關于商業(yè)地產(chǎn)運營模式分析及發(fā)展策略探討

1、    關于商業(yè)地產(chǎn)運營模式分析及發(fā)展策略探討    高文曄摘 要：本文闡述了商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵，結合商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營模式特點分析，我們提出了要注重于對商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀設計；擴大內(nèi)需，以此來實現(xiàn)綜合性商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；注意商業(yè)建筑對本土建筑風格的追求；通過舊城改造促使城市老商業(yè)街區(qū)的復興等我國商業(yè)地產(chǎn)的運營能力提升的策略。關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；運營模式；分析；發(fā)展策略一、引言隨著城市化的不斷深入發(fā)展，在我國大中城市的發(fā)展呈現(xiàn)出了一股股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。就我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式來說，其正處于一個發(fā)展轉型時期，雖然，取得了一定的成就，但是也相應地出現(xiàn)了一些問題需要加

2、強重視。特別是隨著開發(fā)規(guī)模的擴大，這樣的問題本身也就顯得愈加嚴重，商業(yè)地產(chǎn)的運營模式本身也就需要做到理性對待、合理發(fā)展。二、商業(yè)地產(chǎn)概述及特點分析1.商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵商業(yè)地產(chǎn)指的是房地產(chǎn)中用于進行商業(yè)活動的收益類場所。其包括了辦公用的寫字樓、會議樓以及公寓，也包括了用于開展經(jīng)營活動的商業(yè)場所等等。商業(yè)地產(chǎn)往往不會被用來居住與生產(chǎn)。其狹義上的定義指的是：商業(yè)活動所需的房地產(chǎn)，其經(jīng)營范圍包括了零售、餐飲、娛樂等等。而從廣義上的定義來看，其還可以進行融資、開發(fā)等一系列活動，只不過其本身與傳統(tǒng)的住宅和生產(chǎn)基地之間存在著較大的差異。2.商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營模式特點分析將商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的地產(chǎn)進行對比分析，商業(yè)地

3、產(chǎn)所存在的特點，即為：一是經(jīng)營活動的開展形式更為多樣化，其往往是以租賃的形式為主。商業(yè)地產(chǎn)通過這樣的方式來活動租賃收入，使得商鋪所有者得以獲得經(jīng)濟利潤。因為商鋪“只租不售”可以科學地對整個商場進行業(yè)態(tài)業(yè)種配置，并能保證及時進行商業(yè)布局調(diào)整。這是商業(yè)經(jīng)營發(fā)揮集聚效應的首要條件，有利于順利度過商場培育期。二是商業(yè)地產(chǎn)可以為擁有者創(chuàng)造更大的經(jīng)濟利潤。其不僅僅是對租金的交納，還體現(xiàn)在地產(chǎn)本身的建筑成本與售價之間的對比，其會受多樣化的因素影響。如：地段的繁華程度、建成后的經(jīng)營管理、商業(yè)企業(yè)的品牌商譽都會對租金收入產(chǎn)生影響。三是經(jīng)營風險的存在，因為商業(yè)地產(chǎn)的成本回收周期較長，其可能會在回收的過程中面臨著來

4、自于區(qū)位環(huán)境的因素影響而產(chǎn)生相應地價格波動，導致商業(yè)地產(chǎn)的虧損現(xiàn)象出現(xiàn)。例如周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群構成乃至政府的政策等。而且，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營一般要經(jīng)過2-3年的過渡期才能趨于成熟，投資回收期一般也要達到8-10年，這都構成了商業(yè)地產(chǎn)的較大的經(jīng)營風險。四是經(jīng)營活動的開展形式較為多樣。在一個商業(yè)地產(chǎn)中的經(jīng)營模式一般是多種多樣的。其可能包括了商品銷售、服務行業(yè)等等類型。如，餐飲、休閑、金融、娛樂等等。三、我國商業(yè)地產(chǎn)的運作模式分析在我國，商業(yè)地產(chǎn)的運作模式呈現(xiàn)出了系統(tǒng)化的特征。其往往會受到地產(chǎn)開發(fā)商、管理者以及資本運營者三個方面的影響。其經(jīng)營模式可以被分為四個類型，即全部出售、不

5、售不租、純租及租售結合這四種。1.全部出售的形式全部出售這一形式是較為傳統(tǒng)的模式。地產(chǎn)開發(fā)商通過對房權進行出售來獲得經(jīng)濟利潤，之后此處房產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營活動便于地產(chǎn)開發(fā)商之間沒有任何關系了。在這個關系模式中，房產(chǎn)開發(fā)商可以在較短時間內(nèi)將房產(chǎn)套現(xiàn)，繼而降低經(jīng)濟壓力與經(jīng)營風險。2.不售不租模式開發(fā)商通過建造商業(yè)地產(chǎn)來進行直接的經(jīng)營活動，其既不對外出售，也不對外出租。這樣的經(jīng)營模式會讓房地產(chǎn)上擁有地產(chǎn)的產(chǎn)權與經(jīng)營權。同時，商業(yè)經(jīng)營活動的開展更具針對性。但是，如果房地產(chǎn)商本身缺乏經(jīng)營管理能力，往往會導致巨大的虧損，自主經(jīng)營未必會讓經(jīng)營活動的開展利潤被有效實現(xiàn)。3.純租模式在此類運作模式中，開發(fā)商不會選擇自

6、主經(jīng)營，而選擇以合同的形式來將商鋪對外出租，其出租規(guī)模各不相同，并在此基礎上來對這些商戶進行統(tǒng)一管理，以交納租金的形式來獲得經(jīng)營利潤。為此，房地產(chǎn)商需要做到對市場的不斷培養(yǎng)，繼而來實現(xiàn)經(jīng)營能力的發(fā)展。同時，也要注重于對品牌的塑造以此來實現(xiàn)市場競爭力的提升。4.租售結合模式房地產(chǎn)商通過對部分的房產(chǎn)進行銷售與租賃來獲得經(jīng)濟利潤，以此來削弱自身帶有的資金壓力。這一運作模式顯得更為靈活，其可以很好地借用于社會資源來最大化地拉升自身的商業(yè)經(jīng)營范圍，實現(xiàn)商品效益與品牌效益的最大化。同時，這樣的經(jīng)營模式往往可以讓高層的經(jīng)營管理活動在具備主體性的前提下，顯得更為獨立。四、我國商業(yè)地產(chǎn)的運營策略探究在我國針對于

7、商業(yè)地產(chǎn)的運營模式需要從實際情況出發(fā)來對相關策略內(nèi)容優(yōu)化設計，以此來最大化地發(fā)揮出策略的價值。1.注重于對商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀設計商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作為城市的景觀組成部分，其應當具備一定的美觀性。這不僅僅是對建筑功能的要求，也是對建筑色彩、外形的要求。例如，商場、寫字樓以及酒店等商業(yè)地產(chǎn)的外觀設計就應當呈現(xiàn)出更為豐富的色彩，以此來更好地實現(xiàn)經(jīng)濟價值與社會價值。在我國，因城市發(fā)展缺乏專門的管理條例與控制舉措，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也就需要從市場的實際需求出發(fā)來更好地做到優(yōu)化設計。2.撬動內(nèi)需以此來實現(xiàn)綜合性商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)目前，商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展呈現(xiàn)出綜合化發(fā)展的特征，這即是對國人生活方式的表現(xiàn)，其本身也是商業(yè)

8、活動得以順利開展起來的前提保障性要素之一。此類綜合性的商業(yè)地產(chǎn)會具備在三個層次的綜合，即商業(yè)形態(tài)的綜合化運用。其包括了商業(yè)、娛樂以及文化等多方面的我要是融合。既有著商業(yè)活動的動態(tài)，也有著休閑娛樂的靜態(tài)。不同規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)可以有選擇地與其他功能設施相混合，這對規(guī)劃設計提出了更高的要求，所有內(nèi)容不是簡單地拼湊而是有機的組合。在功能分區(qū)、動靜分區(qū)、交通流線等方面做到明確有效、各得其所，形成完整的生活鏈，以發(fā)揮最佳的綜合效益。3.商業(yè)建筑對本土建筑風格的追求建筑的形式與風格特征會對消費者的消費行為造成一定影響。民族文化作為傳統(tǒng)文化的組成部分，其往往更容易得到消費者的認可。本土風俗文化傳統(tǒng)的發(fā)揚光大是世

9、界各國建筑文化的共同發(fā)展目標。歷史文脈在商業(yè)地產(chǎn)項目中的傳承也當仁不讓，況且這也是其長久生命力的保證。4.通過舊城改造促使城市老商業(yè)街區(qū)的復興中國有很多歷史文化名城、古城，但由于歷史的原因，大多遭到嚴重的破壞。舊城老商業(yè)街區(qū)隨著時代的發(fā)展而逐漸沒落，作為寶貴的歷史建筑和民俗文化遺產(chǎn)亟需復興原有活力，它是打造獨特城市名片的重要舉措，這也給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了可資利用的基本素材。其核心指導思想是保護性開發(fā)，這種有限度的開發(fā)不僅不會降低開發(fā)帶來的商業(yè)價值，而且可以帶動旅游資源的挖掘。五、結語總的來說，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作為房地產(chǎn)發(fā)展的開展形式之一，其本身較普通的開發(fā)活動之間存在著差異化的地方。為此，其需要更加注重于對出現(xiàn)問題的解決，以此來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工作的更好發(fā)展。在本文中，筆者通過對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的分析來對我國新時期發(fā)展環(huán)境下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式重新認識，認為只有選擇“只租不售”的模式，才能更好地解決目前而言我國商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營活動中所出現(xiàn)了的一系列問題。參考文獻：1劉建文.淺析商業(yè)地產(chǎn)運營模式j.環(huán)渤海經(jīng)濟瞭望，2013，（8）：46-47.2張蒙蒙.基