(瀘州城市)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告20180117(PPT22頁)

1、【瀘州城市】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄2017年土地市場(chǎng)城市房地產(chǎn)板塊簡(jiǎn)介商 鋪 市 場(chǎng)總結(jié)及判研住 宅 市 場(chǎng)城市人口基礎(chǔ)近500萬的龐大人口基數(shù)及僅41.73%的城鎮(zhèn)化率，未來瀘州城市擴(kuò)容將新增大量的城市人口人口概況：瀘州市戶籍總?cè)丝?08.27萬，常住人口430.64萬人；主城區(qū)人口達(dá)100.97萬,城鎮(zhèn)常住人口達(dá)192.48萬， 規(guī)劃人口120萬；從瀘州城鎮(zhèn)化率變化來看,瀘州城鎮(zhèn)化率呈持續(xù)增長趨勢(shì),2012年瀘州城鎮(zhèn)化率47.5%；根據(jù)瀘州市總體規(guī)劃2012-2030 ，未來城鎮(zhèn)化率仍有較大的提升空間。38935585514402542666582166398.56685605010015

2、02002503003504004500500100015002000250030002013年2014年2015年2016年2017年2013-2017年瀘州主城區(qū)土地出入量成交面積建筑面積瀘州2017年土拍分布圖城北熱度持續(xù)攀升，2018年城北競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度激增，紅海特征顯著。2017年近年瀘州主城土地出讓量持續(xù)攀升，自2013年起共成功出讓住宅土地約5581畝，最大可建設(shè)面積約700萬平米。2017年截止12月已成功出讓2542畝，建筑面積約399萬。從分布圖來看，2018年城北新城片區(qū)將集中供應(yīng)，未來區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)熱度將持續(xù)上升。一、土地市場(chǎng)（一）2017年土地供應(yīng)及成交情況成交時(shí)間地塊位置土地用

3、途容積率樓面價(jià)（元/）成交總價(jià)（萬元）溢價(jià)率用地面積（畝）建建面積（萬/）競(jìng)得單位2017/1/18城西康城路北側(cè)住宅2.51758865675%29549.2鴻通集團(tuán)2017/6/29龍南路西側(cè)商住3.531334484192%6114.2陽光大地集團(tuán)2017/8/17康城路北面商住2.534134759286%20934.8金科集團(tuán)2017/8/23江陽區(qū)茜草街道商住2121581007%10013.3瀘州江南投資2017/8/23江陽區(qū)茜草街道商住31725474837%418.2瀘州江南投資2017/10/20龍馬潭區(qū)九獅路總部基地商住318576773243%18136.2空港園區(qū)2

4、017/10/20龍馬潭區(qū)學(xué)士山片區(qū)商住0.6（商業(yè)）3.213414669713%18020恒天集團(tuán)2017/12/28龍馬潭區(qū)學(xué)府路東側(cè)住宅2.5291041236106%8514.2瀘州天瑞房產(chǎn)2017/12/28城北屬瀘大道西側(cè)住宅2.526105224285%12020萬誠實(shí)業(yè)2017/12/28城北屬瀘大道西側(cè)住宅2.523403660665%9415.7瀘州天瑞房產(chǎn)2017/12/28城西新城云峰路西側(cè)住宅2.51308652912%29949.8三溪2017/12/28城北新城九獅路西側(cè)住宅21312315240.09%18024藍(lán)光/華西和俊2017/12/28城北新城九獅路

5、西側(cè)住宅21312297260.09%17022.7藍(lán)光/華西和俊2017/12/28龍馬潭區(qū)醫(yī)教園南部住宅2-2.53255651004%30046瀘州酒城明珠文旅開發(fā)有限公司2017/12/28龍馬潭區(qū)醫(yī)教園南部住宅224007248860%22730.3瀘州綠城房地產(chǎn)小計(jì)7004902542398.6城北熱度持續(xù)攀升，2018年城北競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度激增，紅海特征顯著。2017年累積成交15宗商住用地，成交面積2542畝，其中12.28再度拍賣8宗，成交8宗，市場(chǎng)熱度再攀高峰。一、土地市場(chǎng)（一）2017年土地供應(yīng)及成交情況（二）土地市場(chǎng)小結(jié)及判斷一、土地市場(chǎng)城北熱度持續(xù)攀升，2018年城北競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度

6、激增，紅海特征顯著。2017年近年瀘州主城土地出讓量持續(xù)攀升，自2013年起共成功出讓住宅土地約5581畝，最大可建設(shè)面積約700萬平米。2017年累積成交15宗商住用地，成交面積2542畝，建筑面積約399萬；其中12.28再度拍賣8宗，成交8宗，市場(chǎng)熱度再攀高峰。從分布圖來看，2018年城北新城片區(qū)將集中供應(yīng)，未來區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)熱度將持續(xù)上升。剛改剛改+剛需剛需剛需為主部分改善+剛改改善型為主城南片區(qū)城南片區(qū)高鐵站北部片區(qū)高鐵站北部片區(qū)世紀(jì)城世紀(jì)城片區(qū)片區(qū)學(xué)士山片區(qū)學(xué)士山片區(qū)茜草片區(qū)茜草片區(qū)江陽版塊江陽版塊龍馬潭版塊龍馬潭版塊市政府片區(qū)市政府片區(qū)新城北片區(qū)新城北片區(qū)城城西西片片區(qū)區(qū)城城東東片片區(qū)

7、區(qū)6500-790068008000-10000高層4800-5500洋房6800-80005500-7500二、城市房地產(chǎn)板塊簡(jiǎn)介（一）2017年住宅供應(yīng)及成交情況1、各區(qū)及全市匯總：三、住宅市場(chǎng)各區(qū)市成交銷售速度（套/月）庫存量庫存去化周期（月）潛在供應(yīng)量(萬)上月成交當(dāng)年成交套數(shù)面積(萬)均價(jià)（元/）套數(shù)面積(萬)均價(jià)總額（萬元）面積(萬)套數(shù)全市合計(jì)691076.017001515455676624375580842966659711.4277備注：其他區(qū)域庫存量如有數(shù)據(jù)可填寫，如沒有可不填寫，但本區(qū)及全市數(shù)據(jù)要求填寫1、潛在供應(yīng)量：是指土地已開工建設(shè)，暫未獲得預(yù)售證的；2、如能統(tǒng)計(jì)當(dāng)

8、月的新增供應(yīng)量，可以自行添加。是指當(dāng)月取得預(yù)證的上市量。3、銷售速度按近6個(gè)月進(jìn)行計(jì)算（一）住宅供應(yīng)及成交情況2、主要在售項(xiàng)目供應(yīng)及成交情況：三、住宅市場(chǎng)瀘州各項(xiàng)目月均走量/套歸屬板塊項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月城北恒大華府24759352435694123天譽(yù)瓏城93345326314596435正黃金色巴黎176351182248252961281741401458193鴻通威尼斯217121110101534874105615083宇華豪庭548127515994中央公館48383868195815521酒城國際369441870160230140210城西

9、恒大城335106144223137120鴻通翡翠濱江620146佳樂世紀(jì)城56783213315629228123148193245233城南江南易居806355643531213427262218鳳凰首府86102101170109666486651026444城東生態(tài)城208156163147187124132107298123167121恒大御景半島3366555小計(jì)60696765487228721178111011491236164923501206（一）住宅供應(yīng)及成交情況2、主要在售項(xiàng)目供應(yīng)及成交情況：三、住宅市場(chǎng)瀘州各項(xiàng)目銷售均價(jià)/元?dú)w屬板塊項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月

10、9月10月11月12月城北恒大華府79787744769377767972786179368124天譽(yù)瓏城62006263635664136500663066976709正黃金色巴黎572857755859598059145914585358456047598959585550鴻通威尼斯61005900621563006100613060506350640063006560宇華豪庭5400565057505750625062506200中央公館57005900590058505800595057625780酒城國際60006100620059005950660066006400城西恒大城778

11、978307932786379598100鴻通翡翠濱江77008100佳樂世紀(jì)城845684958500853286478700873089648843924395248843城南江南易居627762436294630163546396645365126676664566676695鳳凰首府550055005500560056005800580060006000630063006300城東生態(tài)城530054005450560057005750580059006200650066006650恒大御景半島740078008010（二）近一年當(dāng)?shù)刈≌?yīng)及成交走勢(shì)供應(yīng)面積（萬）17.9919.492

12、8.9325.0732.0050.7318.9427.1950.5128.0749.5153.96成交面積（萬）25.3327.4540.7435.3145.0771.4526.6738.3071.1439.5469.7376.01成交均價(jià)6252625562516371643963706529656666686894700370011月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月580059006000610062006300640065006600670068006900700071000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.00合計(jì)合計(jì)4

13、025676624三、住宅市場(chǎng)2018年潛在產(chǎn)品供應(yīng)預(yù)判項(xiàng)目單位地塊位置成交時(shí)間容積率用地面積（畝）建建面積（萬/）樓面價(jià)（元/）物業(yè)類型產(chǎn)品面積段預(yù)判產(chǎn)品類型預(yù)判預(yù)判上市時(shí)間金科集團(tuán)康城路北面2017/8/172.520934.83413別墅+高層110-150改善2018.2月初恒天集團(tuán)龍馬潭區(qū)學(xué)士山片區(qū)2017/10/200.6（商業(yè)）3.2180201341高層+集中商業(yè)80-110剛需+偏改善2018.5月瀘州天瑞房產(chǎn)龍馬潭區(qū)學(xué)府路東側(cè)2017/12/282.58514.22910高層+小高層90-120剛改2018.5月萬誠實(shí)業(yè)城北屬瀘大道西側(cè)2017/12/282.5120202

14、610高層+小高層90-120剛改2018.5月瀘州天瑞房產(chǎn)城北屬瀘大道西側(cè)2017/12/282.59415.72340高層+小高層90-120剛改2018.5月三溪城西新城云峰路西側(cè)2017/12/282.529949.81308地標(biāo)建筑+洋房+高層100-130偏改善2018.5月藍(lán)光/華西和俊城北新城九獅路西側(cè)2017/12/282180241312別墅+洋房+小高層120-150改善2018.5月藍(lán)光/華西和俊城北新城九獅路西側(cè)2017/12/28217022.71312別墅+洋房+小高層120-150改善2018.5月瀘州酒城明珠文旅開發(fā)有限公司龍馬潭區(qū)醫(yī)教園南部2017/12/2

15、82-2.5300463255別墅+洋房+高層100-150改善2018.5月瀘州綠城房地產(chǎn)龍馬潭區(qū)醫(yī)教園南部2017/12/28222730.32400別墅+洋房+小高層120-150改善2018.5月潛在供應(yīng)277萬方，城北192萬方，城西84萬方，未來板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈。潛在供應(yīng)地塊均集中于瀘州市場(chǎng)政府重點(diǎn)打造區(qū)域，地塊容積率均集中在2-2.5之間，預(yù)判未來供應(yīng)產(chǎn)品均集中于改善產(chǎn)品為主。按起拍賣日起，預(yù)判將在2018.5月集中推貨，潛在供應(yīng)量大，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。三、住宅市場(chǎng)（三）小結(jié)及判斷三、住宅市場(chǎng)改善產(chǎn)品逐步成為市場(chǎng)標(biāo)向，厚積薄發(fā)。 從去化面積段來看，2017年市場(chǎng)需求以改善產(chǎn)品為主，成

16、為新一輪市場(chǎng)后起之秀，剛需產(chǎn)品同質(zhì)化，需求逐步轉(zhuǎn)移。 投資類產(chǎn)品市場(chǎng)容量及需求空間較小，去化主力以生態(tài)城公寓為主； 超改產(chǎn)品同樣受到市場(chǎng)容量及市場(chǎng)需求，產(chǎn)品走量相對(duì)薄弱。按照商業(yè)物業(yè)的集中程度和市場(chǎng)認(rèn)知度，瀘州市目前業(yè)已成型的商圈為老城區(qū)、城西商圈；城南商圈、城北商圈將逐漸發(fā)展成為區(qū)域型商業(yè)中心。老城區(qū)商圈瀘州市核心商圈，是目前瀘州市民主要的購物場(chǎng)所及服務(wù)聚集地，擁有極高的商業(yè)密集度，步行街、百貨商場(chǎng)等。城西商圈以主要是大型餐飲、KTV、娛樂會(huì)所，檔次相對(duì)中高高端，未來佳樂世紀(jì)城和酒城大道沿線的發(fā)展促進(jìn)進(jìn)一步完善和升級(jí)。城北商圈以主要以專業(yè)市場(chǎng)為主配以針對(duì)周邊居民的生活配套業(yè)態(tài)，檔次上整體略顯

17、低端，未來本項(xiàng)目作為重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)升級(jí)。城南商圈多以滿足周邊居民生活需求為主，核心項(xiàng)目為天遠(yuǎn)廣場(chǎng)、萬誠國際中心。白塔商圈沱一橋商圈沱二橋商圈城西商圈城南商圈城北商圈核心商圈新興商圈四、商鋪市場(chǎng)p西南商貿(mào)城商圈：以商貿(mào)城為核心的商品批發(fā)交易市場(chǎng)，呈現(xiàn)現(xiàn)代物流依托的綜合商品交易市場(chǎng)屬性；p世紀(jì)城商圈：以佳樂世紀(jì)城為主打造的城市級(jí)綜合體，金融和商務(wù)辦公、中高端零售為主。p科維商圈：呈現(xiàn)以五金機(jī)電、建材裝飾為主的屬性；p龍馬大道商圈：大道兩側(cè)占有體育館、演繹中心、文化廣場(chǎng)、市政辦公、金融銀行等，呈現(xiàn)城市級(jí)公共配套屬性；p回龍灣商圈：匯集公交商城、藍(lán)天商城、下合道批發(fā)市場(chǎng)、沱江商城、電器批發(fā)商城鞋城等批發(fā)

18、市場(chǎng)；呈現(xiàn)傳統(tǒng)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)屬性；城北商圈已初具鄒形，萬達(dá)廣場(chǎng)入市直接帶動(dòng)商圈經(jīng)營價(jià)值。西南商貿(mào)城商圈科維商圈白塔商圈回龍灣商圈城南商圈世紀(jì)城商圈新型商業(yè)/萬達(dá)廣場(chǎng)茜草商圈n白塔商圈：以白塔廣場(chǎng)和水井溝為代表，是瀘州商業(yè)核心，這里云集重百百貨、匯通百貨、摩爾百貨等瀘州知名百貨，蘇寧器、報(bào)恩塔商業(yè)廣場(chǎng)和步行街；呈現(xiàn)城市零售商業(yè)屬性p城南商圈：以天元廣場(chǎng)、藍(lán)濱城和翡翠城商業(yè)配套為主，區(qū)域商業(yè)屬性趨勢(shì)發(fā)展。p萬達(dá)廣場(chǎng)商圈：覆蓋城北商業(yè)零售、吃喝玩為一體現(xiàn)代化商圈，資源整合，商圈帶動(dòng)。四、商鋪市場(chǎng)p茜草商圈：集合茜草農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)和桂圓林農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，呈現(xiàn)農(nóng)貿(mào)交易市場(chǎng)屬性；2015-2017年，主城區(qū)商鋪平均

19、去化29186/月，有顯著上升；成交價(jià)格為16043元/，小幅下滑。主城區(qū)商鋪平均去化速度： 2015-2017年 29186/月 2017年 43230/月 2016年 28077/月 2015年 24423/月 主城區(qū)商鋪總?cè)セ?015-2017年 72965 主城區(qū)商鋪平均成交價(jià)格： 2015-2017年 16043元/ 2017年 14977元/ 2016年 15619元/ 2015年 17083元/ 主城區(qū)商鋪成交總金額： 2015-2017年 1192296萬元四、商鋪市場(chǎng)u供應(yīng)：2017年供應(yīng)103萬方，同比16年上升34%；u成交：2017年成交133萬方，同年16年比上72

20、%漲；u存量：瀘州市場(chǎng)商業(yè)存量213萬方；存量較比16年下降54%；u城北整體體量：城北累計(jì)體量約99.55萬方，目前已推售18.2方，去化8.4萬方，去化率46%。u未推體量：截至目前城北未推未售體量約91萬方。整體商業(yè)成交漲幅明顯，但市場(chǎng)庫存仍處于高位，城北商業(yè)體量新增，競(jìng)爭(zhēng)加劇。同期對(duì)比，2017年成交及供應(yīng)均比2016年上升，現(xiàn)存量213萬方，整體商業(yè)庫存仍處于高位狀態(tài)。城北商業(yè)受新增項(xiàng)目啟動(dòng)體量上升，累積體量約99.55萬方，截至目前已推18.2萬方，去化8.4萬方，累積庫存91萬方，城北商業(yè)庫存高企。受整體商業(yè)庫存影響，城北商業(yè)進(jìn)入2017年供應(yīng)放緩，在售商業(yè)以去庫存、清尾余量為主

21、。城北目前在售商業(yè)約9.5萬方，預(yù)判后期商業(yè)將持續(xù)增加，12.28新板塊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將加劇。903029768373281031332130100200300400供應(yīng)成交存量2015-2017商業(yè)供銷存2015年2016年2017年城北商業(yè)市場(chǎng)1）城北已推情況（萬方）整體體量推售體量去化體量已推未售去化率99.5518.20278.41839.5946%2）城北未推未售情況（萬方）未推體量91成交漲幅明顯四、商鋪市場(chǎng)（一）商鋪供應(yīng)及成交情況2、商鋪供應(yīng)及成交情況：四、商鋪市場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)性質(zhì)體量銷售模式推售量（萬方）產(chǎn)品區(qū)間銷售均價(jià)（萬/）銷量（約/萬方）已未存量未推存量春天鳳凰城社區(qū)底商5裸售530-100外街：2.21內(nèi)街：1.9底商：1.60.54.50正黃金色巴黎社區(qū)底商5.5裸售2.5930-4001F:1.9-2.11.291.2982.9133玉帶龍庭社區(qū)底商2裸售250-3271F:3.2，2F:1.51.30.70商貿(mào)城（二期） 專業(yè)市場(chǎng)608.230-601F:1.48-1.58，2F:15.13.151.8萬達(dá)廣場(chǎng)綜合體11.3411.34天譽(yù)瓏城社區(qū)底商3.73.7陽光中央公館社區(qū)底商0.66裸售0.41630-501F：2-30.230.66三溪酒城國際社區(qū)底商33恒大華府社區(qū)底商3.73.7海上威尼斯社區(qū)底商0.650.65寶龍廣場(chǎng)綜合體44合計(jì)99