貸款調(diào)查技巧

1、.貸款調(diào)查技巧一、基本資料調(diào)查要點 （一）準(zhǔn)入條件調(diào)查。受理貸款時調(diào)查其主體是否符合合作金融機構(gòu)的貸款準(zhǔn)入條件，是決定貸款的關(guān)鍵性問題，如果客戶主體不符合規(guī)定要求，則可直接退件，而不必進(jìn)入下一調(diào)查環(huán)節(jié)。按照有關(guān)法律和相關(guān)管理規(guī)定，準(zhǔn)入條件調(diào)查主要有以下三個方面： 一是確認(rèn)客戶真實性。調(diào)查公司類客戶其經(jīng)營證照是否真實，有無涂改等造假現(xiàn)象，是否在有效期限內(nèi)，是否辦理年檢等；個人客戶要調(diào)查其身份證是否真實。 二是調(diào)查貸款項目的政策性、合法性。屬于特種行業(yè)的調(diào)查是否持有有效的特種行業(yè)從業(yè)許可證；屬于房地產(chǎn)開業(yè)企業(yè)的調(diào)查是否持有齊全的資質(zhì)證件；調(diào)查貸款項目是否符合國家政策，是否為高耗能、高污染、產(chǎn)能過剩

2、行業(yè)的劣質(zhì)企業(yè)，以及商業(yè)銀行已退出的領(lǐng)域；調(diào)查個人經(jīng)營項目是否合法合規(guī)；調(diào)查公司或個人經(jīng)營是否正常，有無虧損；調(diào)查產(chǎn)品銷售合同是否真實等。 三是調(diào)查公司（或個人）資信程度。調(diào)查公司（或個人）、關(guān)聯(lián)企業(yè)、公司股東及其配偶在金融機構(gòu)貸款情況，以親朋名義的貸款情況，對外擔(dān)保情況，有無不良信用記錄，有無大額或有負(fù)債或重大涉訟案件等；調(diào)查公司法人代表或個人有無賭博、吸毒、賴帳不還等劣跡，有無道德風(fēng)險等。調(diào)查報告中要對以上情況作專門介紹，并將在人行查詢的征信記錄附后佐證。 （二）資料完整性調(diào)查。主要是看資料是否齊全完整，特別是關(guān)鍵性資料是否缺漏，缺漏資料應(yīng)作理由充分的說明（三）資料合規(guī)性調(diào)查（原則上按合作

3、金融機構(gòu)收集相關(guān)資料）。 一是資料及文本簽字要求。調(diào)查人在調(diào)查采集的每份資料右上角須加蓋“調(diào)查核對，資料真實”章，并簽名。貸前調(diào)查關(guān)鍵是調(diào)查人承諾調(diào)查資料的真實性，此外，所有簽名只能由調(diào)查本人手寫，不能代簽，不許蓋私人名章。二是調(diào)查報告落款要由本人簽名，以示負(fù)責(zé)。 三是調(diào)查申報資料內(nèi)容是否銜接一致;資料是復(fù)印件的是否模糊不清等二、抵押貸款調(diào)查要點 （一）調(diào)查抵押物權(quán)利證書真實性。股東會同意抵押的決議是否符合公司章程規(guī)定，是否符合法律文書要求；財產(chǎn)共有人是否出具有效的同意抵押的承諾。 （二）抵押物詳細(xì)清單。內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)人、抵押物名稱、用途、建造年份、成新率、房產(chǎn)證號、土地證號、購置價（指購買價

4、或建造成本價）、賬面價（指在報表上反映的價值）、評估價（指評估公司評定價值或信用社初步評定價值）、抵押價（指信用社在評估價基礎(chǔ)上，最終核定確認(rèn)的抵押作價或與產(chǎn)權(quán)人商定的抵押價，主要是防止評估公司估價虛高及通盤考慮變現(xiàn)能力）。 （三）抵押物價值依據(jù)。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引第十三條規(guī)定“商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機構(gòu)對土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險”。所以說，貸款調(diào)查中必須防止房地產(chǎn)評估價值虛增風(fēng)險。 抵押物價值有自行認(rèn)定和評估認(rèn)定兩種： 1、自行認(rèn)定。自行認(rèn)定

5、抵押物價值主要有三種方法：一是取得抵押物的對價支付依據(jù)。如：購買合同或轉(zhuǎn)讓協(xié)議，建筑承包合同、自建購買材料等付款憑據(jù)、交易收據(jù)，企業(yè)固定資產(chǎn)帳等。二是抵押物同地段近期已售房地產(chǎn)價格。三是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門在報紙等媒體掛牌轉(zhuǎn)讓土地價格。以上有關(guān)資料要復(fù)印作證明。 2、評估認(rèn)定。謹(jǐn)慎采用評估公司評估數(shù)據(jù)，必須以購置價為基礎(chǔ)，評估價為參考，合理核定抵押價，防范抵押物虛高風(fēng)險。調(diào)查中對一貫缺乏職業(yè)道德，瞎評亂估的評估公司要予抵制，對其評估結(jié)果一律不予認(rèn)可。（四）抵押物狀況及抵押限制。 除了擔(dān)保法規(guī)定的不能抵押的情形之外，調(diào)查抵押物時還應(yīng)關(guān)注以下情況：1.抵押物是否為違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設(shè)施

6、；2抵押物權(quán)屬是否有爭議；房主抵押意圖；考慮抵押物變現(xiàn)能力。3以出讓方式取得土地使用權(quán)，滿二年未動工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán)。4未按土地出讓合同約定支付全部土地出讓金或取得國有土地使用證的。5按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，未完成投資總額25以上的，屬于成片開發(fā)土地的未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。6以劃撥的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，未取得有權(quán)人民政府批準(zhǔn)同意的；以劃撥土地不得單獨抵押，以劃撥土地抵押的在計算抵押率時因剔減出讓金因素。7.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國有土地的。8、在建工程抵押的，抵押合同應(yīng)載明以下內(nèi)容：（1）國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可

7、證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的編號；（2）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額。（3）已投入在建工程的工程款。（4）施工進(jìn)度及工程竣工日期；（5）已完成的工作量和工程量。（6）抵押后對抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或改變抵押房地產(chǎn)用途的限制等。 （五）調(diào)查須提供抵押物實景彩色照片。由于評審會成員一般不親臨抵押物現(xiàn)場調(diào)查，將抵押物拍成實景彩色照片，主要是為了加深評審會成員對抵押物的直觀認(rèn)識和了解。 抵押物實景彩色照片以15厘米乘20厘米為宜。 三、保證貸款調(diào)查要點 （一）無效擔(dān)保。調(diào)查保證擔(dān)保貸款時，必須審慎考察保證人的經(jīng)濟(jì)實力、資產(chǎn)負(fù)債情況和資信程度，是否具有實際的代償能力。但

8、實際工作中，表現(xiàn)在為了追求表面上的擔(dān)保手續(xù)合規(guī)，而忽視債務(wù)擔(dān)保的實質(zhì)內(nèi)容，出現(xiàn)以小保大、以弱保強，交叉擔(dān)保、連環(huán)擔(dān)保等假性擔(dān)?，F(xiàn)象,即使擔(dān)保有效，也難以實現(xiàn)擔(dān)保目的。此外，并非所有具有代為清償債務(wù)能力的單位和人都可以作為擔(dān)保人，以下為無效擔(dān)保行為:（1）精神病人和未成年人等無行為能力人、限制行為能力人擔(dān)保無效;（2）醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體擔(dān)保無效;（3）國家機關(guān);（4）法人分支機構(gòu)未經(jīng)授權(quán)擔(dān)保的無效;（5）董事、經(jīng)理以公司名義為股東擔(dān)保或個人貸款擔(dān)保的無效;（6）法律、法規(guī)規(guī)定對外保證合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)國家主管部門批準(zhǔn)的，未批準(zhǔn)擔(dān)保無效。 （二）公司擔(dān)保調(diào)查。 1、注意調(diào)

9、查公司提供擔(dān)保行為是否符合公司章程規(guī)定；調(diào)查被擔(dān)保人與擔(dān)保人關(guān)系，被擔(dān)保人是否為公司股東或公司實際控制人；股東會決議是否符合法律規(guī)定，避免因股東會決議無效而帶來的信貸風(fēng)險。 2、調(diào)查公司章程對擔(dān)保額度的限制。如果公司章程規(guī)定擔(dān)?？傤~或單項擔(dān)保限額的，應(yīng)注意調(diào)查董事會或股東大會決議所同意的擔(dān)保額度有無超過公司章程的限額規(guī)定，同時還要注意調(diào)查決議所同意擔(dān)保的款項是否為對應(yīng)的貸款；訂立擔(dān)保合同的訂約人有無公司授權(quán)。 3、接受公司提供的擔(dān)保時，要注意調(diào)查公司對外提供擔(dān)保行為是否依照公司章程規(guī)定經(jīng)公司董事會或股東會決議，如不履行審慎注意義務(wù)將可能導(dǎo)致?lián)鶛?quán)落空的法律后果。 四、企業(yè)財務(wù)報表要點 （一）

10、必須提供近兩年及借款人申請貸款日上月資產(chǎn)負(fù)債表和損益表。辦理了年度審計的應(yīng)提供上年度審計報告，關(guān)注其年度審計報告反映的問題，并調(diào)查其提供會計師事務(wù)所的報表與本社報表是否一致。 （二）調(diào)查資產(chǎn)負(fù)債表和損益表。報表必須字跡清晰，有單位公章及相關(guān)負(fù)責(zé)人簽章；按照“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”的會計平衡公式，調(diào)查借貸方是否平衡、上年結(jié)轉(zhuǎn)是否真實、近兩年來財務(wù)變動異常情況等。 （三）重點調(diào)查科目。應(yīng)重點調(diào)查的科目包括：應(yīng)收及其他應(yīng)收款、存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、短期及長期負(fù)債、應(yīng)付及其他應(yīng)付款，所有者權(quán)益和損益類科目等。 （四）調(diào)查要求。應(yīng)收及其他應(yīng)收款，應(yīng)付及其他應(yīng)付款進(jìn)行帳齡統(tǒng)計、列出大戶名單；存貨分類

11、統(tǒng)計、存貨積壓的原因分析；固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)分類統(tǒng)計、固定資產(chǎn)清單、購置價值、入帳價值等；短期及長期負(fù)債明細(xì)，包括貸款行社名、借款方式、借款金額、借款期限等；所有者權(quán)益和損益類科目是否真實合理。 （五）現(xiàn)金流分析。分析現(xiàn)金流要從兩個方面考慮：一是現(xiàn)金流的數(shù)量，如果企業(yè)總的現(xiàn)金流為正，則表明企業(yè)的現(xiàn)金流入能夠保證現(xiàn)金流出的需要。二是現(xiàn)金流的質(zhì)量，這包括現(xiàn)金流的波動情況、企業(yè)的管理情況，如銷售收入的增長是否過快，存貨是否已經(jīng)過時或流動緩慢，應(yīng)收帳款的可收回性等等。最后是企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境，如行業(yè)前景，行業(yè)內(nèi)的競爭格局，產(chǎn)品的生命周期等。所有這些因素都會影響企業(yè)產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的能力。 &#

12、160;          五、注意法律文書的規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn) （一）調(diào)查公司董事會或股東會同意貸款的決議和同意抵押的決議合法性；調(diào)查個人貸款申請書、財產(chǎn)共有人同意抵押承諾的合法性。尤其是公司貸款要注意審核其參加董事會或股東會的人數(shù)，是否符合章程規(guī)定；董事會或股東會決議書內(nèi)容是否完整。 1、董事會或股東會同意貸款的決議書內(nèi)容應(yīng)包括：承貸社全稱、貸款用途、貸款金額、貸款期限、還款計劃、貸款方式等。 2、董事會或股東會同意抵押的決議書內(nèi)容應(yīng)包括：借款人和承貸社全稱、貸款用途、貸款金額、貸款期限、抵押物具體情況（含抵

13、押物名稱、地理位置、數(shù)量、狀況等）、法律責(zé)任等。 3、個人客戶貸款申請書、財產(chǎn)共有人同意抵押承諾等可參照上述公司類貸款文書內(nèi)容撰寫。 （二）決議或承諾必須本人到場在信用社監(jiān)督下簽字，本人因故不能到場的，應(yīng)有授權(quán)委托書，不能由法定代表人一人獨簽或找人代簽，防止因決議無效，導(dǎo)致貸款或抵押行為無效。 （三）防范股東假冒、虛假簽字的方法。一是本人出示身份證，當(dāng)場簽字，并加按手??；二是核對公司成立時的章程中股東簽字或貸款是股東提供的簽字式樣，核對筆跡。三是可查閱股東在信用社原來貸款時的簽字資料。 （四）注意調(diào)查決議或合同所加蓋的公司印章是否為工商部門登記備案的真實印章，如果簽約人不是公司法定代表人的，還要注意調(diào)查授權(quán)委托書的真實性，避免被騙而造成貸款損失。 （五）涉及不明確的法律問題，應(yīng)由法律顧問對貸款行為及擔(dān)保情況進(jìn)行調(diào)查，并出具法律意見書。 六、撰寫調(diào)查報告應(yīng)注意的事項 （一）調(diào)查報告內(nèi)容：一是基本情況，包括客戶概況、經(jīng)營證照、關(guān)聯(lián)企業(yè)、資產(chǎn)負(fù)債、生產(chǎn)經(jīng)營、貸款用途、還款來源及計劃等；二是客戶資信；三是抵押物情況；四是風(fēng)險提示；五是調(diào)查意見。調(diào)查報告落款處主審人、調(diào)查中心負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)必須簽字。