)、自4月中下旬國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列的新政后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境大變化，這在一定程度上影響了在售房源的成交量。而受本次房展會(huì)的影響，5月份市區(qū)共計(jì)推出了近兩千余套新房源，扭

53、轉(zhuǎn)了持續(xù)以來(lái)市場(chǎng)供不應(yīng)求的房源緊張局面。可以預(yù)見(jiàn)的是，如果一旦目前市場(chǎng)上的在售房源不好消化，甚至出現(xiàn)了供大于求的局面，那么開(kāi)發(fā)商將不可能再大規(guī)模加推新的房源。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，在6月份開(kāi)盤(pán)推出新房源的僅有8家樓盤(pán)，其中，有5家樓盤(pán)是樓市老面孔，分別是博威江南明珠苑、八佰城市走廊、悅城國(guó)際、香江花園和中茵名都。僅有永泰山海自在、東瑞花園、瑞豐鳳凰嶺3家樓盤(pán)是樓市新項(xiàng)目。而且，這三家新樓盤(pán)推出的房源不僅數(shù)量不多，其房源形態(tài)也是以高檔低密度住宅為主。成交排行榜/仍以中低價(jià)位、中小戶(hù)型樓盤(pán)為主導(dǎo)1、5月樓盤(pán)排行榜5月樓盤(pán)排行榜排名樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)形態(tài)價(jià)格套數(shù)1富邦萬(wàn)得園35棟多層3250-3850元/872?；鶒?/p>

54、城國(guó)際高層、多層均價(jià)4700元/平方493映像西班牙多層4100元/414香緹花園排屋4650元/375八佰城市走廊商業(yè)16000元/（門(mén)面）366九龍城市樂(lè)園小高層3700元/平方297東方領(lǐng)秀小高層最低價(jià)3999元/平方248四季花城高層均價(jià)4000元/平方219中茵名都高層、多層高層4000元/ 小高層：4200元/起多層：4500元/2010石棚名居小高層、多層均價(jià)3480元/平方19從5月份排行榜來(lái)看，依然是以中低價(jià)位大眾樓盤(pán)為主，其中富邦萬(wàn)得園以87套的不菲成交量穩(wěn)居第一，海基悅城國(guó)際以49套的成交量位居第二，另外，東方領(lǐng)秀、中茵名都等項(xiàng)目也均表現(xiàn)不俗。2、成交戶(hù)型分析從成交面積來(lái)

55、看，仍以中小戶(hù)型為主。新浦區(qū)的戶(hù)型成交面積均值略低于全市，主要是受到一些高端項(xiàng)目（花園洋房、別墅、排屋、高層大戶(hù)型等）的影響。樓盤(pán)播報(bào)/同科匯豐國(guó)際、潤(rùn)城東方、富邦萬(wàn)得園最新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目：同科匯豐國(guó)際、潤(rùn)城東方表現(xiàn)較佳項(xiàng)目：富邦萬(wàn)得園表現(xiàn)欠佳項(xiàng)目：、同科匯豐國(guó)際1、開(kāi)盤(pán)概況同科匯豐國(guó)際推量：三層聯(lián)排別墅、四層陽(yáng)光排屋共計(jì)一八1套價(jià)格：三層聯(lián)排別墅均價(jià)一三000元/四層陽(yáng)光排屋9000-11000元/優(yōu)惠：一次性付清98折，按揭99折現(xiàn)場(chǎng)：內(nèi)部工作人員約50人，邀請(qǐng)各開(kāi)發(fā)商代表及政府官員近百人，其中業(yè)內(nèi)人士及媒體占70%左右客戶(hù)：現(xiàn)場(chǎng)預(yù)計(jì)來(lái)訪(fǎng)人數(shù)達(dá)300人（備注：一期開(kāi)盤(pán)內(nèi)定客戶(hù)群為公司內(nèi)部、政府官

56、員、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等人員。）去化：據(jù)悉有80%已成交2、開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng) 開(kāi)盤(pán)儀式上領(lǐng)導(dǎo)剪彩 出席開(kāi)盤(pán)儀式的嘉賓 開(kāi)盤(pán)儀式結(jié)束，客戶(hù)涌入售樓部 售樓部現(xiàn)場(chǎng) 附、5月30日晚同科煙火盛典5月30日晚，開(kāi)盤(pán)前，同科在項(xiàng)目地舉行了煙火表演，煙花盛典從晚上7點(diǎn)58分開(kāi)始，一直持續(xù)到8點(diǎn)30分。本次煙花盛典上運(yùn)用了焰火瀑布、流星瀑、彗星環(huán)等，吸引了眾多市民駐足觀(guān)看。小記、作為連云港最受矚目的項(xiàng)目，同科匯豐國(guó)際的開(kāi)盤(pán)無(wú)論對(duì)于業(yè)內(nèi)人士還是普通的購(gòu)房者都無(wú)疑是一大盛況，更多人想通過(guò)它的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況來(lái)對(duì)市場(chǎng)做以判斷。事實(shí)上，同科本次開(kāi)盤(pán)是非常“風(fēng)光”的，出席開(kāi)盤(pán)儀式的除了鹽業(yè)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)之外，更多的邀請(qǐng)了連云港市的政府領(lǐng)導(dǎo)，開(kāi)盤(pán)儀式非常隆重，且現(xiàn)場(chǎng)舉辦了豐富的活動(dòng)，有鑼鼓大賽、舞獅表演等諸多精彩節(jié)目。當(dāng)天，同科也爆出了令市場(chǎng)驚嘆的開(kāi)盤(pán)價(jià)，別墅均價(jià)一三000元/，陽(yáng)光排屋9000-11000元/，現(xiàn)場(chǎng)了解僅有一到二成的折扣優(yōu)惠，據(jù)悉開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交80%。具體成交情況和價(jià)格優(yōu)惠幅度有待進(jìn)一步了解。、潤(rùn)城東方1、基本資料項(xiàng)目占地一三萬(wàn)多平方米，建筑面積為40萬(wàn)平方米，位于連云港市規(guī)劃的商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和教育區(qū)交匯處，由24棟小高層和3棟高層組成，社區(qū)規(guī)劃4萬(wàn)平米的大型商業(yè)物業(yè)以及高檔商務(wù)辦公、酒店、公寓。2、開(kāi)盤(pán)狀況潤(rùn)城