房地產(chǎn)企業(yè)金融戰(zhàn)略博課件

1、清華大學(xué)深圳研究生院博商同學(xué)會(huì)中國人民大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)企業(yè)金融戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)金融戰(zhàn)略溫馨提示：溫馨提示：掃一掃，加關(guān)注！更多實(shí)用、前沿的企業(yè)管理資源第一時(shí)間發(fā)布，盡在博商微信。 政治和法律環(huán)境：政治和法律環(huán)境： 房地產(chǎn)調(diào)控房地產(chǎn)調(diào)控 貨幣政策貨幣政策 土地政策土地政策 一般法律的約束一般法律的約束 房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)技術(shù)環(huán)境：技術(shù)環(huán)境： 科技進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的科技進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度要求日益提高貢獻(xiàn)度要求日益提高 先進(jìn)環(huán)保技術(shù)要求推廣先進(jìn)環(huán)保技術(shù)要求推廣 住宅部品的品種、質(zhì)量、住宅部品的品種、質(zhì)量、生產(chǎn)規(guī)模要求提高生產(chǎn)規(guī)模要求提高經(jīng)濟(jì)環(huán)境：經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展整體經(jīng)濟(jì)

2、快速發(fā)展 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 城市化、消費(fèi)、投資城市化、消費(fèi)、投資 城市的城市的gdp增長率增長率社會(huì)和文化環(huán)境：社會(huì)和文化環(huán)境： 城市化的推進(jìn)城市化的推進(jìn) 人口結(jié)構(gòu)的變化人口結(jié)構(gòu)的變化 注重注重“家家”的文化傳統(tǒng)的文化傳統(tǒng) 住宅的小型化住宅的小型化 從從“房子房子”到到“生活生活”的轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)變一般宏觀環(huán)境一般宏觀環(huán)境（房地產(chǎn)）（房地產(chǎn)）房地產(chǎn)企業(yè)國民經(jīng)濟(jì)快速增長國民經(jīng)濟(jì)快速增長經(jīng)濟(jì)增長周期經(jīng)濟(jì)增長周期 “逢八衰退、逢二增長逢八衰退、逢二增長”的規(guī)律的規(guī)律 第一個(gè)周期：第一個(gè)周期：19781988年，該周期的谷底是年，該周期的谷底是1982年，之后呈現(xiàn)反彈趨勢，總體呈現(xiàn)斜三角年，

3、之后呈現(xiàn)反彈趨勢，總體呈現(xiàn)斜三角w型；型；第二個(gè)周期：第二個(gè)周期：19891996年，年，1989年經(jīng)濟(jì)探底，然后迅速回升，之后呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢；年經(jīng)濟(jì)探底，然后迅速回升，之后呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢；第三個(gè)周期：第三個(gè)周期：19982007年，起點(diǎn)是亞洲金融危機(jī)，由于大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激政策，該周期的起伏波動(dòng)年，起點(diǎn)是亞洲金融危機(jī)，由于大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激政策，該周期的起伏波動(dòng) 平緩，到平緩，到2002年出現(xiàn)趨勢不明顯的探底，之后有開始出現(xiàn)緩慢反彈，穩(wěn)步增長；年出現(xiàn)趨勢不明顯的探底，之后有開始出現(xiàn)緩慢反彈，穩(wěn)步增長；第四周期：預(yù)測為第四周期：預(yù)測為20082017年，起點(diǎn)同樣是一次大規(guī)模經(jīng)濟(jì)危機(jī)和大量經(jīng)

4、濟(jì)刺激政策。根據(jù)上一周年，起點(diǎn)同樣是一次大規(guī)模經(jīng)濟(jì)危機(jī)和大量經(jīng)濟(jì)刺激政策。根據(jù)上一周 期的特點(diǎn)，中國經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)期的特點(diǎn)，中國經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)20082012年緩慢探底，年緩慢探底，20122017年穩(wěn)步反彈的過程，整體經(jīng)濟(jì)保持年穩(wěn)步反彈的過程，整體經(jīng)濟(jì)保持 平均平均8%的增速。的增速。經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境固定資產(chǎn)投資大幅增加固定資產(chǎn)投資大幅增加內(nèi)需不足，經(jīng)濟(jì)刺激政策集中于投資領(lǐng)域內(nèi)需不足，經(jīng)濟(jì)刺激政策集中于投資領(lǐng)域 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總規(guī)模大幅上升，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總規(guī)模大幅上升，占gdp的比重的比重24%增長到增長到67%；房地產(chǎn)投資在固定投資中的比例居高不下，近房地產(chǎn)投資在固定投資中的比例居高不

5、下，近20年來保持著平均年來保持著平均16%的比例；的比例；經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境居民收入水平和消費(fèi)能力不斷提高居民收入水平和消費(fèi)能力不斷提高消費(fèi)水平消費(fèi)水平當(dāng)前消費(fèi)、儲(chǔ)蓄當(dāng)前消費(fèi)、儲(chǔ)蓄潛在消費(fèi)能力潛在消費(fèi)能力 在崗職工平均工資從在崗職工平均工資從19901990年的年的21402140元激增到元激增到20092009年的年的3273632736元，同時(shí)，消費(fèi)水平也提高了近元，同時(shí)，消費(fèi)水平也提高了近1010倍；倍；儲(chǔ)蓄存款總額從儲(chǔ)蓄存款總額從71197119億增長到億增長到260771260771億，漲幅為億，漲幅為3600%3600%，居民儲(chǔ)蓄的重要?jiǎng)訖C(jī)之一為耐用品儲(chǔ)蓄購買。，居民儲(chǔ)蓄的重要?jiǎng)訖C(jī)

6、之一為耐用品儲(chǔ)蓄購買。經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市化和城市圈城市化和城市圈城市化引發(fā)人口遷移，影響區(qū)域房地產(chǎn)需求城市化引發(fā)人口遷移，影響區(qū)域房地產(chǎn)需求 城市化規(guī)律：城市化規(guī)律：城市化率城市化率沿沿“s”型曲線變動(dòng)，當(dāng)城市人口超型曲線變動(dòng)，當(dāng)城市人口超 過過30%，城市化進(jìn)入加速期，直到城市人口超過，城市化進(jìn)入加速期，直到城市人口超過 70%； 人口流動(dòng)方向人口流動(dòng)方向分為四個(gè)階段，從農(nóng)村進(jìn)入分為四個(gè)階段，從農(nóng)村進(jìn)入 城市、從小城市進(jìn)入大城市、從城區(qū)進(jìn)入郊區(qū)城市、從小城市進(jìn)入大城市、從城區(qū)進(jìn)入郊區(qū) （大城市郊區(qū)化）、進(jìn)入郊區(qū)（郊區(qū)城市化，（大城市郊區(qū)化）、進(jìn)入郊區(qū)（郊區(qū)城市化， 形成形成“大都市圈大都市

7、圈”）。）。房價(jià)規(guī)律：房價(jià)規(guī)律：初期初期大城市房價(jià)和全國漲幅基本持平；大城市房價(jià)和全國漲幅基本持平；中期中期大城市房價(jià)便會(huì)顯著高于全國水平；大城市房價(jià)便會(huì)顯著高于全國水平；后期后期大城市郊區(qū)的房價(jià)高于全國水平。大城市郊區(qū)的房價(jià)高于全國水平。經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境我國城市化率已經(jīng)達(dá)到我國城市化率已經(jīng)達(dá)到49.68%（2011年）年），進(jìn)入加速城市化的進(jìn)程；，進(jìn)入加速城市化的進(jìn)程；我國大城市區(qū)位的選擇集中于上海、京津和廣深三大地區(qū)，并形成大型經(jīng)濟(jì)圈，人口的流入速度我國大城市區(qū)位的選擇集中于上海、京津和廣深三大地區(qū)，并形成大型經(jīng)濟(jì)圈，人口的流入速度 加快，會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房價(jià)的高啟。加快，會(huì)

8、進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房價(jià)的高啟。人口結(jié)構(gòu)面臨拐點(diǎn)：人口結(jié)構(gòu)面臨拐點(diǎn)：勞動(dòng)人口比下降，撫養(yǎng)比上升勞動(dòng)人口比下降，撫養(yǎng)比上升 人口結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將產(chǎn)生顛覆性的影響！人口結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將產(chǎn)生顛覆性的影響！ 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)深刻理解這種變化，在選擇新產(chǎn)業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)深刻理解這種變化，在選擇新產(chǎn)業(yè) 及人力資源戰(zhàn)略等活動(dòng)中充分考慮這種變化。及人力資源戰(zhàn)略等活動(dòng)中充分考慮這種變化。社會(huì)社會(huì) 文化文化 人口人口貨幣政策與房地產(chǎn)市場貨幣政策與房地產(chǎn)市場以信貸為渠道，分別調(diào)控供給與需求以信貸為渠道，分別調(diào)控供給與需求 分為兩類：分為兩類： 1 1、作用于房地產(chǎn)開

9、發(fā)企業(yè)的信貸政策，包括調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例和房地產(chǎn)開發(fā)貸款、作用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸政策，包括調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例和房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率等政策措施。利率等政策措施。 2 2、作用于住房需求者的金融政策，包括調(diào)節(jié)住房按揭貸款首付比例、貸款期限和按揭貸款利率等。、作用于住房需求者的金融政策，包括調(diào)節(jié)住房按揭貸款首付比例、貸款期限和按揭貸款利率等。兩種渠道：兩種渠道： 1 1、利率變動(dòng)影響資金成本，直接影響房地產(chǎn)市場。、利率變動(dòng)影響資金成本，直接影響房地產(chǎn)市場。 2 2、貨幣政策影響銀行房貸規(guī)模和動(dòng)機(jī)，間接作用于房地產(chǎn)供需雙方。、貨幣政策影響銀行房貸規(guī)模和動(dòng)機(jī)，間接作用于房地產(chǎn)供

10、需雙方。政策政策 法律法律土地市場交易和開發(fā)形勢土地市場交易和開發(fā)形勢1997-2009年房地產(chǎn)企業(yè)年度購置和完成開發(fā)土地面積年房地產(chǎn)企業(yè)年度購置和完成開發(fā)土地面積 從從1997年以來，我國土地市場交易活躍，年以來，我國土地市場交易活躍，1997年年-2004年，我國房地產(chǎn)年，我國房地產(chǎn)企業(yè)年度購置土地面積穩(wěn)步上漲，企業(yè)年度購置土地面積穩(wěn)步上漲，2004年之后基本保持穩(wěn)定。但是，在另年之后基本保持穩(wěn)定。但是，在另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)完成開發(fā)的土地面積較大程度的小于購置土地面積，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)完成開發(fā)的土地面積較大程度的小于購置土地面積，這表明，由于土地稀缺性特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)存在囤地的現(xiàn)象。這

11、表明，由于土地稀缺性特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)存在囤地的現(xiàn)象。 房價(jià)增長率和地價(jià)增長率比較房價(jià)增長率和地價(jià)增長率比較2001-2009年我國房價(jià)和地價(jià)增長率比較年我國房價(jià)和地價(jià)增長率比較 自自2003年下半年開始土地招拍制度以來，年下半年開始土地招拍制度以來，“18億畝耕地紅線億畝耕地紅線”強(qiáng)化了土強(qiáng)化了土地的稀缺性，使土地供應(yīng)日益緊張，不斷推升房價(jià)。而房價(jià)的上漲進(jìn)而使地的稀缺性，使土地供應(yīng)日益緊張，不斷推升房價(jià)。而房價(jià)的上漲進(jìn)而使得得“囤地囤地”的現(xiàn)象愈演愈烈，的現(xiàn)象愈演愈烈，反過來帶來更高的地價(jià)，形成惡性循環(huán)。反過來帶來更高的地價(jià)，形成惡性循環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)收入情況房地產(chǎn)企業(yè)收入情況2000-2008

12、年房地產(chǎn)企業(yè)收入情況年房地產(chǎn)企業(yè)收入情況單位：億元單位：億元 根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)局資料，根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)局資料，2000年年-2008年，全國房地產(chǎn)企業(yè)年度經(jīng)營總收年，全國房地產(chǎn)企業(yè)年度經(jīng)營總收入呈現(xiàn)穩(wěn)步的上升趨勢，總收入從入呈現(xiàn)穩(wěn)步的上升趨勢，總收入從2000年的年的4515億元增加到億元增加到2008年的年的26698億元，同比上漲了億元，同比上漲了592%。其中商品房銷售收入從。其中商品房銷售收入從2000年的年的3896億元億元上升到上升到2008年的年的24394億元，占比總收入從億元，占比總收入從86%增加到增加到92%。房地產(chǎn)企業(yè)營利情況房地產(chǎn)企業(yè)營利情況2000-2008年房地產(chǎn)企業(yè)營利

13、情況年房地產(chǎn)企業(yè)營利情況單位：億元單位：億元 根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)局資料，根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)局資料，2000年年-2008年，全國房地產(chǎn)企業(yè)年度營業(yè)利潤年，全國房地產(chǎn)企業(yè)年度營業(yè)利潤呈現(xiàn)上升趨勢明顯，從呈現(xiàn)上升趨勢明顯，從2000年的年的73億增長到億增長到2008年的年的3432億元，同比增加億元，同比增加了了468%。與之同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效果也在改善，營業(yè)利潤率從。與之同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效果也在改善，營業(yè)利潤率從2000年的年的1.6%，迅速提升到，迅速提升到2008年的年的12.86%。房地產(chǎn)行業(yè)集中度分析房地產(chǎn)行業(yè)集中度分析集中度曲線不同狀態(tài)所蘊(yùn)含的策略導(dǎo)向散點(diǎn)市場塊狀同質(zhì)化市場團(tuán)狀異質(zhì)化市場

14、描述較低的市場集中度較低的市場集中度前三名和前十名的市場集中度迅速前三名和前十名的市場集中度迅速上升上升前三名市場份額有所下降，但前十前三名市場份額有所下降，但前十名的市場集中度繼續(xù)上升名的市場集中度繼續(xù)上升集中度曲線地方品牌林立，缺乏行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌地方品牌林立，缺乏行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌部分有進(jìn)取心的企業(yè)迅速擴(kuò)張，擠部分有進(jìn)取心的企業(yè)迅速擴(kuò)張，擠占了眾多地方品牌的市場，市場呈占了眾多地方品牌的市場，市場呈寡頭壟斷結(jié)構(gòu)寡頭壟斷結(jié)構(gòu)部分行業(yè)部分行業(yè)“黑馬黑馬”以其特色產(chǎn)品，以其特色產(chǎn)品，獨(dú)特賣點(diǎn)以及市場細(xì)分化策略蠶食獨(dú)特賣點(diǎn)以及市場細(xì)分化策略蠶食市場，部分程度地削減了領(lǐng)先企業(yè)市場，部分程度地削減了領(lǐng)先企業(yè)的

15、份額的份額解釋區(qū)域市場擴(kuò)張，中小企業(yè)迅速發(fā)展區(qū)域市場擴(kuò)張，中小企業(yè)迅速發(fā)展較強(qiáng)的市場投入，迅速的銷售擴(kuò)張較強(qiáng)的市場投入，迅速的銷售擴(kuò)張市場細(xì)分化，特色經(jīng)營，基于差別市場細(xì)分化，特色經(jīng)營，基于差別化消費(fèi)的特賣點(diǎn)訴求化消費(fèi)的特賣點(diǎn)訴求策略意義市場演進(jìn)的三個(gè)階段清華大學(xué)深圳研究生院博商同學(xué)會(huì)中國人民大學(xué)商學(xué)院內(nèi)部資源能力分析內(nèi)部資源能力分析是企業(yè)依托自己的核心業(yè)務(wù)，分析現(xiàn)有的資源、確定擁有的能力，通過資源和能力進(jìn)行延伸，發(fā)展具有差異化競爭的業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)板塊對(duì)資源和能力的共享，分擔(dān)成本費(fèi)用，分散風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)整體競爭優(yōu)勢。 生存生存發(fā)展發(fā)展 資源資源 必備資源：企業(yè)進(jìn)入一個(gè)必備資源：企業(yè)進(jìn)入一個(gè)行

16、業(yè)所必須具備的資源。行業(yè)所必須具備的資源。 獨(dú)特資源：企業(yè)所擁有獨(dú)特資源：企業(yè)所擁有的優(yōu)于同行業(yè)競爭者的的優(yōu)于同行業(yè)競爭者的獨(dú)有的資源。獨(dú)有的資源。 能力能力 必備能力：企業(yè)進(jìn)入一個(gè)必備能力：企業(yè)進(jìn)入一個(gè)行業(yè)所必須具備的能力。行業(yè)所必須具備的能力。 核心能力：企業(yè)擁有的核心能力：企業(yè)擁有的優(yōu)于同行業(yè)競爭者的能優(yōu)于同行業(yè)競爭者的能力。力。工程建設(shè)市場營銷房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈投資機(jī)會(huì)尋找與篩選 土地獲取和利用規(guī)劃投融資方案及優(yōu)化可行性研究規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì) 項(xiàng)目策劃 根據(jù)價(jià)值網(wǎng)絡(luò)的分析，房地產(chǎn)價(jià)值于這些企業(yè)和行業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造，形成了一系列價(jià)值交換、價(jià)值傳遞和價(jià)值創(chuàng)造的關(guān)系，建立了內(nèi)部

17、價(jià)值鏈、企業(yè)價(jià)值鏈、產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈和地區(qū)(區(qū)域)價(jià)值鏈之間互相交融、不斷分化和整合的價(jià)值網(wǎng)絡(luò)。內(nèi)部價(jià)值鏈，是價(jià)值創(chuàng)造的主要和主導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)。人力資源制度日趨完善人力成本控制有效核心人才培養(yǎng)缺乏體系房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人才缺失嚴(yán)重人才儲(chǔ)備不足各產(chǎn)業(yè)交叉復(fù)合型人才較少波士頓矩陣明星業(yè)務(wù)汽車& 水務(wù)問題業(yè)務(wù)房地產(chǎn)現(xiàn)金牛業(yè)務(wù)準(zhǔn)金融瘦狗業(yè)務(wù)增長率市場占有率1用戶價(jià)值性用戶對(duì)住房的適用性、用戶對(duì)住房的適用性、安全性、衛(wèi)生性和經(jīng)安全性、衛(wèi)生性和經(jīng)濟(jì)性要求的前提下濟(jì)性要求的前提下,產(chǎn)品在房型、環(huán)境、產(chǎn)品在房型、環(huán)境、配套設(shè)施等方面具有配套設(shè)施等方面具有超前性和性價(jià)比優(yōu)勢超前性和性價(jià)比優(yōu)勢,產(chǎn)品價(jià)值具有一定的產(chǎn)品價(jià)值具有一

18、定的增值空間增值空間3延展性擁有強(qiáng)大的核心競爭擁有強(qiáng)大的核心競爭力力,就意味著企業(yè)在就意味著企業(yè)在參與依賴核心競爭力參與依賴核心競爭力的相關(guān)產(chǎn)品市場上有的相關(guān)產(chǎn)品市場上有了選擇權(quán)了選擇權(quán)2獨(dú)特性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要培房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要培育屬于自己的難以模育屬于自己的難以模仿的資源與能力仿的資源與能力,如如資本運(yùn)營、土地儲(chǔ)備、資本運(yùn)營、土地儲(chǔ)備、地段、資源整合等方地段、資源整合等方面的獨(dú)特優(yōu)勢面的獨(dú)特優(yōu)勢清華大學(xué)深圳研究生院博商同學(xué)會(huì)中國人民大學(xué)商學(xué)院匹配充裕現(xiàn)金流產(chǎn)業(yè) 要有現(xiàn)金流充裕的產(chǎn)業(yè)做匹配 李嘉誠長江集團(tuán)主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)與投資，業(yè)務(wù)涵蓋范圍還包括、房地產(chǎn)代理及管理、港口及相關(guān)服務(wù)、電訊、酒店、

19、零售、能源、基建、財(cái)務(wù)及投資、電子商貿(mào)、建材、媒體及生命科技等清華大學(xué)深圳研究生院博商同學(xué)會(huì)中國人民大學(xué)商學(xué)院縱向一體化用自己的資源整合平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、服務(wù)等集成化整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和通路渠道才是品牌發(fā)展之道利潤在縱向一體化的鏈條里面分散了，有助于合理避稅清華大學(xué)深圳研究生院博商同學(xué)會(huì)中國人民大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以盈余資金增加持有型物業(yè)，不要以本金部分持有，防止資金鏈危機(jī)地產(chǎn)開發(fā)方向之一持有型地產(chǎn) 持有型地產(chǎn)持有型地產(chǎn)優(yōu)點(diǎn)清華大學(xué)深圳研究生院博商同學(xué)會(huì)中國人民大學(xué)商學(xué)院軌道地產(chǎn)、山水地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)結(jié)合清華大學(xué)深圳研究生院博商同學(xué)會(huì)中國人民大學(xué)商學(xué)院新經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)相融合 低能照明

20、利用太陽能 區(qū)域儲(chǔ)能 可回收和可再生環(huán)保材料 低能耗的材料 兼容性好的材料智能樓宇a基于前期財(cái)務(wù)報(bào)表的分析現(xiàn)有財(cái)務(wù)能力現(xiàn)有金融戰(zhàn)略bcd資金缺口分析 當(dāng)前及今后資金缺口及其原因 融資模式的選擇最終的金融戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型，融資重點(diǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和大型項(xiàng)目的融資，確保企業(yè)資金順暢?？梢圆捎玫娜谫Y方式，除了傳統(tǒng)的銀行借款、ipo等，還主要可以采用：pe、reits、買殼上市等。不過在具體運(yùn)用時(shí)需要考慮各種融資方式的正面和負(fù)面影響。從融資主體看 從融資渠道看其他分類方式- 房地產(chǎn)企業(yè)融資- 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資- 借貸性融資和投資性融資- 貨幣性融資和實(shí)物性融資 - 直接融資- 間接融資定向募集pr

21、e-ipo原始發(fā)行ipo追加股發(fā)行（增發(fā)或配股）可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行兼并收購已渡過初創(chuàng)期產(chǎn)品和服務(wù)已被市場初步認(rèn)可為更快的發(fā)展積蓄能量營業(yè)額初具規(guī)模距 ipo 1年左右在高速發(fā)展階段的后半部分營業(yè)額規(guī)模已達(dá)上市要求市場份額進(jìn)入穩(wěn)定階段公司已完成股票初始發(fā)行發(fā)行后業(yè)績和股票走勢良好公司收入進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期已完成初股票始發(fā)行當(dāng)期財(cái)務(wù)表現(xiàn)良好迅速擴(kuò)大規(guī)模進(jìn)入新的市場業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型考慮其它的戰(zhàn)略性調(diào)整上市發(fā)展流程比較項(xiàng)目深交所/上交所香港聯(lián)交所納斯達(dá)克/紐交所新加坡交易所上市審批時(shí)間上市審批時(shí)間較長較長一般一般一般一般最短最短上市審批難度上市審批難度較嚴(yán)格較嚴(yán)格較嚴(yán)格較嚴(yán)格嚴(yán)格嚴(yán)格一般一般平均市盈率平均市盈率較

22、高較高較低較低較高較高低低籌資費(fèi)用籌資費(fèi)用籌資額籌資額2.5%+2.5%+rmb200rmb200萬萬籌資額籌資額2.5-2.5-3.5%3.5%+hk$1000+hk$1000萬萬籌資額籌資額7%+7%+us$300us$300萬萬籌資額籌資額5-7%5-7%籌資規(guī)?；I資規(guī)模較高較高一般一般較高較高較低較低交投活躍程度交投活躍程度活躍活躍活躍活躍一般一般較差較差后續(xù)再融資能力后續(xù)再融資能力較強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)較弱較弱較弱較弱上市后監(jiān)管上市后監(jiān)管一般一般較嚴(yán)格較嚴(yán)格最嚴(yán)格最嚴(yán)格較嚴(yán)格較嚴(yán)格上市后維持費(fèi)用上市后維持費(fèi)用rmb2rmb2萬萬+ +信息費(fèi)信息費(fèi)hk$100-300hk$100-300萬萬

23、us$5-10us$5-10萬萬5-105-10萬新元萬新元投資者認(rèn)同度投資者認(rèn)同度最強(qiáng)最強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)弱弱較較弱弱上市地點(diǎn)的選擇上市方式的選擇推薦模式：借/買殼在香港上市 穩(wěn)定、長期的融資渠道 經(jīng)營的安全性 可以發(fā)行股票作為支付手段進(jìn)行并購 利用股票期權(quán)計(jì)劃激勵(lì)員工 大大增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性 股東和管理層可以通過出售股權(quán)獲得巨額收益 成為公眾公司，大大提高知名度 規(guī)范運(yùn)作管理，完善治理結(jié)構(gòu) 引進(jìn)國內(nèi)外戰(zhàn)略合作伙伴，開拓市場空間，打通國際渠道 負(fù)有向公眾包括競爭對(duì)手進(jìn)行充分信息披露的義務(wù)，包括主營業(yè)務(wù)、市場策略等方面的信息 企業(yè)重大經(jīng)營決策需要履行一定的程序，可能失去部分作為民營企業(yè)所享受的經(jīng)營靈活性

24、管理層將不可避免地失去對(duì)企業(yè)的一部分控制權(quán) 企業(yè)需要支付較高的費(fèi)用 履行更多義務(wù)，承擔(dān)更多責(zé)任，管理層面臨更大壓力買殼上市效應(yīng)蘇州吳中供水有限公司殼公司殼公司的母公司置入資產(chǎn)置出資產(chǎn)定向增發(fā)，支付差價(jià)所持殼公司股份殼公司置出資產(chǎn)做對(duì)價(jià)支付資產(chǎn)置換定向增發(fā)股權(quán)轉(zhuǎn)讓優(yōu)勢劣勢 殼的干凈程度高 后續(xù)籌資渠道多元化 整體成功率高，操作迅速 國際水平的監(jiān)管和公司治理結(jié)構(gòu) 面向全球化的金融市場和多種金融工具 上市地位這一“會(huì)籍”幾乎是“終身制”，極少被出牌 買殼成本高 資產(chǎn)注入需要更精密的設(shè)計(jì) 市盈率比a股低 與賣方談判前必須獲取國際會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)資產(chǎn)的審計(jì)報(bào)告、國際評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告和中國律師的法律意見

25、書。如擬注入資產(chǎn)未經(jīng)以上步驟，賣方不會(huì)跟你動(dòng)真格。尤其以地產(chǎn)這種在資本市場不屬于具備想象空間的資產(chǎn)更是如此。香港買殼優(yōu)劣分析銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。對(duì)于企業(yè)而言，便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過調(diào)整長期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。 指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款.這種貸款是目前普遍采用的一種.信用貸款是銀行根據(jù)借款人的信譽(yù),財(cái)務(wù)狀況,預(yù)期收益和信用記錄表現(xiàn)的良好程度而發(fā)放的一種無抵押,信用貸款抵押貸

26、款保證貸款貼現(xiàn)貸款以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí),按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任者連帶責(zé)任為前提而發(fā)放的貸款.一旦借款不能履約,擔(dān)保人將承擔(dān)償還責(zé)任.即指借款人在急需資金時(shí)，以未到期的票據(jù)向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)而融通資金的一種貸款方式。 房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。2003年6月央行121文件的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻，房地產(chǎn)業(yè)的高額收益和較短的投資周期都滿足了信托的要求， 信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，并以“井噴”式速度發(fā)展。優(yōu)點(diǎn) 涉及法律關(guān)系不多， 交易環(huán)節(jié)較少，操作方便。 缺點(diǎn)

27、 二級(jí)以上資質(zhì) 資本金比例 不能滿足較大規(guī)模項(xiàng)目的資金需求 融資成本較高1234factor 1factor 2factor 3factor 4戰(zhàn)略投資優(yōu)勢可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時(shí)建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財(cái)務(wù)制度。可以幫助企業(yè)比較好可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵(lì)問題，地解決員工激勵(lì)問題，建立起有利于上市的建立起有利于上市的員工激勵(lì)制度。員工激勵(lì)制度。戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場的長期利益，而不像金市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期融投資者那樣往往尋求短期的投資回報(bào)。的投資回報(bào)。戰(zhàn)略投資者所具有戰(zhàn)略投資者所具有的市場視野、的市

28、場視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更資源可以幫助企業(yè)更快地成長和成熟起來，快地成長和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時(shí)間內(nèi)改善在較短的時(shí)間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競爭力并提高企業(yè)的核心競爭力并最終帶來企業(yè)業(yè)績和股最終帶來企業(yè)業(yè)績和股東價(jià)值的提升。東價(jià)值的提升。戰(zhàn)略投資或稱戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資者。房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。有關(guān)基金旨在向持有人提

29、供地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。有關(guān)基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報(bào)。來自房地產(chǎn)的租金收入的回報(bào)。它主要是擁有并營運(yùn)帶來收益的房地產(chǎn)，例如辦公它主要是擁有并營運(yùn)帶來收益的房地產(chǎn)，例如辦公樓、購物中心、酒店、公寓和工業(yè)廠房。主要還是樓、購物中心、酒店、公寓和工業(yè)廠房。主要還是以租賃的方式把這些物業(yè)分租給租戶，這些租金為以租賃的方式把這些物業(yè)分租給租戶，這些租金為股東帶來回報(bào)。股東帶來回報(bào)。投資風(fēng)險(xiǎn)管理類基金的模式內(nèi)控大綱內(nèi)控大綱公司制度公司制度部門制度部門制度n 投資管理制度n 風(fēng)險(xiǎn)控制制度n 監(jiān)察稽核制度n 保密制度n 產(chǎn)品開發(fā)銷售管理n 員工行為守則n 人事管理制度n 財(cái)務(wù)管理制度n

30、 行政管理制度n 法律事務(wù)管理制度n 制度建設(shè)管理規(guī)定n 委員會(huì)實(shí)施細(xì)則n 部門及崗位職責(zé)內(nèi)控制度體系內(nèi)控制度內(nèi)控制度目標(biāo)n保證公司經(jīng)營管理活動(dòng)的合法合規(guī)n健全完善的法人治理，科學(xué)合理的決策機(jī)制、執(zhí)行機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制n建立行之有效的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)n提高經(jīng)營管理的效率和效益n規(guī)范管理和運(yùn)作資金n實(shí)現(xiàn)公司穩(wěn)健、持續(xù)發(fā)展促n進(jìn)公司員工恪守職業(yè)操守、正直誠信、廉潔自律、勤勉盡責(zé)n保護(hù)公司最重要的資本公司聲譽(yù)，創(chuàng)建“取信于市場，取信于社會(huì)，取信于廣大投資者”的信譽(yù)法人機(jī)構(gòu)主體和知名品牌內(nèi)控制度內(nèi)控制度完善原則健全性原則獨(dú)立性原則相互制約原則防火墻原則成本效益原則內(nèi)控制度內(nèi)控制度制定原則全面性原則審慎性原則有

31、效性原則適時(shí)性原則內(nèi)控制度內(nèi)控制度主要內(nèi)容n環(huán)境控制n業(yè)務(wù)控制n資金管理控制n會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制n電子信息系統(tǒng)控制n內(nèi)部稽核控制內(nèi)控制度內(nèi)控制度要求n確立加強(qiáng)內(nèi)部控制的指導(dǎo)思想，營造有利于加強(qiáng)內(nèi)部控制的文化氛圍n健全公司治理結(jié)構(gòu)，完善公司組織體系n對(duì)公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)提出指導(dǎo)性控制要求n建立“三縱三橫”的制度體系n建立權(quán)責(zé)明確的權(quán)限及授權(quán)制度n對(duì)公司內(nèi)部控制的合理性、有效性實(shí)行持續(xù)檢驗(yàn)內(nèi)控制度內(nèi)控制度“三縱三橫”公司章程公司制度部門制度及規(guī)則決策執(zhí)行監(jiān)督監(jiān)督投資管理投資管理投資決策程序投資管理投資管理內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理n風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)n風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估小組n監(jiān)察稽核部n投資計(jì)劃制訂部門n研究部門n財(cái)務(wù)部門n投資執(zhí)行部門

32、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)n遵守法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)章、公司制度n提高經(jīng)營管理水平和風(fēng)險(xiǎn)控制能力n建立行之有效的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制和制度，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)n保障財(cái)產(chǎn)的安全完整及資訊的可靠和安全n維護(hù)公司信譽(yù)和形象內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制原則n全面性n全員性n獨(dú)立性n相互制衡n防火墻n適時(shí)有效n與業(yè)務(wù)發(fā)展同等重要n定性與定量相結(jié)合內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制主要步驟風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制措施監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)控制制度完善風(fēng)險(xiǎn)控制制度內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)類型n市場風(fēng)險(xiǎn)n政策風(fēng)險(xiǎn)n經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)n利率風(fēng)險(xiǎn)n購買力風(fēng)險(xiǎn)n上市公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)n國際競爭風(fēng)險(xiǎn)n投資管理風(fēng)險(xiǎn)n投資決策風(fēng)險(xiǎn)n投資執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)n估值風(fēng)險(xiǎn)n投資品種風(fēng)險(xiǎn)n法律風(fēng)險(xiǎn)n技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)n職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施n市場風(fēng)險(xiǎn)n風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別n強(qiáng)化研究n市場監(jiān)控政策變化流動(dòng)性信用監(jiān)控作業(yè)監(jiān)控n職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)n加強(qiáng)教育n制定作業(yè)規(guī)則n強(qiáng)