世聯(lián)_廣東順德保利大良德勝商務(wù)區(qū)策劃定位報(bào)告_120p_前期策劃

1、保利大良德勝商務(wù)區(qū)世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn).2010.08.12.2010.08.12策劃定位報(bào)告謹(jǐn)呈謹(jǐn)呈: :保利華南實(shí)業(yè)有限公司保利華南實(shí)業(yè)有限公司區(qū)位印象：順德未來(lái)CBD 順德新城區(qū)居住氛圍趨濃城市價(jià)值趨顯保利嘉信城市花園萬(wàn)科新城灣畔純水岸水悅城邦海岸星座蘭喬圣菲喜來(lái)登酒店順風(fēng)灣廣場(chǎng)u目前已開發(fā)：海岸星座、純水岸、萬(wàn)科新城灣畔、萬(wàn)科蘭喬圣菲多個(gè)大型高檔次樓盤；u2009年8月喜來(lái)登酒店正式開業(yè)u順德區(qū)政府大樓、德勝?gòu)V場(chǎng)、公安局、檢察院等市政設(shè)施已投入使用多年。項(xiàng)目思考1：價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值是基于區(qū)域未來(lái)商業(yè)商務(wù)發(fā)展利好還是板塊未來(lái)居住價(jià)值？ 項(xiàng)目屬性定位：CBD 啟動(dòng)項(xiàng)目綜合體項(xiàng)目80萬(wàn)大盤 新區(qū)

2、市政景觀資源項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)總用地面積： 228231平米容積率：2.5-5.0（各地塊不同）建筑面積：816230.5平米商業(yè)金融建筑面積：不少于408115平米住宅建筑面積：不多于408115平米項(xiàng)目思考2：開發(fā)方向是基于綜合體角度還是居住大盤角度？項(xiàng)目地塊解析：地塊分散功能復(fù)合 受限較多地地塊塊用地性質(zhì)用地性質(zhì)容積容積率率商業(yè)建商業(yè)建面面住宅建住宅建面面1商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地52045102商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地51219703二類居住用地兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地3.5145502623584二類居住用地兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地3.51635.52868105二類居住用地兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地

3、2.580000121305備注：1、本項(xiàng)目計(jì)算容積率建筑面積816230.5平方米，其中住宅計(jì)容建筑面積不得超過(guò)計(jì)算容積率總量的50%（即建筑面積408115平方米），1號(hào)地塊內(nèi)按五星級(jí)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置酒店一所，1號(hào)、2號(hào)地塊商務(wù)辦公按甲級(jí)寫字樓及以上標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，計(jì)容建筑面積不得少于21萬(wàn)平米，5號(hào)地塊內(nèi)設(shè)置集中式商業(yè)綜合設(shè)施，商業(yè)建筑面積不得少于80000平方米。2、2號(hào)地塊商務(wù)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地中可設(shè)置不多于計(jì)容建筑面積60000平方米的公寓式酒店。3、1號(hào)地塊220米（其中綠軸公園側(cè)主體塔樓建筑高度180米，其余主體塔樓建筑高度80米）；2號(hào)地塊150米（其中主體塔樓建筑高度90米）；3號(hào)、4號(hào)

4、地塊120米（其中主體塔樓建筑高度80米）；5號(hào)地塊120米。5、沿綠軸東面1地塊建筑主體高度不得少于180米。 關(guān)于板塊 n 規(guī)劃利好規(guī)劃利好oror居住價(jià)值居住價(jià)值關(guān)于屬性 關(guān)于品牌 n保利保利品牌優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)世聯(lián)視角/基于項(xiàng)目自身的判斷：關(guān)于指標(biāo) n地塊分散，地塊分散，功能復(fù)合功能復(fù)合n項(xiàng)目的開發(fā)方向如何確立？n項(xiàng)目的綜合體物業(yè)價(jià)值如何兌現(xiàn)？n項(xiàng)目大盤如何發(fā)展啟動(dòng)？核心問(wèn)題的導(dǎo)出：核心問(wèn)題的導(dǎo)出：n綜合體綜合體/CBD/CBD啟動(dòng)項(xiàng)目啟動(dòng)項(xiàng)目/80/80萬(wàn)大盤萬(wàn)大盤/ /市政景觀資源市政景觀資源項(xiàng)目核心思考方向：項(xiàng)目開發(fā)方向的確定路徑思考：尋找綜合體大盤開發(fā)的方向路徑思考：尋找綜合體大盤

5、開發(fā)的方向項(xiàng)目的物業(yè)定位路徑思考：項(xiàng)目各物業(yè)的定位路徑思考：項(xiàng)目各物業(yè)的定位項(xiàng)目的愿景路徑思考：項(xiàng)目的整體意向路徑思考：項(xiàng)目的整體意向項(xiàng)目的概念規(guī)劃路徑思考：項(xiàng)目的整體規(guī)劃路徑思考：項(xiàng)目的整體規(guī)劃第一部分 項(xiàng)目發(fā)展方向研判尋找綜合體大盤開發(fā)的方向 比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大總投資一般較大相對(duì)較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小客戶來(lái)源具有自我寄生功能，部分來(lái)自于內(nèi)部全部來(lái)自于外部客戶活動(dòng)體驗(yàn)式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大項(xiàng)目界定1：從項(xiàng)目指標(biāo)及地塊條件來(lái)看，本項(xiàng)目屬于中心區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目基本屬性：城市未來(lái)核

6、心區(qū)/功能復(fù)合/物業(yè)多樣化項(xiàng)目項(xiàng)目體量（平體量（平方米）方米）定位定位保利一號(hào)公館約15萬(wàn)城市中軸一線千燈湖景大宅，締造城市中央的領(lǐng)袖生活洲際酒店約9.5萬(wàn)佛山第一家超五星級(jí)酒店保利水城約15萬(wàn)中國(guó)第一個(gè)水主題全功能復(fù)合購(gòu)物中心保利西街約11萬(wàn)中國(guó)第一個(gè)水主題商業(yè)街保利雙子星約2.7萬(wàn)廣佛RBD核心高端SOHO商務(wù)公寓保利花園約47萬(wàn)廣佛RBD核心高端居住社區(qū)合計(jì)約100萬(wàn)保利類似案例開發(fā)經(jīng)驗(yàn)1保利千燈湖生活圈：逾100萬(wàn)平方米的區(qū)域開發(fā)，住宅、公寓、酒店、商業(yè)綜合體物業(yè)組合保保利利花花園園保保利利水水城城保保利利西西街街一一號(hào)號(hào)公公館館洲洲際際酒酒店店保利雙子星保利雙子星0909080807

7、071010保利一號(hào)公館：07年6月開盤，3個(gè)月內(nèi)基本售罄保利洲際酒店：與一號(hào)公館同期建設(shè)，07年11月封頂，09年底正式營(yíng)業(yè)保利水城：07年10月封頂并啟動(dòng)招商，09年4月正式營(yíng)業(yè)保利西街：與保利水城同期啟動(dòng)，保利雙子星：08年9月開盤保利花園：07年底開盤，至2010年下半年基本售罄以高端千燈湖景大平面公以高端千燈湖景大平面公寓啟動(dòng)，迅速奠定項(xiàng)目高寓啟動(dòng)，迅速奠定項(xiàng)目高端形象，在區(qū)域成熟之前端形象，在區(qū)域成熟之前兌現(xiàn)現(xiàn)成的資源價(jià)值；綜兌現(xiàn)現(xiàn)成的資源價(jià)值；綜合體高端配套同期啟動(dòng)建合體高端配套同期啟動(dòng)建設(shè)設(shè)高端住宅大盤保高端住宅大盤保利花園入市持續(xù)利花園入市持續(xù)銷售；配套物業(yè)銷售；配套物業(yè)陸續(xù)

8、封頂、招商，陸續(xù)封頂、招商，持續(xù)給予區(qū)域利持續(xù)給予區(qū)域利好好廣佛同城發(fā)展規(guī)劃廣佛同城發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)；保利花園持出臺(tái)；保利花園持續(xù)熱銷；保利水城續(xù)熱銷；保利水城正式營(yíng)業(yè)；區(qū)域及正式營(yíng)業(yè)；區(qū)域及項(xiàng)目?jī)r(jià)值基本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值基本實(shí)現(xiàn)最高兌現(xiàn)最高兌現(xiàn)洲際酒店正式開洲際酒店正式開業(yè)；保利花園基業(yè)；保利花園基本售罄；保利區(qū)本售罄；保利區(qū)域開發(fā)基本完畢域開發(fā)基本完畢保利千燈湖生活圈高端住宅啟動(dòng)，多物業(yè)并行開發(fā)，城市化綜合體物業(yè)持續(xù)提升區(qū)域價(jià)值以高端類住宅物業(yè)啟動(dòng)，在區(qū)域成熟之前迅速兌現(xiàn)景觀資源價(jià)值；住宅與商務(wù)、商業(yè)物業(yè)全過(guò)程并行開發(fā)，綜合體配套順應(yīng)區(qū)域發(fā)展利好不斷兌現(xiàn)，持續(xù)提升了區(qū)域價(jià)值，保證了大體量住宅的高速高

9、價(jià)兌現(xiàn)保利類似案例開發(fā)經(jīng)驗(yàn)2保利東灣：CBD百萬(wàn)平米城市綜合體，接近一半的商業(yè)體量2435167物業(yè)類型物業(yè)類型體量（平體量（平方米）方米）備注備注住宅約58萬(wàn)分布在2-7號(hào)地寫字樓約9.5萬(wàn)設(shè)置在1號(hào)地，層高250米的超甲級(jí)寫字樓集中商業(yè)約8萬(wàn)設(shè)置在3號(hào)地酒店約3萬(wàn)設(shè)置在1號(hào)地，超五星級(jí)酒店商務(wù)公寓約11.5萬(wàn)設(shè)置在3號(hào)地酒店式公寓約3萬(wàn)設(shè)置在1號(hào)地公寓式豪宅約11萬(wàn)設(shè)置在1號(hào)地，約250平米大平面公寓合計(jì)約104萬(wàn)保利東灣一線江景豪宅啟動(dòng)，主要綜合體配套亦于前期啟動(dòng)，通過(guò)項(xiàng)目開發(fā)提升區(qū)域價(jià)值12121111101013136號(hào)地：一線江景大宅，預(yù)計(jì)10月底開盤7號(hào)地：高端住宅，預(yù)計(jì)11年3

10、月入市1號(hào)地酒店：預(yù)計(jì)10年底動(dòng)工，3年內(nèi)建成投入使用3號(hào)地集中商業(yè)：預(yù)計(jì)10年底-11年初動(dòng)工，3年內(nèi)建成投入使用4、5號(hào)地住宅：預(yù)計(jì)12年初入市3號(hào)地公寓：預(yù)計(jì)11年入市1號(hào)地酒店式公寓：預(yù)計(jì)12年入市2號(hào)地江景大宅：預(yù)計(jì)13年入市14141號(hào)地公寓式豪宅：預(yù)計(jì)14年入市1號(hào)地超甲級(jí)寫字樓：預(yù)計(jì)14年入市延續(xù)千燈湖開發(fā)思路，以一線江景大宅啟動(dòng)，兌現(xiàn)景觀資源價(jià)值，并迅速奠定項(xiàng)目整體形象；后續(xù)住宅與商務(wù)、商業(yè)物業(yè)并行開發(fā)，通過(guò)綜合體配套的不斷落實(shí)持續(xù)提升區(qū)域價(jià)值，使住宅從資源價(jià)值逐漸過(guò)渡到城市價(jià)值的兌現(xiàn)以上為預(yù)計(jì)開發(fā)計(jì)劃保利類似項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)思路的借鑒保利類似項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)

11、思路的借鑒住宅啟動(dòng)，樹立項(xiàng)目形象并兌現(xiàn)已有價(jià)值；并通過(guò)持續(xù)住宅啟動(dòng)，樹立項(xiàng)目形象并兌現(xiàn)已有價(jià)值；并通過(guò)持續(xù)開發(fā)保證穩(wěn)定的資金回流開發(fā)保證穩(wěn)定的資金回流綜合體商務(wù)商業(yè)配套與住宅并行開發(fā)，迅速提升區(qū)域價(jià)綜合體商務(wù)商業(yè)配套與住宅并行開發(fā)，迅速提升區(qū)域價(jià)值，保證住宅價(jià)值的持續(xù)兌現(xiàn)值，保證住宅價(jià)值的持續(xù)兌現(xiàn)住宅作為啟動(dòng)并持續(xù)開發(fā)基本成為共識(shí)；選擇何種綜合體住宅作為啟動(dòng)并持續(xù)開發(fā)基本成為共識(shí)；選擇何種綜合體商業(yè)物業(yè)與住宅并行啟動(dòng)，以迅速提升區(qū)域價(jià)值，成為本商業(yè)物業(yè)與住宅并行啟動(dòng)，以迅速提升區(qū)域價(jià)值，成為本項(xiàng)目開發(fā)方向選擇的關(guān)鍵項(xiàng)目開發(fā)方向選擇的關(guān)鍵第二部分 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)研判各物業(yè)市場(chǎng)狀況及發(fā)展機(jī)會(huì) 項(xiàng)目界

12、定2：從綜合體開發(fā)角度，本項(xiàng)目契合均衡發(fā)展或以寫字樓為核心功能的綜合體發(fā)展模式從物業(yè)比例來(lái)看，寫字樓是本項(xiàng)目綜合體核心功能所在，在當(dāng)前區(qū)域發(fā)展階段及從物業(yè)比例來(lái)看，寫字樓是本項(xiàng)目綜合體核心功能所在，在當(dāng)前區(qū)域發(fā)展階段及產(chǎn)業(yè)支撐下，產(chǎn)業(yè)支撐下，寫字樓是否適合作為本項(xiàng)目商業(yè)類啟動(dòng)物業(yè)？寫字樓是否適合作為本項(xiàng)目商業(yè)類啟動(dòng)物業(yè)？模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置CBD/城市中心/商務(wù)氛圍濃厚便利的交通條件主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模建筑面積20萬(wàn)以上客戶（產(chǎn)業(yè)

13、）支撐已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)地理位置不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性主干道沿線客戶支持商務(wù)客戶地理位置城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)各功能共融不互擾功能化體系五星級(jí)酒店/甲級(jí)寫字樓/高檔/中高檔購(gòu)物中心/頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善商場(chǎng)、公寓定位差異化通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位功能化體系五星

14、級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力配套設(shè)施頂級(jí)商場(chǎng)明確定位大規(guī)模綜合/娛樂(lè)性/觀光性/頂級(jí)/獨(dú)具特色建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/功能化體系商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理均衡發(fā)展均衡發(fā)展/ /寫字樓為核心功能的寫字樓為核心功能的綜合體發(fā)展模式必要條件：綜合體發(fā)展模式必要條件：（未來(lái)）商務(wù)核心區(qū)（未來(lái)）商務(wù)核心區(qū)/ /商務(wù)氛圍濃厚商務(wù)氛圍濃厚/ /客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐本項(xiàng)目綜合體發(fā)展需要區(qū)域作為本項(xiàng)目綜合體發(fā)展需要區(qū)域作為中心區(qū)發(fā)展成熟度的充分支撐中心區(qū)發(fā)展成熟度的充分支撐基礎(chǔ)設(shè)施先行，政府將土地從生地改造為熟地，使土地具備建設(shè)和

15、出讓條件；行政辦公或公共設(shè)施項(xiàng)目為先導(dǎo)，政府強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)進(jìn)入新區(qū)，使新區(qū)知名度提升，炒熱片區(qū)，帶旺人氣；住宅先期啟動(dòng)，居住用地的出讓可以緩解政府投入于新區(qū)開發(fā)的資金壓力，并為先期進(jìn)駐的行政辦公人員提供生活配套,為新區(qū)積聚人氣，為后續(xù)開發(fā)辦公商業(yè)奠定基礎(chǔ)；基于一定數(shù)量的人口和相對(duì)成熟的基礎(chǔ)設(shè)施，辦公、商業(yè)物業(yè)具備了開發(fā)運(yùn)營(yíng)的條件，寫字樓、酒店、大型商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)使新城形象、地位得到鞏固；辦公、商業(yè)帶來(lái)大量人口積聚，帶動(dòng)更大規(guī)模的住宅、辦公開發(fā)，新城開發(fā)進(jìn)入成熟期深圳中心區(qū)廣州珠江新城上海浦東新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施行政辦公設(shè)施行政公共設(shè)施行政公共/辦公設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施住宅先期啟動(dòng)辦公、商業(yè)物業(yè)開發(fā)住

16、宅、辦公大片開發(fā)住宅住宅住宅辦公辦公辦公商業(yè)商業(yè)住宅寫字樓大片開發(fā)住宅成片開發(fā)住宅成片開發(fā) 根據(jù)CBD開發(fā)實(shí)例，新區(qū)開發(fā)普遍遵循以下規(guī)律： 基礎(chǔ)設(shè)施行政公共/辦公設(shè)施住宅先期啟動(dòng)辦公與商業(yè)開發(fā)住宅、辦公大片開發(fā)新城開新城開發(fā)發(fā)CBD新區(qū)開發(fā)07070909050508082、順風(fēng)灣/綠地公園3、德勝?gòu)V場(chǎng)10、新城機(jī)關(guān)幼兒園11、嘉信西山小學(xué)12、順德第一中學(xué)13/21/22/17/19/20/14/15/16/18、區(qū)政府及其他辦公機(jī)構(gòu)23、科學(xué)館24、圖書館25、博物館26、歌劇院060603031、置業(yè)大廈2、順風(fēng)灣廣場(chǎng)31、新天地高爾夫7、新城超市4、加油站28、水悅城邦29、蘭喬圣菲3

17、0、新城灣畔31、純水岸172347910111213141518161232426252928301已經(jīng)建成已經(jīng)建成未來(lái)規(guī)劃未來(lái)規(guī)劃1311在建項(xiàng)目在建項(xiàng)目323232、海岸星座32、喜來(lái)登酒店0707年年CBDCBD建設(shè)政府建設(shè)政府辦公辦公/ /公建已基本完公建已基本完成，住宅項(xiàng)目開始大成，住宅項(xiàng)目開始大量啟動(dòng)，目前，臨江量啟動(dòng)，目前，臨江住宅用地已基本開發(fā)住宅用地已基本開發(fā)完畢，辦公及商業(yè)的完畢，辦公及商業(yè)的開發(fā)成為開發(fā)成為CBDCBD進(jìn)入下進(jìn)入下一階段發(fā)展的關(guān)鍵一階段發(fā)展的關(guān)鍵1010從順德新城區(qū)發(fā)展階段看，目前已經(jīng)歷基礎(chǔ)設(shè)施/公建/住宅開發(fā)階段，辦公及商業(yè)成為進(jìn)一步發(fā)展迫切需求，辦公

18、物業(yè)成立與否更多取決于市場(chǎng)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)支撐度大良寫字樓總體分布：目前主要集中在清暉路-鳳山路段的老城區(qū)，可售項(xiàng)目?jī)H一個(gè)，新城區(qū)目前無(wú)寫字樓項(xiàng)目順港大廈鴻業(yè)大廈聯(lián)豐綜合樓新世界中心順利德商業(yè)大廈德業(yè)大廈已售項(xiàng)目在售項(xiàng)目聯(lián)豐商務(wù)大廈銀海大廈明日大廈目前可售寫字樓項(xiàng)目目前可售寫字樓項(xiàng)目1個(gè)個(gè)聯(lián)豐商務(wù)大廈聯(lián)豐商務(wù)大廈大良目前在用寫字樓大部分規(guī)模很小，總建面不到10萬(wàn)平米，普遍于2000年以前建成，內(nèi)部裝修陳舊，商住混雜，整體形象低，5A甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目?jī)H一個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目位置租金(元/ m)管理費(fèi)(元/ m)電梯數(shù)(臺(tái))出租率建筑面積（平米）類型建成時(shí)間點(diǎn)評(píng)新利德大廈鳳山中路41580寫字樓/住宅1999年

19、設(shè)施陳舊順港大廈清暉路40-4552100約8500寫字樓/住宅2000年以前設(shè)施陳舊銀海大廈宜新路252100%約3000寫字樓/住宅1995年設(shè)施陳舊聯(lián)豐綜合樓清暉路28（含物管費(fèi)）無(wú)100%約1000兩層寫字樓/其余為住宅1997年設(shè)施陳舊配套簡(jiǎn)單鴻業(yè)大廈清暉路22（含物管費(fèi)）285%約5500寫字樓/商業(yè)/住宅2000年以前設(shè)施陳舊配套簡(jiǎn)單德業(yè)大廈鳳山東路35595%約12000寫字樓/商業(yè)/住宅2000年以前設(shè)施陳舊配套簡(jiǎn)單明日廣場(chǎng)新桂中路45-553.5560340005A甲級(jí)寫字樓2006年5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)豐商務(wù)大廈清暉路5052即將開盤4000寫字樓2010年設(shè)施配套一般廠房辦公

20、廠房辦公寫字樓寫字樓商住混合商住混合廠房辦公廠房辦公最原始的商務(wù)辦公環(huán)境，檔次低，設(shè)施差，形象差，但因大良大量實(shí)業(yè)型中小企業(yè)的現(xiàn)狀而大量存在商住混合辦公商住混合辦公中小型企業(yè)，對(duì)價(jià)格較低、面積小的商住樓需求較旺盛 ，因此銷售情況和出租情況都很理想；存在問(wèn)題：檔次低，商務(wù)配套不全，物管差，功能混雜，商務(wù)公寓商務(wù)公寓商住樓與專業(yè)寫字樓過(guò)渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實(shí)力有限，無(wú)法進(jìn)入寫字樓門檻的中小型企業(yè)追捧；存在問(wèn)題：形象相對(duì)于專業(yè)寫字樓仍顯較低寫字樓寫字樓完全意義上的高檔寫字樓的出現(xiàn)以明日廣場(chǎng)為代表，寫字樓市場(chǎng)占比很小各類辦公場(chǎng)所市場(chǎng)占比目前大良企業(yè)主流辦公場(chǎng)所仍停留在廠房、商住綜合樓、商務(wù)公寓，寫

21、字樓市場(chǎng)占比很小起步發(fā)展階段 快速發(fā)展階段穩(wěn)步發(fā)展階段成熟發(fā)展階段 寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚不充分，屬于有待細(xì)分的市場(chǎng) 配套、服務(wù)設(shè)施缺乏，商務(wù)氛圍也較淡，商務(wù)成本較低 市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求較低，寫字樓上市流通總量稀少，大部分屬于“商住兩用樓”市場(chǎng)占有率 寫字樓市場(chǎng)開始成為房地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng) 配套、服務(wù)設(shè)施逐步完備，形成較濃的商務(wù)氛圍，租金水平逐年上升 寫字樓的需求量膨脹性增長(zhǎng)，供應(yīng)量有限，刺激寫字樓投資市場(chǎng)的逐步形成 寫字樓市場(chǎng)成為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈 重點(diǎn)開發(fā)5A級(jí)寫字樓，配套、服務(wù)設(shè)施完備，商務(wù)氛圍濃厚 市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求逐步飽和，寫字樓市場(chǎng)的開發(fā)量降低，租金穩(wěn)中有升 寫字樓市場(chǎng)份額穩(wěn)中有升 市

22、場(chǎng)以高端寫字樓為主，主要服務(wù)于處于成熟期的中大型企業(yè)，擁有成熟的商務(wù)辦公環(huán)境、資源集約度高 市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求平穩(wěn)，供需保持平衡大良所處階段大良所處階段寫字樓市場(chǎng)的四大發(fā)展階段寫字樓市場(chǎng)的四大發(fā)展階段目前而言，大良寫字樓市場(chǎng)仍處于起步發(fā)展階段，市場(chǎng)占有率低、整體檔次較低 明日廣場(chǎng)明日廣場(chǎng)位置順德大良東區(qū)新桂中路項(xiàng)目定位順德首個(gè)順德首個(gè)5A5A甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓總建面34000平米銷售均價(jià)（06年） 約6000元/平米租金45-55元/月.售罄時(shí)長(zhǎng)售罄時(shí)長(zhǎng)一年半一年半電梯數(shù)5層高3.5米層數(shù)28層戶型段70-300平米車位700個(gè)個(gè)案分析：明日廣場(chǎng)大良首個(gè)高端寫字樓，銷售速度慢，3.5萬(wàn)平米消

23、化約1年半 客戶所屬行業(yè)門類較多，行業(yè)比重較高的主要有貿(mào)易、客戶所屬行業(yè)門類較多，行業(yè)比重較高的主要有貿(mào)易、房地產(chǎn)、咨詢、建筑設(shè)計(jì)等行業(yè)。房地產(chǎn)、咨詢、建筑設(shè)計(jì)等行業(yè)。 96% 96%的客戶為私企、民營(yíng)業(yè)主，決策者較少，國(guó)企和的客戶為私企、民營(yíng)業(yè)主，決策者較少，國(guó)企和外企很少。外企很少。在現(xiàn)有辦公面積的統(tǒng)計(jì)中，在現(xiàn)有辦公面積的統(tǒng)計(jì)中，200200平米以下的客戶占平米以下的客戶占70%70%，該類客戶大多為成長(zhǎng)型小企業(yè)，所需購(gòu)買面積較??；而該類客戶大多為成長(zhǎng)型小企業(yè)，所需購(gòu)買面積較??；而現(xiàn)有辦公面積現(xiàn)有辦公面積300300平米以上的客戶占平米以上的客戶占6%6%，該類客戶經(jīng)濟(jì)，該類客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力較

24、強(qiáng)，可以承受較大面積的產(chǎn)品。實(shí)力較強(qiáng)，可以承受較大面積的產(chǎn)品。入駐客戶分析入駐客戶分析：明日廣場(chǎng)寫字樓來(lái)自行業(yè)較多，主要為貿(mào)易，房地產(chǎn)，咨詢等行業(yè)，且96%為民企，多數(shù)客戶所在公司規(guī)模不大，多為成長(zhǎng)型企業(yè)需求面積200以下為主力寫字樓風(fēng)險(xiǎn)最大，由于產(chǎn)業(yè)分布及寫字樓使用習(xí)慣，順德工廠形式規(guī)模體量無(wú)法對(duì)高端寫字樓市場(chǎng)有較多需求。楊生 碧桂園高級(jí)投資經(jīng)理看好大良新城未來(lái)發(fā)展看好大良新城未來(lái)發(fā)展前景，但要有政府的政策前景，但要有政府的政策支持支持大良寫字樓市場(chǎng)不成熟，大良寫字樓市場(chǎng)不成熟，高端寫字樓的需求量不大高端寫字樓的需求量不大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀導(dǎo)致高端產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀導(dǎo)致高端寫字樓需求不大寫字樓需求不大看

25、好新城區(qū)發(fā)展，但需政府落實(shí)及幾個(gè)大開發(fā)商聯(lián)合推進(jìn)；現(xiàn)有片區(qū)人氣不足，商務(wù)、商業(yè)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，“大體量的商業(yè)很難做，寫字樓可能有大的市場(chǎng)需求，但高端寫字樓市場(chǎng)需求較小?！?順德區(qū)發(fā)展規(guī)劃和統(tǒng)計(jì)局王工、張工大良新城區(qū)的規(guī)劃利好，是未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，以后肯定有很好的發(fā)展，但是目前大良的寫字樓辦公氛圍還沒(méi)有形成，高端寫字樓的需求不多商業(yè)投資資深客戶陳女士新城區(qū)規(guī)劃、環(huán)境好，未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)，有望成為高檔片區(qū)，但是寫字樓市場(chǎng)在大良目前還很不成熟，企業(yè)自建辦公樓居多數(shù)，這也和順德的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相關(guān)的，大部分都是中小企業(yè)，所以高端寫字樓的需求預(yù)計(jì)不大。房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理朱女士客戶訪談專業(yè)人士：基于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)

26、狀和寫字樓使用習(xí)慣，大良新城區(qū)寫字樓市場(chǎng)需求較大，但高端寫字樓市場(chǎng)需求較小我們根本上不會(huì)考慮用寫字樓辦公，首先我們自己有專門的辦公樓，一般寫字樓滿足我們的辦公面積，另外，辦公地點(diǎn)與廠區(qū)在一起便于管理快速反映，寫字樓做不到這一點(diǎn)。某公司行政部張先生市場(chǎng)接受寫字樓，但市場(chǎng)接受寫字樓，但是投資態(tài)度要謹(jǐn)慎是投資態(tài)度要謹(jǐn)慎大良高端寫字樓需求大良高端寫字樓需求不大，客戶首先關(guān)注價(jià)不大，客戶首先關(guān)注價(jià)格格寫字樓需求較為低端寫字樓需求較為低端 高端寫字樓貴是一方面，另外我也不需要那么大的辦公場(chǎng)所，我會(huì)考慮同時(shí)能解決住宿與辦公的寫字樓，不會(huì)考慮去高檔寫字樓 某制作公司老板孫先生市場(chǎng)接受寫字樓，但投資態(tài)度謹(jǐn)慎；若

27、大良新城區(qū)寫字樓價(jià)格合理會(huì)考慮，但中高檔寫字樓需時(shí)間消化及推動(dòng)，回報(bào)期長(zhǎng)。貿(mào)易公司總經(jīng)理 黃先生一般的寫字樓我們都愿意考慮的，高端寫字樓價(jià)格太高，沒(méi)這個(gè)必要去高檔寫字樓劉軍 IT企業(yè)副總看好寫字樓的發(fā)展，前提是價(jià)格合適，不要太高檔，而應(yīng)大量開發(fā)中低檔，吸引中小企某設(shè)計(jì)公司 劉女士客戶訪談終端消費(fèi)者：大良現(xiàn)階段寫字樓市場(chǎng)需求較為低端，高端寫字樓市場(chǎng)需求量少大良寫字樓市場(chǎng)仍處于起步發(fā)展階段，市場(chǎng)占有率低、整體檔次較低寫字樓需求趨中低端，高端寫字樓市場(chǎng)需求量少大良寫字樓消化速度較慢，價(jià)格實(shí)現(xiàn)一般大良寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié)大良寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié)潛在的機(jī)會(huì)潛在的機(jī)會(huì)1-1-第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展：順德區(qū)

28、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯示進(jìn)入工業(yè)化高級(jí)階段，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示初具發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段特征，未來(lái)幾年第三產(chǎn)業(yè)有望進(jìn)入快速發(fā)展階段20092009年年GDPGDP（億元）（億元）20092009年人均年人均GDPGDP（元）（元）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（% %）順德區(qū)順德區(qū)1662.0782230（1.2萬(wàn)美元）0.5：52.3：47.2珠三角珠三角29745.5862643.832.3：47.8：49.9 （發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)）廣東廣東35696375885.5：51.6：42.9工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)（工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)（19821982年美元）年美元）（初期）（中期）(重化期）728-14561456-29122912-546032/3

29、0/2817/40/4312/53/35全球（全球（20002000）3133685150（美元）5/31/64發(fā)展階段發(fā)展階段 人均人均GDP GDP （19801980年，美元）年，美元） 人均人均GDP GDP （20032003年，美元）年，美元）初級(jí)產(chǎn)品生產(chǎn)階段初級(jí)產(chǎn)品生產(chǎn)階段 初級(jí)產(chǎn)品生產(chǎn)階段（初級(jí)產(chǎn)品生產(chǎn)階段（1 1） 300600 300600 5301200 5301200 工業(yè)化階段工業(yè)化階段 工業(yè)化初級(jí)階段（工業(yè)化初級(jí)階段（2 2） 600-1200600-12001200-24001200-2400工業(yè)化中級(jí)階段（工業(yè)化中級(jí)階段（3 3） 1200-24001200-2

30、4002400-48002400-4800工業(yè)化高級(jí)階段（工業(yè)化高級(jí)階段（4 4） 2400-45002400-45004800-90004800-9000發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階段發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階段 發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段（發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段（5 5） 4500-72004500-72009000-166009000-16600發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)高級(jí)階段（發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)高級(jí)階段（6 6） 7200-108007200-1080016600-2500016600-25000大良：大良：以第三產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的城市型經(jīng)濟(jì)，汽車交易、房地產(chǎn)、商業(yè)貿(mào)易、金融保以第三產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的城市型經(jīng)濟(jì)，汽車交易、房地產(chǎn)、商業(yè)貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、郵電通信、餐飲、交通運(yùn)

31、輸和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等都達(dá)到相當(dāng)大的規(guī)模。信息和科技產(chǎn)險(xiǎn)、郵電通信、餐飲、交通運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等都達(dá)到相當(dāng)大的規(guī)模。信息和科技產(chǎn)業(yè)也顯現(xiàn)蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭。業(yè)也顯現(xiàn)蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭。容桂：容桂：家電，如科龍、容聲、華寶、格蘭仕、萬(wàn)和、順德海爾、加拿大北方電訊、家電，如科龍、容聲、華寶、格蘭仕、萬(wàn)和、順德海爾、加拿大北方電訊、美國(guó)安普、日本松下、臺(tái)灣櫻花；涂料，如華潤(rùn)涂料；美國(guó)安普、日本松下、臺(tái)灣櫻花；涂料，如華潤(rùn)涂料；倫教：倫教：木工機(jī)械（華南最大的木工機(jī)械基地）如馬氏等名牌；電子電腦行業(yè)，如木工機(jī)械（華南最大的木工機(jī)械基地）如馬氏等名牌；電子電腦行業(yè)，如順達(dá)電腦；順達(dá)電腦；陳村：陳村：花卉，有中國(guó)花卉，有中國(guó)“

32、花卉第一鎮(zhèn)花卉第一鎮(zhèn)”之稱；壓力機(jī)械；之稱；壓力機(jī)械；北滘：北滘：家電，如美的、惠而浦、蜆華等，房地產(chǎn)比較著名，如碧桂園；家電，如美的、惠而浦、蜆華等，房地產(chǎn)比較著名，如碧桂園；龍江：龍江：塑料；紡織制衣；家具；小電器；啤酒飲料，如龍?。凰芰?；紡織制衣；家具；小電器；啤酒飲料，如龍?。粯?lè)從：樂(lè)從：家具；鋼材；印刷家具；鋼材；印刷勒流：勒流：重型機(jī)械加工業(yè)、小五金小家電行業(yè)等；重型機(jī)械加工業(yè)、小五金小家電行業(yè)等；杏壇：杏壇：塑料；家電；飼料；食品；紡織印染等塑料；家電；飼料；食品；紡織印染等均安：均安：服裝；化工涂料等服裝；化工涂料等工業(yè)鎮(zhèn)工業(yè)鎮(zhèn)潛在的機(jī)會(huì)潛在的機(jī)會(huì)1-1-第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展：第三產(chǎn)業(yè)

33、發(fā)展：從順德各鎮(zhèn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)比較來(lái)看，除大良以外，各鎮(zhèn)均為典型的工業(yè)鎮(zhèn)，大良作為新城區(qū)所在的中心組團(tuán)，未來(lái)將進(jìn)一步穩(wěn)固第三產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位潛在的機(jī)會(huì)潛在的機(jī)會(huì)2-2-制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)：制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)：順德作為制造業(yè)名城，率先發(fā)展起來(lái)的第三產(chǎn)業(yè)形態(tài)將是對(duì)支柱制造業(yè)發(fā)展具有推動(dòng)作用的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)大企業(yè)大企業(yè)中企業(yè)中企業(yè)小企業(yè)小企業(yè)資本運(yùn)作資本運(yùn)作企業(yè)周邊各銀企業(yè)周邊各銀行機(jī)構(gòu)行機(jī)構(gòu)本地解決本地解決貸款規(guī)模不大貸款規(guī)模不大以自有資金為主以自有資金為主以本地銀行為主以本地銀行為主將圍繞銀行所在地進(jìn)將圍繞銀行所在地進(jìn)行行設(shè)計(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)研發(fā)企業(yè)內(nèi)部企業(yè)內(nèi)部企業(yè)內(nèi)部企業(yè)內(nèi)部海外來(lái)樣海外來(lái)樣OEMOEM模仿模仿研發(fā)是一

34、個(gè)企業(yè)的核研發(fā)是一個(gè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，大、中型心競(jìng)爭(zhēng)力，大、中型企業(yè)一般不會(huì)將研發(fā)企業(yè)一般不會(huì)將研發(fā)獨(dú)立出去獨(dú)立出去展示、會(huì)談?wù)故尽?huì)談第三方服務(wù)第三方服務(wù)參加全國(guó)各種參加全國(guó)各種會(huì)展；會(huì)談以會(huì)展；會(huì)談以在企業(yè)內(nèi)部為在企業(yè)內(nèi)部為主；其他服務(wù)主；其他服務(wù)上門服務(wù)上門服務(wù)參加全國(guó)各種參加全國(guó)各種會(huì)展；會(huì)談在會(huì)展；會(huì)談在企業(yè)內(nèi)部或酒企業(yè)內(nèi)部或酒店店自己的展廳自己的展廳廣交會(huì)或行業(yè)會(huì)廣交會(huì)或行業(yè)會(huì)展展從順德酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)從順德酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀看，企業(yè)對(duì)新城的狀看，企業(yè)對(duì)新城的高級(jí)酒店會(huì)有所需求高級(jí)酒店會(huì)有所需求市場(chǎng)營(yíng)銷市場(chǎng)營(yíng)銷自身?yè)碛薪∪陨頁(yè)碛薪∪暮?nèi)外營(yíng)銷的海內(nèi)外營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)面向全國(guó)的代面向全國(guó)的代

35、理銷售和自銷理銷售和自銷代理代理網(wǎng)絡(luò)定單網(wǎng)絡(luò)定單現(xiàn)代供應(yīng)鏈管理更注現(xiàn)代供應(yīng)鏈管理更注重網(wǎng)絡(luò)和信息，對(duì)物重網(wǎng)絡(luò)和信息，對(duì)物理環(huán)境趨于淡化理環(huán)境趨于淡化順德制造業(yè)企業(yè)對(duì)新城區(qū)商務(wù)功能的需求分析順德制造業(yè)企業(yè)對(duì)新城區(qū)商務(wù)功能的需求分析德勝商務(wù)區(qū)：功能混合的綜合性片區(qū)，包括商務(wù)辦公、酒店、零售商業(yè)、休閑娛樂(lè)、餐飲、居??；形態(tài)偏向綜合體；順德有限的商務(wù)需求會(huì)壓縮集中布局于德勝商務(wù)區(qū)。潛在的機(jī)會(huì)潛在的機(jī)會(huì)2-2-制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)：制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)：制造業(yè)企業(yè)發(fā)展與升級(jí)將帶來(lái)一定量的辦公需求潛在的機(jī)會(huì)潛在的機(jī)會(huì)3-3-總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)：總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)：順德區(qū)政府為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)型，提出打造“總部經(jīng)濟(jì)”思路，同時(shí)

36、給予一系列政策和資金利好順德新城區(qū)中央順德新城區(qū)中央商務(wù)區(qū)效果圖商務(wù)區(qū)效果圖 順德發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的條件：順德發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的條件：工業(yè)基礎(chǔ)好，有一批在全國(guó)非常有實(shí)力的企業(yè)，并形成了雄厚的產(chǎn)業(yè)集群 ；草根經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)數(shù)十年發(fā)展，已經(jīng)形成了自己的特色，本土民營(yíng)企業(yè)家鄉(xiāng)觀念強(qiáng)，樂(lè)于在本土扎根建設(shè)總部；順德龍頭企業(yè)自主創(chuàng)新意識(shí)比較強(qiáng)，美的、格蘭仕、萬(wàn)家樂(lè)、萬(wàn)和等企業(yè)掌握了很多核心技術(shù)，國(guó)內(nèi)的一些研發(fā)、銷售標(biāo)準(zhǔn)也是它們制定的。 順德區(qū)加快發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)暫行辦法規(guī)定，凡獲順德區(qū)認(rèn)定為總部企業(yè)并在順德區(qū)注冊(cè)及稅務(wù)登記的企業(yè)，可享受順德區(qū)對(duì)總部企業(yè)的扶持政策。扶持措施主要有資金扶持、用地支持、綠色通道服務(wù)、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)定點(diǎn)聯(lián)

37、系制度、海關(guān)一關(guān)通服務(wù)等措施?？偛科髽I(yè)在順德將享受到系列獎(jiǎng)總部企業(yè)在順德將享受到系列獎(jiǎng)勵(lì)。勵(lì)。順德區(qū)財(cái)政已設(shè)立財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)專項(xiàng)資金，財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)專項(xiàng)資金主要用于對(duì)總部企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)和對(duì)總部企業(yè)的高級(jí)管理人員給予獎(jiǎng)勵(lì)。按照規(guī)定，這些獎(jiǎng)勵(lì)資金必須實(shí)行專賬管理，用于企業(yè)總部建設(shè)、新增投資、品牌建設(shè)、自主創(chuàng)新和技術(shù)改造項(xiàng)目的投入。對(duì)于在順德成立總部或區(qū)域總部的世界或國(guó)內(nèi)對(duì)于在順德成立總部或區(qū)域總部的世界或國(guó)內(nèi)500500強(qiáng)企業(yè)，或經(jīng)強(qiáng)企業(yè)，或經(jīng)區(qū)政府特別批準(zhǔn)的國(guó)內(nèi)外其他大型企業(yè)，順德區(qū)政府除給予區(qū)內(nèi)區(qū)政府特別批準(zhǔn)的國(guó)內(nèi)外其他大型企業(yè)，順德區(qū)政府除給予區(qū)內(nèi)總部企業(yè)的優(yōu)惠外，還將給予總部企業(yè)的優(yōu)惠外，還將給予1001

38、00萬(wàn)元一次性總部開辦費(fèi)用扶持。萬(wàn)元一次性總部開辦費(fèi)用扶持。 潛在的機(jī)會(huì)潛在的機(jī)會(huì)3-3-總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)：總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)：順德企業(yè)積極響應(yīng)總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)的號(hào)召，在美的等總部經(jīng)濟(jì)示范效應(yīng)帶動(dòng)下，紛紛有建設(shè)新總部大樓的意愿 截至09年底，順德區(qū)內(nèi)加強(qiáng)總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)的企業(yè)已超過(guò)40家,而已獲得區(qū)政府認(rèn)定的總部企業(yè)17家,其中包括美的、碧桂園、格蘭仕、海信科龍、萬(wàn)和、萬(wàn)家樂(lè)、德美化工、廣東鍛壓機(jī)床廠、環(huán)球制藥、富華機(jī)械、科達(dá)機(jī)電、盈然木業(yè)、聯(lián)塑科技、順威股份、康富來(lái)、萬(wàn)昌印刷包裝、樂(lè)從供銷集團(tuán)等。 其中萬(wàn)和、錫山家具、科達(dá)機(jī)電、東菱集團(tuán)建成新的總部大樓,美的新總部大樓即將啟用,日美燈箱新總部大樓已經(jīng)動(dòng)工,格蘭

39、仕、碧桂園、盈然木業(yè)、美涂士涂料等一批區(qū)內(nèi)企格蘭仕、碧桂園、盈然木業(yè)、美涂士涂料等一批區(qū)內(nèi)企業(yè)也在籌劃建設(shè)新總部大樓業(yè)也在籌劃建設(shè)新總部大樓。到到 20062006年底止，順德區(qū)共有中國(guó)名牌年底止，順德區(qū)共有中國(guó)名牌產(chǎn)品企業(yè)產(chǎn)品企業(yè)1616家，中國(guó)名牌產(chǎn)品家，中國(guó)名牌產(chǎn)品2626個(gè)，個(gè)，其中骨干企業(yè)占其中骨干企業(yè)占1010家，擁有中國(guó)名牌家，擁有中國(guó)名牌產(chǎn)品產(chǎn)品1919個(gè)。個(gè)。 產(chǎn)值超產(chǎn)值超1010億元的企業(yè)從億元的企業(yè)從20052005年的年的1616家家增至增至20062006年的年的2525家。家。入圍2006廣東工業(yè)五十強(qiáng)的3家企業(yè)分別排列第七位、二十六位和三十四位，名次比2005年分

40、別上升2位、14位和8位。從資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，骨干企業(yè)的資產(chǎn)總額達(dá)660.57億元，占規(guī)模以上工業(yè)總資產(chǎn)的46.2%，資產(chǎn)超10億的企業(yè)有10家企業(yè)，其中超百億的企業(yè)有一家。潛在的機(jī)會(huì)潛在的機(jī)會(huì)3-3-總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)：總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)：順德區(qū)政府重點(diǎn)引進(jìn)區(qū)外總部企業(yè)及總部服務(wù)機(jī)構(gòu)落戶商務(wù)區(qū)，同時(shí)鼓勵(lì)該區(qū)重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)抱團(tuán)投資建設(shè)總部大樓,加強(qiáng)總部經(jīng)濟(jì)載體的集聚優(yōu)勢(shì)目前已有部分招商引資項(xiàng)目計(jì)劃在順德設(shè)立職能型總部機(jī)目前已有部分招商引資項(xiàng)目計(jì)劃在順德設(shè)立職能型總部機(jī)構(gòu)構(gòu), ,如彩虹公司將在順德設(shè)立如彩虹公司將在順德設(shè)立OLEDOLED技術(shù)研發(fā)中心技術(shù)研發(fā)中心, ,同時(shí)計(jì)劃同時(shí)計(jì)劃在區(qū)內(nèi)投資建設(shè)華南區(qū)域總部。在

41、區(qū)內(nèi)投資建設(shè)華南區(qū)域總部。 順德未來(lái)抓住順德未來(lái)抓住CEPACEPA開放服務(wù)業(yè)的機(jī)遇開放服務(wù)業(yè)的機(jī)遇, , 將爭(zhēng)取引進(jìn)將爭(zhēng)取引進(jìn)510510家香港高端的資訊評(píng)估機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師及律師事務(wù)所等在順家香港高端的資訊評(píng)估機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師及律師事務(wù)所等在順德設(shè)立中國(guó)大陸區(qū)域總部或區(qū)域總部的分支機(jī)構(gòu)。德設(shè)立中國(guó)大陸區(qū)域總部或區(qū)域總部的分支機(jī)構(gòu)。企業(yè)總部、研發(fā)部門專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)順德政府建議以商會(huì)為龍頭建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)順德政府建議以商會(huì)為龍頭建設(shè)總部經(jīng)濟(jì), ,比如涂料行業(yè)總比如涂料行業(yè)總部、家電行業(yè)總部、家具行業(yè)總部等部、家電行業(yè)總部、家具行業(yè)總部等, ,依托這些行業(yè)建立行依托這些行業(yè)建立行業(yè)總部大樓業(yè)總部大樓, ,走聯(lián)

42、盟總部路線。走聯(lián)盟總部路線。 聯(lián)盟總部第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶來(lái)新興第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的需求總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)企業(yè)總部大樓辦公需求制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)展示、營(yíng)銷、科研等所需的辦公需求大良寫字樓未來(lái)潛在機(jī)會(huì)小結(jié)大良寫字樓未來(lái)潛在機(jī)會(huì)小結(jié)寫字樓物業(yè)發(fā)展小結(jié)寫字樓物業(yè)發(fā)展小結(jié)從辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀看，寫字樓適宜作為啟動(dòng)類商業(yè)物業(yè)從辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀看，寫字樓適宜作為啟動(dòng)類商業(yè)物業(yè)根據(jù)辦公市場(chǎng)未來(lái)潛在機(jī)會(huì)，有必要對(duì)辦公物業(yè)進(jìn)行多根據(jù)辦公市場(chǎng)未來(lái)潛在機(jī)會(huì)，有必要對(duì)辦公物業(yè)進(jìn)行多類型的分解類型的分解在此情況下，在此情況下，酒店、集中商業(yè)是否適合作為本項(xiàng)目商業(yè)類啟動(dòng)物業(yè)？酒店、集中商業(yè)是否適合作為本項(xiàng)目商業(yè)類啟動(dòng)物業(yè)？新世界萬(wàn)怡酒店(四星）喜來(lái)登

43、酒店（五星）嘉信康年花園酒店（四星）君萊酒店(四星）鹿茵酒店（四星）哥頓酒店（五星）銀海酒店(四星） 大良酒店分布圖大良酒店分布圖 容桂酒店分布圖容桂酒店分布圖順德高端酒店主要集中在大良容桂，四星五星酒店共7家。區(qū)域酒店行業(yè)處于剛起步發(fā)展階段，五星級(jí)高檔酒店稀缺。酒店市場(chǎng)板塊板塊酒店酒店建筑面積建筑面積客房數(shù)客房數(shù)開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間星級(jí)星級(jí)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)狀當(dāng)期經(jīng)營(yíng)狀況況大良新城喜來(lái)登酒店喜來(lái)登酒店2.52.5萬(wàn)萬(wàn)3853852009.8五星五星入住率入住率90%嘉信康年花園酒店3.5萬(wàn)3042010.5四星入住率50%大良舊城君萊酒店1.4萬(wàn)1162007.2四星入住率50%新世界萬(wàn)怡酒店4.2萬(wàn)37

44、72006重新裝修四星入住率90%容桂哥頓酒店哥頓酒店6 6萬(wàn)多萬(wàn)多2042042007重新重新裝修裝修五星五星入住率入住率70%銀海酒店約2萬(wàn)1282008.5四星入住率60%鹿茵酒店-1862007重新裝修四星入住率90%目前順德高檔酒店建筑面積在1.4-6萬(wàn)之間，片區(qū)總?cè)萘考s為20萬(wàn)平米。均為2006年后開始營(yíng)業(yè)，入住率普遍較高配套配套設(shè)施設(shè)施新世界新世界萬(wàn)怡酒店萬(wàn)怡酒店喜來(lái)登酒店喜來(lái)登酒店君萊君萊酒店酒店嘉信康嘉信康年酒店年酒店哥頓酒店哥頓酒店銀海酒店銀海酒店鹿茵鹿茵酒店酒店層數(shù)19層16層8層主樓8層，附樓5層主樓11層，裙樓2層。16層10層會(huì)議室在建商務(wù)中心咖啡廳中西餐廳健身，休

45、閑娛樂(lè)停車場(chǎng)各大酒店的配套設(shè)施大致相當(dāng)，集會(huì)議，餐飲，娛樂(lè)休閑為一體。地址地址大良新城區(qū)德勝中路11號(hào)客房數(shù)客房數(shù)385套級(jí)別級(jí)別五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)管酒店經(jīng)營(yíng)管理公司理公司喜來(lái)登酒店管理集團(tuán)價(jià)格段價(jià)格段門市價(jià)1680-3680優(yōu)惠價(jià)700-1400開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間2009年8月15日 順德喜來(lái)登酒店是佛山第一家國(guó)際連鎖性商務(wù)五星級(jí)酒店。順德喜來(lái)登酒店是佛山第一家國(guó)際連鎖性商務(wù)五星級(jí)酒店。 喜來(lái)登酒店主要承擔(dān)美的、科龍等名企的大型會(huì)議，主要面對(duì)大型集團(tuán)商務(wù)會(huì)喜來(lái)登酒店主要承擔(dān)美的、科龍等名企的大型會(huì)議，主要面對(duì)大型集團(tuán)商務(wù)會(huì) 議人群。議人群。餐飲、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)得很好，為它帶來(lái)客流和人氣，入住率達(dá)到餐飲、

46、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)得很好，為它帶來(lái)客流和人氣，入住率達(dá)到90%90%。個(gè)案分析:順德喜來(lái)登酒店。大良區(qū)內(nèi)國(guó)際性連鎖五星級(jí)酒店，區(qū)位、品牌、景觀優(yōu)勢(shì)大，入住率高地址地址佛山市順德區(qū)大良清暉路150號(hào)客房數(shù)客房數(shù)377套級(jí)別級(jí)別四星級(jí)酒店管理公司酒店管理公司美國(guó)萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)價(jià)格段價(jià)格段門市價(jià)600-2200優(yōu)惠價(jià)410-1420開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間1998年開業(yè)，2006年重新裝修酒店坐落于大良區(qū)中心黃金地段，毗鄰清暉園酒店坐落于大良區(qū)中心黃金地段，毗鄰清暉園和華蓋路商業(yè)步行街和華蓋路商業(yè)步行街 ?！懊绹?guó)萬(wàn)豪集團(tuán)美國(guó)萬(wàn)豪集團(tuán)”管理的國(guó)際性酒店。管理的國(guó)際性酒店。 經(jīng)營(yíng)狀況情況良好，入住率經(jīng)營(yíng)狀況情況良好，入住率

47、90%。個(gè)案分析：新世界萬(wàn)怡酒店。大良中心黃金地段的四星級(jí)酒店，中心城區(qū)地段、國(guó)際品牌酒店管理集團(tuán)，入住率高終端客戶：新城區(qū)規(guī)劃、環(huán)境好，未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)，有望成為高檔片區(qū)；終端客戶：新城區(qū)規(guī)劃、環(huán)境好，未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)，有望成為高檔片區(qū)； 新城區(qū)，那邊環(huán)境好，規(guī)劃重點(diǎn)，如果后續(xù)開發(fā)的好的話，可以說(shuō)是大良真正的富人高檔片區(qū)；只要政府落力推進(jìn)，看即片區(qū)的發(fā)展，資源、財(cái)力都有，而且是政府的形象工程只要政府有財(cái)力、有精力，這片區(qū)肯定是發(fā)展的重點(diǎn)；順德擴(kuò)權(quán)后肯定要搞發(fā)展，東平跟大良的新城區(qū)都是發(fā)展的重點(diǎn)；大良新城區(qū)的地段好，以后肯定有很好的發(fā)展，等萬(wàn)科、水悅城邦的入住率高一點(diǎn)，那里的人氣就很旺了，但目前該

48、區(qū)域還比較冷清。政府及專業(yè)人士：看好新城區(qū)發(fā)展，但需政府落實(shí)及幾個(gè)大開發(fā)商聯(lián)合推進(jìn)政府及專業(yè)人士：看好新城區(qū)發(fā)展，但需政府落實(shí)及幾個(gè)大開發(fā)商聯(lián)合推進(jìn)規(guī)劃局王局長(zhǎng)：從白宮到中間的綠化軸，容積率向兩邊呈遞減趨勢(shì)，在前期政府規(guī)劃上很落力；專業(yè)人士 ：順德去年擴(kuò)權(quán)，政府有足夠的財(cái)力去支撐，新城區(qū)可以說(shuō)是大良的窗 口，發(fā)展肯定是有的，政府只要有財(cái)力，能力，一定會(huì)往這邊傾斜；光靠一兩個(gè)大開發(fā)商開發(fā)不行，肯定要有幾個(gè)共同推進(jìn)，5年內(nèi)打造是政府的目標(biāo)，這個(gè)要求還是設(shè)置了門檻；客戶訪談隨著大良新城規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)，周邊入住率提高，商業(yè)氛圍形成，將極大的促進(jìn)酒店業(yè)的發(fā)展；專業(yè)人士及終端消費(fèi)者對(duì)大良新城未來(lái)看好對(duì)大

49、良新區(qū)對(duì)大良新區(qū)CBD建設(shè)酒店的看法建設(shè)酒店的看法酒店方面，在順德的生意人比較多，相對(duì)都是短期逗留，給酒店業(yè)留下了很大的發(fā)展機(jī)會(huì)?？春眯聟^(qū)的酒店業(yè)發(fā)展。容桂的酒店生意都比較好，平時(shí)會(huì)有不少外地商人在容桂洽談生意。大良新城區(qū)的情況應(yīng)該也一致。酒店如果附帶業(yè)經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)，政府規(guī)劃到位，那邊又有外展中心、政府中心，光這些高端的人士就夠了，順德港也在那邊，還是很多高端的外貿(mào)人士的。酒店不光光要有住的地方，吃喝玩樂(lè)都要齊，我會(huì)去住喜來(lái)登，主要是服務(wù)好，旁邊有休閑娛樂(lè)的地方，喜來(lái)登那邊消費(fèi)的都是老板，為啥，談生意，要面子，要檔次，又不能在辦公室，只能去吃喝玩樂(lè)的地方；在喜來(lái)登旁邊建多一個(gè)五星級(jí)酒店，對(duì)我們這些

50、普羅大眾來(lái)說(shuō)肯定是好事。多一個(gè)消費(fèi)的場(chǎng)所，不過(guò)喜來(lái)登的價(jià)格不菲，四五個(gè)人去喝一頓早茶肯定要1000元。中餐是不用排隊(duì)的，不過(guò)我看早茶也坐了6、7成?？蛻粼L談終端客戶對(duì)大良酒店看重檔次、服務(wù)及娛樂(lè)，對(duì)高檔酒店發(fā)展前景持肯定態(tài)度酒店物業(yè)發(fā)展小結(jié)酒店物業(yè)發(fā)展小結(jié)大良酒店業(yè)發(fā)展速度快，特別是高端的酒店，經(jīng)營(yíng)情況大良酒店業(yè)發(fā)展速度快，特別是高端的酒店，經(jīng)營(yíng)情況普遍非常好普遍非常好順德商務(wù)往來(lái)多，但高端酒店缺乏，需求仍有待進(jìn)一步順德商務(wù)往來(lái)多，但高端酒店缺乏，需求仍有待進(jìn)一步滿足滿足大良高檔酒店市場(chǎng)需求旺盛，大良新城區(qū)高檔酒店前景看好大良高檔酒店市場(chǎng)需求旺盛，大良新城區(qū)高檔酒店前景看好.本地客戶對(duì)高檔酒店

51、提供的宴會(huì)功能、餐飲、休閑娛樂(lè)本地客戶對(duì)高檔酒店提供的宴會(huì)功能、餐飲、休閑娛樂(lè)的消費(fèi)需求大的消費(fèi)需求大大良大良商圈商圈容桂容桂商圈商圈順德大良順德大良-容桂商圈的分布容桂商圈的分布順德大良順德大良-容桂商圈的特點(diǎn)容桂商圈的特點(diǎn)大良商圈：大良商圈：大良舊城區(qū)是以華蓋路步行街為中心向周邊輻射，隨著吉之島、沃爾瑪?shù)攘闶劬揞^的加盟以及順?lè)遒?gòu)物新天地、名店坊、嘉信廣場(chǎng)等大型商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，商業(yè)重心逐漸向東城及新城偏移容桂商圈：容桂商圈：主要分布在容桂城區(qū)，其中傳統(tǒng)商業(yè)中心位于鳳翔南路-振華路一帶，隨著天佑城的落成，逐漸形成了天佑城-文塔公園新商圈大良-容桂商圈是順德的城市核心商圈商業(yè)市場(chǎng)商圈商圈商業(yè)類型

52、商業(yè)類型體量體量商業(yè)定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金水平（租金水平（/m/m/月）月）經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況老城商圈老城商圈 華蓋路步行街華蓋路步行街635米長(zhǎng)，80-200平米/間。中低檔商業(yè)步行街以服裝、鞋業(yè)為主200-300元品牌齊全，人流量大，早年生意較火爆，近年來(lái)隨著商業(yè)中心的東移，經(jīng)營(yíng)狀況有所下滑新世界中心新世界中心28,000平米 中低檔年輕時(shí)尚地帶服裝、鞋業(yè)、飾品等1F臨電梯商鋪300元，2F獨(dú)立商鋪250-300元，3F開放式鋪位100-125元（均含物管）較受年輕人歡迎，但經(jīng)營(yíng)狀況一般城東商圈城東商圈永旺商業(yè)中心永旺商業(yè)中心100,000平米中高檔購(gòu)物娛樂(lè)商業(yè)中心日用品零售、服裝、餐飲1

53、F：200300元2F：80150元吉之島聚斂了不少人氣，廣受客戶歡迎新一城沃爾瑪新一城沃爾瑪10,000多平米中高檔購(gòu)物娛樂(lè)商業(yè)中心日用品零售、服裝、餐飲、娛樂(lè)100200元/月（含物管費(fèi)）入駐品牌高檔，定位高端，很多單位招租樂(lè)購(gòu)樂(lè)購(gòu)18,000平米中檔購(gòu)物娛樂(lè)商業(yè)中心日用品零售、服裝、餐飲1F：75-85元2F（商業(yè)街）：300-330元（均含物管）以超市為核心帶動(dòng)商鋪運(yùn)營(yíng)城南商圈城南商圈大潤(rùn)發(fā)大潤(rùn)發(fā)30,000多平米倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心日用品零售-定位較為平民化，吸引大量?jī)r(jià)格敏感客戶新城區(qū)商圈新城區(qū)商圈嘉信城市廣場(chǎng)嘉信城市廣場(chǎng)180,000平米中低檔年輕時(shí)尚服飾、餐飲、娛樂(lè)60-120元不等，

54、管理費(fèi)15元進(jìn)駐品牌檔次不等，缺乏準(zhǔn)確定位，經(jīng)營(yíng)狀況不佳總體概況總體概況共共3939萬(wàn)平米萬(wàn)平米中檔商業(yè)為主以日用品零售、服裝、餐飲、娛樂(lè)為主大良商圈商業(yè)目前總體量約40萬(wàn)平米，以定位中檔的傳統(tǒng)購(gòu)物中心及依托大型零售店聚集人氣的商業(yè)中心為主，缺乏具有核心輻射力的主力商圈。商圈商圈商業(yè)類型商業(yè)類型體量體量商業(yè)定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金水平（租金水平（/m/m/月）月）經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況容山商場(chǎng)商業(yè)圈容山商場(chǎng)商業(yè)圈 容山商場(chǎng)容山商場(chǎng)3,000多平米 綜合性超市日用品零售-本地人主要購(gòu)物場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)良好鳳祥南鳳祥南- -振華路振華路商業(yè)街商業(yè)街宏駿廣場(chǎng)宏駿廣場(chǎng)18,000平米中低檔年輕時(shí)尚潮流地帶服裝、飾

55、品1F：1502002F：50803F：3040年輕人購(gòu)物場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)一般鳳祥南路商鳳祥南路商業(yè)步行街業(yè)步行街60100平米/間商業(yè)步行街服裝、鞋業(yè)150200本地人逛街去處，經(jīng)營(yíng)較好天佑城商業(yè)圈天佑城商業(yè)圈天佑城天佑城99,000平米中高檔購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)城日用品零售、餐飲、娛樂(lè)1F：2002502F：5080引進(jìn)國(guó)際一線品牌，定位中高端消費(fèi)，人流量大街鋪街鋪5060平米/間-服裝為主80-100新興商圈，經(jīng)營(yíng)良好總體概況總體概況共約共約1313萬(wàn)萬(wàn)平米平米日用品零售、服飾、餐飲、娛樂(lè)為主容桂商圈總體量約13萬(wàn)平米，主要以定位中低檔的傳統(tǒng)商業(yè)中心為主，定位中高端的天佑城帶動(dòng)容桂區(qū)域核心商圈。永

56、永旺旺沃爾沃爾瑪瑪樂(lè)購(gòu)樂(lè)購(gòu)新世界中新世界中心商場(chǎng)心商場(chǎng)樓層類別3F化妝品/美容/美甲/發(fā)型設(shè)計(jì)/數(shù)碼產(chǎn)品/飾品2F服飾/鞋類/內(nèi)衣/數(shù)碼產(chǎn)品/流行前線1F品牌服飾/珠寶首飾/名表/鞋類/餐廳/便利店業(yè)態(tài)：一樓經(jīng)營(yíng)服裝、眼鏡、鐘表等，主業(yè)態(tài)：一樓經(jīng)營(yíng)服裝、眼鏡、鐘表等，主要為中檔品牌要為中檔品牌; ;二、三樓為低檔產(chǎn)品商鋪，二、三樓為低檔產(chǎn)品商鋪，以經(jīng)營(yíng)服裝及小飾品為主。以經(jīng)營(yíng)服裝及小飾品為主。區(qū)位：區(qū)位：清暉路旁，新世界酒店側(cè)。體量：體量：2.8萬(wàn)平方米定位：定位：中低檔年輕時(shí)尚地帶客戶群分析：客戶群分析：面對(duì)的群體主要是學(xué)生、收入水平中等或中下的人群。消費(fèi)能力不高。該區(qū)域位于城中心，是連通新

57、老城區(qū)的該區(qū)域位于城中心，是連通新老城區(qū)的一個(gè)重要地段，人流及車流量大。一個(gè)重要地段，人流及車流量大。新世界中心距離最近的生活賣場(chǎng)樂(lè)購(gòu)需新世界中心距離最近的生活賣場(chǎng)樂(lè)購(gòu)需要至少要至少十五分鐘十五分鐘的車程。不能解決人們生的車程。不能解決人們生活需要，導(dǎo)致人氣不足?；钚枰?，導(dǎo)致人氣不足。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況大良老城商圈：地處人流最旺的大良城中心，但周邊無(wú)大型生活賣場(chǎng)依托，不能解決人們生活需要，限制了其發(fā)展。2007年永旺購(gòu)物中心的開年永旺購(gòu)物中心的開業(yè)打破了桂城商業(yè)多年的悶業(yè)打破了桂城商業(yè)多年的悶局；局；樂(lè)購(gòu)于樂(lè)購(gòu)于2009年年11月開業(yè)；月開業(yè)；新一城沃爾瑪新一城沃爾瑪于于2009年年12月開業(yè)；

58、月開業(yè)；大良東區(qū)以及周邊基本形成大良東區(qū)以及周邊基本形成了了“五分鐘商業(yè)圈五分鐘商業(yè)圈”的格局；的格局；大良東區(qū)成為了全國(guó)少有的大良東區(qū)成為了全國(guó)少有的集中三家世界零售業(yè)巨頭的集中三家世界零售業(yè)巨頭的城區(qū)之一。城區(qū)之一。永旺購(gòu)物中心開業(yè)當(dāng)天銷售永旺購(gòu)物中心開業(yè)當(dāng)天銷售額達(dá)額達(dá)200萬(wàn)；萬(wàn)；2007年初開業(yè)年初開業(yè)到到5月份已取得月份已取得6000萬(wàn)的銷售萬(wàn)的銷售額，創(chuàng)造了順德單家商貿(mào)業(yè)額，創(chuàng)造了順德單家商貿(mào)業(yè)營(yíng)業(yè)額的最高記錄。營(yíng)業(yè)額的最高記錄。永旺購(gòu)物中心永旺購(gòu)物中心新一城沃爾瑪新一城沃爾瑪樂(lè)購(gòu)樂(lè)購(gòu)大良城東商圈：形成以永旺購(gòu)物中心為核心的“五分鐘商業(yè)圈”的格局三層娛樂(lè)空間娛樂(lè)空間：休閑娛樂(lè)、童

59、裝、早教、電子游戲、大型餐飲二層生活前沿生活前沿：休閑服飾、商務(wù)男裝、運(yùn)動(dòng)器材、特色餐飲一層大型專賣店，服務(wù)娛樂(lè)、精品首飾、品牌服裝鞋帽負(fù)一層家居飾品家居飾品：沃爾瑪超市、化妝品、家居飾品、通訊、煙酒、家電、藥店、休閑飲品沃爾瑪各層業(yè)態(tài)分布沃爾瑪各層業(yè)態(tài)分布二層大型專賣店，服務(wù)娛樂(lè)、精品首飾、品牌服裝鞋帽一層大型專賣店，服務(wù)娛樂(lè)、精品首飾、品牌服裝鞋帽、超市負(fù)一層停車場(chǎng)二層超市、充值、箱包、服飾、飾品一層真功夫、珠寶、鞋業(yè)樂(lè)購(gòu)各層業(yè)態(tài)分布樂(lè)購(gòu)各層業(yè)態(tài)分布永旺各層業(yè)態(tài)分布永旺各層業(yè)態(tài)分布城東商圈的三大零售店為高檔樓盤林立的大良東區(qū)居民城東商圈的三大零售店為高檔樓盤林立的大良東區(qū)居民提供了生活便利

60、，但定位中檔，不能滿足本地人的中高提供了生活便利，但定位中檔，不能滿足本地人的中高端購(gòu)買需求。端購(gòu)買需求。大良城東商圈：形成以永旺購(gòu)物中心為核心的“五分鐘商業(yè)圈”的格局，但定位中低檔，只能成為區(qū)域商業(yè)中心大潤(rùn)發(fā)定位：定位：倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心區(qū)位：區(qū)位：南國(guó)中路側(cè)，鳳城美食廣場(chǎng)對(duì)面。臨近大良客運(yùn)站體量：體量：30,000平米區(qū)域繁華程度：區(qū)域繁華程度：該區(qū)域位于大良與杏壇的分界線附近，也是通往多個(gè)鎮(zhèn)區(qū)都要道，車流量大，人流量也比較大?？蛻羧悍治觯嚎蛻羧悍治觯撼兄饕鎸?duì)家庭客戶，而商場(chǎng)內(nèi)服裝店、食肆主要面對(duì)的是中低收入客戶。業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布：商場(chǎng)一樓主體為大潤(rùn)發(fā)超市，另外有少量服裝品牌店、尚朋堂涮