珠海某寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

1、香洲寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)研究及開(kāi)發(fā)可行性研究珠海商務(wù)環(huán)境及發(fā)展?jié)摿Ψ治鲆?、城市?guī)劃及交通組織逐步完善，商務(wù)吸納能力將逐步增強(qiáng)相對(duì)與珠三角其他城市甚至是國(guó)內(nèi)的諸多重要城市而言，優(yōu)美的生態(tài)及自然景觀環(huán)境是珠海最核心的城市競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但在過(guò)去的幾年中，城際交通組織的不完善，交通輻射力的不足，在很大程度上限制了珠海城市競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，嚴(yán)重地束縛了本城商務(wù)的發(fā)展空間。90分鐘都市圈然而，隨著珠港澳大橋、廣珠城際輕軌、廣珠鐵路等大型城際交通組織的立項(xiàng)動(dòng)工，珠海的城市輻射能力將得以顯著增強(qiáng)，在這些大型城際交通組織的支持下，珠海將成為珠江口西部的區(qū)域性樞紐城市，其90分城際生活圈中將囊括江門、中山、廣州、順德、佛山、

2、深圳、香港、澳門等經(jīng)濟(jì)繁華的珠三角重要都市?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)珠海與珠三角等重要都市的經(jīng)濟(jì)往來(lái)將更加頻繁，珠海將憑著優(yōu)美的環(huán)境優(yōu)勢(shì)大大提升城市自身的商務(wù)吸納能力。至廣州：90分鐘二、經(jīng)濟(jì)總量小，但發(fā)展健康且第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比重增幅較大由于城市規(guī)模所限，珠海總體經(jīng)濟(jì)水平明顯低于珠三角其他城市，但從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來(lái)看，珠海的經(jīng)濟(jì)效益高，發(fā)展也頗為健康，04年珠海人均gdp為4.15萬(wàn)元人民幣 人均gdp在4萬(wàn)6.6萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，表明城市已進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期；，近5年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持著1116%的增幅。此外，作為專業(yè)辦公物業(yè)主要需求產(chǎn)業(yè)，珠海的第三產(chǎn)業(yè)有著較高的構(gòu)成比重，雖然比重較珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市明顯

3、偏低（僅占三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的40%），但其發(fā)展速度較快，以此速度發(fā)展，在不短的時(shí)期內(nèi)珠海的第三產(chǎn)業(yè)將會(huì)有很高的比重，這將為寫字樓市場(chǎng)提供一個(gè)較為理想的發(fā)展空間。三、商務(wù)配套機(jī)構(gòu)及組織發(fā)展完善，對(duì)商務(wù)吸納能力支撐力強(qiáng)大現(xiàn)代商務(wù)的發(fā)展環(huán)境在很大程度上取決于城市酒店業(yè)、旅游業(yè)等相關(guān)商務(wù)配套的發(fā)展水平。在珠海，酒店業(yè)及旅游業(yè)十分發(fā)達(dá)，這為城市商務(wù)吸納能力的提升提供了強(qiáng)大的支撐。 珠?，F(xiàn)有旅游住宿設(shè)施300余處，床位3萬(wàn)余張，其中星級(jí)酒店58家，五星級(jí)5家，四星級(jí)8家，三星級(jí)25家，每年接待來(lái)自海內(nèi)外的客人將近1000萬(wàn)人。 珠海屬實(shí)施外國(guó)人進(jìn)入珠江三角洲144小時(shí)便利簽證城市。擁有完善

4、的旅游接待服務(wù)體系及設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)。全市共有旅行社44家，其中國(guó)際社13家，國(guó)內(nèi)社31家；主要旅游區(qū)（點(diǎn)）和旅游項(xiàng)目有圓明新園、 農(nóng)科奇觀、 梅溪牌坊、 珍珠樂(lè)園、國(guó)際賽車場(chǎng)、九洲城、石景山觀光索道、珠海漁女、白藤湖省級(jí)旅游度假區(qū)、燈籠沙水鄉(xiāng)風(fēng)情旅游區(qū)、竹仙洞、金海灘、御溫泉、珠海溫泉、東澳島、外伶仃島、荷包島、飛沙灘、橫琴蠔基地、奇石公園和澳門環(huán)島游；已建成符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)3個(gè)，在建的有東方體育度假世界的2個(gè)高爾夫球場(chǎng)，完善高水準(zhǔn)的旅游及酒店資源將成為提升珠海商務(wù)吸納能力的重要?jiǎng)恿υ?。此外，金融、法律、?cái)會(huì)、物流等相關(guān)的商業(yè)服務(wù)性機(jī)構(gòu)在珠海也頗為集中，這也為商務(wù)的發(fā)展提供

5、了良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。四、在開(kāi)放招商政策支持下，知名的海外企業(yè)將引領(lǐng)更多的海外投資作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，珠海政府的對(duì)外招商政策一直都堅(jiān)持著開(kāi)放的原則。在珠海城市自身優(yōu)勢(shì)的支撐下，珠海已吸引到來(lái)自于港澳臺(tái)區(qū)域以及海外的諸多優(yōu)質(zhì)投資者，集中了全球500強(qiáng)中的19家企業(yè)，他們以其廣泛的影響力將對(duì)珠海未來(lái)的商務(wù)吸引力起到標(biāo)桿和引領(lǐng)作用。 單位：萬(wàn)元五、城市創(chuàng)業(yè)活躍，且注銷企業(yè)數(shù)量微小珠海城市的經(jīng)濟(jì)總量小，人口數(shù)量少，但創(chuàng)業(yè)十分活躍，私營(yíng)企業(yè)注冊(cè)十分踴躍。從05年7月4日到05年8月4日，在公商局注冊(cè)登記的企業(yè)約有382家，其中90%以上都是私營(yíng)企業(yè)，60%左右都是注冊(cè)資金在10萬(wàn)50萬(wàn)的中小企業(yè)，在創(chuàng)業(yè)企業(yè)數(shù)量巨

6、大的同時(shí)，企業(yè)倒閉注銷的數(shù)量卻十分微小，在同期之內(nèi)，公商局注銷企業(yè)僅有8家，由此可以看出珠海的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)活力及發(fā)展?fàn)顟B(tài)?？偨Y(jié)綜上所述，從總體來(lái)看，珠海有著良好的商務(wù)吸納能力以及較為寬闊的發(fā)展空間，但受限于城市自身的規(guī)模以及當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)水平，珠海目前的商務(wù)發(fā)展水平還有著較大的提升空間。珠海香洲區(qū)寫字樓物業(yè)特征分析一、珠海新香洲及周邊寫字樓市場(chǎng)特征通過(guò)對(duì)新香洲、前山、老香洲的寫字樓進(jìn)行調(diào)查分析，可以看出該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)有下面的特征：一、 新香洲的寫字樓數(shù)量較少新香洲、前山一帶的寫字樓數(shù)量較少，只有七家左右。新香洲有西海大廈，較新的有珠海報(bào)業(yè)大廈、誠(chéng)豐大廈；前山有酒珠大廈、安徽大廈、南嘉商務(wù)中心、科利大

7、廈，較新的有華業(yè)大廈。而老香洲則有較多的寫字樓供應(yīng)，有翰高商業(yè)廣場(chǎng)、海城大廈、華銀廣場(chǎng)、馬可波羅商業(yè)中心、丹田廣場(chǎng)、農(nóng)業(yè)大廈、華海公寓大廈、海威大廈、東區(qū)大廈、怡華商業(yè)中心、深圳發(fā)展銀行大廈、名都大廈、工商局大廈、珠信證券大廈、豐達(dá)大廈，較新的有太和商務(wù)中心（原國(guó)信大廈）。二、 專業(yè)的、較高檔的寫字樓寥寥可數(shù)新香洲、前山區(qū)域內(nèi)除了華業(yè)大廈是專業(yè)的、較高檔的寫字樓外，其余如珠海報(bào)業(yè)大廈是專用型寫字樓，只有5-10層對(duì)外出租，并非專業(yè)的經(jīng)營(yíng)性寫字樓。誠(chéng)豐大廈也如此，部分樓層甚至有家庭住戶，而寫字樓租戶以小公司為主。西海大廈的外立面、設(shè)備、內(nèi)部裝修均顯得陳舊，物業(yè)管理方面也顯得落后，但由于租金便宜和

8、交通較方便，出租率較高。老香洲的寫字樓大部分外立面及設(shè)備均顯得較陳舊。太和商務(wù)中心是老香洲重新裝修的寫字樓，在裝修、設(shè)備、物業(yè)管理方面都較好。二、珠海新香洲及周邊寫字樓租金價(jià)格水平及收費(fèi)狀況研究通過(guò)對(duì)新香洲、前山、老香洲的同檔次寫字樓租金（含管理費(fèi)）的對(duì)比（見(jiàn)表一，表二，詳細(xì)列表見(jiàn)附件），我們可以看出：1、 新香洲普通的寫字樓租金（含管理費(fèi)）為25元/平方米左右，出租率較高；較高檔的寫字樓只有珠海報(bào)業(yè)大廈，租金為40元/平方米左右，由于出租的數(shù)量不多，目前已經(jīng)租滿。2、 前山在華業(yè)大廈和臺(tái)商活動(dòng)中心之前沒(méi)有正式的寫字樓，企業(yè)主要集中在工業(yè)廠房和臨街商鋪或酒珠大廈之類的商住樓辦公。新推出的華業(yè)大

9、廈填補(bǔ)了前山寫字樓的空白，租金有23元/平方米起，目前出租率超過(guò)60%。3、 老香洲的寫字樓數(shù)量較多，但大部分的寫字樓顯得陳舊，出租率不高，租金也較低。目前老香洲寫字樓普遍租金在25元/平方米左右，只有新推出的重新裝修包裝的太和商務(wù)中心檔次較高，租金從28元/平方米起，目前出租率超過(guò)60%。表一：乙級(jí)寫字樓一覽表區(qū)域項(xiàng)目名稱檔次租金（含管理費(fèi)）（元/）入住率平均租金 根據(jù)總體量和總租金收入算出。下同。平均入住率新香洲報(bào)業(yè)大廈乙級(jí)405-10f：100%40100%前山華業(yè)大廈乙級(jí)23-3360%23-3360%老香洲太和商務(wù)中心乙級(jí)28-3860%28-3860%表二：丙級(jí)寫字樓一覽表區(qū)域項(xiàng)目

10、名稱檔次租金（含管理費(fèi)）（元/）入住率平均租金平均入住率新香洲誠(chéng)豐大廈丙級(jí)2970%2590%新香洲西海大廈丙級(jí)19-2395%前山臺(tái)商活動(dòng)中心丙級(jí)286-7f：90%2890%老香洲深發(fā)展大廈丙級(jí)17-3170%2570%三、珠海新香洲及周邊寫字樓客戶特征分析通過(guò)對(duì)新香洲、前山、老香洲寫字樓租戶的調(diào)查，歸類和統(tǒng)計(jì)分析，我們可以看出：1、 新香洲的各個(gè)寫字樓的客戶的行業(yè)構(gòu)成比較類似，行業(yè)構(gòu)成中，以咨詢、服務(wù)類客戶占的比例最大（50%左右），其次是貿(mào)易貨運(yùn)類客戶（20%左右）。再其次是生產(chǎn)制造和高科技類行業(yè)。金融保險(xiǎn)類客戶很少。2、 前山寫字樓客戶中按行業(yè)分，咨詢、服務(wù)類，貿(mào)易貨運(yùn)類，生產(chǎn)制造類

11、客戶旗鼓相當(dāng)，分別占到了18%，這與前山工業(yè)區(qū)的區(qū)位性質(zhì)也是比較一致的；其次其他類的客戶中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)占的比例較大，這與華業(yè)大廈的發(fā)展商在此辦公有關(guān)；消費(fèi)品零售類客戶占的比例達(dá)到12%，說(shuō)明此類客戶對(duì)寫字樓有一定的需求；而金融保險(xiǎn)類、高科技類客戶占的比例都較少。3、 老香洲的寫字樓數(shù)量較多，按行業(yè)來(lái)分，客戶的種類分部 也比叫平均。咨詢、服務(wù)類客戶仍然占了大頭，比例達(dá)到46%，說(shuō)明此類客戶是寫字樓最重要的客戶；其他行業(yè)的客戶，如金融保險(xiǎn)、貿(mào)易貨運(yùn)、生產(chǎn)制造、高科技行業(yè)占的比例差不多大小，各占10%左右；其他類的客戶較復(fù)雜，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、培訓(xùn)學(xué)校、減肥中心諸如此類的客戶。三、珠海

12、新香洲及周邊寫字樓銷售分析通過(guò)對(duì)新香洲、前山、老香洲寫字樓調(diào)查分析，可以看出：1、 除了珠海報(bào)業(yè)大廈外，絕大部分寫字樓均采取租售并舉策略；2、 寫字樓起售的面積較大，如半層起售；3、 銷售價(jià)格與同區(qū)位住宅相比略高出500元/平方米的幅度。區(qū)域項(xiàng)目名稱寫字樓規(guī)模檔次入住時(shí)間售價(jià)入住率新香洲報(bào)業(yè)大廈29235乙級(jí)2003年不售5-10f：100%新香洲誠(chéng)豐大廈-丙級(jí)2005年-70%新香洲西海大廈-丙級(jí)1995年-95%新香洲南嘉商務(wù)中心21個(gè)辦公室-100%前山華業(yè)大廈22522乙級(jí)2005年13f：4260元/60%前山臺(tái)商活動(dòng)中心100227丙級(jí)2004年-6-7f：90%前山酒珠大廈750

13、/層-2500元/-老香洲太和商務(wù)中心25000乙級(jí)2004年17f：5800元/60%老香洲深發(fā)展大廈-丙級(jí)-暫不售70%四、可行性分析通過(guò)對(duì)宏觀市場(chǎng)的分析及對(duì)項(xiàng)目周邊寫字樓租金、出租率、客戶、銷售情況的分析，可以看出，項(xiàng)目做寫字樓存在較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。原因如下：1、 珠海市經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好，產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，對(duì)寫字樓存在需求。新注冊(cè)的企業(yè)不斷增加，而注銷的企業(yè)不多，說(shuō)明珠海的企業(yè)盈利情況較好。2、 未來(lái)幾年后，港珠澳大橋、輕軌等基礎(chǔ)建設(shè)對(duì)珠海的影響重大，將使珠海獲得很大的成長(zhǎng)空間；3、 新香洲是珠海市新的城市中心，是珠海基建投入的重要區(qū)域，成長(zhǎng)潛力大；4、 新香洲現(xiàn)階段的寫字樓的數(shù)量很少，現(xiàn)有的寫字

14、樓出租率較高，客戶對(duì)寫字樓的需求較大；5、 新香洲及周邊前山、老香洲等區(qū)域現(xiàn)代的、專業(yè)的寫字樓僅有華業(yè)大廈、報(bào)業(yè)大廈的幾個(gè)項(xiàng)目，從市調(diào)情況來(lái)看，這幾個(gè)項(xiàng)目出租率較高。四、寫字樓產(chǎn)品定位略。附件：寫字樓調(diào)查匯總表區(qū)域項(xiàng)目名稱位置寫字樓規(guī)模檔次入住時(shí)間售價(jià)租金、管理費(fèi)入住率新香洲報(bào)業(yè)大廈迎賓北路29235乙級(jí)2003年不售40元/（含管理費(fèi)）5-10f：100%新香洲誠(chéng)豐大廈人民西路-丙級(jí)2005年-6f：簡(jiǎn)裝28元/管理費(fèi)：1元/70%新香洲西海大廈人民西路-丙級(jí)1995年-毛坯房16-20元/管理費(fèi)：2.8元/95%新香洲南嘉商務(wù)中心人民西路21個(gè)辦公室-20元/管理費(fèi)：1元/100%前山華業(yè)大廈明珠南路22522乙級(jí)2005年13f：4260元/13f：毛坯房28元/15f：毛坯房30元