合同法分則（PPT34頁)

1、買賣合同p481 （一）所有權移轉 【考查要點】為原則，例外 注意：交付主義的含義是什么？ 簡易支付： 占有改定： 指示交付： 1.標的物在買賣雙方達成買賣合意之前已經(jīng)在買受人受理，買賣雙方在達成買賣合意時標的物視為交付。 比如：A借用B的照相，后A與B達成買賣合意，此時自A與B達成合意時視為照相機已經(jīng)交付于A。 2.指標的物由雙方以外的第三人實際占有時，轉讓人將對第三人的返還請求權讓與受讓人，以代標的物的實際交付。 3.在動產(chǎn)交易中，出讓標的物時，出讓人基于生產(chǎn)、生活的需要仍需繼續(xù)占有動產(chǎn)，此時雙方可以通過協(xié)議，使受讓人取得動產(chǎn)之間接占有，以取得現(xiàn)實交付而取得所有權。 比如：甲將電視轉讓給乙

2、，通常情形下，甲應將電視現(xiàn)實地交付給乙，由乙取得直接占有，但是因甲還需使用此電視機，便可與甲訂立借用或者租用合同繼續(xù)使用。 （二）風險分擔 基礎知識何為風險： 沒有人負責的損失，不可抗力等原因引起的 要點小結： 第144條 出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈铮斒氯肆碛屑s定的以外，毀損、滅失的風險起由買受人承擔。 第146條 【】出賣人按照約定或者依照本法第141條第二款第二項的規(guī)定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險起由買受人承擔。 第148條 【因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的

3、物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人出賣人承擔。 （三）孳息歸屬 【考查要點1】買賣合同：（沒有例外） 第一百六十三條 【標的物孳息的所有權】標的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。（四）分期付款買賣（第167條） 基礎知識分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的的，出賣人可以要求買受人支付出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費例題：曾某購買某汽車銷售公司的轎車一輛，總價款20萬元，約定分10次付清，每次兩萬元，每月的第一天支付。曾某按期支付六次共計12萬元后，因該款汽車大幅降價，曾某遂停止付款。下列哪些表述是正確的？（

4、多選） ABC D汽車銷售公司有權收回汽車，但不退還曾某已經(jīng)支付的12萬元價款（五）瑕疵擔保責任 基礎知識瑕疵擔保之類型 第150條 出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但的除外。 第155條 出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔違約責任。檢驗期間：【考查要點】檢驗期間 通知期間：1、檢驗期間 2、無檢驗期間的，合理期間或者自標的物收到之日起 但是質保期（無論長短）優(yōu)先于該兩年 例外情形 ：出賣人是惡意時限制第一百五十七條 【標的物檢驗】買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內(nèi)檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。

5、 第一百五十八條 【標的物檢驗】當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內(nèi)將標的物的數(shù)量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數(shù)量或者質量符合約定。 當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發(fā)現(xiàn)或者應當發(fā)現(xiàn)標的物的數(shù)量或者質量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標的物的數(shù)量或者質量符合約定，但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。 出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時間的限制（六）出賣人多交付標的物的處理 【考查要點】買受人有選擇權 （

6、1）、付款由不當?shù)美D化為合同 （2）、及時通知出賣人不當?shù)美姆颠€ 租賃合同 1.無效的租賃合同 【考查要點1】 違法建筑出租的，合同無效違法建筑包括：無規(guī)劃許可證或者未按照規(guī)劃許可證之規(guī)定建設的房屋；未經(jīng)批準的臨時建筑或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑；租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效 【考查要點2】無效租賃合同之補正 ：，取得規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準或者經(jīng)主管部門批準延期 【考查要點3】關于租賃合同的效力認定 并要件。當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。 為生效要件的，視為“約定要式”當事人約定以辦理登記備

7、案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。 【考查要點4】房屋租賃合同無效的后果 房屋占有使用費不當?shù)美?合同無效造成的損失締約過失 第五條（合同法58條） 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。 當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理?！究疾橐c5】一房數(shù)租 租賃合同效力如何 均有效何人承租 其他人如何救濟 主張違約責任租賃合同司法解釋第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同

8、的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人： 不能取得租賃房屋的承租人請求的，依照合同法的有關規(guī)定處理。2.租賃合同之效力 【考查要點1】出租人的義務 不適租者，承租方有解除權租賃合同司法解釋第八條 因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持： 維修義務 權利瑕疵擔保責任。 物權法第190條 訂立抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權【考查要點2】承租人的義務 交付租金如違反，出租人解除權與次承租人的代償請求權 租賃合同司法解釋第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租

9、人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。 次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。按照如違反，出租人解除權并得請求賠償損失（219條） 妥善保管義務如違反，產(chǎn)生 ，但無解除權不得擅自改善和增設他物。如違反，出租人得要求 租賃合同司法解釋第七條 承租人擅自變動房屋，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第219條的規(guī)定處理。 3租賃期限（合同法第215條） 【考查要點1】租賃期限當事人未采用書面形式的，視為【考查要點2】租賃期間，承租人繼續(xù)使用租賃物

10、，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為。 【考查要點3】不定期租賃合同當事人都 例題：甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個飛鏢愛好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項是正確的？（多選） A BC甲有權要求丙支付租金 D甲有權在宣告乙丙之間的合同無效 E.F.G. 6的優(yōu)先購買權（合同法第230條） 第二百三十條 【優(yōu)先購買權】出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。 【考查要點1】適用范圍僅僅限于 【考查要點2】通知期間 第22條 出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限

11、內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應予支持。 第23條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權。 【考查要點3】優(yōu)先購買權之例外 租賃合同司法解釋第二十四條 具有下列情形之一承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持： 【考查要點4】侵害優(yōu)先購買權之救濟 租賃合同司法解釋第21條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。 8.繼續(xù)租賃權 【考查要點】三類人 合同法第234條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。 租賃合同司法解釋第十九條 承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。 歸納：租賃合同之解除權 （1）承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物（合同法219條） （2）承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建（司法解釋第7條） （3）責任轉租（合同法224條，司法解釋第14條） （4）未付或延付租金（合同法227條）