戶(hù)型建議報(bào)告

1、 新雅 海韻山景戶(hù)型建議 2010年7月NO1.產(chǎn)品之戶(hù)型的重要性NO2.戶(hù)型設(shè)計(jì)需考慮的幾個(gè)問(wèn)題NO3.新雅海韻山景戶(hù)型建議NO1.產(chǎn)品之戶(hù)型的重要性 一、戶(hù)型設(shè)計(jì)的好壞，直接影響樓盤(pán)的去化速度一、戶(hù)型設(shè)計(jì)的好壞，直接影響樓盤(pán)的去化速度和去化率和去化率p 在一定時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售了多少套，銷(xiāo)售了多大比例的房子。去化速度帶來(lái)的時(shí)間成本每個(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)考慮的。好的戶(hù)型、符合目標(biāo)客戶(hù)需要的戶(hù)型，自然就賣(mài)得快，反之就慢。很多樓盤(pán)會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，有30%或者80%的戶(hù)型銷(xiāo)售非常好，但是有一批戶(hù)型銷(xiāo)不動(dòng)，有的甚至一年都銷(xiāo)不動(dòng)，這種情況就給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了時(shí)間成本。p 通常我們?cè)谛羁推趯?duì)都會(huì)對(duì)客戶(hù)喜歡什么樓層、戶(hù)型等等

2、進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、分析，這些因素會(huì)影響后續(xù)價(jià)格的制定，影響到銷(xiāo)售速度和銷(xiāo)售率，進(jìn)而影響到開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。 二、戶(hù)型設(shè)計(jì)的好壞直接決定銷(xiāo)售價(jià)格的提升二、戶(hù)型設(shè)計(jì)的好壞直接決定銷(xiāo)售價(jià)格的提升空間空間p 一些具有高創(chuàng)新價(jià)值的產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)營(yíng)銷(xiāo)的引導(dǎo)，會(huì)獲得更高的價(jià)值。比如祥隆的四季花城三期情景花園洋房就是一種非常好的創(chuàng)新戶(hù)型，同樣是多層住宅，只是樓層低一點(diǎn)，但是經(jīng)過(guò)良好的設(shè)計(jì)和宣傳，最后按照接近別墅的價(jià)格來(lái)賣(mài)，而且還得到市場(chǎng)的追捧。p 這樣通過(guò)戶(hù)型的創(chuàng)新獲得了一部分新的利潤(rùn)空間，這是所有的開(kāi)發(fā)商都樂(lè)意去追求的，成本投入不多，可利潤(rùn)空間巨大。 銷(xiāo)售速度和銷(xiāo)售價(jià)格直接影響銷(xiāo)售速度和銷(xiāo)售價(jià)格直接影響產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)

3、力產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，直接影響項(xiàng)目直接影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間p 產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力是開(kāi)發(fā)商非常關(guān)心的事情，在同樣的市場(chǎng)環(huán)境下，有的樓盤(pán)好賣(mài)，有的樓盤(pán)不好賣(mài)。就樓盤(pán)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而言，決定因素有很多，其中戶(hù)型也扮演著一個(gè)很重要的角色。有的樓盤(pán)上客量很多，但成交率很低，有的樓盤(pán)看的人一般，但是成交量還不錯(cuò)。所有的開(kāi)發(fā)商都希望提高客戶(hù)的成交率，而成交率和戶(hù)型有很重要的關(guān)系。上客量多，一定程度上說(shuō)明廣告做得好，但是成交率低，拋除銷(xiāo)售執(zhí)行的素質(zhì)問(wèn)題，說(shuō)明客戶(hù)來(lái)看了，但是沒(méi)選中合適的房子，也就是戶(hù)型不滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)群的需要。如果樓盤(pán)設(shè)計(jì)得好，營(yíng)銷(xiāo)推廣也做的不錯(cuò)，戶(hù)型設(shè)計(jì)又滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)群的需求，自然產(chǎn)品也

4、就具有了相應(yīng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就可以賣(mài)得比別人好。 NO2.戶(hù)型設(shè)計(jì)需考慮的幾個(gè)問(wèn)題 戶(hù)型設(shè)計(jì)需要重點(diǎn)考慮以下問(wèn)題 一、戶(hù)型面積配比問(wèn)題 二、功能布局的問(wèn)題 三、生活尺度的問(wèn)題一、戶(hù)型面積配比：樓盤(pán)的檔次和客戶(hù)定位決定戶(hù)型面一、戶(hù)型面積配比：樓盤(pán)的檔次和客戶(hù)定位決定戶(hù)型面積配比的合理性。積配比的合理性。層數(shù)戶(hù)型戶(hù)型面積結(jié)構(gòu)戶(hù)型比4層22186平層5%22192 平層10%322116 平層15%223151 復(fù)式35%323154 復(fù)式20%422160 復(fù)式15%說(shuō)明：221表示兩室兩廳一衛(wèi)。某樓盤(pán)戶(hù)型面積配比某樓盤(pán)戶(hù)型面積配比二、功能布局應(yīng)考慮到經(jīng)濟(jì)性、便利性和客戶(hù)的生活習(xí)慣二、功能布局應(yīng)考慮

5、到經(jīng)濟(jì)性、便利性和客戶(hù)的生活習(xí)慣經(jīng)濟(jì)性：經(jīng)濟(jì)性：設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用，使用率高，同時(shí)在滿(mǎn)足一定性能的要求下，造價(jià)相對(duì)較低，便于施工。既便是豪華型的戶(hù)型不意味著空間浪費(fèi)只不過(guò)舒適度不同的戶(hù)型對(duì)空間的大小和功能的多少要求的標(biāo)準(zhǔn)不同而已，因此衡量戶(hù)型的經(jīng)濟(jì)性是相對(duì)的，不是絕對(duì)的。便利性：空間有效分離，如廚房和餐廳相鄰，而且廚房外最好配以陽(yáng)臺(tái)，既可通風(fēng)，又可以彌補(bǔ)廚房使用面積和臨時(shí)使用功能的不足。入戶(hù)門(mén)應(yīng)離廚房較近。客戶(hù)的習(xí)慣、喜好客戶(hù)的習(xí)慣、喜好：以國(guó)人的傳統(tǒng)觀(guān)念，每個(gè)房間都應(yīng)方方正正，尤其謹(jǐn)防多邊多角的“鉆石房”出現(xiàn)。三、尺度的問(wèn)題：面積適中，尺度適宜三、尺度的問(wèn)題：面積適中，尺度適宜p 功能空間都應(yīng)該有

6、合理的大小尺度，并非越大越舒適，從各個(gè)房間的大小來(lái)看，人們較理想的臥室面積應(yīng)在12-15平米之間，較理想的客廳面積在21-30平米之間，客廳的開(kāi)間應(yīng)不小于3.9米，衛(wèi)生間、廚房、儲(chǔ)藏間、健身房各占4-5平米，陽(yáng)臺(tái)占5-6平米，這樣的分配基本保證了功能的安置，符合當(dāng)前人們生活的需求和習(xí)慣。例如：臥室的功能主要是睡眠和休息，它必須要設(shè)置睡床、床頭、床頭柜、衣櫥、梳妝臺(tái)、電視柜、休息椅等家具，還要有一定的活動(dòng)空間，因此雙人臥室的開(kāi)間應(yīng)不小于3.6米，面積應(yīng)不小于12平米，才能夠保證一定的舒適度。p 實(shí)際上，不少大戶(hù)型在舒適度上并沒(méi)有達(dá)到很好的效果，比如大面積都大在了什么地方，一般的大戶(hù)型體現(xiàn)在客廳和

7、主臥室的面積增大，而在廚衛(wèi)、衣帽間、儲(chǔ)藏的功能上沒(méi)有增加多少，而這些細(xì)節(jié)卻能保證居住舒適度必需的功能空間。功能區(qū)尺度面積范圍趨勢(shì)客廳開(kāi)間3.9米走大；偏向豪華舒適性餐廳凈寬2.4米走大；與客廳分離，出現(xiàn)酒吧等休閑空間；臨窗設(shè)計(jì)廚房?jī)魧?.5米8面積12走大；附帶工作陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間4面積10走大；三進(jìn)式設(shè)計(jì)真正干濕分區(qū)主臥開(kāi)間3.6米12面積25走大；有獨(dú)立衛(wèi)生間、更衣間、休閑陽(yáng)臺(tái)次臥10面積15平衡儲(chǔ)藏室4面積6走大；走入式設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)4面積12凈寬 1.6米欄高 1.2米走大；功能可設(shè)為健身、休閑等工作陽(yáng)臺(tái)4面積6凈寬 1.2米平衡；可兼洗衣間功能NO3.新雅海韻山景戶(hù)型建議戶(hù)型面積配比分析與修正面

8、積配比情況分析面積配比情況分析面積區(qū)間面積區(qū)間戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)占比占比小計(jì)小計(jì)70以下578.7%8.70%70-807611.6%42.6%80-9016825.5%90-100365.5%100-11091.4%22.0%110-12010015.2%120-130365.5%145-16517626.7%26.70%合計(jì)合計(jì)658100.0%100.0%p總體面積配比相對(duì)均衡合理；p從面積分布上也做到了資源的合理利用：景觀(guān)佳、私密性強(qiáng)、位置佳的樓座分布面積比較大的戶(hù)型，臨近路邊的樓座分布面積適中的中小戶(hù)型。p 一居室（59-74）和兩居室（72-121）面積跨度太大，；p 70平米設(shè)計(jì)為一居室，

9、100-121平米設(shè)計(jì)為兩居，145平米以上設(shè)計(jì)為三居室，面積分配上存在浪費(fèi)；戶(hù)型配比情況分析戶(hù)型配比情況分析戶(hù)型戶(hù)型面積區(qū)間（面積區(qū)間（）戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)套比套比一室一廳一衛(wèi)59-62578.7%一室一廳一衛(wèi)74182.7%二室二廳一衛(wèi)72-11234452.3%二室二廳二衛(wèi)121365.5%三（兩）室二廳一衛(wèi)106、113274.1%三室二廳二衛(wèi)147-16217626.7%70 以上可設(shè)計(jì)為兩居100 以上可設(shè)計(jì)為三居室162 可設(shè)計(jì)為四居戶(hù) 型 配 比 修 正 建 議戶(hù) 型 配 比 修 正 建 議根據(jù)本案的檔次和客群定位來(lái)看，二次置業(yè)者將占2/3以上。p 中小戶(hù)型需求者：中小戶(hù)型需求者：主要集

10、中在投資客戶(hù)、為子女就學(xué)購(gòu)房、為父母購(gòu)房這三類(lèi)客戶(hù)均會(huì)在不同程度上考慮房子的投資價(jià)值，對(duì)房屋的總價(jià)比較看重。該部分客戶(hù)的需求面積主要集中在建筑面積建筑面積100100平米以下平米以下。p 中大戶(hù)型需求者：中大戶(hù)型需求者：大部分屬于改善性住房需求，細(xì)節(jié)上的居住舒適度要求會(huì)更高。該部分客戶(hù)的需求面積主要集中在建筑面積建筑面積90-14090-140平米之間平米之間。戶(hù)型戶(hù)型調(diào)整前面積調(diào)整前面積 面積區(qū)間（面積區(qū)間（）套比套比一室一廳一衛(wèi)59-7445-6017%二室二廳一衛(wèi)72-11275-9035%二室二廳二衛(wèi)12190-1008%三室二廳一（兩）衛(wèi)106、113100-14015%三/四室二廳

11、二衛(wèi)147-162145-16025%戶(hù) 型 配 比 修 正 建 議戶(hù) 型 配 比 修 正 建 議p 調(diào)低一居室面積區(qū)間，相應(yīng)戶(hù)數(shù)占比提高；p 調(diào)低兩室兩廳一衛(wèi)的面積區(qū)間，上限為90平米；p 調(diào)低兩室兩廳兩衛(wèi)的面積區(qū)間；p 調(diào)高三居室的面積區(qū)間和戶(hù)數(shù)配比；p 將145以上的面積調(diào)整為四居室的戶(hù)型。面積區(qū)間面積區(qū)間調(diào)整前調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整后70以下8.70%17%70-10042.6%43%100-13022.0%15%145-16526.7%25%調(diào)整前后面積配比比較調(diào)整前后面積配比比較因調(diào)低一居室的面積區(qū)間，因此70平米以下的房型的套比相應(yīng)有所提高，整體對(duì)以前方案進(jìn)行了微調(diào)，修正后面積分配更趨

12、合理。調(diào)整前后戶(hù)型配比比較調(diào)整前后戶(hù)型配比比較戶(hù)型戶(hù)型調(diào)整前面積調(diào)整前面積調(diào)整后面積調(diào)整后面積調(diào)整前套比調(diào)整前套比調(diào)整后套比調(diào)整后套比11159-7445-6011.4%17%22172-11275-9052.3%35%22212190-1005.5%8%3/221/2106、113100-1404.1%15%3/422147-162145-16026.7%25% 戶(hù)型設(shè)計(jì)分析與建議1 、 6 號(hào) 樓p 實(shí)用性較低，121僅為兩室，市場(chǎng)接受度較低；p 客、餐廳區(qū)劃不明顯，不能很好體現(xiàn)其使用功能; p 衛(wèi)生間設(shè)置飄窗不太合適;p 衛(wèi)生間開(kāi)間過(guò)小。A21A21p客廳開(kāi)間偏小；p沒(méi)有設(shè)計(jì)衣帽間A22

13、電梯前室電梯前室采光不佳采光不佳修正建議修正建議增加北陽(yáng)臺(tái)面積增加陽(yáng)臺(tái)面積做出獨(dú)立衣帽間增加北陽(yáng)臺(tái)面積做出獨(dú)立衣帽間增加陽(yáng)臺(tái)面積 A22應(yīng)設(shè)計(jì)為三室 南向北向適當(dāng)增加陽(yáng)臺(tái)面積 A22增加客廳面寬 做出獨(dú)立衣帽間案例參考案例參考p 布局合理p 全明設(shè)計(jì)p 臥室、書(shū)房全部朝陽(yáng)2#、4#、10# B11-14p B12/13客廳為暗廳 采光不佳且為中廳p B14主臥面寬偏小pB11-14戶(hù)型客廳面寬過(guò)小，擺放不下沙發(fā),建議增加面寬B11-13為中廳，采光不佳面寬過(guò)小案例參考案例參考3.61.53.54.0去掉一部電梯3.01.53.33.83.5編號(hào)編號(hào)房型房型套內(nèi)面積套內(nèi)面積建筑面積建筑面積總建面

14、總建面使用率使用率A1三房二廳二衛(wèi)83.85104.72360.3180.07%B1二房二廳二衛(wèi)60.4075.43A1A1型型方正格局；方正格局；全明設(shè)計(jì)；全明設(shè)計(jì)；動(dòng)靜、干濕分區(qū)，動(dòng)靜、干濕分區(qū)，互不干擾；雙互不干擾；雙臥朝陽(yáng)；飄窗臥朝陽(yáng)；飄窗設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) B1 B1型型方正、緊湊實(shí)用、方正、緊湊實(shí)用、全明設(shè)計(jì)；入戶(hù)即全明設(shè)計(jì)；入戶(hù)即是廚衛(wèi)餐廳；雙臥、是廚衛(wèi)餐廳；雙臥、客廳朝陽(yáng)客廳朝陽(yáng)2#、3#、7#、11# A31、A32110平兩居148平三居p A31112平為兩居，實(shí)用性不夠，市場(chǎng)接受度及競(jìng)爭(zhēng)力均有欠佳；p A32交通面積過(guò)大。在此面積下，房型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)主流需求有些脫節(jié)。pA31 客、

15、餐廳區(qū)劃不明顯，不能很好的體現(xiàn)其使用功能；p 沒(méi)有設(shè)計(jì)衣帽間與A21格局相似修正建議修正建議p 二房改為三房p 盡量做出衣帽間p 次臥增加陽(yáng)臺(tái)書(shū)房案例參考案例參考3#、7# B21、B22、B23戶(hù)型1)B22戶(hù)型73平米僅做到一居既造成空間浪費(fèi)又與市場(chǎng)需求相背。2)B21兩臥室尺度又略顯拘謹(jǐn)。交通面積較大。3)B23客廳進(jìn)深太短。開(kāi)間不夠一房設(shè)計(jì)，空間浪費(fèi)，面積太大修正建議修正建議增加B23面寬壓縮B22面寬增加B21面寬增加客廳面寬40開(kāi)窗面寬應(yīng)達(dá)到4.2米案例參考案例參考5# B31、B32、B33戶(hù)型p衛(wèi)生間為暗間；p B32廚房與餐廳較遠(yuǎn)，生活不便；p B31、33布局不合理衛(wèi)生間為暗間廚房離餐廳較遠(yuǎn)廚房位置不合理修正建議修正建議主主臥臥次次臥臥主次臥室位置對(duì)調(diào)主次臥室位置對(duì)調(diào)餐廳位置移到指示餐廳位置移到指示位置位置餐廳廚房主臥帶衛(wèi)生間書(shū)房主臥次臥8#、9# A11、A12空間浪費(fèi)空間浪費(fèi)采光不佳采光不佳北向沒(méi)有充足陽(yáng)光北向沒(méi)有充足陽(yáng)光p 東西戶(hù)面積分配不太合理，東戶(hù)應(yīng)比西戶(hù)大或同樣大；pA12設(shè)計(jì)上存在空間浪費(fèi)；p沒(méi)有獨(dú)立衣帽間；p電梯前廳采光不佳p A11沒(méi)有照顧到南北通透；3）兩戶(hù)型客廳、衛(wèi)生間尺度偏小。修正建議修正