節(jié)前工程部設施、設備的保障工作

1、第 9 頁 共 9 頁節(jié)前工程部設施、設備的保障工作 一、加強設備設施管理，確保安全運行 設備設施管理在物業(yè)管理中重要性管理好物業(yè)設備設施是關系到業(yè)主的切身利益，關系到物業(yè)能否保值增值。掌握物業(yè)設備設施的運行管理，首先應熟悉小區(qū)(大樓)的各類管線，結構的分布情況，因為它是設，備與終端業(yè)主之間的聯(lián)系紐帶，同時工作人員還需熟悉設備的結構原理、工作方式，對各類發(fā)電機組、變壓器，水泵、電梯、消防設備、消防監(jiān)控設備及消防設施、安全防范系統(tǒng)、交通設施、整個小區(qū)的監(jiān)控設備、中水設備、排水系統(tǒng)等設備設施性能要做到了如指掌。對新接管的物業(yè)，要加強設備接管驗收，對設備運行情況進行跟蹤、監(jiān)測，記錄，消除設備設施存在

2、的隱患，日常管理要根據(jù)物業(yè)設備設施運行的負載變化，如夏季業(yè)主用水，用電為高峰期和夏季天黑較晚的特點，工作人員可對路燈進行合理、適時調度，通過物業(yè)設備設施負載能力和調配特點，發(fā)掘設備潛能，做到物盡其用，充分發(fā)揮設備設施的使用價值。（一）電梯系統(tǒng)；它的安全有效運行尤為重要，在對電梯的管理中需采取維修保養(yǎng)外包形式，由有資質的專業(yè)維保公司確保電梯正常運行和日常維保任務。物業(yè)的電氣工程師、技術人員對其工作進行監(jiān)督檢查，做好相應的協(xié)助配合工作。（二）消防安全系統(tǒng)；消防設備設施、器材完好率必須保證100%，消防責任重于泰山。定期巡視，定期檢測。（三）給排水系統(tǒng)；對供水、排水設備設施要每天巡視記錄齊全。委托專

3、業(yè)公司維護保養(yǎng)。二、建立管理體系，提高設備設施管理水平俗話說“沒有規(guī)矩、不成方圓”，要做好物業(yè)設備設施管理就必須建立和完善設備設施管理體系，對設備設施進行規(guī)范化、標準化、專業(yè)化的管理，具體如下：1、建立設備設施管理質量體系。設備設施管理是一項長期性，綜合性的工作，對設備設施管理要引入ISO9001質量管理體系，如建立機房管理制度，供、配電管理制度，設備設施日、周、月巡查制度；設備設施維修制度等，對設備設施進行規(guī)范化、標準化管理操作并嚴格執(zhí)行，做到責任到崗、任務到人，用科學化的管理來提高服務質量和管理水平。 2、建立績效考核機制。為了提高工作效率和服務質量，建立設備設施管理考核，督查機制制定設備

4、設施管理考核標準，如設備設施上要有設備卡、設備臺賬，水泵閥門開啟要靈活不得滲漏，設備房要保持清潔不得堆放雜物等，定期做好重點設備設施的日巡并做好記錄，不定期對各小區(qū)(大樓)的設備設施進行現(xiàn)場檢查、考核，做到優(yōu)勝劣汰，賞罰分明，調動員工的工作積極性，增強企業(yè)凝聚力和向心力。3、建立設備設施檔案。物業(yè)的設備設施結構復雜，管線縱橫，對設備設施原始檔案要進行歸檔，匯總、登記造冊，對設備設施系統(tǒng)的資料如竣工圖等進行保管，對系統(tǒng)中一些常出現(xiàn)問題的重點部位拍照并在資料中予以注釋，為以后解決問題提供依據(jù)。一些重大設備設施發(fā)生故障時需原生產(chǎn)廠家維修時，通過設備設施臺賬及時與生產(chǎn)廠家和聯(lián)絡人取得聯(lián)系，為設備設施能

5、及時維修贏得寶貴時間。故對設備設施建立設備卡、設備臺賬、技術檔案等，按照檔案管理要求，實行專業(yè)化、科學化管理，使設備設施管理適應現(xiàn)代化管理需求，同時為設備設施的及時維修，確保設備設施的完好與使用安全提供科學依據(jù)。4、建立設備管理體制1）、按物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模、考慮用設備的數(shù)量、復雜程度和設備集中程度、管理人員的業(yè)務水平、檢修人員的技術力量和組織形式，結合企業(yè)的特性、功能及工作特點（運行班次、有無假日）等各種因素、實事求是地設置設備管理體制。管理體制力求理順關系，提高工作效率，體現(xiàn)先進性。2）、設備管理負責人必須熟悉國家的有關政策、法規(guī)、條例；必須熟悉設備的技術理論知識，必須具有一定的業(yè)務能力。

6、3）、加強設備管理體系的人員培訓教育工作、提高員工的職業(yè)道德及業(yè)務水平，對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，并把各項培訓工作列入設備管理工作計劃中。4）、建立完善的設備管理規(guī)章制度規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)設備管理規(guī)章制度應主要有以下幾種： （1）設備管理崗位責任制度。 （2）設備基礎資料管理制度。 （3）設備運行和維護保養(yǎng)制度。 （4）設備檢修制度。 （5）固定資產(chǎn)管理制度。 （6）培訓教育制度。 （7）特殊設備管理及應急制度。 （8）各類機房、變配電房的出入。 5、對特種設備設施及重點設備的管理（如電梯、變頻泵等），要嚴格按照國家標準，地方標準進行維護保

7、養(yǎng)，要和有資質的專業(yè)公司來簽訂維護保養(yǎng)和維修合同；由專人負責巡視并認真做好巡視記錄三、加強基礎管理，作好設備設施維修養(yǎng)護工作設備設施在于管理，好的設備設施若得不到及時維修保養(yǎng)，就會常出故障，縮短其使用年限。對設備設施進行維修保養(yǎng)是保證設備設施運行安全，最大限度地發(fā)揮設備設施的有效使用功能，因此，對設備設施進行維修保養(yǎng)，做到以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與科學計劃維修相結合即：1、堅持做到“三好、四會、五定”?！叭谩奔磳υO備設施用好、養(yǎng)護維修好、管理好；“四會”即是對設備設施會使用（合理使用）、會保養(yǎng)（規(guī)范化保養(yǎng)）、會檢查（全面的檢查）、會排除故障（科學的排除故障），“五定”即對設備設施進行清潔，潤

8、滑、通風、檢修時做到定人、定點、定時、定質和定責。對重大的主要設備設施采用預防性維修，防止設備設施出現(xiàn)故障，對一般設備設施做好日常維修保養(yǎng)。2、注重安全管理。對設備設施進行維修保養(yǎng)時，要以人為本，做好安全管理工作，操作人員應嚴格按照操作規(guī)程和制度開展工作，如操作人員在檢修電氣設備時，應做好必要的防護，操作人員使用個人防護工具，在閘刀上掛“有人操作、禁止合閘”等標識牌，提高安全意識，防止意外事發(fā)生，因為設備設施管理最基本和最重要的要求是保證設備設施體系運行安全，用戶使用安全和操作人員操作安全。3、結合實際、節(jié)能降耗。物業(yè)管理企業(yè)必須建立適合于自身特點的設備設施維修保養(yǎng)方案，遵循“安全、經(jīng)濟、合理

9、、實用”的原則，有計劃，有步驟地進行，做好設備設施的預防性維修保養(yǎng)，將設備設施故障隱患消滅在萌芽狀態(tài)，同時在物業(yè)設備設施維修中提出節(jié)能改造可行性方案，盡可能采用節(jié)能設備、經(jīng)濟適用且品質優(yōu)良的材料，修舊利廢、合理更新，達到降耗節(jié)能、延長設備設施使用壽命的目的，從而降低設備設施運行維修費用，培養(yǎng)管理隊伍的創(chuàng)新精神，維護業(yè)主的權益。四、以人為本、提高員工綜合素質一流的設備設施有賴于一流的管理人才，在智能化程度較高，硬件設施配備完善的物業(yè)中，高素質的專業(yè)人才在設備設施管理中的作用尤顯突出，因此，以人為本，合理開發(fā)和利用人才，精心培育一支技術精湛、作風優(yōu)良的管理隊伍是做好設備管理的精髓，而培養(yǎng)一支高水平

10、的管理隊伍，應堅持做到：1、樹立質量服務意識。物業(yè)管理是服務性行業(yè)，員工即使有一流的技術，但沒有為業(yè)主服務的意識也是搞不好物業(yè)設備設施管理，因此培養(yǎng)員工的服務意識和責任心，把為業(yè)主服務貫徹到具體工作中去，至真至誠為業(yè)主服務，確保設備設施運行安全。2、提高員工業(yè)務技能。業(yè)務技能的高低直接反映出服務質量和工作效率，對各崗位專業(yè)操作人員做到崗前培訓、持證上崗、在崗輪訓，對員工做好傳、幫、帶，即根據(jù)設備設施性能特點由老員工搭配新員工，老員工帶新員工，公司技術骨干人員將理論聯(lián)系實際，對設備設施進行現(xiàn)場操作、指導相關人員，通過各種途徑，切實提高相關人員的業(yè)務技能，使員工能滿足各崗位要求。 我國的物管行業(yè)要

11、順應潮流，盡快適應這種產(chǎn)業(yè)結構的變化，以現(xiàn)代高科技為基礎，知識、技術密集，結合國家和各物管企業(yè)的具體情況對國內外先進的設備管理經(jīng)驗和方法加以消化和吸收，使設備管理工作逐步同國際接軌，以適應市場競爭激烈的要求?？傊S著物業(yè)管理的內外環(huán)境的不斷改善，各物管企業(yè)在物業(yè)設備管理中結合自身設備運行狀況，總結設備運行管理經(jīng)驗，創(chuàng)新發(fā)展，加強高新技術應用，降耗節(jié)能，提高設備的使用率和完好率，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的工作和生活環(huán)境，使其物業(yè)保值、增值。 五、對設施設備進行制度化管理1、首先要做好設施設備的制度化管理。一是要建立健全員工的崗位職責制度。對所有涉及到的崗位以制度進行明確。如空調技術員管理職責、電梯技

12、術員崗位職責、配電運行崗位職責等，告訴員工該去做什么。2、是要建立各系統(tǒng)運行作業(yè)指導書，如建立中央空調制冷系統(tǒng)操作運行指導書、電梯操作作業(yè)指導書、高壓配電作業(yè)指導書等，告訴員工對各系統(tǒng)設施設備怎么去操作。同時，作業(yè)指導書還要對如何處理各系統(tǒng)可能出現(xiàn)的異常情況進行規(guī)定，如給排水系統(tǒng)異常情況處理、各類泵系統(tǒng)異常情況處理、電梯各類故障應急處理等都要予以明確規(guī)定。3、是要建立詳細的設施設備維護作業(yè)指導書，如發(fā)電機保養(yǎng)維護作業(yè)指導書、消防主機保養(yǎng)維護作業(yè)指導書、測量儀表自檢作業(yè)指導書等，對各類系統(tǒng)日檢、周檢、月檢、季檢、年檢等計劃性檢修內容進行詳細規(guī)定與指導。尤其是春、秋兩季的設備設施大修、檢修工作一方

13、面要確保制冷或供暖設備開機前的性能正常，另一方面要確保供暖或制冷設備停機后的良好保養(yǎng)，確保來年正常運轉。同時，對需外包進行維護保養(yǎng)的設施設備做出明確規(guī)定并嚴格執(zhí)行。為了使以上各項制度真正落實，還要加強監(jiān)督與檢查環(huán)節(jié)。除按規(guī)定接受外部審核外，我們積極開展內部審核，建立日常服務檢查制度與績效考核管理制度，強化各項制度的執(zhí)行力度，用制度化措施確保設施設備的規(guī)范管理。六、做好設施設備的節(jié)能降耗管理1、加強日常管理，完善規(guī)章制度，要求員工高度重視節(jié)能工作，樹立“節(jié)能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節(jié)省能源，減少浪費，從而提高工程人員節(jié)約意識。2、按照節(jié)能降耗措施對設備設施進行節(jié)能。3、工程維護部主管制度設施設備節(jié)能降耗措施，并實施節(jié)方案，督其執(zhí)行情況。重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都了解節(jié)能是工程管理之重要內容，工程維護部專業(yè)管理人員必須了解主要用電設備的數(shù)量、運行情況；4、了解各種能源的收費標準，推廣節(jié)能觀念、意識和方法；（防止不必要的浪費，對工作人員進行節(jié)約意識教育，養(yǎng)成隨手關燈、關水的好習慣，杜絕浪費）。5、對原有設施設備進行節(jié)能改造，這是節(jié)約能源的最主要的方法，同時也是最有效的方法，定期對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析、調查，使之不斷完善。6、應用物業(yè)自動化控制進行管理，根據(jù)季節(jié)、時間變化，時刻調整、（如：園區(qū)燈開關時間、