XX縣級房地產(chǎn)市場調(diào)查及產(chǎn)品建議

1、XX彩虹花園市場調(diào)查報告及產(chǎn)品建議前 言房產(chǎn)項目運作發(fā)展到今天，已告別“終端銷售的王牌時代”，越來越多的開發(fā)商日漸注重項目的前期開發(fā)，致力打造適合市場環(huán)境的房產(chǎn)產(chǎn)品，極大地提高了房地產(chǎn)項目的銷售速率。我們說，產(chǎn)品本身常常決定了一半的成功。尤其在房產(chǎn)市場極度膨脹的狀況下，只有打造符合市場需求的房產(chǎn)產(chǎn)品才能很快找到一條成功營銷之路。任何一個項目永遠都無法脫離自身所處的城市而獨立存在，也就是我們所說的市場。建筑產(chǎn)品需要遵循整個城市的發(fā)展特點和趨勢，同時融入周邊的生活環(huán)境，在共性之中塑造個性才是更好的生存與發(fā)展之道。為了使本案盡快完成“XX第一樓盤”的品牌形象樹立，我公司組織近十人對XX及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場

2、進行了長時間縝密深入的調(diào)查分析，以當?shù)厥袌龅目傮w建筑特點、樓盤現(xiàn)狀、人們的生活審美習慣、消費習慣等為依據(jù)，在本案項目的建筑形式、景觀布局、戶型配置等方面做了進一步論證，旨在打造XX市場最好的房產(chǎn)產(chǎn)品。 第一部分 市場分析一、XX房地產(chǎn)發(fā)展概況（一）政策支持 城陽鎮(zhèn)面積79平方公里，人口13.1萬人，是XX縣政府駐地。為了適應城市的發(fā)展，形成合理緊湊的城市用地布局結(jié)構(gòu)和高效的道路交通系統(tǒng)，保證城市機能高效持續(xù)的運轉(zhuǎn)。XX縣政府在城陽鎮(zhèn)新興規(guī)劃了一個集文化、行政、商業(yè)商務、體育活動、產(chǎn)業(yè)、濱河休閑度假的6大特色功能區(qū)和居住生活功能新區(qū)。 1、居住用地規(guī)劃居住生活功能區(qū)按照城市總體規(guī)劃所劃分的街區(qū)地

3、塊，將X州路以東的居住用地劃分為11個居住社區(qū)，可安置人口約10萬人。并保留現(xiàn)狀XX第四中學、華星學校和華英學校，另規(guī)劃3處36班小學、1處36班中學。并在11個居住社區(qū)中，分別設置汽熱轉(zhuǎn)換站一處，使用戶均能采用采暖。 2、行政辦公用地規(guī)劃 規(guī)劃以X州路以東，振興東路中部以北的政府行政辦公中心為核心，沿振興路北側(cè)展開布置行政辦公用地，形成行政辦公一條街。 3、公共設施用地規(guī)劃 將以居住區(qū)域和行政辦公區(qū)域為中心建立三級商業(yè)金融服務設施、文化娛樂設施、體育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施以滿足新區(qū)人口增長的需求。 4、旅游度假設施規(guī)劃 在東環(huán)路以東，沭河河堤以西的土地主要規(guī)劃為休閑度假用地，以低密度、低容積率的

4、度假別墅為主，布置集中的公共性度假設施，如酒店、俱樂部、旅游購物以及餐飲娛樂等設施。 結(jié)論 振興東路作為XX新興的黨政一條街，所輻射周邊區(qū)域的公共設施、城市綠化等都會成為城市建設的工作重點。根據(jù)規(guī)劃該區(qū)域形成大型居住生活區(qū)，為本項目的開發(fā)創(chuàng)造了有利的基礎條件。 （二）當?shù)胤康禺a(chǎn)市場特點2001年，XX政府通過一些福利政策支持開發(fā)了安居工程桃源小區(qū)。2003年底，海納地產(chǎn)X州家園的開盤，XX的商品房市場開始受到當?shù)刭彿空叩年P注。2004年，XX房產(chǎn)市場相應出現(xiàn)了一些住宅商品房，大大增進了XX房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)氛圍。2003年以前XX的商品房空置率面積為零，2004年房地產(chǎn)剛剛起步，大量的商品房消費

5、需求沒有被激發(fā)更沒有被滿足。因此，本項目所在區(qū)域商品房市場還有一個較大的發(fā)展空間。通過對當?shù)厥袌龊驼叩恼{(diào)查了解，住宅社區(qū)的開發(fā)是目前XX房地產(chǎn)開發(fā)的主要方向。但是由于當?shù)爻墒斓淖≌鐓^(qū)較少，基本處于起步階段，所以進入這個市場必須詳細了解當?shù)刭彿空叩男枨?，符合區(qū)域市場的特點，避免當?shù)厥袌鏊嬖诘谋锥?，才能真正的占領市場。通過實際調(diào)查，可以看到： 二、調(diào)查結(jié)果分析（一）本地商品房特點調(diào)查本次調(diào)查主要對XX現(xiàn)有福鑫園、銀杏家園、X州家園三個樓盤進行了調(diào)查，這三個樓盤特點基本上代表著XX房地產(chǎn)市場發(fā)展的整體水平。1、外立面通過對XX現(xiàn)有三個樓盤調(diào)查可以看出，當?shù)貥潜P在樓體外觀設計還處在初期狀態(tài)。線條

6、簡單，缺乏立體感，色彩單一，沒有鮮明的設計風格。其中X州家園的樓體設計開始采用弧形陽臺、外飄窗的設計增強樓體立體感，并運用色彩分割增添了外立面的靈動性，打破了XX地區(qū)樓體單一、乏味的常規(guī)設計，同時，如此新穎的外立面設計也得到消費者認可，也相應增加了X州家園的銷售率。 2、戶型特點 通過詳細調(diào)查，發(fā)現(xiàn)當?shù)叵M者普遍都有喜好大面積住宅空間的特點，XX現(xiàn)有樓盤戶型面積多以120平米左右為主，戶型設計也以二室二廳、三室兩廳為主。 在功能區(qū)域的設計上，除了銀杏家園的客廳設計在北向外，X州家園和福鑫園都將客廳設計成南向，臥室的布局多是南北向均有，典型的現(xiàn)代戶型布局。3、停車方式 部分樓盤開始意識到在社區(qū)內(nèi)

7、修建車庫，用以滿足一些擁有私家車業(yè)主存放車輛的要求。像銀杏家園規(guī)劃修建地上停車庫34個，X州家園也在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設209個車位，并且在XX首次提出人車分流的概念。 4、景觀特點 對于社區(qū)景觀的設計方面，成熟社區(qū)景觀設計都不成熟。只有X州家園對自己社區(qū)的景觀進行了規(guī)劃，但這種規(guī)劃也只局限于對綠化率的概念提出和綠色植物的簡單布置，對于社區(qū)景觀內(nèi)涵，并沒有進一步挖掘和延伸出自己社區(qū)獨特的、品牌式的景觀文化和社區(qū)文化。 5、社區(qū)規(guī)劃特點 經(jīng)調(diào)查了解到，本地社區(qū)依然還是處于一種僅僅提供居住空間的基本狀態(tài)，社區(qū)規(guī)劃上缺少一些便民的公共設施設置。目前，只有X州家園對社區(qū)內(nèi)部設施功能進行了細化，如健身、茶座、

8、書吧、幼兒園等。 從XX整個房地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境到行業(yè)發(fā)展步伐來看，如果我們抓住XX房地產(chǎn)市場起步的這個時機，避免當?shù)胤康禺a(chǎn)所出現(xiàn)的一些弊端，著重加強對樓體外立面設計、戶型配比、社區(qū)內(nèi)停車位、社區(qū)景觀規(guī)劃、社區(qū)公共服務設施等方面的重視，本項目就能成為XX房地產(chǎn)發(fā)展階段的領跑者,帶領XX房地產(chǎn)步入成熟階段。（二）本地塊調(diào)查本地塊位于XX中心城陽鎮(zhèn)東部。北部：XX縣中心橫貫東西的主干道振興路。XX縣政府規(guī)劃的黨政一條街。東部：地塊東部為縣中心的城東的東環(huán)路。是縣中心的最東部一條環(huán)城路，車流量較少。南部：地塊南臨文心路。是橫貫東西的主干道，XX黨校、師范附小、東關小學、XX第四中學、師范學院都坐落在這條

9、街上。本社區(qū)建成后，本地塊南部將開辟一條規(guī)劃路。 西部：地塊西部將要修建廣場東路，廣場東路的西側(cè)為縣政府規(guī)劃的人民廣場，該廣場何時建成尚且不明。本地塊具體情況如圖：（三）消費者需求調(diào)查 此次調(diào)查抽取樣本人群：年齡在20-35之間占77.9%，文化程度在大專和大專以下占91.29%，多從事私營、事業(yè)單位。其特征為： u 所調(diào)查人群的文化程度不高，對商品房的認知程度有限。 u 所以對新鮮的事物可以較快地接受。u 多為從事私營、個體，所以有一定經(jīng)濟基礎。u 多為年輕父母，方便孩子入托、就學成為其選擇住房的重要因素。u 58%購房者都愿意在城陽鎮(zhèn)置業(yè)居住。 1、外觀及裝修要求 通過調(diào)查了解，本地消費者

10、在購買住宅時，越來越開始看重樓體外立面的設計，而最直接的反映就是樓盤銷售有所增加（例如：購買X州家園的消費者多是看中其樓盤外立面簡潔大方的設計）。不僅如此，很多消費者更關注建筑內(nèi)部配套問題，如：在此次調(diào)查中，我們了解到，有97%消費者贊成對公共樓梯間進行裝修并達到中檔水平。 2、建筑規(guī)劃調(diào)查 主力戶型、面積：樓盤調(diào)查樓盤名稱面積范圍戶型主力主力面積銀杏家園92-133平米二室二廳二衛(wèi)133平米福鑫園91.8-131平米二室二廳一衛(wèi)113.平米X州家園80-145平米三室二廳二衛(wèi)120-130平米 消費者調(diào)查戶型面積u 選擇居住面積為80-100平方米之間，占總受調(diào)人群的42.7%，其中一半的人

11、認為兩室一廳一衛(wèi)的房間格局較為理想，另外一半選擇三室兩廳兩衛(wèi)戶型。（這其中90-100平米的面積受歡迎程度在六成以上）u 選擇住宅面積為101-120平方米之間，占總受調(diào)人群的31.2%，其中10% 選擇兩室一廳一衛(wèi)戶型，66.7%的人選擇三室兩廳一衛(wèi)戶型，22.3%的人選擇三室兩廳兩衛(wèi)戶型。u 選擇住宅面積在121-140平方米之間，占總受調(diào)人群的12.5%，這部分人群中，約有六成需要三室兩廳一衛(wèi)，另外四成則希望戶型設計為三室兩廳兩衛(wèi)。u 選擇住房面積達到150平方米以上，占總受調(diào)人群的13.5%，選擇三室以上或復式戶型。選擇90-120 平米居住面積的人群占到總調(diào)查人群的56.82，規(guī)劃設

12、計根據(jù)消費者的不同需求進行面積戶型配比。 房間布局： 消費者調(diào)查XX消費者對各個功能區(qū)的配比要求情況如下。 根據(jù)上圖可以很明顯的看出：u 總房款承受能力在10萬 元以下的人群，對客廳（72%）及廚房（38%）比較看重。其他功能區(qū)則無特殊需求。u 總房款承受能力在11-15萬元的人群，對客廳的要求更明顯，達到94%，同時對陽臺的要求突顯達到44%，較其他購房人群更為明顯。u 總房款承受能力在16-20萬元的人群，對大面積客廳的要求達到100%，且更看重衛(wèi)生間的功能。u 總房款承受能力在21萬元以上的人群，仍然看中大客廳，同時對餐廳有明顯要求。（因此部分人群僅占總調(diào)查人數(shù)的9%，參考價值有限）結(jié)論

13、通過柱狀圖很清晰地看到，在所有功能區(qū)域中消費者尤為看重客廳面積。經(jīng)濟實力不高的消費者，比較看重房屋的使用率，而隨著消費者的經(jīng)濟實力相對提高，對客廳以外的功能區(qū)域像陽臺、衛(wèi)生間、餐廳的要求也隨之提高。當?shù)叵M者對現(xiàn)有居住陽臺的狹小狀況不滿意（面積在2、3平米左右），同時認為室內(nèi)儲藏室占用住宅空間，花錢購買不合算，建議在規(guī)劃設計上增大陽臺面積，適當增加儲藏空間，以滿足消費者需求。 內(nèi)部配套 消費者調(diào)查 針對房屋裝修達到何種程度的調(diào)查圖。 結(jié)論從所呈現(xiàn)的調(diào)查結(jié)果可以看出，當?shù)叵M者十分排斥毛坯房，非?？粗胤课輧?nèi)部的基礎裝修。在裝修標準上，防盜門所占比重最大91.91%。其次，衛(wèi)生潔具作為基礎配套，也

14、是當?shù)叵M者認為必備的設施。而要求陽臺全封閉所占比重65.65%,這主要是由于當?shù)貧夂蚝彤數(shù)仄毡榈馁彿啃睦硭鶝Q定。塑鋼窗、衛(wèi)生間內(nèi)部裝修、房屋的室內(nèi)門也是當?shù)叵M者非常在乎的需求，所以做到室內(nèi)基本配套的全面性，是作為高檔樓盤的重要前提。（注：當?shù)叵M者對于窗戶裝修還停留在鋁合金的認知上，再銷售的過程中需要引導消費。） 房屋配套消費者調(diào)查調(diào)查消費者對房屋配套要求的情況。結(jié)論 通過以上圖表可看出，對于房屋的內(nèi)部配套，消費者最為看重暖氣安裝，這主要是由于XX地處內(nèi)陸，冬天季節(jié)非常寒冷。對于煤質(zhì)氣（煤氣管道），大多數(shù)消費者并不贊成安裝。這是由于一部分消費者在購買罐裝煤氣時可享受優(yōu)惠價格，這樣他們就認為

15、使用管道煤氣不合算；而另一部分消費者卻是因為懷疑煤氣管道的安全性，不愿安裝。但是，對一個品質(zhì)高檔的社區(qū)來說，煤氣管道入戶是必要的?？梢酝ㄟ^降低消費者使用煤氣管道的煤氣費用，引導消費者對管道煤氣的認知。 停車場：消費者的調(diào)查在消費者對車庫的購買方式的調(diào)查中。對車庫購買方式租買不一定不需要總比率9.09%44.31%31.81%14.77%在對消費者可承受的車位價格的調(diào)查中。5萬元以下：72.97% 、 5萬-10萬：22.97% 、10-15萬：4.05%本項目車庫價格范圍：在售樓盤車庫價格與樓盤價格的比值項目銀杏家園福鑫園X州家園車庫價格1200元1608元暫時未定房屋價格1340元1535元

16、1600元比值0.91.05暫未定依據(jù)本項目均價1700，在以上比值基礎上得出本項目車庫的價格定在15301785之間。（注：銀杏家園地處古城路和城陽路的交匯處，位置處于邊緣地帶；而福來圓的位于浮來路和城陽中路的交匯處，位處城陽鎮(zhèn)的中心，位置在銷售上是一個很大的優(yōu)勢。） 結(jié)論： 通過以上的調(diào)查，對車庫現(xiàn)在需要和潛在需要的消費者占總調(diào)查比重的85%以上，可見當?shù)乜蛻魧噹斓男枨?。但是由于當?shù)叵M水平的局限，建議本社區(qū)的車庫配比占社區(qū)總戶數(shù)的80%以上。經(jīng)過調(diào)查，當?shù)叵M者對車庫價格接受水平大致價格在3萬元左右。同時，建議本項目建設車庫的位置靠近主干道振興路上。（具體細節(jié)請參考產(chǎn)品建議）3、小高層

17、專項調(diào)查（1）本地調(diào)查結(jié)果：經(jīng)過調(diào)查人員對當?shù)叵M者所得調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，95%以上的消費者選擇不會購買小高層。主要原因是：l 小高層這一概念相對XX消費群來講還是一個極為時尚的新概念，絕大多數(shù)人對小高層還沒有清晰地認識，當?shù)叵M者根本不清楚小高層的概念，對小高層的認識只停留在麻煩又不安全的階段。l 小高層過高物業(yè)費用是消費者不接受的主要原因，對于小高層與多層住宅相比，毋庸置疑消費者只會選擇多層。l 90%以上消費者認為縣城供電難以保證每天24小時不斷電，所以對小高層的安全程度持懷疑態(tài)度。（2）經(jīng)驗總結(jié)：結(jié)合本公司以往所操作樓盤市場經(jīng)驗l 同級市場分析：本公司涉足的平度與高密兩個市場，與XX房地產(chǎn)

18、市場的發(fā)展水平十分相似，發(fā)展階段及房價水平與XX相同，都處于初級階段。我公司所操作項目屬于當?shù)馗邫n次樓盤，所接觸消費者對小高層和高層的接受度很低，目前區(qū)域內(nèi)尚無小高層項目開發(fā)。主要有原因是老百姓普遍反映小高層的物業(yè)費用太貴，無法接受，從根本上不認可小高層居住形式。l 上級市場分析：即墨地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)自2001年開始，目前樓盤價格已經(jīng)達到2600元/平米以上的階段，與XX比起來已經(jīng)發(fā)展比較成熟，但當?shù)氐男「邔幼≌?005年才剛剛開始出現(xiàn)，我公司所接盤小高層在銷售過程中也明顯感覺當?shù)叵M者對小高層認可還需要一個很長的引到過程，銷售難度較大。因此，如果本案推出小高層，勢必存在概念引導的難題，消費者接

19、受較慢只能拖延本案的銷售期限，我司建議本項目不開發(fā)小高層。4、商業(yè)網(wǎng)點 必要性經(jīng)過對本地塊的實地調(diào)查所知，本地塊位于城陽鎮(zhèn)東北部，是XX新規(guī)劃的黨政一條街。由于屬于新規(guī)劃區(qū)域，所以地塊周邊缺少比較成熟的商業(yè)配套。這樣會給購房者造成在此居住不方便的印象，影響本項目日后銷售。為了避免這一弊端，就需要在本地塊的社區(qū)規(guī)劃中對商業(yè)網(wǎng)點進行設置，為業(yè)主日后入住提供購買日常用品的場所，促進本項目的銷售。商業(yè)氛圍如果將本地塊周邊相鄰的教師公寓、岳家莊的固定居住人流，為商家到此經(jīng)商提供充足客源，加之本地塊西部所要修建XX的市民廣場，也可成為本商業(yè)網(wǎng)點銷售的一個重要賣點。入市先機本地塊所在區(qū)域還沒有其他成形的商業(yè)

20、網(wǎng)點區(qū)域，為本地塊開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點創(chuàng)造了先機，保證本地塊商業(yè)網(wǎng)點日后的順利銷售。 （本地塊商業(yè)網(wǎng)點的具體規(guī)劃可參考產(chǎn)品建議） 現(xiàn)有網(wǎng)點狀況 在所進行的樓盤調(diào)查中，福鑫源與X州家園都在社區(qū)內(nèi)部設有商業(yè)網(wǎng)點。福鑫園的商業(yè)網(wǎng)點采取獨立形式與住宅樓劃分開，在浮來路和城陽路的沿街兩修建商鋪，商鋪屬于對外式的，客源也主要是針對兩條繁華路段上的人流。X州家園則是在社區(qū)主入口的公共建筑區(qū)域設置簡單的商鋪，客源主要是針對社區(qū)內(nèi)部消費者。價格預測 XX中心區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點價格大約在3500元/平米左右，此價格可作為本地塊商業(yè)網(wǎng)點的售價參考。（四）物業(yè)及配套調(diào)查1、物業(yè)管理調(diào)查 通過調(diào)查了解，XX消費者對社區(qū)物業(yè)管理的了

21、解程度只停留在保證社區(qū)安全和社區(qū)的衛(wèi)生層面上，也可看出當?shù)厣鐓^(qū)的物業(yè)管理發(fā)展才剛剛起步，消費者對物業(yè)概念的模糊，就需要日后加強對消費者引導。而通過調(diào)查得知，當?shù)叵M者普遍接受的物業(yè)管理費用為每月收費30元-50元。2、社區(qū)服務功能調(diào)查 結(jié)論 數(shù)據(jù)表明，診所、超市、幼兒園是日常與消費者聯(lián)系最大的公共設施，特別是幼兒園與兒童活動場地的開辟是消費者普遍關注的，這是與所調(diào)查的消費群體多為30歲左右的年輕父母有關，就醫(yī)、購物便利、孩子教育是當?shù)叵M者目前需要解決的問題。3、社區(qū)娛樂功能調(diào)查 消費者調(diào)查 在對社區(qū)內(nèi)部的娛樂設施的調(diào)查中，主要可供選擇的設施：中心花園、游泳池、棋牌室、網(wǎng)球、健身房、小型體育活

22、動場地、兒童室外活動設施、老人活動中心。 選項的比重： 中心花園：74.73% 、游泳池：23.15% 、棋牌室：3.15% 、網(wǎng)球：1.05% 、健身房：49.47% 、小型體育活動區(qū)：60.00%、兒童室外活動區(qū)：48.42% 、老人活動中心：26.31% 結(jié)論從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中心花園滿足了人們對于社區(qū)環(huán)境和生活方式的一種渴求；小型體育活動區(qū)、健身房則滿足了人們?nèi)粘５腻憻挼男枨?，兒童室外活動區(qū)是年輕父母最想給孩子提供的活動場所。第二部分 策劃主旨概述一、案名發(fā)想經(jīng)過我公司各項目部多次調(diào)研、論證，建議本案沿用“彩虹花園”案名，理由如下：1、本案開發(fā)方為XX宏德電力房地產(chǎn)開發(fā)公司， 而“

23、電”的直接效能是為人們送去光明，帶來溫暖、希望和幸福，這與彩虹絢麗、明媚光芒四射的外部特征不謀而合。2、彩虹總是雨過天晴的使者，為人們帶來希望，寓意美好。3、綜觀XX房地產(chǎn)市場，各社區(qū)建設色調(diào)灰暗，給人沉悶、壓抑、毫無生氣之感，而本案恰可以“彩虹的絢麗色彩”為突破口，塑造清新、亮麗、色彩鮮艷明快的社區(qū)形象，既強化了視覺傳播和持久記憶性，又引領行業(yè)風尚之先，使本案成為當?shù)貥酥拘越ㄖ?，從而為XX房地產(chǎn)市場注入一股清新風尚。二、策劃立意本案的策劃思想正是以“彩虹花園”案名為出發(fā)點，通過主入口的彩虹造型、主題景觀色彩形象的賦予、小區(qū)道路亮化鋪設、建筑立面耳目一新的色調(diào)等呼應主題，同時賦予建筑“生活多姿

24、多彩”的精神內(nèi)涵，令彩虹花園的業(yè)主產(chǎn)生入住彩虹花園的尊貴感、自豪感、煥發(fā)朝氣蓬勃的精神面貌，從而完成從建筑本身到居住者精神層面的深化。如此一來，建筑有了生命力，受眾達成了共識：彩虹花園不僅是XX最美的社區(qū)，更是帶給人們和諧、美好、吉祥生活的福地，身份的象征。第三部分 產(chǎn)品建議一、小區(qū)開發(fā)建議（一）建筑外觀明快的彩色外立面從市調(diào)結(jié)果顯示，現(xiàn)有當?shù)貥潜P對樓體外觀設計這一環(huán)節(jié)還不夠重視，外立面設計線條簡單，缺乏立體感，色彩單一，沒有鮮明的設計風格可言。（其中X州家園運用色彩分割增添了外立面的靈動性，打破了XX地區(qū)樓體設計單一、乏味的常規(guī)設計，得到了廣大消費者的普遍認可。）本案周邊項目外立面多以青灰色

25、調(diào)為主，從視覺效果上講，易給人造成壓抑之感。要使本案成為XX亮點，則要求從樓盤外觀到形象定位等都要保持整體統(tǒng)一性與協(xié)調(diào)性，首先建議本案在所處區(qū)域營造彩色建筑的視覺景觀，外立面設計可通過局部線條的外觀布局和色塊變化，勾勒出七彩色赤、橙、黃、綠、藍、靛、紫，構(gòu)筑強烈的視覺對比，暗合彩虹花園案名。與周邊灰暗的建筑色調(diào)和場景形成鮮明的視覺沖擊，先人一步在視覺方面吸引廣大客戶關注。設計說明：本案外立面設計既要體現(xiàn)出現(xiàn)代感，還要保持大眾樓盤所具有的穩(wěn)重感，建筑外觀線條流暢、簡潔，明亮的色塊運用可增強整個樓體的生動感，塑造最具現(xiàn)代感和時尚感的樓盤，以全新的視覺感受融入城區(qū)大環(huán)境，同時引領當?shù)匚磥斫ㄖ厔荨?

26、#183;玻璃采用鍍膜雙層中空玻璃，顏色依據(jù)外立面設計而定。·樓體避免門窗上的鐵柵欄設計，從美觀和心理感覺上，這種設計都極為不通暢，容易造成潛在心理排斥感。改為一層設窗磁報警，更加具有科學性和人性化，而人性親和化是本案一個比較重要的設計原則，一種親近的鄰里環(huán)境是每一個人的居住渴望。外立面參看圖片1：注意事項：·空調(diào)機位采取隱藏式設計（二）建筑單體局部建議1、陽臺外飄，內(nèi)設水管、下水管為使陽臺具有更好的采光、通風、觀景特點，同時又能提升了住戶的空間層次和品位，首先建議本案項目陽臺設計為外飄形式，北面為全落地玻璃、封閉式北陽臺，主要為功能陽臺，可考慮XX當?shù)囟鄶?shù)當?shù)厝说纳盍晳T

27、，在陽臺設水管、下水管，方便人們的洗衣、養(yǎng)花種草。南面為三面采光，玻璃式密封窗戶，不建議建南陽臺。設計說明：n 經(jīng)市調(diào)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)當?shù)叵M者對現(xiàn)有居住陽臺的狹小狀況不滿意，同時特別強調(diào)臥室與客廳的采光，本案陽臺設計應彌補其他樓盤在這一方面的不足，建議陽臺進深至少保持在1.2米以上。 n 陽臺外立面色彩要與樓體建筑外立面色彩保持和諧、統(tǒng)一，達到相互融合、相互映襯的效果。2、單元可視電子對講門為提升本項目多層住宅的整體品質(zhì)，一層統(tǒng)一配置配套窗磁報警系統(tǒng)，禁止自己安裝防盜護欄，這樣既保證了社區(qū)的整體美感，同時又打消了業(yè)主的后顧之憂，設置單元可視電子對講門，保證每一個樓座以及每個單元的安全性。3、地上車

28、庫建地上車庫。根據(jù)對當?shù)厥袌稣{(diào)查，大家并不認可完全密封式車庫，比較接受車庫門和一層相連，以方便下雨或惡劣天氣直接步入居室，避免停車后從室外進入一層，如按照此需求設計，不失為一種人性化的設計理念。根據(jù)我司問卷調(diào)查結(jié)果，多數(shù)消費者都有購車欲望，所以建議車庫按總戶數(shù)的70-80%搭建。（三）小區(qū)規(guī)劃1、 建筑規(guī)劃入口設置及主要功能：本項目地塊基本呈矩形分布，為保證人流、車流的有序行進，建議本項目設置四個入口，其中包括一個主入口、三個次入口。l 主入口：小區(qū)北面的振興東路，路面寬闊來往車輛眾多，且被稱為“XX行政一條街”。XX知名度頗高的X州家園地處振興東路北，位于本案對面。建議在該路設置小區(qū)主入口，

29、人流、車流都可進出，同時建議在主入口建彩虹形狀跨越式拱門，以吻合彩虹花園的社區(qū)主題。l 人行入口：小區(qū)西面為廣場東路，在市政規(guī)劃中，該路西側(cè)將開辟人民廣場，與本案僅一路之隔，所以建議在該路設置西次入口，主要供小區(qū)內(nèi)業(yè)主進出，同時該入口打通了人們來往人民廣場的路徑，將這一大型社區(qū)外休閑場地融入本案景觀規(guī)劃，形成對本案綠化的有益補充；l 人行次入口：小區(qū)南側(cè)是本案為方便社區(qū)業(yè)主準備動工修建的一條道路，所以建議在該路再設一個南次入口，方便社區(qū)人流進出與來往車流；l 車行次入口：小區(qū)東側(cè)設一次入口，該入口僅在需要時打開。建筑物排布：n 根據(jù)XX控規(guī)要求，振興東路不允許修建商業(yè)網(wǎng)點，從市調(diào)結(jié)果看，當?shù)匕?/p>

30、姓自營做生意者居多，本案可沿廣場東路修建一排社區(qū)小型商業(yè)網(wǎng)點，如社區(qū)超市、餐飲、診所等作為小區(qū)配套的補充，豐富社區(qū)的建筑形態(tài)，增強社區(qū)的空間變化感。同時在廣場東路即社區(qū)的小型商業(yè)網(wǎng)點相鄰建雙語幼兒園，方便父母接送，并且和網(wǎng)點相連，整齊美觀。n 由于本案不在XX商業(yè)中心，周邊商業(yè)氛圍淡，大型商場的開發(fā)必須考慮客源和人氣，建議綜合性商場暫不開發(fā)，可在周邊規(guī)劃等基本完成后再作考慮。2.道路規(guī)劃n 注意做到人車分流整個小區(qū)循環(huán)道路和步行道路相交錯的交通網(wǎng)絡，全部要與景觀空間交融在一起。整個小區(qū)的車行交通更加獨立和有效，既安全又便于管理。優(yōu)越的車位配套系統(tǒng)、人車分流系統(tǒng)的建立在住宅小區(qū)的道路空間設計領域

31、中達到新的境界。具體方案如下：（1） 行車道在西面入口及東面?zhèn)溆萌肟谔?，可考慮建設部分地上停車位，以解決小區(qū)外部車輛進入小區(qū)的泊車問題。然后在社區(qū)北面預留一條專門的行車道，使得東西區(qū)業(yè)主可以通過這條行車道自行分道直接進入停車庫，既方便了業(yè)主停車，同時又可以最大限度保證社區(qū)內(nèi)部業(yè)主生活的寧靜和安全。（2）半地下下沉式自行車車棚考慮到當?shù)厝巳菏褂玫慕煌üぞ叨酁樽孕熊?，可在西面、南面入口建半地下下沉式自行車?？寇嚺?，盡量保持社區(qū)地面景觀的統(tǒng)一性，使得地上部分的景觀完整、干凈、整潔。進行集中管理既保證了停放的安全性，又使社區(qū)內(nèi)部避免了其他樓盤雜亂的感覺。參考圖片（3）道路布置細節(jié)本案的“現(xiàn)代化、人性化

32、”定位，將體現(xiàn)在更多的細節(jié)布置中。本案中的車道、人行道、觀景道鋪設風格都將別具風格。同時，道路規(guī)劃可根據(jù)四個景觀的穿插，種植各種時令樹木植被，呈網(wǎng)狀輻射。n 通往住戶家門的道路要求富有生活情趣，讓回家的路上鋪滿幸福和溫暖。n 休閑步道同樣要注重綠化，可如下圖在道路鋪設間的空隙處都可進行綠化，從細節(jié)突出品質(zhì)。參看圖片: n 行車道要求現(xiàn)代感強烈，參看圖片：n 每一條道路指示牌、每一樓座的標志不再以單純的數(shù)字進行區(qū)分，而是結(jié)合整個小區(qū)風格制作極具生活特征的指引標志，讓每一位業(yè)主從每一細節(jié)感受到社區(qū)人性化關懷。3.會所建設根據(jù)本案項目特點，建議將會所規(guī)劃在西面為社區(qū)業(yè)主提供健身娛樂功能的會所，兩層面

33、積共計1000平方米左右，具體功能作如下建議：主要以運動為主，內(nèi)部功能根據(jù)市調(diào)結(jié)果劃分為，小型體育活動中心（乒乓球室、小型籃球活動場可兼做羽毛球活動區(qū)、臺球室）小型健身房、老年人活動中心（棋牌室、書畫室、茶室）、兒童游樂室。會所建設，同時也要注重了現(xiàn)代化的設計元素，把締造時尚生活，崇尚人性社區(qū)的品牌建筑理念在每一個建設的項目中進行整合，塑造可延續(xù)的品牌地產(chǎn)形象。（四）園林景觀建議為打造本案特色，充分挖掘“彩虹”的寓意，建議本案的綠化景觀做到“小而精”，一方面可節(jié)約開發(fā)商的投入成本，另一方面當前XX現(xiàn)有樓盤都在景觀方面有所欠缺，本案項目只要能夠塑造自身特色就能很快在眾多樓盤中凸現(xiàn)出來。1） 根據(jù)

34、本案地塊情況，建議本案不必作大型水系、中心廣場等綠化景觀，一方面開發(fā)商投入資本較大，另一方面大型綠化不利于后期的維護，倘若維護不好，產(chǎn)生的負面效應將直接影響到項目形象及開發(fā)商以后的開發(fā)項目。2） 建議本案建四處社區(qū)景觀，每67個樓座為一組團，分別以“紅、黃、藍、紫、”四種色彩為著眼點，每種色彩設一個獨立景觀，如藍色組團中心雕塑為藍色海螺，主題為“藍色希望”；黃色組團中心雕塑為金黃色麥穗，主題為“收獲的喜悅”；紅色組團中心雕塑為紅色火炬或太陽，主題為“不竭的熱情”；紫色組團的中心雕塑為手托紫色葡萄，主題為“品嘗甘美”。四個景觀不必很大，但要凸現(xiàn)主題。每個綠地內(nèi)的景觀可依據(jù)色彩特征而定，例如紅色組

35、團多采用熱烈、奔放的景觀設計，藍色綠地可與海洋文化結(jié)合，放置貝殼、海螺等園藝小品。參考圖片：（五）配套建議根據(jù)當?shù)叵M群心理特征，并結(jié)合本案項目本身XX領袖社區(qū)的定位，以實用為準則建議本案作如下配套。安防配套：門磁防范系統(tǒng)、社區(qū)內(nèi)部閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子可視對講防盜門禁，社區(qū)緊急求助電話系統(tǒng)；其他必備生活配套：集中供暖、有線電視（臥室、起居室均預留接口）、電話、寬帶入戶、獨立水電表；社區(qū)配套：雙語幼兒園、診所（引進一家醫(yī)院設社區(qū)門診部）、超市、餐飲。 二、戶型設計對于產(chǎn)品的硬件因素來講，要從景觀、規(guī)劃這兩個方面提高產(chǎn)品素質(zhì)，發(fā)展商付出的成本則相對較高，因此，建議將本案在戶型的設計上多下功夫。（

36、一）戶型設計基本要求1)、加強實用性，動線布局合理；2)、大量運用臥室飄窗、挑窗、客廳落地窗設計；4)、客、餐廳一線同軸，餐廳、廚房可設計為可開可合的自由空間；5)、全明設計，保證全明效果，考慮廚、衛(wèi)管道排布，以能擺放下全部廚房設備為宜，廚房廚柜不要擋住采光面；6)、統(tǒng)一煙道排風管設計，盡量避免對外立面美觀的影響；8)、大面積房間配5.2米大開間客廳，其余客廳面寬控制在4.5米左右；9)、臥室面寬控制在3.6-3.9米左右；10)、所有房間僅設一個衛(wèi)生間，內(nèi)部可同時安裝兩個洗手盆，既滿足使用功能需求，又節(jié)約面積，迎合當?shù)叵M者心理。如圖所示：（二）戶型面積控制與戶型配比根據(jù)本司初步市調(diào)判研，本

37、案的潛在客戶可以承受的購買力區(qū)間為12萬至23萬左右，潛在客戶可以承受的主力面積在80平方米至140平方米這個范圍之內(nèi)。初步建議目前的戶型、面積配比為：戶 型面 積所占比例2房80-90平方米10%3房90-100平方米25%100-120平方米左右40%120-140平方米左右20%復式150平方米以上5%（三）建議戶型增加錯層設計目前XX當?shù)貥潜P戶型錯層設計極少，本案可在戶型設計方面較先采用錯層設計，同時也為日后的推廣尋求更多的訴求點。建議一期開發(fā)30%即810個樓座，可試探性推出少量錯層、復式戶型，檢驗當?shù)厥袌鱿潭?，二期、三期（主要為?nèi)部認購）可根據(jù)市場反饋情況適當增加或調(diào)整，根據(jù)當

38、地人的生活習慣，本案戶型多考慮一衛(wèi)設計，可適當增加臥室等房間的面積。以下錯層設計圖僅供參考，可自行調(diào)整。參考圖片1：（四）裝修標準根據(jù)對我公司掌握的市調(diào)情況來看，當?shù)厝吮容^排斥毛坯房，非?？粗胤课輧?nèi)部的基礎裝修。建議廚房、衛(wèi)生間實行精裝修，廚、衛(wèi)墻壁釉面磚，地面為防滑地磚。每戶廚房均設排煙，洗菜盆安裝到位；衛(wèi)生間衛(wèi)生潔具、洗面盆安裝到位。室內(nèi)其余部分實行簡裝，鋪設地磚，墻面刮白。另外，南北外窗均采用塑鋼窗，雙層中空玻璃。樓梯照明設聲控，既令業(yè)主感受到智能的便利，又節(jié)省用電。公共樓梯間進行裝修，花崗巖地面、鐵藝欄桿木扶手。（五）售樓處（樣板間）我公司提供售樓處樣板間搭建方案，供參考：售樓處：建議

39、售樓處搭建兩層，一層面積在350400平方米，用作銷售、洽談、財務等。二層為1：1臨建樣板間（與售樓處同步建成），可設置建筑材料、裝修材料展示，令選房客戶形成直觀感受，優(yōu)勢得以集中展示，幫助銷售。特別是在本項目最大競爭對手，項目對面X州家園全部建成實現(xiàn)現(xiàn)房銷售的情形下，對本案弱勢作以適當彌補。售樓處搭建位置如圖：售樓處內(nèi)部構(gòu)造示意：二樓樣板間示意：（六）、圍擋在振興東路設圍擋，此圍擋為示意圖，供參考。三、物業(yè)管理聘請知名物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理，提供正規(guī)品牌物業(yè)的精良、細致、周到服務。所有物業(yè)人員統(tǒng)一著裝，實行24小時全天候巡邏，收取水電供暖等日常費用，社區(qū)清潔保潔，樹木植被休整以及公共設施的

40、維護，垃圾清理，社區(qū)車輛管理等。 四、價格策略（一）產(chǎn)品定價策略據(jù)市場調(diào)查，小區(qū)自身特點、園林景觀、合理的房型設計等優(yōu)勢，并針對周邊樓盤的定價策略，建議：（1）采用低開高走，一房一價的定價策略。根據(jù)樓層拉開，拉動銷售、營造購房氛圍，吸引客戶踴躍購買。（2）公開銷售起價：1600元/平方米 多層銷售均價1700元/平方米，拉升價位目標1750元/平方米，最高價位拉升到1800元/平方米 車庫單價在1530-1785元之間（二）價格提升原則（1）有序有節(jié)奏的提升。（2）提升幅度不宜過大，避免因增幅過大而導致后續(xù)房源產(chǎn)生有價無市的局面。（3）價格提升方式采用銷量提升法。采用此法可掌握市場主動權(quán)，同時

41、不受工期影響。（4）提價時間：A、銷量達到30%時，進行第一次調(diào)價，提價幅度30-50元/平方米。（或根據(jù)市場情況確定調(diào)價幅度）。B、銷量達到60%時，進行第二次調(diào)價，提升幅度30-50元/平方米。（或根據(jù)市場情況確定調(diào)價幅度）C、清盤階段，根據(jù)市場情況確定清盤價格。五、項目推廣執(zhí)行鑒于本案目前實際工期進展情況，特準備A、B兩套項目推廣執(zhí)行方案，其中B方案為備用方案，一旦A方案實施進度出現(xiàn)延誤，緊急啟動B方案，從而確保本案有條不紊進行。 A套方案：1、前期預熱 本套方案開盤日期為2005年5月1日開盤，首先進入預熱期。預熱期準備工作如下：l 3月15日前樓盤外立面、規(guī)劃圖、效果圖、單體圖、戶型

42、圖等確定并制作完畢。l 3月31日前國有土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃、建筑工程規(guī)劃許可證、開工建設許可證及商品房（預）銷售證準備齊備。l 3月10日-3月20日，彩虹花園圍擋廣告制作實施。（圍擋設計新穎，采用高低錯落、斷開式、中間以小塊連接的圍擋形式）l 3月15日開始建售樓處，4月15日前裝修完畢。（面積為350400平米）l 3月10日3月16日，XX縣中心大型戶外廣告牌。l 4月5日前，城鎮(zhèn)中心、主要街道及彩虹花園項目四圍燈桿旗全部制作完畢，并懸掛到位。 在樓盤推廣預熱期，公布預約熱線電話，但是不公布任何價格信息，造成市場價格空白，通過形象推廣，讓消費群體和社會公眾進行心理定價，形成樓盤形象提升-彩虹花園與以前的住宅真的不一樣，入住彩虹花園，是一種身份與地位，時尚生活的選擇。消費群-形象樹立關注再關注持續(xù)關注 2、銷售準備期l 4月10日-20日，彩虹花園DM單頁，樓盤折頁、銷售中心展板、招貼、裝飾掛旗、客戶登記手冊等全部設計完成，24日前制作完畢。l 3月20日4月15日，項目沙盤制作完畢，立體戶型模型制作