新區(qū)土地開發(fā)成本測(cè)算(1)5頁

1、土地成本構(gòu)成地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益1、土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi) （1）土地取得費(fèi)（Ea）土地取得費(fèi)是指以新頒布的土地管理法、山東省及淄博市有關(guān)文件為依據(jù)，征用待估宗地所在區(qū)域同類土地支付的有關(guān)費(fèi)用。通過調(diào)查待估宗地所在區(qū)域的土地利用情況，按照新增建設(shè)用地征用耕地的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定土地取得費(fèi)。目前征用待估宗地所在區(qū)域的耕地，需支付的費(fèi)用主要有：土地取得費(fèi)根據(jù)山東省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法第二十五條規(guī)定“征用土地按下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償：（一）征用城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的的耕地（含園地、魚塘、藕塘，下同），土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)

2、值的八至十倍；（二）征用城市規(guī)劃區(qū)范圍外的耕地，土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至八倍；（三）征用林地、牧草地、葦塘、水面等農(nóng)用地，土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為鄰近一般耕地前三年平均產(chǎn)值的五至六倍；（四）征用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施或者公用事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村村民住宅占用的集體所有土地，為鄰近一般耕地前三年平均年產(chǎn)值的五至六倍；（五）征用未利用地，土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為鄰近一般耕地前三年平均年產(chǎn)值的三倍。另根據(jù)魯政辦發(fā)200451號(hào)文件山東省人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整征地年產(chǎn)值和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知規(guī)定淄博市在評(píng)估基準(zhǔn)日未確定并公布年產(chǎn)值和地上附著物標(biāo)準(zhǔn)，此次評(píng)估地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)仍按魯土用字（1999）314

3、號(hào)“轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局、省財(cái)政廳關(guān)于調(diào)整征用土地畝產(chǎn)值和地面附著物價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的餓批復(fù)的通知”執(zhí)行，其規(guī)定為：一、征用土地年產(chǎn)值（包括主、副產(chǎn)品）標(biāo)準(zhǔn)：1、耕地A、糧食作物田平原地區(qū)：10500-19500元/公頃（700-1300元/畝），山區(qū)丘陵：9000-15000元/公頃（600-1000元/畝）；B、糧、棉、油、煙、菜等混合作物田平原地區(qū)：15000-25500元/公頃（1000-1700元/畝），山區(qū)丘陵：12000-18000元/公頃（800-1200元/畝）；C、菜地（常年種植）：18000-30000元/公頃（1200-2000元/畝），最高不超過36000元/公頃（2400元/畝），

4、溫室、大棚另計(jì)。按照待估宗地MI-M11的所在區(qū)域及其土地利用類型，土地補(bǔ)償費(fèi)按該耕地近三年畝產(chǎn)值的8倍計(jì)算。土地補(bǔ)償費(fèi)=1200*8=9600元/畝=14.40/平方米 安置補(bǔ)助費(fèi) 根據(jù)山東省實(shí)施中華人民共和國土地管理辦法辦法第二十六條規(guī)定征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行： （一）征用耕地，其安置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口為按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍； （二）征用林地

5、、牧草地、葦塘、水面以及農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地，每一個(gè)安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為鄰近一般耕地前三年平均年產(chǎn)值的十倍； 通過對(duì)待估宗地區(qū)域征用農(nóng)用地情況進(jìn)行調(diào)查及當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提供的資料，目前征地每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六倍。其中待估宗地M1、M2、M7-M9征用所在區(qū)域耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為1.5人，M3-M6征用所在區(qū)域耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為2.0人，則：安置補(bǔ)助費(fèi)=1200*6*1.5=10800元/畝=16.20元/平方米 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)：根據(jù)山東省實(shí)施中華人民共和國土地管理辦法辦法第二十七條規(guī)定被征用土地上的附著物

6、和青苗補(bǔ)償費(fèi)按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：(一)苗補(bǔ)償費(fèi)按一季作物的產(chǎn)值計(jì)算。 (二)征用土地上的樹木，凡有條件移栽的應(yīng)當(dāng)組織付給移栽人工費(fèi)和樹苗損失費(fèi)，不能移栽的，可給予作價(jià)補(bǔ)償。 (三)被征用土地上的建筑物、構(gòu)筑物等附著物，可按有關(guān)規(guī)定給予折價(jià)補(bǔ)償，或者給予新建同等數(shù)量和質(zhì)量的附著物。 通過對(duì)待估宗地區(qū)域征用農(nóng)用地情況進(jìn)行調(diào)查及當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提供的資料，目前淄博市各區(qū)征用農(nóng)用地的青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：一年共兩季作物，按一季作物產(chǎn)值計(jì)算。 青苗補(bǔ)償費(fèi)=1200*0.5=600元/畝=0.90元/平方米 綜上所述，待估宗地土地取得費(fèi)為： 土地取得費(fèi)=+=14.40+16.20+0.90=31.50元/平方米（

7、2）稅費(fèi)耕地占用稅根據(jù)山東省人民政府關(guān)于貫徹中華人民共和國耕地占用稅暫行條例的通知（魯政發(fā)198781號(hào)）第二條的，本次評(píng)估待估宗地M1-M9耕地占用稅為6元/平方米。土地管理費(fèi)及土地登記費(fèi)： 根據(jù)魯價(jià)費(fèi)發(fā)2001301號(hào)文件山東省物價(jià)局、財(cái)政廳轉(zhuǎn)發(fā)國家計(jì)委財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知的通知規(guī)定，淄博市征地管理費(fèi)按征地費(fèi)用總額的2.8%收?。桓鶕?jù)國家土地管理局1990國土（籍）字第93號(hào)文件規(guī)定，經(jīng)計(jì)算土地登記費(fèi)為0.08元平方米。土地管理及土地登記費(fèi)=31.50*2.8%+0.08=0.96元/平方米耕地開墾費(fèi)根據(jù)淄博市人民政府辦公廳關(guān)于切實(shí)做好耕地占補(bǔ)平衡和土地開發(fā)

8、整理工作的通知（淄政辦發(fā)20006號(hào)）第四條規(guī)定，耕地開墾費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)：（1）屬于基本農(nóng)田的耕地，按該耕地近三年平均畝產(chǎn)值的10-12倍收取。（2）占用基本農(nóng)田以外的耕地，按該耕地近三年畝產(chǎn)值的8-10倍收取。考慮到待估宗地所在區(qū)域周圍為基本農(nóng)田以外耕地，耕地開墾費(fèi)按該耕地近三年畝產(chǎn)值的8倍計(jì)算；耕地開墾費(fèi)=1200*8=9600元/畝=14.40元/平方米綜上所述，待估宗地各項(xiàng)稅費(fèi)為：稅費(fèi)=+=6.00+0.96+14.40=21.36元/平方米（3）土地開發(fā)費(fèi)（Ed）通過對(duì)淄博市張店區(qū)城區(qū)周圍新建住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)及部分新征用土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施配套情況的調(diào)查和土地開發(fā)成本的測(cè)算，待估宗地土地開

9、發(fā)費(fèi)為44.40元/平方米。（4）投資利息根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度和開發(fā)規(guī)模，確定土地開發(fā)周期為1年，投資利息率按評(píng)估期日中國人民銀行公布的短期貸款利息率5.58%計(jì)算，其中土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)在征地時(shí)一次投入，開發(fā)費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，故：投資利息=（土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)）×開發(fā)周期×利息率+土地開發(fā)費(fèi)×開發(fā)周期×1/2×利息率投資利息=（31.50+21.36）×1×5.58%+60×1/2×5.58%=4.62元/平方米（5）投資利潤按照淄博市統(tǒng)計(jì)局公布的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料及對(duì)土地開發(fā)企業(yè)投資利潤率的調(diào)查

10、，綜合考慮我國經(jīng)濟(jì)增長因素和企業(yè)行為的實(shí)際情況，本次評(píng)估的待估宗地M1-M9土地開發(fā)的年投資利潤率確定為6%，則投資利潤為：投資利潤=（土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)）×投資利潤率投資利潤=（31.50+21.36+60.00）×6%=6.77元/平方米（6）土地增值收益根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提供的資料，張店區(qū)土地增值收益率一般按成本價(jià)格的一定比例確定，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查待估各宗地區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地增值收益率按20%計(jì)算。土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+投資利息+投資利潤）×增值收益率土地增值收益=（31.50+21.36+60.00+4.62+6.77）×20%=24.85元/平方米（7）無限年期土地使用權(quán)價(jià)格依據(jù)成本逼近法計(jì)算公式：地價(jià)=土地取得費(fèi)+稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益得： 無限年期地價(jià)=31.50+21.36+60.00+4.62+6.77+24.85=149.10元/平方米（8）待估宗地有限年期地價(jià)確定根據(jù)有限年期地價(jià)測(cè)算公式：V