房地產開發(fā)集團成本優(yōu)化與控制指引

1、成本優(yōu)化與控制指引1. 流程概況流程目的創(chuàng)造性價比最高的產品，提升產品競爭力，動態(tài)成本及時調整與反饋。適合范圍各項目設計階段、施工階段方案優(yōu)化與成本反饋工作。流程主導及參與小組成本控制中心（主導）、總工室、工程管理中心部門職責成本控制中心編制計劃并檢查計劃執(zhí)行情況，：進行具體測算并根據測算結果提出優(yōu)化建 議，需要時進行部門間的協調，跟進優(yōu)化建議后的測算并編制結果報告，測 算結果復核發(fā)布，雙月動態(tài)成本調整并反饋?？偣な姨峁└髟O計階段的規(guī)劃、建筑、景觀方案、圖紙以供測算并優(yōu)化，負責基礎 選型、結構、外電、智能化系統(tǒng)方案的優(yōu)化選擇。工程管理中心負責特種設計的優(yōu)化選擇。2. 工作程序2.1. 設計前期

2、2.1.1. 開始設計前成本控制中心找項目開發(fā)中心、總工室和營銷策劃中心整理出政府規(guī)劃要點、土地屬性（用地分析、）市場定位三方面信息。政府規(guī)劃要點：根據政府規(guī)劃要點批復，得出如附件政府規(guī)劃要點設計指標數據：2.1.1.1 土地屬性：通過勘查現場，詢問項目開發(fā)中心、工程管理中心等相關部門，對土地屬性信息分析，得出土地屬性信息統(tǒng)計分析表：2.1.1.2 市場定位：通過詢問營銷策劃中心/總工室，清楚了解項目市場定位，產品組成，得出產品組成表：2.1.2. 以上信息整理完成后，成本控制中心需要關注的重點是：1）場地內的特殊地形，如果出現河流、箱涵,高壓線等問題需要仔細分析，了解清楚其處 理辦法以及影響

3、并估算其改造成本，注意需要預留部分不可預見費用；2）車位要重點關注其建造方式（地下、半地下、露天），是否計算容積率，會所是否可售；3）外電需要重點關注距離、是否已經有電纜溝、是否需要破路等費用，注意考察周邊樓盤是否可以合作以便降低部分成本。2.2. 概念、規(guī)劃設計階段成本控制重點:2.2.1. 建筑、結構方面：2.2.1.1 設計前，同總工室、營銷策劃中心一起探討產品類型布置方案，作單一產品測算以及組合方案的成本測算，形成較為詳盡、準確的最優(yōu)產品組合（已確定）方案的成本測算，用 以指導概念、規(guī)劃設計。2.2.1.2 結合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產品布置；讓產品銷售利潤、土

4、地價值最大化。2.2.1.3 成本控制中心應就土地價值與建筑產品的組合向總工室、營銷策劃中心提出建議（注 意：重點是通過產品容積率來區(qū)分不同產品間成本差異）2.2.2. 路網布置：2.2.2.1道路設計應在滿足消防及道路交通相關規(guī)范的前提下：1）路網應合理簡潔（減少路網的不合理曲線、彎折）2）優(yōu)化出入口布置，（優(yōu)化建議時成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶使用需求，不能夠減少出入口后引起客戶投訴，導致后期整改而增加成本）.3）道路寬度（設置雙車道或單車道加會車區(qū)）2.2.3. 停車布置（綜合銷售建議、規(guī)劃要求、停車效率、成本等因素選定停車方式）：2.2.3.1 土地利用1）地面露天車位最大化2）地

5、面停車按照最大邊線原則布置2.2.3.2停車方式1）車位平面布置最優(yōu)化：限定面積內停放量最大。2）車位建造成本由低到高的順序為：地面露天車位首層架空車位地上獨立車庫 r半地下車位地下車位，具體停車方式要結合容積率情況綜合考慮。2.2.3.3停車位體形控制：1）高度2）單獨車位面積。2.2.34車庫設置1）車庫宜集中設置，減少建造成本2）機械車位及地下車庫高度預留。2.2.3.5車庫設置注意考慮客戶使用要求，占地面積較大項目，車位數量需要合理分配，避免集中設置而引起業(yè)主投訴（示范區(qū)尤其需要注意）。.2.2.4. 控制不可銷售的公建及配套建設面積：2.2.4.1不可銷售的公建及配套（含附加值多建面

6、積）或不能整體轉讓經營的面積滿足土地規(guī)劃 要求即可。2.2.4.2提升附加值而多建的面積，要結合市場銷售價格測算建設的必要性，注意提醒設計國家有 了新的建筑面積計算規(guī)范，偷面積而招致的政策風險需要注意避免。2.2.4.3通過業(yè)態(tài)分析和市場調查合理確定商業(yè)面積。2.2.5. 綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團大小，組團出入口布置相對集中，減少管 理人員。2.2.6. 應結合項目周邊道路、市政管網的情況，按照土方費用最小的原則確定場地標高：1）因地制宜”2）動土量最小3）盡可能使場地內土方挖填平衡4）降低排水坡度5）山地建筑除考慮土方量以外設計需要盡可能減少擋土墻，護壁等的設計6） 土方平衡

7、需要在具體的工程設施前，推動設計和項目出一份現場的等高線圖以及擬 修建建筑的標高圖紙，兩者合二為一后，再由成本測算出整個項目的的土方挖填工程 量，以及檔土墻，護坡成本并將計算結果交給公司決策2.2.7. 總圖規(guī)劃，綜合考慮開發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局， 避免（臨時辦公室、施工生活區(qū)、項目臨水、臨電、臨時道路）重復建設。2.2.8. 山地建筑應結合地形情況確定產品類型：2.2.8.1根據山體高差確定產品類型2.2.8.2控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎2.2.9. 山地建筑必須比選邊坡支護方式：2.2.9.1結合山體實際情況及高差明確邊坡支護方式。2.2.9.2邊坡支護方式成本

8、遞增順序一般是：自然土方放坡、預應力錨桿+磔噴設，毛石擋墻， 磔擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護方式（自然土方放坡、預應力錨桿+削賁設，毛石 擋墻，磔擋墻）。2.2.10. 確定贈送面積大?。?.2.10山地建筑應該結合地形情況確定贈送面積大小。2.2.11. 合理利用場地地形地貌2.2.11.1利用原有地形的起伏關系完成山水造型。避免洼地堆山、水系開挖的大量土方施工費用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補水費用（此項優(yōu)化工作需要成本人員熟悉項目地形和設計意圖，并對管網給排水等成本都有一定的了解）。2.2.12. 電梯布置方案選擇：2.2.12.1從成本角度，超高層盡量選用兩階段提升布置

9、方案。2.2.12.2在市場無特殊要求下，采用一梯多戶（或四戶以上）方案。2.2.12.3測算以及選定電梯轎廂裝修標準（建議按照不同檔次設計一至兩個裝修標準，以后每次套用即可）。2.2.13. 園林環(huán)境方面2.2.13.1充分考慮利用場地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產品品質：1）不同景觀與建筑產品的合理搭配。2）不同分期、不同產品與景觀位置、特性的均衡組合。2.2.13.2明確景觀單位控制成本：根據公司已有產品系列將每種產品的景觀成本總結出來，然后根據最新的市場價格和項目的特殊情況調整后，提交最新單位景觀成本供總工室、營銷策劃中心考慮，同時提供給總工室作為設計控制參考，注意根據景觀重要

10、程度區(qū)別對待。2.2.13.3明確軟硬景控制比例：統(tǒng)計已有項目軟硬景面積比例，提供給總工室及設計院作為設計控制參考。通常軟景比硬景便宜，因此應該盡可能多的設置軟景，少做硬景。2.3. 方案設計階段成本控制重點：2.3.1.建筑、結構方面：2.3.1.1建筑方案選型：1）評估平面、豎向等各方向的復雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來成本的增加。2）高層建筑單體應選擇對稱形式；考慮抗震及成本要求，外挑外掛構件宜減少；3）控制屋頂造型。4）注意事項：以上項目需要成本人員有一定的結構知識，因此平時要多參與相關結構方面的討論和協商，提高結構方面的專業(yè)水平，積累經驗，并形成一定之

11、規(guī)。2.3.1.2確定合理層高:2.8米性價比較優(yōu)，層高每增加結合銷售、成本等因素確定層高，一般情況下，住宅層高0.1m造價增加該層造價的 3-5%。2.3.1.3窗地比控制：1）通過節(jié)能測算指標來控制窗地比。注意：節(jié)能控制主要是窗墻比以及開啟面積，要注 意轉換窗墻比和窗地比的關系，總體來說目前節(jié)能規(guī)范對成本控制窗地比是有利的， 需要重點關注的是一旦節(jié)能通不過，成本提的優(yōu)化建議首先是減少開窗面積，而不是 保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節(jié)能要求。特殊項目除外。2）單體方案確定后，測算不同單體戶型窗地比，合理控制產品窗地比（是否開窗或開窗 大小需要與設計一道溝通），窗地比應不超過同類產品經

12、驗值。2.3.1.4欄桿、欄板的限定：1）測算以往項目單體戶型欄桿、欄板的單價，建議欄桿類型盡量少。2）建議通過經驗的積累將各種欄桿欄板的分類統(tǒng)計做成標準產品，以后欄桿的做法就不需要在測算單價成本只需要統(tǒng)計含量即可。2.3.1.5外墻裝飾設計優(yōu)化方案的初步確定：1）提供目前不同產品外墻不同做法價格表，以便作為參考（平涂、質感涂料、劈開磚、 釉面磚、石材等綜合價格）。2）提供目前各種產品外墻平涂、質感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設計合理確 定外墻涂料、面磚、石材的面積比率。3）提供常用外裝材料適用性能。4）關注外墻立面復雜程度，并提出改進建議。5）優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法：6）

13、提供目前不同產品陽臺、露臺、屋面具體做法及價格表，以便設計作為參考選擇，7）優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法；2.3.1.6節(jié)能方案：1）盡量采用體形系數滿足節(jié)能要求的產品，以最優(yōu)經濟方式解決節(jié)能方案。2）通過合理的窗墻比實現節(jié)能達標。3）通過墻體材料來實現節(jié)能達標。4）控制節(jié)能取值范圍。2.3.1.7結構方案優(yōu)化：1）結構模板平面確定后，工程、成本一道審核柱網布置， 結構形式，選擇最優(yōu)結構方案。（結構形式的成本遞增順序：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結構。）2）減少挑板、外掛裝飾鋼構件數量2.3.1.8山地建筑應結合地形情況確定產品類

14、型：1）根據山體高差確定產品類型。2）控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎。2.3.1.9山地建筑必須比選邊坡支護方式：1）結合山體實際情況及高差明確邊坡支護方式。2）邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預應力錨桿+磔噴設，毛石擋墻,磔擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護方式（自然土方放坡、預應力錨桿+磔噴設，毛 石擋墻，磔擋墻）。注意：擋土高度超過3米以上時有可能磔擋墻成本比毛石擋土墻還 便宜，因此高擋土墻需要進行方案測算比較。2.3.1.10確定贈送面積大?。?.3.1.11山地建筑應該結合地形情況確定贈送面積大小。注意從客戶角度衡量其是否需要并考慮是否可以不計建筑面積或者容積率，盡

15、量規(guī)避政策風險。2.3.1.11安裝方面：1）測算配電設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發(fā)電機組）分期或分項目集中布置或 分散布置不同方案的經濟合理性：因為涉及供電等壟斷行業(yè)，有可能成本拿到圖紙時 方案已經定案，因此成本人員一定要提前關注到此事，避免優(yōu)化工作不到位。需根據 場地等實際情況分按不同方案計算測定。2）所有供配電設備（除發(fā)電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設在同一房間內，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯接線路。3）測算供電方案采用環(huán)網式或是開閉所式的綜合經濟性，提出優(yōu)選方案。一般情況環(huán)網式比開閉式經濟。合理布置開閉所位置，使走線長度之和最短。設置開閉所時，應盡量考慮多

16、期共用。條件允許時，可考慮借用項目附近原有開閉所，避免新建。4）供水方案中重點考慮建造水泵房的必要性：現階段采用建設水泵房方式供水方式較省。必須建造水泵房時應考慮建造位置及占用空間。當選用負壓供水方案時要與水泵房水池供水方案測算對比，確認實施的經濟合理性。5）合理設置消防分區(qū)：在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū)。布置防火分區(qū)應注意住宅、商用、地下車庫（單體、復式）的區(qū)別。盡量利用建筑墻體設置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設置 消防分區(qū)，減少消防噴淋系統(tǒng)的設置。6）中水處理站與中水提升泵站：中水處理站應根據項目特征，選用設計規(guī)定的最小規(guī)模。中水處理站與中水提升泵站應

17、選擇在地塊中心，使管線布置長度最短。7）污水提升泵站：對大量填土地塊，由于自然坡度無法達到排水要求，需考慮建設污水提升泵站。8）地塊內高壓線路改線：入地方式：造價高：a.電纜溝方式，相對較高；b.管道埋設方式，相對較低。建設高壓走廊：造價較低。2.3.1.12園林環(huán)境方面1）下發(fā)目標成本控制指標，實行限額設計；2）提供材料規(guī)格型號單價：提供常用軟硬材料規(guī)格型號及單價。鋪地材料盡量本地化， 避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用， 易成活，養(yǎng)管費用低的種類。根據不同位置合理確定石材厚度 ，主要部位石材選擇：1）壓頂50mm厚2）非行車道地 面20mm厚 （荔枝面采用 30mm厚）3）行

18、車道地面 40-50mm厚4）立面20mm厚； 5）踏面30mm厚。3）提供基層標準做法，供設計使用。4）軟景觀中，苗木比例適當：重點效果部分使用大規(guī)格苗木，一般區(qū)域和庭院使用小規(guī)格苗木。5）選擇合適的材料尺寸，控制各類材料損耗。6）材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本。7）控制木作的使用面積，盡量少用水景（主要是后期維護管理成本太高 ）。8）綠化灌木種類盡量少一些， 灌木造價比草皮貴很多，優(yōu)化時注意盡量減少灌木面積，灌木主要利用在住宅或者水景周邊起到一些防護作用，其余的地方盡量種草皮，并配以不同喬木搭配以達到節(jié)約成本保證效果的目的。2.4. 擴初（初步）設計階段成本

19、控制重點：2.4.1. 建筑、結構方面：2.4.1.1明確結構含量控制指標：1）向設計院下發(fā)初步/施工圖限額設計，明確結構含量設計限額。2）結構含量中需要將各部位含量細化便于以后測算控制，如果遇到山地建筑等地形比較復雜而設計院不肯簽訂設計限額指標時可以采用地上限額，地下部分過程控制的方法來簽訂設計合同。3）限額后一定要設立合適的獎懲措施保證條款可執(zhí)行。2.4.1.2選擇最優(yōu)基礎形式及埋深：1）根據詳勘報告，設計院初步估算進行設計，審核設計院選用的基礎類型及基礎設計 的經濟合理性。一般情況，各基礎類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎、復合地基淺基礎（有時采用強夯擠密砂樁等處理方式代替）、筏板

20、、預應力管樁、人工挖孔樁（逐漸受限制）、灌注樁。2.4.1.3明確合理結構布置，復核結構參數：1）總工室組織工程管理中心相關人員與設計院就各結構參數作深入探討與交流，力求得到合理結構形式、合理柱網布置、合理結構構件尺寸、合理結構計算參數、 安全、最經濟結構參數。其中重點審查：結構計算時輸入的荷載值、結構計算參 數、結構計算結果、結構構件的幾何尺寸及配筋率。2.4.1.4結構含量指標計算：1）成本控制中心根據設計院提供的設計電子稿或者白圖計算鋼筋含量及混凝土含 量，保證鋼筋含量及混凝土含量控制在目標成本范圍內，并及時反饋總工室、工 程管理中心、設計院，以便進一步優(yōu)化。2）驗算時注意：要抽取基礎，

21、首層，標準層，天面層等來予以驗算，確保結果不會 偏離太遠。測算結果符合目標成本要求后再出施工圖紙。3）如果局部或者全部指標超標需要分列細項詳細分析超標部位原因，并將結果發(fā)給 總工室和主管結構優(yōu)化的工程師以及相關領導，推進設計優(yōu)化工作完成，遇到特 殊情況確實需要超標的要報請主管領導審批同意后在進行下一部的設計工作。2.4.1.5復核建筑控制指標:1）復核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等，控制在目標成本內。2.4.1.6配合設計開展節(jié)能方案測算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案：1）在立面方案已經確定的情況下，節(jié)能方案經濟性優(yōu)先順序為：減小窗墻比-加厚外墻保溫板-采用LOW-E玻璃。2.4.1

22、.7部品材料選配標準應盡量與目標成本測算標準保持一致。1）復核部品材料設計選用表，不符合項要與總工室協商解決方案并進行相關成本測算分析。2.4.2. 精裝修方面2.4.2.1室內精裝修：根據確定的裝修標準，實行限額設計，控制在目標成本內。減少精裝房的差異，對應不同建筑產品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經濟采購批量。2.4.2.1公共裝修：裝修方案確定后，測算銷售大廳、會所、大堂、電梯廳成本是否在估算成本 內。2.4.2.2根據裝修建筑尺寸，選擇合適模數的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。2.4.2.3材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本。2.4.2.4減少精裝房的差

23、異，對應不同建筑產品的裝修方案統(tǒng)一材料選用。便于提高經濟采購批量。2.4.3. 安裝方面：2.4.3.1測算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號、及不同組合方案情況下成本。2.4.3.2 變壓器（不同單臺容量）組合方案的比選：1）規(guī)格在1250KVA以內單臺容量越大，單位容量費用越低。在需求總容量不變情況下，選用變壓器臺數越少越經濟。除可節(jié)省費用外，還可節(jié)省空間。但若實際使用容量不能達到或接近本臺較大變壓器容量的、會形成空轉，在按變壓器計量收費情況下，電費可能較高，單臺容量要綜合評選。2）規(guī)格1250KVA以上變壓器價格昂貴，建議不選。2.4.3.3 配電主干線路不同材料、不同敷設方式、不同走向方

24、案比選：1）一般情況下，價格遞增順序為；電纜+電纜穿刺接頭，電纜+預分支接頭，母線槽；防火橋架（或線槽）+普通電纜（或阻燃電纜）敷設方式，普通橋架（線槽）+耐火電纜的敷設方式。當然回路較少時采用導線（或電纜）穿管（阻燃管價格遠低于鍍鋅鋼管）方式可能更省，具體綜合測算。2.4.3.4 室外供配電線路設計優(yōu)化：1）市政供電線路引入：在場地、環(huán)境允許情況下，架空線路最省。當影響環(huán)境采用電纜時，單線電纜截面規(guī)格不得超過300mm2，避免再行選大一級（或大一級以上規(guī)格）、產生浪費。在線路最短原則下，首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設。當在線路最短原則下市政無已建電纜溝、而延長線路就可利用市政電纜溝時，要根據實

25、際情況測算在延長線路條件下利用市政電纜溝敷設與自行新建電纜溝或采用直埋敷設方式時的最優(yōu)方案。一般情況下，敷設方式不同時的價格從低到高排序為：利用市政已建電纜溝直埋+過路套管全程穿管自行新建電纜溝。電纜溝深度、寬度在滿足有關要求前提下要控制在規(guī)格最小范圍內。2） 小區(qū)配電線路：最省方案排序：鎧裝電纜直埋+過路套管導線+全程穿管r普通電纜+全程穿管鎧裝電纜+全程穿管普通電纜+電纜溝鎧裝電纜+電纜溝。但當電線、電纜根數達到一定數量集中敷設時，可能選用電纜溝敷設方式更省，具體需要通過實際方案測算才能確認。2.4.3.5配電箱內斷路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比選：1）盡量選用國產或合資產品會

26、使價格降低，注意要符合當地供電部門的地方要求，避免來回反復，浪費工期。2.4.3.6供水方案比選：1）根據項目產品組合（高層、小高層、多層） ，進行供水方案技術經濟比選（帶水箱變頻加壓控制系統(tǒng)；無負壓管網直聯式供水系統(tǒng)、市政壓力直供或多方案組合等）2.4.3.7室內水暖材料設備選用要點：1）在滿足壓力、溫度等技術條件下優(yōu)先選擇綜合單價較低的管材（如常用采暖管價格增序排列：PPR管鋁塑復合管r PB管）。2）對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。2.4.3.8消防工程中消防報警器材、消防預埋管材的選用：1）滿足功能前提下，含超高層在內，對溫、煙感探測系統(tǒng)的設備選型優(yōu)先選用國產設備、報

27、警器材（注意配套選用，以及項目產品的連續(xù)性和后期的維護費用一并考慮）。2）消防噴淋系統(tǒng)平面布置優(yōu)化。3）通風、排煙管道選用形式（如鍍鋅鐵皮風道、玻璃鋼風道）應做經濟對比分析后擇 優(yōu)選擇。4) 消防預埋管當地無明確規(guī)定的選用阻燃塑料管替代鋼管最為經濟。2.4.3.9 空調設計優(yōu)選：1) 根據實際情況測算比選集中空調方案或小中央空調方案的經濟合理性；并對不同品 牌、不同系統(tǒng)方案比選。2) 集中空調系統(tǒng)應根據具體使用功能及長期能耗，測算確定氟系統(tǒng)或水系統(tǒng)方式。3) 對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。4) 出風口的合理布置。5) 根據實際情況測算比選有無機房電梯方案或不同型號電梯適用范

28、圍的經濟合理性； 并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。2.4.4.園林環(huán)境方面2.4.4.1考慮每個組團小品配置均衡，以免后期業(yè)主投訴。2.4.4.2根據擴初成果圖計算造價，確認成本是否控制在目標成本范圍內。2.4.4.3測算中列出各種不同材料用量比例提供給設計參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經驗。2.4.4.4測算中列出各種喬木每平米的用量提供給設計參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經驗。2.4.4.5燈具設計優(yōu)化時要考慮后期維護和使用情況，并通過收集物業(yè)管理公司的建議減少不必 要的裝飾燈具。2.4.4.6建立統(tǒng)一的園建結構，從經濟實用的角度出發(fā)，減少以后園建結構部分的優(yōu)化工作。2.5. 施工圖設

29、計階段成本控制重點：2.5.1.建筑、結構方面：2.5.1.1工程做法與交樓標準統(tǒng)一，避免因兩者不一致造成拆改。2.5.1.2應力求設計院按我方交樓標準編寫施工圖工程做法；2.5.1.3確屬無法統(tǒng)一的做法，需在招標文件及其他相關技術標準中明確。并在項目實施時由設 計師向項目工程師、施工方進行技術交底，避免錯誤施工造成拆改。2.5.1.4部品及材料選擇：1) 根據項目定位、產品類型選擇材料部品，避免功能溢價；2) 在立面圖基礎上針對不同規(guī)格外檐墻、面磚進行合理排布，減少斷磚損耗；3) 廚衛(wèi)大樣圖、樓梯間大樣圖根據平立面、踏步尺寸合理選擇磚型，減少斷磚損耗；4) 減少欄桿、裝飾鋼構件等的種類，提高

30、標準化產品的使用程度；建筑、結構、安裝各專業(yè)的協調-減少2.5.1.5總工室對設計院的出圖要求和圖紙自審制度:錯漏碰缺:1) 圖紙自審由總工室負責組織。2) 接到圖紙后，總工室應及時安排或組織有關人員進行自審，并提出各專業(yè)自審記錄。3) 及時召集有關人員，組織內部會審，針對各專業(yè)自審發(fā)現的問題及建議進行討論，弄清設計意圖和工程的特點及要求。4) 圖紙自審的主要內容：各專業(yè)施工圖的張數、編號、與圖紙目錄是否相符。施工圖紙、施工圖說明、設計總說明是否齊全，規(guī)定是否明確，三者有無矛盾。平面圖所標注坐標、絕對標高與總圖是否相符。圖面上的尺寸、標高、預留孔及預埋件的位置以及構件平、立面配筋與剖面有無錯誤

31、。建筑施工圖與結構施工圖，結構施工圖與設備基礎、水、電、暖、衛(wèi)、通等專業(yè)施工圖的軸線、位置(坐標)、標高及交叉點是否矛盾。平面圖、大樣圖之間有無矛盾。圖紙上構配件的編號、規(guī)格型號及數量與構配件一覽表是否相符。5) 圖紙經自審后，應將發(fā)現的問題以及有關建議，做好記錄，待圖紙會審時提交討論 解決。2.5.1.6 組織圖紙會審工作，完善圖紙細部設計，減少錯漏碰缺，為控制項目的建安成本打下良好的基礎，成本人員應該積極主動要求參加圖紙會審并認真審核圖紙。1) 盡量趕在工程項目開工前進行，了解設計意圖，明確質量要求，將圖紙上存在的問 題和錯誤，專業(yè)之間的矛盾等，盡最大可能解決在工程開工之前。2) 審查施工

32、圖的基礎工程設計與地基處理有無問題，是否符合現場實際地質情況。3) 審查建設項目坐標、標高與總平面圖中標注是否一致，與相關建設項目之間的幾何尺寸關系以及軸線關系和方向等有無矛盾和差錯。4) 審查圖紙及說明是否齊全和清楚明確，核對建筑、結構、上下水、暖衛(wèi)、通風、電氣、設備安裝等圖紙是否相符，相互間的關系尺寸、標高是否一致。5) 審查建筑平、立、剖面圖之間關系是否矛盾或標注是否遺漏，建筑圖本身平面尺寸 是否有差錯，各種標高是否符合要求，與結構圖的平面尺寸及標高是否一致。6) 審查建設項目與地下構筑物、管線等之間有無矛盾。7) 審查結構圖本身是否有差錯及矛盾，結構圖中是否有鋼筋明細表，若無鋼筋明細表

33、,鋼筋磔關于鋼筋構造方面的要求在圖中是否說明清楚。8) 復核結構指標是否滿足限額要求。2.5.1.7 通過管理減少對設計工作的拆分和嘗試設計總包：1) 目前鋼結構、幕墻、鋁合金門窗、弱電、景園工程等分項工作的設計多由專業(yè)設計 資源來完成。施工圖設計院只負責土建及水暖電等部分的設計，其后果是施工圖與 專業(yè)分項圖紙矛盾點較多或沖突，不同專業(yè)工程銜接性差，造成工程中的變更、簽 證數量激增，返工和修整量大，致使施工進度延誤和成本增加。2) 由于專業(yè)資源設計方案的不同造成投標報價不具可比性，造成成本上升。3) 產生重大質量問題時，責任不清、相互推諉給投資方造成重大的經濟損失。設計總承包和施工總承包一樣是

34、為了相關專業(yè)間合理銜接并統(tǒng)一責任為事后的投 資方權力追溯提供保障。2.5.2. 安裝2.5.2.1市政及小區(qū)管網設計優(yōu)選：1) 著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素，給水管經濟合理性排序為；PE管焊接鋼管r無縫鋼管r鍍鋅鋼管r UPVC塑料管r球墨鑄鐵管r鋼塑管。排水管排序 為；規(guī)格500以內；UPVC波紋管r鋼筋混凝土管r PE波紋管，規(guī)格500以上；鋼 筋混凝土管UPVC波紋管PE波紋管。一般情況下，機動車道下選用重型(II級 管或S2管材)，對非機動車道下選用重型要嚴控。2) 優(yōu)選檢查井規(guī)格及井蓋：避免設計盲目的統(tǒng)一選用大規(guī)格井；控制重型井蓋使用部 位；除機動車道外的非機動車道或綠化帶

35、等部位嚴控采用重型。并盡量減少檢查井 數量。盡量減小排水管坡度，降低管網埋深，減少動土量。優(yōu)化管網走向、長度。2.5.2.2水暖施工圖審核成本要點：1) 滿足壓力、流量等技術條件時的管徑選擇(達到要求即可，不能過大) ，如給水干、立管、支管、戶內管管徑應經計算核定，一般每戶住宅給水進戶管管徑控制在DN20以內。2) 需要的予留洞、予埋件圖中表示是否清楚齊全(包括孔洞尺寸、位置、標高、予埋 材料)，避免后期鑿剔。2.5.2.3智能化設計優(yōu)化：1)室外智能化、景觀燈具設計優(yōu)化應結合項目定位、市場接受程度、銷售價格，周邊樓盤 使用狀況、小區(qū)場地布置(含綠化組團和道路布置)綜合考慮，在提升產品 品質前

36、提下還應兼顧實用性、經濟性。2）以項目的市場定位、規(guī)劃設計思想和物業(yè)管理思路來確定智能化系統(tǒng)規(guī)劃設計方案（如：封閉管理社區(qū)選用紅外對射周界防翻越系統(tǒng)、開放的大社區(qū)管理結合封閉的 單元管理選用電視監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng)）。3）.家居安防與可視對講系統(tǒng)分別設置和二合一的技術經濟比較及產品檔次選擇。4）紅外對射探頭的設置與小區(qū)圍墻的走向優(yōu)化（避免不規(guī)則圍墻增加探頭數量）；5）景觀燈具的布置應根據項目定位，分期設定燈具總價來控制燈型、位置和數量（向 提供設計常用燈型種類和單價）。2.5.3.園林環(huán)境方面2.5.3.1注意園林環(huán)境設計與建筑、配套管網設計的銜接，避免標高、平面布置差錯出現。2.5.3.2測算各項指標是否在目標成本內，并提出優(yōu)